第三章 個案調查與休閒設施用後評估
第二節 問卷調查分析
本節主要是針對休閒住宅之休閒設施使用，進行了解。希望能透過問卷調 查，以檢討了解休閒住宅之休閒設施於使用時所面臨之問題。將實地勘查及問卷 調查的結果綜合作檢討分析，希望藉由實地勘查及問卷調查能驗證評估準則的每 一個評估要目及要點，使之更客觀、更實用。以下並依各項逐項分析予以討論。
一、使用者對休閒住宅之認知分析
本節主要是針對使用者對休閒住宅之認知作分析，就以下之分析、探 討，實際了解市場消費者的需求傾向，以作為開發、規劃、設計者建築計 劃之參考。
(一)、購買休閒住宅考量之主要因素
經統計以區位因素佔 23﹪最多；其次則為交通便利因素與服務 品質因素各佔 16﹪。
若以兩案例加以說明，則區位所佔百分比仍最大，可知區位為 購買休閒住宅之最主要考量因素。其分析如圖 3-14 所示。
(二)、優質的休閒住宅應具備那些條件
0%
10%
20%
30%
40%
50%
圖3-14 購買休閒住宅時考量之主要因素
百分比
翡翠灣 23% 15% 13% 16% 13% 11% 8% 1%
佛朗明哥 23% 17% 16% 16% 13% 8% 7% 0%
區位 交通便利 營運方式 服務品質 總價 坪數 公設比 其他
優質的休閒住宅以具備自然景觀條件佔 20﹪為最多；其次是專 業管理條件佔 16﹪；設施服務水準第三，其所佔百分比為 14﹪。其 分析如圖 3-15 所示。
顯示優質的休閒住宅除了硬體的建設之外，自然景觀仍是受消 費者青睞。
(三)、休閒住宅價格之接受度分析
以 200 萬至 300 萬佔 28﹪居冠；其次是 300 萬至 400 萬佔 25﹪；
200 萬以下則佔 21﹪。其分析如圖 3-16 所示。
此調查結果正好反應市場產品的定位及所訴求之對象，但是日 後的維護管理費用（如每月管理費、俱樂部月費）是消費者不可不 去考量的。4-1
4-1 以北台灣休閒住宅而言，購置一間約 15 坪左右（總價介於 200 萬~300 萬間）之休閒住宅所需花費每年 約在 15 萬~24 萬間（假設有房貸情況下）。其費用分別為購屋成本，每月管理費及俱樂部月費。
0%
5%
10%
15%
20%
25%
自然景觀 專業管理 設施種類
設施服務水準設施可容納量設施維護管理
營運方式 交通便利
其他
條件
百分比
佛朗明哥 翡翠灣
圖 3-15 優質的休閒住宅應具備之條件
(四)、休閒住宅之需求坪數分析
以 15 坪至 20 坪所佔之百分比 29﹪為最多；其次是 20 坪至 30 坪佔了 25﹪；而 15 坪以下也有 19﹪，居第三。分析如圖 3-17 所示。
所以休閒住宅規劃仍以小坪數套房式的較為討好，亦符合短期 渡假使用之需求，但公設比之多寡仍必須考量，否則偏高的公設比，
將會影響居室使用空間之坪效。
(五)、公設比之接受度分析
統計結果以 15﹪至 20﹪及 20﹪至 25﹪之比例最高，各佔了 23
0%
10%
20%
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60%
圖3-16 可接受休閒住宅的總價
百分比
翡翠灣 23% 28% 23% 17% 9%
佛朗明哥 20% 28% 26% 17% 9%
200萬以下 200萬~300萬 300萬~400萬 400萬~500萬 500萬以上
0%
20%
40%
60%
80%
圖3-17 對休閒住宅之需求坪數
百分比
翡翠灣 21% 29% 24% 16% 10%
佛朗明哥 18% 29% 26% 17% 10%
15坪以下 15坪~20坪 20坪~30坪 30坪~40坪 40坪以上
﹪；其次是 15﹪以下，佔 20﹪。
於統計過程中，發現消費者對公設比比較陌生，甚至部分消費 者不知其所代表之意義。但從以上分析數據亦呈現出消費者希望公 設比愈低愈好的心態，畢竟就一般集合住宅而言，其公設比多數約 介於，15﹪至 25﹪之間。其分析如圖 3-18 所示。
(六)、休閒住宅之經營管理方式分析
以俱樂部產權屬建設公司所有，住戶為當然會員，無須另行繳 納入會費或月費，而是將住戶的月費納入社區管理費中，所佔之百 分比 39﹪為最高；其次是休閒俱樂部為建設公司所獨立經營，以會 員方式管理，無論是住戶或是非住戶均需繳納入會費及月費，佔了 30﹪；而產權屬於全體住戶所共有，沒有對外開放，月費納入管理 費中繳納，佔了 27﹪。其分析如圖 3-19 所示。
根據上述分析，消費者對於休閒住宅之經營管理方式各有偏
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
圖 3-18 可 接 受 休 閒 住 宅 的 公 設 比
百分比
翡 翠 灣 21% 22% 22% 17% 12% 7%
佛 朗 明 哥 20% 24% 23% 16% 11% 6%
1 5 % 以 下 15%~20% 20%~25% 25%~30% 30%~35% 3 5 % 以 上
51
好，差距並不大，僅稍偏向於社區管理費負擔住戶使用俱樂部的費 用，也就是社區管理費將負擔起俱樂部的部分營運費用，如此一來，
社區管理費勢必會較高。
(七)、休閒住宅必要的戶外休閒設施之分析
以露天游泳池所佔之百分比最高，為 26﹪；其次是大型花園，
佔 20﹪；而健康步道佔 16﹪、兒童遊戲區佔 10﹪、籃球場佔 9﹪。
其分析如圖 3-20 所示。
由此可見休閒住宅中露天游泳池之重要性，但其使用受天候影 響，其開放時間以夏季為主；然大型花園仍是休憩空間中很重要的 休閒設施，亦隨季節變化呈現多采多姿的視覺享受。
0%
10%
20%
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60%
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80%
90%
圖3-19 就管理而言理想中的休閒住宅分析
百分比
翡翠灣 26% 38% 28% 8%
佛朗明哥 33% 40% 27% 0%
休閒俱樂部為建設公司所獨立 經營，以會員方式管理
俱樂部產權屬建設公司所有，
住戶為當然會員
產權屬全體住戶所共有，沒有
對外開放 其他
30%
40%
50%
60%
52
(八)、休閒住宅必要的室內休閒設施之分析
三溫暖為室內休閒設施之冠，佔 25﹪；其次是室內游泳池，佔 23﹪；而健身房佔 14﹪，居於第三；其後分別還有兒童遊戲區佔 7
﹪、餐廳佔 4﹪、多功能體育球場佔 4﹪；但其中有高爾夫練習場、
牌（棋）藝室、電腦飛靶射擊等，所佔的百分比卻是 0﹪。其分析如 圖 3-21 所示。
經由上述分析，呈現出俱樂部式的休閒住宅，其使用在不受天 候的影響下，將可發揮其最大功能，但其維護管理耗費也較大。
50%
60%
二、設施之使用情形分析
設施使用與否影響著維護管理之良窳，而管理的好壞，又直接牽動著 休閒住宅的生命，要能維持休閒住宅之永續經營的不二法門，就是要了解 設施的使用情形，有計劃的管理維護，讓設施發揮其最大之功能。
(一)、 戶外休閒設施使用情形分析
使用之情形以露天游泳池及大型花園所佔之比例最高，為 20%。但就個案分析而言，佛朗明哥之大型花園使用率高於露天游泳 池，然兒童遊戲區也佔有 13%，顯示兒童年齡使用戶外空間之需求 性。若將使用情形之分析與前節第七問項之戶外必要休閒設施作分 析比較，更能突顯露天游泳池及大型花園之重要性。但也有戶外休 閒設施使用情形分析中出現較低的現象，如高爾夫球練習場、溜冰 場及網球場。其分析如圖 3-22 所示。
(二)、 室內休閒設施使用情形分析
室內休閒設施使用情形以三溫暖所佔之百分比為 10%最高；其 次是室內游泳池佔 9%；健身房也佔有 7%使用情形（分析如圖 3-23 所示）。與前節第八問項之室內必要休閒設施作分析比較，其分析的 排序結果是相同的，如此使用情形高的設施，其實際使用情形又是 如何？根據實地使用調查三溫暖使用情形大致可區分成假日、國定 假日及平日等三個時段來了解，如表 3-21 說明。
表 3-21 休閒設施使用情形分析表（三溫暖）
佛朗明哥 太平洋翡翠灣 調查項目
男（人/日） 女（人/日） 男（人/日） 女（人/日）
假日（週六、日） 約 200 約 200 約 350 約 370 國定假日 約 80 約 85 約 180 約 200 平日 約 20 約 25 約 100 約 125
三溫暖設施
註：1.本調查時間：民國 90 年 2 月中至民國 90 年 3 月中 圖3-22 戶外休閒設施使用情形
0%
10%
20%
30%
40%
50%
經常性
翡翠灣 8% 4% 3% 27% 14% 19% 23% 2%
佛朗明哥 7% 13% 8% 18% 13% 16% 19% 5%
網球場 籃球場 溜冰場 露天游泳
池
兒童遊戲
區 健康步道 大型花園 高爾夫練
習場
(三)、 戶外休閒設施滿意度分析
在討論戶外休閒設施滿意度調查，經統計之後持尚可意見居 多，就個案分析而言：
1. 佛朗明哥
各項設施之滿意度遠超過不滿意之程度，其中又以露天游泳 池之滿意度最高；健康步道之滿意度次之；然高爾夫球練習場最 令使用者不滿意，與本節第一問項戶外休閒設施使用情形分析
（如圖 3-22 所示）作比較，不難發現其不受歡迎的程度是有原因 的。
0%
5%
10%
15%
20%
25%
圖3-23 室內休閒設施使用情形
經常性
翡翠灣 15% 8% 1% 13% 6% 2% 4% 1% 5% 6% 1% 1% 9% 2% 1% 1% 1% 2% 1% 1% 2% 3% 5% 8%
佛朗明哥 9% 7% 3% 8% 4% 3% 6% 2% 6% 5% 1% 2% 7% 1% 4% 6% 1% 3% 2% 1% 3% 6% 3% 5%
三溫暖 健身房迴力球 場
室內游 泳池
兒童遊 戲區
韻律瑜 珈教室桌球室
高爾夫 模擬球 練習室
視聽中 心（
KTV、
撞球室 牌（
棋）室溜冰場 餐廳 會議廳保齡球 館
多功能 體育館
電腦飛 靶射擊 場
健康休 閒娛樂 中心
電腦娛 樂中心 TV
健康保 健諮詢 室
藝術走
廊 商店街 聯誼廳 閱覽室
2. 太平洋翡翠灣
以露天游泳池、大型花園及健康步道之滿意度遠超過不滿意 之程度。同樣地，高爾夫球練習場最令使用者不滿意。其分析如 圖 3-24 所示。
經由上述分析得知高爾夫球的規劃設計與實際使用上是有 相當的落差，這也將是類似產品規劃設計時所需注意的。
圖3-24 戶外休閒設施滿意度
6 7 5 6
12 41
29 31
27
37 30 41
25 17
28 24
46
23 34 33
5
8 8
11
10 9
16
13 13 17
5
24
8 10 12
0
3 3 3 1
5 4
5 3 4
5
1 1
0%
20%
40%
60%
80%
100%
網球場 籃球場 溜冰場
露天游泳池 兒童遊戲區 健康步道 大型花園
高爾夫球練習場 滿
意 度 百 分 比
佛朗明哥 不滿意 佛朗明哥 尚可 佛朗明哥 滿意 翡翠灣 不滿意 翡翠灣 尚可 翡翠灣 滿意
(四)、 戶外休閒設施須改進原因分析
在此問項中主要是要將問題突顯出來，作為日後改進之參考，
根據圖 3-25A 及圖 3-25B 所示，各項休閒設施改進之原因，以設施 維護管理之項目最令人詬病；其次是設施服務水準；其他須改進原 因之排序分別是設施可容納量、設施汰舊換新速度、設施營運方式 及設施不實用等因素。尤其戶外之休閒設施受季節性和天候使用之 影響，怎麼樣方能使設施於非使用季節時，不致有荒廢之虞，避免 破壞景觀，讓設施不僅可供使用，也可供欣賞。
0 0 0 0 0 0
10 5
5 11 4 4
6 10
7 8 15 6
37 41
36 50
51 54 49
34
14 21 5 18
12 8 13 3
18 18 15
33 11 10 16 6
4 3 8
0 8 10
7 14
2 2
1
1 1
4
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
網球場 籃球場 溜冰場 露天游泳池 兒童遊戲區 健康步道 大型花園 高爾夫球練習場
其他 營運方式 汰舊換新速度 維護管理 可容納量 服務水準 不實用
圖3-25B 翡翠灣戶外休閒設施需改進原因
1 0 0 0 0 0
2 2
8 5 4 2
3 2
2
11 14 8
10 19 7 5 2
30 31 25 44 32
35 34 24
11 16 7
21 11
8 12 3
21 15 11
29 20
10 11 5
4 4 9
0 17
9 5 12
13
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
網球場 籃球場 溜冰場 露天游泳池 兒童遊戲區 健康步道 大型花園 高爾夫球練習場
因素比重 其他 營運方式 汰舊換新速度 維護管理 可容納量 服務水準 不實用
(五)、 室內休閒設施滿意度分析
在討論室內休閒設施滿意度調查，經統計之後持尚可意見居 多，就個案分析而言：
1. 佛朗明哥
以室內游泳池、桌球室、健身房及餐廳等項之滿意度明顯超 過不滿意程度；但也有不滿意度明顯超過滿意程度，以藝術走 廊、商店街、聯誼廳（交誼廳）及電腦娛樂中心等。
2. 太平洋翡翠灣
以三溫暖、室內游泳池及健身房等項之滿意度明顯超過不滿 意程度；但也有不滿意度明顯超過滿意程度，以高爾夫球練習 場、藝術走廊、商店街、聯誼廳（交誼廳）及閱覽室等。
其分析如圖 3-26 所示。