第三節 第三節
第三節 台北市現行都 台北市現行都 台北市現行都 台北市現行都市更新法制與行政程序 市更新法制與行政程序 市更新法制與行政程序 市更新法制與行政程序
依照「都市更新條例」第二條規定，所稱的主管機關，在中央為內政部；在直 轄市為直轄市政府；在縣（市）為縣（市）政府；台北市依照都市更新條例及其 授權訂之法規另有規定外，適用「台北市都市更新自治條例」之規定35，本自治 條例之主管機關為台北市政府，執行機關為台北市政府都市發展局36。
由上述法條可以瞭解，台北市依照「都市更新條例」推動都市更新事業的進行，
另依照地方自治條例「台北市都市更新自治條例」規定，辦理屬於當地直轄市政 府的都市更新事業計畫。
依照都市更新條例第一條已明訂出立法宗旨與其目的，「為促進都市土地有計畫 之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。」
而第三條也針對都市更新等專有名詞進行解釋定義，其定義如下：
本條例用語定義如下：37
一、都市更新：係指依本條例所定程序，在都市計畫範圍內，實施重建、整 建或維護措施。
二、都市更新事業：係指依本條例規定，在更新地區內實施重建、整建或維 護事業。
三、更新單元：係指更新地區內可單獨實施都市更新事業之分區。
四、實施者：係指依本條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。
五、權利變換：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有 權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參 與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前 權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權 利金。
都市更新為一套完整的法定辦理程序，其推行實施有一定法定意涵與辦理程 序，以下將就「都市更新條例法治架構與內涵」、「台北市都市更新行政作業程序」
兩部分作一闡述。
35 台北市都市更新自治條例第 1 條，臺北市為辦理都市更新，以促進都市土地有計畫之再開發 利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本自治條例。
有關都市更新，除都市更新條例及其授權訂定之法規另有規定外，適用本自治條例之規定。
36 台北市都市更新自治條例第 2 條，依都市更新條例實施都市更新事業之機關、機構或團體（以 下簡稱實施者）於都市更新事業計畫擬定前，應進行詳細調查，其調查結果並應於都市更新事業 計畫內敘明之。
前項詳細調查項目，應包括每宗土地及建築物使用性質、強度、權屬、人口組成、公共設施、地 區環境及居民意願等。
37 民國 92 年 1 月 29 日修法針對權利變換定義進行修正。
一 一 一
一、、、、都市更新條例法制架構與內涵都市更新條例法制架構與內涵都市更新條例法制架構與內涵都市更新條例法制架構與內涵38
（一）建立整體更新制度
本條例計八章六十二條，主要為有效建立整體更新制度，規定地方政府推動都 市更新必須依照都市發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進 行全面調查評估，訂定都市更新計畫，作為實施都市更新事業之指導以期達到整 體更新效益39。
（二）健全都市更新事業實施主體40
都市更新事業過程繁複，必須有效結合公、私部門共同投入，才能發揮最大成效，
本條例明訂下列機關、機構或團體，均可做為都市更新事業實施主體：
1.主管機關
2.其他政府機關（構）
3.依公司法設置之故份有限公司
4.逾七人之土地、合法建物所有權人依法組織更新團體。
（三）縮短行政審核程序
都市更新事業計畫一律由直轄市、縣市政府核定後發佈實施；其都市更新事業 計畫僅涉及都市計畫之局部修正不違背其原規劃意旨者；或細部計畫擬定、變更 者，都市更新事業計畫得先行核定發佈實施，再配合辦理都市計畫之擬定或變更。
（四）建立強制參與更新制度
主管機關自行實施或公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關（構）
實施都市更新事業時，僅須由各該實施者依本條例所定程序，參酌居民意願擬定 相關更新計畫，並於審議過程中讓民眾充分參與，可強制辦理，無須土地權力關 係人同意。
表 3-7 台北市都市更新多數決比例 所有權人
所有權人 所有權人
所有權人 面積面積 面積面積 更新類型更新類型
更新類型更新類型 土地 土地土地
土地 合法建物合法建物合法建物合法建物 土地土地土地土地 合法建物合法建物合法建物合法建物 備註備註 備註備註 自行劃定 2/3 2/3 3/4 3/4 條例 22 條 政府劃定 3/5 3/5 2/3 2/3 條例 22 條 迅行劃定 8/10 8/10 8/10 8/10 北市自治條例 13 條 協議合建 4/5 4/5 2007.3.21 修法，條例 25-1
條
資料來源：本研究整理
38 參考，邁向 21 世紀都市更新研討會-大會實錄，P34-40。
39 都市更新條例第 5 條。
40 參考「都市更新條例」第 9 條、14 條、15 條。
（五）公有土地取得與處理
依照都市更新條例 27 條，都市更新事業範圍內公有土地及建築物，應一律參加 都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第 25 條、國有財產法第 7 條、第 28 條、第 66 條、預算法第 25 條、第 26 條、第 86 條及各級政府財產 管理規則相關規定之限制。
公有土地及建築物為公用財產而須變更為非公用財產者，應配合當地都市更 新事業計畫，由各該級政府之非公用財產管理機關逕行變更為非公用財產，統籌 處理，不適用國有財產法第 33 條至第 35 條及各級政府財產管理規則之相關規定。
前二項公有財產依下列方式處理：
一、自行辦理、委託其他機關 (構) 辦理或信託予信託機構辦理更新。
二、由信託機構為實施者以信託方式實施都市更新事業時，應信託予該信 託機構。
三、由直轄市、縣 (市) 政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市 更
新事業時，辦理撥用。
四、以權利變換方式實施都市更新事業時，除按應有之權利價值選擇參與 分配外，並得領取現金補償。
五、以協議合建方式實施時，得以標售或專案讓售予實施者。
六、其他法律規定之方式。
此法經 2006 年 5 月 17 日修訂成以上條文，以健全公有土地納入更新的財產權，
避免籠長與繁複的過程及權屬，並且保障實施者進行更新事業計畫的權益。
（六）建立不動產證券化制度
都市更新條例第 50 條、51 條皆有闡述，為籌措都市更新事業財源，得依條例規 定成立都市更新投資信託公司，發行都市更新投資信託受益憑證，募集都市更新 投資信託基金、招募股份等。
（七）建立建築容積獎勵辦法制度
都市更新條例 44 條規定，都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新 事業需要，依規定之原則給予適度之建築容積獎勵；台北市依照「台北市都市更 新自治條例」19 條規定，建立其獎勵項目及評定基準，依照都市更新審議委員 會的審議，彈性的給予獎勵容積額度。
（八）建立建築容積移轉辦法
依照都市更新條例 45 條規定，都市更新地區範圍內公共設施保留地，依法應予 保存及獲准保留之建物所座落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，
其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使
用，以利都市更新工作之推展。
（九）建立權利變換制度
本條例參酌日本權利變換制度，將市地重劃平面配置方式，用立體方式運用在 都市更新權利變換，以有效解決更新事業的複雜權屬問題，經過整體規劃設計，
重新建築後依權利關係人權利價值比例，分配予更新後的建築物及其土地持份，
以解決過去土地零碎難以合理分配的困難。
圖 3-1 權利變換計算圖
資料來源：邑相國際工程顧問公司、廖乙勇建築師事務所
（十）建立監督與管理制度
依照「都市更新條例」第六章第 54、55、56、57 條明訂，以期都市更新事業之 營運過程中，避免產生嚴重困難與缺失，並且針對實施情形與進度，妥善運用管 理與計畫監督，以確保更新地區權利人之權益。
（十一）建立稅捐減免獎勵誘因
依照「都市更新條例」第 46、47、48、49 條規定，對於實施都市更新地區給予 具體的稅捐獎勵措施，以期提高更新地區內土地權利關係人，參與都市更新事業
更新所需成本：400萬 甲須負擔：400x1/10=40萬 更新前估價
計算更新前 權利價值比例
更新後估價
更新後價值分配
差額價金找補
更新前資產總額：1000萬 甲的資產總額：100萬
甲的權利價值比例：100/1000=1/10
更新後資產總價值：2000萬 甲應分配價值：2000x1/10=200萬
如甲的實際獲得價值：250 萬
扣除甲應分配價值後 200-(250+40)=-90 甲仍須負擔：90 萬
如甲的實際獲得價值:150 萬
甲可拿回 200-(150+40)=10 萬(可取回)
計算流程 試算範例
更新成本估算
之意願（如下表 3-7 所示）。
表 3-8 都市更新條例稅捐減免優惠
實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，
免徵土徵稅（契稅亦同） 免徵
土地增值稅
（參與者） 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉
時，減徵土增稅 40%（契稅亦同） 減徵 實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而
改領現金補償者，免徵土增稅 免徵
土地增值稅
（不參與者）
不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土增稅 40% 減徵
更新期間土地無法使用 免徵
地價稅 1.更新期間可繼續使用
2.更新後兩年 減半
房屋稅 更新後兩年 減半
資料來源：邑相國際工程顧問公司、廖乙勇建築師事務所