第一節 前言
隨 著 都 市 地 區 共 有 建 築 物 的 增 加 ， 新 式 共 用 設 備 ， 如 升 降 梯、給排水、瓦斯、電 氣設備等，亦 等量增加，因 此共 同 管 理 的 問題亦隨之而生。以個 人 主 義 為出發點的「 一 物 一 權 」觀 念，難 免會有不敷應用之感，因此強調以「行使專有權所不可或缺的共 有觀念」46，也就隨之而來。
國內於 1995 年制定公寓大廈管理條例，依據公寓大廈管理 條例第 3 條的規定，區分所有 係指數人區分一建築物而各有其專 有部分，並就其共用部分按其應有部分有所 有 權；而專 有 部 分 係 指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標 的者。而 上開共 用 部 分 則是指公寓大廈專有部分以外之其他部分 及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
專 有 與共用 部分之區分，雖 然國內公寓大廈管理條例已有明 確定義，但是實際運作時，卻尚有一 些釋義上的爭執。俗語說 ：
「 他 山 之 石 ， 可 以 攻 錯 」， 本 章 主 要 期 望 能 藉 由 國 內 公 寓 大 廈 管 理條例與其他先進國家區分所有權法的比較，能釐清國內公寓大 廈外牆面之區分所有權歸屬及修繕責任。
4 6 玉 田 弘 毅 、 森 泉 章 、 半 田 正 夫 ， 建 築 物 區 分 所 有 權 法 ， 1 9 7 5 。
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有之法律」取代。該法律於 1965 年大幅修正，通過之法律條 文 共有 5 章(區分所有之定義及機構、區分所有權之管理、專有部 份 之改良及增設、建築物之重建、附則 )及 48 個條文，法律名稱也 於 1967 年 更 改 為 「 住 宅 分 層 所 有 權 法 」48(STATUT DE LA COPROPRIETE DES IMMEUBLES BATIS)。
1965 年修正通過之條文，其 中第 3 條明文規定公寓大廈共用 部 分 ， 包 括 (一 )空 地 、 中 庭 、 庭 園 、 通 路 (二 )建 築 物 主 要 構 造 (界 壁 、 外 牆 、 屋 頂 、 大 樑 )， 連 通 專 有 部 分 之 附 屬 物 或 共 用 設 備 (電 梯、樓梯、廢 物場、自 來水管、瓦斯管、冷氣設備、共 用電話 )(三) 煙囪底部、煙道、突出物 (四)共用場所 (五)有遮簷通路或走廊49。 此外，上開法律規定第 7 條，亦 說明建築物主要構造共有性 之推定規定，明確規定分隔專有部份之界壁或外牆，得 不視為建 築物構架而推定為共有物；第 10 條第 1 項第 2 款亦規定區分 所 有者對於共用部分之保管、維護，應有負擔義務50。
法國現行「住宅分層所有權法」(Statut de la copropriété des immeubles bâtis， 2016)共 有 61 個條文，其中第 4 條明確規定 ， 建 築 物 外 觀 (la façade de l’immeuble)為 公 寓 大 廈 共 用 部 分 ； 因 此，法國現行「住宅分層所有權法」已明文規定公寓大廈外牆面 為公寓大廈 共用部分(Sont réputées parties communes)。
4 8 周 武 榮 ， 公 寓 大 廈 住 戶 之 實 用 權 益 ， 1 9 9 8 ， 第 1 9 頁 。
4 9 內 政 部 營 建 署 譯 ， 有 關 區 分 所 有 各 階 層 不 動 產 共 有 之 法 律 ， 日 本 建 築 物 區 分 所 有 權 法 ( 下 冊 ) ， 1 9 8 3 ， 第 3 2 8 頁 。
5 0 同 上 。
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第三節 日本公寓大廈區分所有權法
日本自從制定民法以來，就 已承認區分所有之權力關係；舊 民法第 208 條規定：「以數人區分一棟建築物，而各有其一部 分 時 ， 建 築 物 及 其 附 屬 物 之 共 用 部 分 ， 推 定 為 共 有 。 」「 共 有 部 分 修繕費及其他負擔，由各所有人按其 所有部分 之價值分 擔之」51。 1955 年以後，日本經濟進入高度成長過程，都市中高層建築 物明顯增加。然而舊民法有關區分所 有權之規定，不但不完善，
而且對公寓大廈有關共同使用部分的管理也缺 乏規定。為使建築 物區分所有法律關係規則化，日本於 1962 年制定「有關建築 物 區 分 所 有 等 之 法 律 」 (建 物 の 区 分 所 有 等 に 関 す る 法 律)， 該 法 律 案本文共 37 個條文，於 1963 年 4 月 1 日開始實施。雖然沒有明 確 規 範 公 寓 大 廈 外 牆 面 之 區 分 所 有 權 ； 但 該 法 第 四 條 有 明 確 規 定 ：「 共 用 部 分 應 為 區 分 所 者 全 體 所 共 有 ， 但 明 顯 地 只 供 給 一 部 分所有者共用之部分，則屬於該 一 部 分 所 有 者 之 共 有52。」
上開法律為因應時代需求，於 1983 年大幅修正原有法律條 文；主要重點包括：(一)承認管理人的訴訟能力(二)增訂區分所 有 人所構成之團體，具備一定條件的要件，並經過登記，可以取得 法人資格等53。2003 年又再次大幅修正上開條文，主要重點包括：
(一 )放 寬 管 理 團 體 的 法 人 化 要 件 (二 )專 有 部 分 與 共 用 部 分 定 義 的 明 確 化54。目前日本「建築物區分所有等有關法律」，本 文已增至 72 個條文。
5 1 內 政 部 營 建 署 譯 ， 日 本 建 築 物 區 分 所 有 權 法 ( 上 冊 ) ， 1 9 8 3 ， 第 1 頁 。
5 2 內 政 部 營 建 署 譯 ， 日 本 「 建 築 物 區 分 所 有 權 法 」 ， 日 本 建 築 物 區 分 所 有 權 法 ( 下 冊 ) ， 1 9 8 3 ， 第 2 8 0 頁 。
5 3 古 振 暉 ， 日 本 修 正 建 物 區 分 所 有 法 之 介 紹 ， 東 海 大 學 法 學 研 究 第 2 1 期 ， 2 0 0 4 ， 第 1 3 5 頁 。
5 4 古 振 暉 ， 日 本 修 正 建 物 區 分 所 有 法 之 介 紹 ， 東 海 大 學 法 學 研 究 第 2 1 期 ， 2 0 0 4 ， 第 1 3 9 、 1 4 0 頁 。
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第四節 國內公寓大廈區分所有權法
我國早在 1929 年制定民法以來，就承認區分所有權的權利 與義務關係；例如當時民法第 799 條規定：「 數 人 區 分 一 建 築 物 ， 而各有一部分者，該建築物及其附屬物之共同部分，推 定為各所 有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之 價值分擔之。」55
臺灣地區地狹人稠，人 口集中於都市地區，而 且大多採取區 分所有的居住型態；關 於頂樓、地下室的使用及外牆懸掛廣告招 牌等時常發生糾紛，僅 民法第 799 及 800 條文，實無法規範公寓 大廈區分所有人間複雜的的權利與義務關係56。
經過多年研議，我 國於 1995 年 6 月 28 日公布施行「公寓大 廈管理條例」；該 條 例 共 分 為 總 則、住 戶 之 權 利 義 務、管 理 組 織 、 罰則、附 則等 5 章、52 個條文；其中第 8 條明文規定，公寓大廈 外 牆 面，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變 更構造、顏色、使 用目的、設置廣告物或其他類似之行為。第 10 條規定：共用部分、約定共用部分之 修 繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。
雖然 經過多次修法，目前「公寓大廈管理條例」，已 有 6 章(總 則 、 住 戶 之 權 利 義 務 、 管 理 組 織 、 管 理 服 務 人 、 罰 則 、 附 則 )及 63 個條文；但是，目前「公寓大廈管理條例」，還尚未明確規 範 公寓大廈外牆面的區分所有權。
5 5 周 武 榮 ， 公 寓 大 廈 住 戶 之 實 用 權 益 ， 1 9 9 8 ， 第 2 1 頁 。
5 6 王 澤 鑑 ， 民 法 物 權 ， 2 0 1 4 ， 第 2 0 7 頁 ； 同 上 。
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第五節 小結
本研究比較法國、日 本與國內公 寓大廈區分所有權法的差異 性(如表 3-2)，發現法國「住宅分層所有權法」已經明確規範建築 物外觀 (the facade of the building)為公寓大廈共用部分，因此外牆 瓷磚剝落的修繕責任為管理組織或全體區分所有權人。
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