第三章 現況分析與研究設計
第一節 國有土地標售現況分析
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第三章 現況分析與研究設計
本章就國有土地及房地產現況分析，並針對實證方法及信號予以界 定以做為第四章實證之基礎，共分四節。第一節就國有土地標售之政策、
標售面積與預售金額比較及國有財產署各分署標脫率加以說明。第二節 房地產市場現況分析，擬就不動產買賣移轉棟數統計來分析。第三章研 究設計，就實證方法、實證歩驟及信號予以界定，最後則是本章小結。
第一節 國有土地標售現況分析
本節就國有土地之政策、標售面積、市場預售金額、歷年臺北市國 有土地標售面積統計及國有財產署標脫率加以比較說明。
一、國有土地標售之政策
在不動產市場價格高漲和民間與論壓力之下，政府為避免財團 養地，因此政府從 2008 年開始便陸續針對國有土地面積 500 坪(含) 以上暫緩標售，直到 2011 年底時對於 500 坪以下國有土地有條件 標售。
由於大面積國有土地不標售的政策，使得國有財產署在政策上 改以設定地上權、參與都市更新、結合目的事業主管機關合作，以 及釋出土地權利與民間合作開發等方式，推動大面積的國有土地開 發業務。
由表 3-1 整理可見整個國有土地之政策是從所有權的標售改為 地上權的標售。
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2007 2,568/5.61 2,559/5.63 1,754/8.22 701/20.55 144.1 2008 2,250/6.61 2,070/7.2 1,176/12.67 337/44.2 148.9 2009 1,754/7.86 1,136/12.14 623/22.15 464/29.74 138 2010 2,574/3.4 1,940/4.52 1,056/8.29 568/15.42 87.6 2011 1,678/2.59 2,949/1.47 1,280/3.39 1,083/4 43.4資料來源：中華民國建築開發商業同業公會
再者，臺北市的預售推案金額從 2007 年開始爬升，到了 2009 年後因金融風暴而使得推案金額減少，但 2010 年後又恢
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復到 2007 年之市場水準，直到 2011 年受奢侈稅政策的影響才 使得推案量能又減少；但同時間國有土地之標售情形卻不太一 樣，於 2009 年時，四大都市普遍推案金額水準不高時，此時 國有土地之標售卻是高的，可能是財團或建商藉景氣低迷時，
標售國有土地來囤積養地。
(二) 歷年國有土地標售面積統計
臺北市及新北市因受到新聞喧染、與論壓力最大，按理全 國國有土地標售面積統計應屬臺北市及新北市最高，但實際從 四大都市國有土地標售面積統計表得知，四大都市歷年標售面 積排名第一名是臺中市，其次是高雄市，第三名為新北市，反 而最後一名是臺北市，但臺北市受到的新聞的評論卻最大，見 表 3-3 所示。
表 3-3 四大都市國有土地歷年標售面積統計
單位：Ｍ２
年度 臺北市 新北市 臺中市 高雄市 91 18,613 12,844 44,016 19,618 92 28,255 14,245 29,467 36,941 93 51,765 21,619 56,103 27,622 94 46,430 24,436 26,604 56,634 95 32,605 9,382 30,905 55,270 96 15,328 17,920 36,945 25,514 97 20,289 18,882 13,189 20,100 98 20,743 9,661 21,168 11,973 99 5,660 4,562 27,738 17,606 100 0 319 24,867 38,029 合計 239,692 133,875 311,006 309,311
排名 4 3 1 2
資料來源：卓輝華1
1 卓輝華，2012，「國有土地標售對不動產市場與價格之影響分析」 ，『當代財政』，23：53。
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(三) 國有財產署各分署標售數據分析
依圖 3-1 所示，國有財產局各分署自 2007~2012 年之標售數據，
可以得到開標合計數、標脫件數及標脫率，以下將針對各數據資料 分析。
1. 開標合計數
依據 2007 年~2012 年之各分署標售資料，就開標合計數 可以知道北區分署及南區分署每年標售的案量較穩定，而中 區分署較不穩定，可能各分署每年依財政部編列國庫的收入 不一樣，或中區分署有其他方式收入，並不一定需要每年標 售國有非公用土地來支應。
2. 標脫件數
由圖 3-1 之標脫件數之數據了解北區分署自 2008 年後因 國有土地政策上禁止大面積國有土地標售，以致標脫件數有 下降之趨勢外，中區分署及南區分署皆於 2008 年金融風暴後 即 2010 年開始都呈現穩定之標脫狀況。但中區分署及南區分 署仍有數量上之差異，可能與各區之房地產市場有關聯性。
3. 標脫率
依圖 3-1 標脫率圖形了解於 2010 年後國有土地之標脫率 約為 30%上下，不論各分署之開標合計數為何，其標脫率所 呈現之情形皆有一定標脫量。因此推論在國有土地之政策上 儘管禁止大面積土地標售，依數據資料顯示，每次國有土地 標售都會吸引一定買方來參加投標。另表 3-4 可看到各分署每 月標脫情形。
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2007 2008 2009 2010 2011 2012
開標合計數
2007 2008 2009 2010 2011 2012
標脫件數
2007 2008 2009 2010 2011 2012
標脫率%
北區分署 中區分署 南區分署
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表 3-4 歷年國有財產署各月標脫率總表
區域 北區分署 中區分署 南區分署
年-月 標脫件數 標脫率% 標脫件數 標脫率% 標脫件數 標脫率%
96-1 0 0.00 54 55.10 10 45.45 96-2 10 100.00 9 29.03 0 0.00 96-3 41 66.13 46 58.23 22 48.89 96-4 21 60.00 41 53.95 12 70.59 96-5 25 40.32 21 24.71 5 31.25 96-6 43 69.35 36 40.91 9 50.00 96-7 18 43.90 16 38.10 11 68.75 96-8 7 46.67 22 35.48 3 20.00 96-9 9 34.62 21 47.73 0 0.00 96-10 2 33.33 0 0.00 5 35.71 96-11 2 22.22 2 100.00 3 25.00 96-12 21 67.74 18 47.37 8 30.77 97-1 37 51.39 12 27.27 7 35.00 97-2 7 53.85 11 50.00 6 33.33 97-3 24 44.44 76 63.87 6 30.00 97-4 21 53.85 45 51.72 4 23.53 97-5 23 57.50 19 40.43 7 31.82 97-6 23 62.16 37 24.83 6 27.27 97-7 21 47.73 16 11.51 5 31.25 97-8 11 40.74 16 13.79 2 11.11 97-9 14 28.00 27 13.30 3 21.43 97-10 6 20.00 15 8.06 1 5.56 97-11 11 22.92 20 11.56 6 16.67 97-12 6 37.50 14 23.73 2 11.11
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區域 北區分署 中區分署 南區分署
年-月 標脫件數 標脫率% 標脫件數 標脫率% 標脫件數 標脫率%
101-1 0 0.00 10 30.30 2 18.18 101-2 15 44.12 0 0.00 3 23.08 101-3 10 28.57 23 51.11 5 29.41 101-4 4 36.36 19 33.33 4 21.05 101-5 6 18.18 40 41.67 4 23.53 101-6 7 28.00 21 51.22 7 35.00 101-7 0 0.00 15 24.59 7 23.33 101-8 0 0.00 12 23.08 6 40.00 101-9 0 0.00 10 25.00 7 38.89 101-10 8 31.75 21 35.59 0 0.00 101-11 1 25.00 16 36.36 14 29.79 101-12 2 33.33 8 26.67 4 16.00
資料來源：不動產資訊平臺2，自行整理
2不動產資訊平臺，國有財產署標脫率統計，
http://pip.moi.gov.tw/Net/D-Transaction/D2-3.aspx
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