現況調查分析

現況調查主要希望藉由現場觀察及記錄，了解其規劃設計後使用情形及休 閒設施之設置情形進行調查分析，以檢討了解休閒設施於使用時所面臨之問題。

一、佛朗明哥之現況調查分析

現況調查主要分訪談（如表 3-32 所示）與現場觀察及記錄（如圖 3-28 至圖 3-39）兩部分，分析如下：

(一)、訪談

表 3-32 佛朗明哥訪談紀要

訪談對象 各設施使用及其他事項

管理中心總幹事 ² 原業主對於公共設施移交不實，本社區為解決類似之相關問 題，於是在民國八十九年中根據公寓大廈管理辦法成立住戶 管理委員會統籌管理社區相關之事務。

² 管理費與會費繳交情形，尚有二分之一以上未按時繳交（調 查範圍從 89.04~90.04 止），影響整個社區之正常運作。

² 於民國九十年三月中召開之住戶大會因參與之人數未達法定 之人數，故流會，影響管委會業務之推動，同時也影響住戶 之權益。

² 本社區常住型之住戶有 37 戶，其餘大致於假日前來使用，其 中甚至有一年半載才來渡假一次，使用率偏低。

住戶（一） ² 當時購買時純粹是衝動所致（如休閒設施之吸引…..等）。

² 預售廣告與實際交屋有出入（如網球與高爾夫球等設施），有 偷工減料之疑，抗議無效。

² 建商催促遷入，但對瑕疵之改善置之不理。

² 使用之設施維護管理待加強改善，部分設施有荒廢之虞。

² 建商主要賣房子，一開始就不想永續經營。

住戶（二）

（本身是建築 師）

² 每年需繳交之管理費及會費約新台幣三萬六千元，若加上房 屋貸款、水電費及修繕費等費用，其購置與維護成本相當可 觀。

² 男女三溫暖假日使用人數較平常多出好幾倍。

² 游泳池、三溫暖、健身房及桌球較多人使用，但前三項之規 劃設計仍不標準有待改善。

² 社區位處山坡地區且採整體開發，規劃設計較為完整，安全 性及私密性都考慮到，但夜深人靜時大樓照明不足（可能是 節能考量）易給人不安全感。

資料來源：本研究整理

（二）現場觀察及記錄

說明：

A:網球場、籃球場使用率偏低，且位置之設置未考量使用者之可及性與標示，以致影響使 用者之意願。

B:廣場之使用缺乏活動之參與，使空間閒置，充其量只是一個過渡空間。

C:高爾夫果嶺練習場設施不標準常為使用者詬病，使用率低設施閒置。

D：兒童遊戲區，提供簡易設施供孩童使用，若能考量家長之使用空間與設施更好。

E：戲水區環境維護與管理待加強。

F：商店街已不成型，僅剩下一家超商維持經營。

G:陶藝館與自然健康館閒置未使用，浪費社區資源。

H：夜間照明不佳，影響使用者安全，尤其是建築物之梯廳及走廊。

圖 3-28 A 案配置平面分析圖及說明

說明：

A:汽車停車空間，未經妥善規劃，造成空氣污染、照明、通風、排水及噪音干擾等問題，

且影響環境衛生。

B:空間之規劃較具私密性，但缺乏景觀，且使用情形不佳。

圖 3-29 A 案會館 B1 層分析圖及說明

說明：

A:餐廳：屬半戶外性空間，提供視覺性享受，但使用率偏低，目前閒置少有人使用。

B:餐廳：提供歐式自助的餐飲服務，但使用率及使用強度低，無法正常營業。

C:吧台區：正常營業提供各種飲料之服務。

D:景觀窗有室內外空間延伸的效果。

E:短暫駐足的空間，藉此欣賞景觀及休憩。

F:觀景陽台提供遠眺海景，但缺乏遠眺的設備（如望遠鏡設施）。 G:觀景台提供遠眺海景，但缺乏遠眺的設備（如望遠鏡設施）。

H:此自動門暫停使用，一般是配合使用量多寡或特殊活動，但大多是備而不用。

圖 3-30 A 案會館 1 層分析圖及說明

說明：

A:餐廳：喧嘩聲等噪音易透過挑空途徑傳至 1F。建材之使用應採用防火、防焰等材料。

圖 3-31 A 案會館 2 層分析圖及說明

說明：

A:溜冰場：場地不標準，安全維護措施待加強改善（如防撞措施、專人管理等）。（圖 3-33）

B:電腦娛樂室：電玩噪音易對鄰近空間造成干擾。（圖 3-33）

C:PUB：音樂聲及歡樂聲易對鄰近空間造成干擾。

D:KTV：隔音效果不好易對鄰近空間造成干擾。一般而言，應採用吸音效果較佳的隔音材 料，使內部空間發出之聲音不會因餘響時間過長而影響使用品質，同時外部空間 所產生之噪音也能獲得有效的阻絕。

圖 3-32 A 案會館 3 層分析圖及說明

圖 3-33 電腦娛樂室與直排溜冰場照片

說明：

A:游泳池：兩側水道缺乏緩衝區，影響水道之正常使用。一般而言兩側水道應留 0.5M 寬，

池水也要有水溫的標示，且水道間要用消波繩，以減低水波之相互影響，面材的使用以 防滑、止滑為主，水池中盡量避免不必要的高低差變化。

B:桌球區：活動空間與人行動線重疊，造成相互干擾，照明有炫光現象產生。（圖 3-35）

C:撞球區與多功能體育館之隔間網，常有使用者利用網與牆之接縫穿越空間，不但易損壞 設施，同時也影響他人設施之使用。

D、K:三溫暖：淋浴間之排水未能有效排解，當使用強度大時易造成地板濕滑。一般而言 淋浴間之設計應考量洩水坡度（約 1/100~1/200）及洩水方向（朝內側排放），並配合門 檻及淋浴門將水盡量阻絕於淋浴間內，避免水流向外側造成地板之濕滑；亦可採取內外 空間的方式設計，及乾濕分離的設計手法，但空間較不經濟。

E、G、L:三溫暖：SPA 水療池池邊距地面落差高，易造成使用者危險，尤其是年紀較長者。

一般而言應以降版的方式設計較為合理也較安全，且配合截水溝之配置以避免水濺出造 成地面濕滑。

E: 三溫暖：冰水池之水溫不標準，且應有水溫之標示。 一般而言，冰水池之水溫應控制 在 4℃~8℃左右。

H: 三溫暖：茶水間天花板滲漏（圖 3-36），影響使用品質及設備之使用壽命，顯示維護管 理之鬆散。據現場之觀察了解，其天花板採用明架之礦纖板，就防潮而言就是錯誤的設 計了；然滲漏之現象可能是天花板材料本身不耐潮緣故，也可能是管線的漏水，但無論 如何問題的發生，應盡快解決。

I、O: 三溫暖：梳妝區稍嫌簡陋，使用上不便，且提供之相關設施也 不足（如面紙、化妝 面紙等）。一般而言此區，應具備梳妝設施外，應設計洗手台讓梳妝後或梳妝中能清洗 器具或洗手。

J、N: 三溫暖：室內空間有高低差之設計（如梯階），易造成使用者之不便，且梳妝區與 更衣室地坪之建材採用尺二磚，質感雖典雅，但赤腳使用觸感粗糙且不平順。一般而言 室內空間之設計規劃應朝向無障礙空間的規劃方式，才是一個較符合使用者需求的空 間。

F、M: 三溫暖：日式淋浴區之排水未能有效引導，當使用強度大時易造成地板濕滑。 一般 而言，除了正常的洩水設計外，應將此區域外圍利用截水溝的方式將水流阻絕於淋浴區 內或藉此排放。

圖 3-34 A 案會館 4 層分析圖及說明

圖 3-35 桌球區照片 圖 3-36 三溫暖照片

說明：

A:閱覽室：使用率及使用強度偏低。根據現場觀察了解，空調與除濕不良，有股霉 味影響 環境品質，關於書報雜誌之提供，也不能滿足使用者知的慾望，且種類很少。（圖 3-38）

B、C:會館入口：此入口關閉暫停使用。根據現場觀察了解，就使用率及使用強度而言，

確實

無開兩扇門的必要，如此一來管理與維護都會比較簡單容易。

D:商店街：提供簡單的日常用品。 根據現場觀察了解，僅剩下超商在營業，就使用率及使 用強度而言，其商業行為不易營造出商店街的氣勢。（圖 3-39）

圖 3-37 A 案會館 5 層分析圖及說明

圖 3-38 閱覽室照片 圖 3-39 商店街照片 二、太平洋翡翠灣休閒住宅之現況調查分析

現況調查主要分訪談（如表 3-33 所示）與現場觀察及記錄（如圖 3-40 至圖 3-53）兩部分，分析如下：

（一）訪談

表 3-33 太平洋翡翠灣訪談紀要 訪談對象 各設施使用及其他事項

管理中心主任 ² 管理費與會費繳交情形，尚有三分之一強未按時繳交（調查 範 圍從 89.04~90.04 止），影響整個社區之正常運作。

² 本社區常住型之住戶約有 25 戶，俱樂部部分委由福華飯店經 營管理，多少可促進設施之使用率，不致閒置荒廢，但假日 設施之使用就較擁擠，如室內游泳池、健身房及三溫暖等設 施。

管委會籌備處主 席

住戶（一）

² 本社區於住戶手冊載明並切結管理維護委由建商代為統籌管 理，為確保本社區住戶之權益，由多位熱心住戶與其他住戶 取得共識，將積極籌組住戶管理委員會，由住戶自行管理，

但本社區原始登記只有兩個門牌號碼，各住戶以共同持分的 方式持有，所以各住戶之權狀並無載明專有部分，造成諸多 困擾（如自行房貸銀行承接之意願）。

² 餐廳之服務品質每下愈況，無法滿足使用者之需求。

² 社團活動可活絡設施使用率，值得推廣。

住戶（二） ² 室外高爾夫球練習場規劃設計有誤，場地規模不標準，無法 使用。

² 專屬海灘部分有污染現象，有待經營管理者處理。

資料來源：本研究整理

說明：（圖 3-41）

A：專屬海灘採使用者付費的方式，但近年來海岸線有被污染的現象，影響使用品質。

B：高爾夫球練習場設施不標準為使用者詬病，使用率偏低，設施閒置。

C：露天劇場提供戶外表演空間使用，但受天候影響。

D：大型花園不但美化環境，還提供休閒遊憩的空間。

E、F：露天游泳池提供使用者享受海風及陽光的機會，但其為不規則型，只能當成戲水之 用。

圖 3-40 B 案配置平面分析圖及說明

高爾夫球練習場

露天劇場

專屬海灘區

露天游泳池 露天游泳池

大型花園

（二）現場觀察及記錄

圖 3-41 室外設施照片

說明：

A:大廳從 B2 至 2F 挑高，利用階梯方式連結，營造出空間變化與視覺效果。同時也可利用 B2 層通往戶外。

B:飲料區雖設有吧台，但實際使用已荒廢，僅留桌椅供短暫休憩使用。（圖 3-43）

C:游泳池畔周圍之截水溝未能發揮其功能，離池邊太遠。

D、E:游泳池池底有階梯之落差，且未加以標示，影響使用者之安全。

F:三溫暖內設有 SPA，使用時易產生噪音，影響使用品質。

圖 3-42 B 案會館 B2 層分析圖及說明