國有土地標售影響文獻回顧

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第二章 相關文獻回顧

本章文獻回顧共分為三節，第一節為國有土地標售之影響分析，第二節 為信號之影響分析，第三節為房地產市場價格之影響分析。

第一節 國有土地標售影響文獻回顧

1987 年 2 月 28 日，國有財產署標售台北市南京東路、龍江路口，華航 旁 1,700 坪土地，即六福皇宮現址，每坪底價 25 萬元，開標結果由國泰人 壽以每坪 90 萬元，相當於底價 3.6 倍的「天價」得標，一般咸認此係開啟 臺北市高地價、高房價警訊之重要指標。至此使得臺北市的高房價就回不 去，從經濟學角度看此一現象，就是一波及效果。

波及效果即是當一個區域房價發生變化，這一變化會沿著不同的區域關 聯方式，引起與其直接相關的區域房價的變化(即直接效果)，並且這些相關 區域房價的變化又會導致與其直接相關的其它區域房價的變化(即第一次 間接波及效果及第二次間接波及效果)依此傳遞，影響力逐漸減弱，這一過 程就是波及效果。有關波及效果之文獻有游惠君(1996)，探討北部地區區域 房價之動態分析 : 時空模式之應用，研究結果發現過去文獻對於房價的研 究，不管是應用橫斷面分析探討個體層面影響房價之因素，或是應用時間 數列分析房價的長期趨勢，抑或是在分析房價與總體經濟變數間的關係時，

多忽略不同次級市場間的互動關係，然而不同次級市場的房價常因為替代 性或者是互補性而產生波及效果；羅于婷(2009)，探討住宅新推個案市場價 量關係之分析，研究結論為波及效果之研究結果顯示成交價之波及效果主 要由台北都會區擴散至其他都會區，影響方向為單向且範圍較大；成交量 則以相對鄰近之都會區為影響範圍，影響主要為雙向，但範圍較小，也認 為台灣住宅市場過度關注價格訊息，然而更應重視成交量變化的掌握，並 關注住宅空間次市場基本結構之差異，避免使消息面造成的過度預期成為 主導市場的力量。

另外，就國有土地標售之相關文獻內容，討論區位、面積的有王佳于、

彭建文與白金安(2005)，另宋佳樺(2007)分析影響國有土地標售價格之因素 為私人價值，其之所以有價值是因包含區位好、面積適宜、公共設施完善、

大環境品質良善等因素及白孟芳(2010)分析影響土地標售價格之因素為臨

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由上述文獻整理可知，國有土地標售對房價影響之波及效果，不僅只對 區域房價有所變化，也引起與其直接相關的區域房價的變化，並且這些相 關區域房價的變化又會導致與其直接相關的其它區域房價的變化，依此傳 遞，直到影響力逐漸減弱。而影響國有土地標售價格之因素除區位、規模 外，投標人的投機因素、預期資本利得、未來發展潛力等亦會影響國有土 地標售的價格，因此國有土地標售信號是否也會影響住宅市場價格，將就 信號之文獻做進一歩的探討與說明。

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第二章 相關文獻回顧

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