國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 國有土地標售之信號對住宅市場政治大立價格影響之研究 -以臺北市為例 ‧. ‧ 國. 學. A Study of the Impact on the Prices in the Residential Market by a Winning Bidding Price of Public Land：A Case Study of Taipei City. n. sit er. io. 指導教授：. y. Nat. al 研究生：C h. i n 李青塘 engchi U. v. 林秋瑾博士. 中華民國一 O 四年五月廿九日.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 目錄第一章. 緒論 ............................................................................................ 1. 第一節. 研究動機與問題 ................................................................ 1. 第二節. 研究目的與方法 ................................................................ 3. 第三節. 研究範圍與架構 ................................................................ 4. 第二章. 相關文獻回顧 ............................................................................ 7. 第一節. 國有土地標售影響文獻回顧 .............................................. 7. 第二節. 不動產價格信號 .............................................................. 10. 第三節. 房地產市場價格影響之文獻 ............................................ 13. 第四節. 小結 ............................................................................... 15. 第三章. 立. 政治大. 現況分析與研究設計 .............................................................. 17 國有土地標售現況分析 ................................................... 17. 第二節. 房地產市場現況分析 ....................................................... 26. 第三節. 研究設計 ........................................................................ 28. 第四節. 小結 ............................................................................... 32. y. Nat. 實證分析 .................................................................................. 33. sit. 第四章. ‧. ‧ 國. 學. 第一節. 第二節. 模型分析 ........................................................................ 47. n. 第五章. al. er. 資料說明與模型建立 ....................................................... 33. io. 第一節. i n U. Ch. v. engchi 結論與建議 .............................................................................. 69. 第一節. 結論 ............................................................................... 69. 第二節. 建議與後續研究 .............................................................. 71. 參考文獻 .................................................................................................. 73. I.

(4) 目錄. 表目錄表 2-1 土地標售價格文獻整理.......................................................8 表 2-2 不動產價格信號文獻整理 ................................................. 11 表 2-3 影響房地產市場價格文獻整理 .......................................... 14 表 3-1 國有土地標售政策大事紀 ................................................. 18 表 3-2 國有土地標售與各都會區市場預售金額比較分析 ............... 19 表 3-3 四大都市國有土地歷年標售面積統計 ................................ 20 表 3-4 歷年國有財產署各月標脫率總表 ....................................... 23 表 3-4 歷年國有財產署各月標脫率總表(續) ................................. 24. 政治大. 表 4-1-1 A 類敘述統計說明......................................................... 36 表 4-1-2. 立. B 類敘述統計說明 ......................................................... 37. 國有土地標售成交與周邊住宅交易案件距離分組............ 41 事件發生後期時差變數模型分組 .................................... 41. y. Nat. 表 4-1-6. 模型變數及變數代號說明 .............................................. 40. ‧. 表 4-1-5. ‧ 國. 表 4-1-4. 學. 表 4-1-3 C 類敘述統計說明 ........................................................ 38. 表 4-1-8. 模型分組說明 ............................................................... 42. 表 4-1-9. 各類模型分組數量 ........................................................ 44. n. al. er. sit. 模型代碼說明 ............................................................... 42. io. 表 4-1-7. Ch. engchi. i n U. v. 表 4-2-1 A 類各期作較適模型篩選結果 ....................................... 47 表 4-2-2. B 類各期作較適模型篩選結果 ........................................ 48. 表 4-2-3 C 類各期作較適模型篩選結果 ....................................... 48 表 4-2-4. t0 期模型結果 ................................................................ 51. 表 4-2-5. t1 期模型結果 ................................................................ 52. 表 4-2-6. t2 期模型結果 ................................................................ 53. 表 4-2-7. t3 期模型結果 ................................................................ 54. 表 4-2-8. t4 期模型結果 ................................................................ 55. 表 4-2-9 A 類模型結果 ............................................................... 57 II.

(5) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 表 4-2-10 B 類模型結果 .............................................................. 59 表 4-2-11 C 類模型結果 ............................................................. 61 表 4-2-12 重要信號變數顯著分析表 ............................................ 64 表 4-2-13 國有土地標售之信號對於距離分組影響作用時間歸納 ... 64 表 4-2-14 國有土地標售正向信號和國有土地標售負向信號強度標準化估計值(取絕對值) ..................................................................... 65 表 4-2-15 國有土地標售正向信號及國有土地標售負向信號強度比較 .................................................................................................... 65 表 4-2-16 景氣對房價的影響迴歸分析結果 .................................. 67. 治政大景氣及重要信號變數對房價標準化估計值交叉比較結果 68 立. 表 4-2-17 景氣及重要信號變數對房價標準化估計值(取絕對值).... 68. 學 ‧. ‧ 國. 表 4-2-18. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. III. i n U. v.

(6) 目錄. 圖目錄圖 1-1 研究流程圖 ........................................................................5 圖 3-1 歷年國有財產署標脫數據 ................................................. 22 圖 3-2 主要四大都市歷年不動產建物買賣移轉登記...................... 26 圖 3-3 信義房價指數歷年走勢-臺北市 ......................................... 27 圖 4-1 時差變數複迴歸模型研究步驟說明 ................................... 46. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. IV. i n U. v.

(7) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 第一章緒論本章旨在闡述本文之研究動機與問題、研究目的與方法，並對本文之範圍與限制、架構與流程加以說明。. 第一節. 研究動機與問題. 一、研究動機臺灣房市自 SARS 以來，走過十年房市大多頭，使得地價與房價不斷上漲，成為社會關注之重要民生問題。雖 2008 年有金融海嘯，但國內經濟景氣也僅停滯半年，便又向上奔漲，政府在一片社會期待. 政治大稅而結束，房價反而續漲。立. 下，於 2011 年啟動稅制打房，隔年奢侈稅出籠，但房市並不因奢侈過去歷次房地產飆漲的導火線大部分與國有土地的標售有關，最. ‧ 國. 學. 明顯的例子就是 1987 年華航旁國有土地標售，造成房價飆漲的導火線；另外一明顯案例是幾年前聯勤旁國有土地標售，業者標去養地，. ‧. 不但轉手炒高房價，且業者獲利無法全民共享，也因如此，社會大眾. y. Nat. 才會反對國有土地標售；然影響房價與地價之原因甚多，因此有不少. sit. 學者對地價及房價有豐富的研究，如：探討影響土地標售價格之因素. er. io. 有王佳于，彭建文，白金安(2005)土地標售價格影響因素分析及白孟. al. n. v i n Ch 信鴻(2002)認為分析房地產市場不應將非經濟因素忽略，以致遺漏重 engchi U. 芳(2010)以影響投資人投標國有地意願之因素分析。另，鄭美幸、康要訊息；張金鶚、詹任偉(2005)認為因部分特殊事件的影響，將導致臺灣房地產投資人在預測未來房地產景氣時，產生偏離預期，即非經濟因素影響房價之探討等，因此土地標售也可能影響周圍房價上漲或下跌。因目前國內對於國有土地標售對房價影響之相關研究較少有，此為引發本文之動機之一。闕河士(1996)股票股利信號放射模式與宣告效果之研究，結論為臺灣股票市場對股票股利宣告有顯著的正面價格反應，另投資人相信股票股利可傳遞公司未來獲利狀況，而且當信號發射成本越大時，此信念越強；於不動產市場，因投資人厭惡風險的態度，使得信號對於不動產市場的衝擊，往往具有不對稱性，以往相關研究多為定量研究， 1.

(8) 第一章. 緒論. 如：對土地之面積、行政區、臨路寬度等特徵有所探討，對於定性因素（各種信號處理）之研究少有研究，此為引發本文之動機之二。自 1970 年來，臺灣地區房地產歷經三次較大的波動，其高峰分別在 1973~1974 年(第一次石油危機)、1979~1980 年(第二次石油危機)、 1987~1989 年(第三次石油危機)，顯見景氣有其波動性及循環性。而 2005 年後之臺灣房地產十年多頭期的主因是，由於低利率、兩岸政策開放，以及 2009 年全球金融風暴後國際印鈔救市資金大量湧入臺灣所致，此階段投入房地產者，均得到收益之外加增值的雙重獲利。因此，考量國有土地標售之信號於不同時期景氣循環對於住宅房價的影響，此亦為本文的動機之三。. 政治大基於上述研究動機，本文研究問題如下：立. 二、研究問題. (一) 國有土地標售之信號是否影響標售土地所在區域的住宅市場價. ‧ 國. 學. 格?及影響之方向及強度如何?. (二) 正向土地標售價格信號與負向土地標售價格信號對房價的影響. ‧. 是否存在差異?. y. Nat. (三) 因為不同景氣循環對房價具影響力，導入景氣循環因素後，國有. n. al. er. io. sit. 土地標售之信號對住宅市場價格的影響作用是否不同?. Ch. engchi. 2. i n U. v.

(9) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 第二節. 研究目的與方法. 一、研究目的 (一) 從標售國有土地的特徵對周圍房地價格之影響程度，作為國有財產署招標之參考。 (二) 在景氣不同狀況下，透過國有土地標售與房價波動關聯性之研究，提供購屋者或投資人購屋時之參考。. 二、研究方法依據上述之問題，本文相對應之研究方法可分為相關文獻回顧與實證分析：. 政治大. (一) 文獻回顧. 立. 藉由回顧國內外有關信號之界定、不同特徵屬性影響住宅市. ‧ 國. 學. 場之相關文獻，作為本文文獻探討及分析之參考基礎，並回顧景. 氣循環與統計資訊，作為本文實證分析之參考。. ‧. (二) 實證分析. 以敘述統計分析了解樣本資料特性。將國有財產署標售土地. sit. y. Nat. 價格之資料，透過空間位置轉換成 GIS 可用的座標資料，並加以整理及分析。. io. n. al. er. 以時差變數迴歸模型(Time Lag Regression Model，TLRM)進. i n U. v. 行實證，以更客觀的獲得特徵變數對房價之影響作用。. Ch. engchi. 3.

(10) 第一章. 第三節. 緒論. 研究範圍與架構. 本文於本節將分別對研究之範圍及流程說明研究資料內容，以為後續實證模型選擇參考。. 一、研究範圍 (一) 研究對象：本文係以國有財產署所提供之開標資料及新成屋、中古屋住宅為研究對象。 (二) 時間範圍：本文之時間範圍係以 2006 年至 2010 年之國有土地標售開標資料為研究範圍。(因臺北市 2011 年之後標售資料較少，另時間範圍包含了 2008 年金融風暴). 政治大與完整性較其他縣市多，因此以臺北市為研究範圍) 立 (四) 研究限制：標售土地之屬性之土地使用分區以住宅區為主，權屬. (三) 區域範圍：本文係以臺北市為研究範圍。(因臺北市之資料收集. ‧ 國. 學. 以所有權為限制範圍。. 二、研究架構. ‧. 本文共分為五章，第一章為緒論，說明本文的研究動機與問題、. y. Nat. sit. 研究目的與方法、研究範圍與架構。第二章文獻回顧與整理，本章將. er. io. 針對國有土地標售影響之文獻、信號之文獻、房地產市場價格影響之. al. 文獻進行回顧整理，以作為本論文的研究基礎。第三章現況分析與研. n. v i n 究設計，針對國有土地現況分析、信號之定義、實證方法與步驟，以 Ch U i e h n c g 作為本文後續實證分析資料之基礎。第四章為資料整理與實證分析，依實證資料模型所作之計量分析結果。第五章為結論與建議，依據本文的結果作出結論，並對後續研究的方向提出建議。. 4.

(11) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 三、研究流程本文之流程如下圖 1-1：. 研究動機與問題. 研究目的與方法. 文獻回顧與整理. 現況分析. 立. 政治大研究設計. ‧. ‧ 國. 學實證模型建立. n. al. Ch. e結論與建議 ngchi. 圖 1-1. i n U. 研究流程圖. 資料來源：本文整理. 5. er. io. sit. y. Nat. 實證結果分析. v.

(12) 緒論. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 第一章. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(13) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 第二章. 相關文獻回顧. 本章文獻回顧共分為三節，第一節為國有土地標售之影響分析，第二節為信號之影響分析，第三節為房地產市場價格之影響分析。. 第一節. 國有土地標售影響文獻回顧. 1987 年 2 月 28 日，國有財產署標售台北市南京東路、龍江路口，華航旁 1,700 坪土地，即六福皇宮現址，每坪底價 25 萬元，開標結果由國泰人壽以每坪 90 萬元，相當於底價 3.6 倍的「天價」得標，一般咸認此係開啟臺北市高地價、高房價警訊之重要指標。至此使得臺北市的高房價就回不. 治政波及效果即是當一個區域房價發生變化，這一變化會沿著不同的區域關大立聯方式，引起與其直接相關的區域房價的變化(即直接效果)，並且這些相關去，從經濟學角度看此一現象，就是一波及效果。. ‧ 國. 學. 區域房價的變化又會導致與其直接相關的其它區域房價的變化(即第一次間接波及效果及第二次間接波及效果)依此傳遞，影響力逐漸減弱，這一過. ‧. 程就是波及效果。有關波及效果之文獻有游惠君(1996)，探討北部地區區域房價之動態分析 : 時空模式之應用，研究結果發現過去文獻對於房價的研. Nat. sit. y. 究，不管是應用橫斷面分析探討個體層面影響房價之因素，或是應用時間. er. io. 數列分析房價的長期趨勢，抑或是在分析房價與總體經濟變數間的關係時，多忽略不同次級市場間的互動關係，然而不同次級市場的房價常因為替代. n. al. Ch. i n U. v. 性或者是互補性而產生波及效果；羅于婷(2009)，探討住宅新推個案市場價. engchi. 量關係之分析，研究結論為波及效果之研究結果顯示成交價之波及效果主要由台北都會區擴散至其他都會區，影響方向為單向且範圍較大；成交量則以相對鄰近之都會區為影響範圍，影響主要為雙向，但範圍較小，也認為台灣住宅市場過度關注價格訊息，然而更應重視成交量變化的掌握，並關注住宅空間次市場基本結構之差異，避免使消息面造成的過度預期成為主導市場的力量。另外，就國有土地標售之相關文獻內容，討論區位、面積的有王佳于、彭建文與白金安(2005)，另宋佳樺(2007)分析影響國有土地標售價格之因素為私人價值，其之所以有價值是因包含區位好、面積適宜、公共設施完善、大環境品質良善等因素及白孟芳(2010)分析影響土地標售價格之因素為臨 7.

(14) 第二章. 相關文獻回顧. 路寬度、土地面積等，而本文是以區位、規模、權屬、高低土地價格作為影響住宅市場價格之研究變數，與相關文獻探討土地標售價格之因素不盡相同，綜合上述相關文獻整理如表 2-1。. 表 2-1 土地標售價格文獻整理作者研究主題研究方法 (出版年). n. al. 白孟芳 (2010). 影響投資人投標國有地意題之因素分析以臺北縣為例. sit. er. io. 從公共選擇觀點探討國有土地之標售. y. ‧. Nat. 萬素華 (2008). 立. 影響國有土地標售價格因素之研究. 政治大. 學. 宋佳樺 (2007). 臨路寬度、與臺北大學距離、是否近鄰北二高等三項變數依序至重要，顯示開發業者投標時較注重此三項變數。國有土地在臺北、臺中及高雄三個都市之競標人數與得標價格呈正相關。國有土地標售符線性迴歸模型合「私人價值」，而投標人知道標的物之價值，當競標人數增加，較適競標價格將隨之增加。利用公共選擇觀點的尋租理論來探討國家標售國有土地的問題。同時觀尋租理論察我國國有現有土地管理的相關法令，提出建議，希望有助於重新思考國有土地的處理政策。 1.以 Logit 廻歸模型顯示金融海嘯前後影響投資人之因素是信義房屋房價指數。 Logit 廻歸模型、 2.以線性廻歸模型顯示金線性廻歸模型融海嘯前底價、房價指數及縣市別顯著影響；金融海嘯後土地面積、公告現值有顯著影響。. 土地標售價格影響因素分析線性廻歸模型 -以臺北大學特定區為例. ‧ 國. 王佳于、彭建文與白金安 (2005). 實證結果. Ch. engchi. 資料來源：本文整理. 8. i n U. v.

(15) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 由上述文獻整理可知，國有土地標售對房價影響之波及效果，不僅只對區域房價有所變化，也引起與其直接相關的區域房價的變化，並且這些相關區域房價的變化又會導致與其直接相關的其它區域房價的變化，依此傳遞，直到影響力逐漸減弱。而影響國有土地標售價格之因素除區位、規模外，投標人的投機因素、預期資本利得、未來發展潛力等亦會影響國有土地標售的價格，因此國有土地標售信號是否也會影響住宅市場價格，將就信號之文獻做進一歩的探討與說明。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 9. i n U. v.

(16) 第二章. 第二節. 相關文獻回顧. 不動產價格信號. 土地是房地產的原始材料，土地市場與房地產市場是緊密相連的兩個市場，當土地市場中產生價格信號時，可能引起住宅市場價格的波動。但是探討這兩個市場之價格信號研究甚少。最近期的研究是 Chau、Wong 和 Yiu(2010)的研究，他們驗證了土地標售結果對住宅市場價格是有影響的。另文獻中，李春長(2000)成屋履約保證與不動產仲介市場為信號顯示研究，消費者在接收此信號時，消費者會較放心，因而會增加仲介的成交機會；任超群(2011)研究土地出讓價格信號對房價的影響，是研究信號對房地產市場價格之影響，本文研究的區域為臺灣，與任超群研究區域為中國大陸，因區域不同，研究結果會有部分有差異；楊甫聖(2012)，探討國有非公. 政治大地市場互為有關聯。而闕河士(1996)、吳奉遠(2002)、王琇嫚(2002)、凌明立. 用土地標售價格與一般土地市場成交價格關聯性研究，研究結果為兩個土智(2004)、趙桂光(2005)則是就不同信號之事件發生對股價之影響。. ‧ 國. 學. 其他為林玉婷(2004)則是事件發生對投資之影響、簡沛溱(2011)以危機事件為訊息其發生對建築業存活的影響及李展豪(2011)重大事件之貸款違. ‧. 約之分析。因此國有土地標售之發生是以信號為一種消息的表達方式，目. y. Nat. 的是藉由信號在空間中之傳遞，達到對住宅市場價格的影響力，藉此了解. sit. 其對住宅市場價格之影響。綜合上述信號之相關文獻整理如表 2-2。. er. io. 由下列文獻整理可知，信號之研究有用於股票，或當作一事件，當然. al. n. v i n Ch 宅市場價格的影響，且另外加入景氣，在景氣不同狀況下的影響程度，如 engchi U 也可應用於其他的領域，所以本文將採用此方法應用在國有土地標售對住後第三節所述。. 10.

(17) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 表 2-2 不動產價格信號文獻整理作者研究主題研究方法 (出版年) 闕河士 (1996). 股票股利信號事件研究法放射模式與宣與橫斷迴歸告效果之研究分析. 李春長 (2000). 成屋履約保證與不動產仲介分離均衡、市場—訊號顯混合均衡示理論的解說與應用. 臺灣股票市場對股票股利宣告有顯著的正面價格反應；臺灣投資人相事件信股票股利可傳遞公司未來獲利狀況仲介業藉著訊號顯示— 成屋履約保證，來吸引消費者，縱然，此項訊信號號對於降低所有交易風險上，有可能並不具有實質的訊息意義。臺灣部分，再保率、保險損失金額、險種集中度有正顯著的關係；日事件本部分，保險損失金額一開始時為負顯著，後來則沒有顯著的關係。訊息發佈時，影響最鉅，但模型探討此政策對營建業股價所造成訊息. 政治大. io. 差異。. sit. y. OLS 模型及 GARCH 模型的影響對結論無太大. er. 「土地增值稅減半徵收二年」政策對營建業股價影響之研究外部事件衝擊下的證券房地產市場與實體房地產市場的結構性變化. ‧. ‧ 國. 巨災事件對產橫斷面迴歸險業股價影響分析之研究. Nat. 王琇嫚 (2002). 立. 影響力之代表. 學. 吳奉遠 (2002). 實證結果. 銀行管制對銀行風險的 Schwann 控制和對住宅投資行為＆Chau 事件研究法的防範導致價格發現過事件 (2003) 程的不同，價格發現過程是不穩定的。土地標售事件所帶來的 Ching ＆土地標售事件影響是可以測量的。 Fu 對房地產市場事件研究法事件中的信號影響房地事件 (2003) 價格之研究產市場參與者的預期和決策。重大事件中，2001 年美總體變數與重國 911 恐怖攻擊事件、林玉婷大事件對臺灣 OLS 最小 2003 年 SARS 疫情及美事件 (2004) 國際投資的影平方法伊戰爭，以及 2004 年臺響灣之總統大選都對影響 FDI 來臺有顯著效應。. n. al. Ch. engchi. 11. i n U. v.

(18) 研究主題. 研究方法. 凌明智 (2004). 重大災難事件對股票市場之事件研究影響-以 SARS 法、橫斷面疾病災難事件複迴歸對臺灣金融業為例. 趙桂光 (2005). 跳躍-擴散兩岸危機事件模型 ARJI 對臺灣股匯市與之跳躍風險 GARCH-co nstant jump. ‧ 國. 事件. 事件. y. ‧. Ch. 國有非公用土地標售價格與一般土地市場成交價格關聯性研究-以高雄市為例. 敘述性統計分析、特徵價格法複迴歸分析. al. n. 楊甫聖 (2012). 房屋貸款保證保險違約風險與保險費率關聯性之研究土地出讓價格信號對房價的影響. io. 任超群 (2011). 事件. 學. 因素分析建商存活預警法、二元羅模型之建立-以吉特迴歸模影響力探討事型、Cox 比件之研究例危險模型. Nat. 李展豪 (2011). 事件發生初期股市市值每日以逾三千億元急速縮水，影響臺灣當年的整體經濟表現，其中第二季深受影響，當季民間消費出現前所未有的負成長。結果顯示 ARJI 模型的配適度較 GARCH-constant jump 模型為佳，建議投資人可以選擇利用衍生性金融商品於面臨政治經濟事件的衝擊時，能夠避險減少損失。危機事件越多，表示建商經營越不穩定，存亡事件產生機率越高。不景氣時產生具顯著性的危機事件，將會在一定期間後產生存活事件。貸款成數與違約風險呈顯著正相關，貸款成數增加，邊際影響呈遞增，違約率随之遞增。負向信號較正向信號著。距離越近，效果越顯著；距離越遠，效果越式微。國有非公用土地標售價格與一般土地市場成交價格間具有顯著性，無法排除標售國有土地不會影響當地一般土地市場成交價格之可能性。. 影響力之代表. 政治大. 立簡沛溱 (2011). 實證結果. 羅吉特迴歸模型與存活分析. sit. 作者 (出版年). 相關文獻回顧. er. 第二章. n U engchi 迴歸模型分析. 資料來源：本文整理. 12. iv. 事件信號. 信號.

(19) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 第三節. 房地產市場價格影響之文獻. 影響房地產市場價格之因素可以從諸多文獻了解，楊宗憲（1995）將影響房地產價格之屬性依空間上的影響範圍，分為以下七類特徵方向來討論。一、戶的特徵：樓層位置、面積、隔間、內部品質二、棟的特徵：基地位置、建物類型、面積、公共設施、管理維護三、鄰里小環境特徵：公共設施可及性、嫌惡性設施、鄰里住戶屬性四、鄰里大環境特徵：區位、大環境品質、土地使用混合度五、縣市環境特徵：行政區域、人口變遷、公共設施水準、自然環境水準六、總體環境特徵：經濟面、金融面、房地產市場面. 政治大. 七、其他個體特徵：建商特徵、仲介業特徵、賣屋者特徵、買屋者特徵、交易狀況。. 立. 戶的特徵一般可藉由樓層位置、面積、隔間及內部品質等四類屬性來. ‧ 國. 學. 衡量。棟的特徵指建築基地上，整棟建築物所表現的狀況，包括：基地位置、建物類型、面積、公共設施、管理維護等。鄰里小環境的特徵為公共. ‧. 設施可及性、嫌惡性設施以及鄰里住戶屬性等。鄰里大環境的特徵為探討不同區域其整體環境的特色，影響到該區域整體的房地產價格異於其他區. Nat. sit er. io. 406-421)。. y. 域的情形，如區位、大環境品質及土地使用混合度等(張金鶚，2003：考量區位對房地產價格之影響相關文獻中則有陳昆懋(2009)房地產價. n. al. Ch. i n U. v. 格分析以百貨商圈為例及馬國良(2011)大眾捷運可及性對房地產價格之影響。. engchi. 另考量公共設施可及性對房地產價格的影響，蔡宜恭(2007)高鐵通車對鄰近區域房地產價格之影響研究。此外影響房地產市場價格之因素，除本身之條件外，另加入不同景氣狀況下房地產市場受景氣之影響有黃凱玲 (2008)上市櫃公司建商之利潤力績效與房地產景氣關聯性之研究及張誌文 (2011) 影響房地產價格之總體經濟因素分析。由上述可知，影響房地產價格之因素眾多，本文建立模型進行實證，以便客觀的獲得這些信號變數對房價之影響作用，而此模型建立之過程將於第四章進一歩說明。 13.

(20) 第二章. 相關文獻回顧. 表 2-3 影響房地產市場價格文獻整理作者研究主題 (出版年). 張金鶚(2003) 陳昆懋(2009) 馬國良(2011) 蔡宜恭(2007). ‧. 張誌文(2011). 立. 政治大. 學. 黃凱玲(2008). 將房地產價格之屬性特徵分為七類：戶的特徵、棟的特徵、鄰里小環境特住宅價格指數之研究徵、鄰里大環境特徵、縣市環境特徵、總體環境特徵、其他個體特徵房地產投資與市場分析理論區位、大環境品質及土地與實務(中) 使用混合度房地產價格分析以百貨商圈區位為例大眾捷運可及性對房地產價格之影響-以大安區與新板特區位、公共設施可及性區為例鐵通車對鄰近區域房地產價公共設施可及性格之影響研究-以烏日鄉為例上市櫃公司建商之利潤力績效與房地產景氣關聯性經濟面-景氣之研究影響房地產價格之總體經經濟面濟因素分析. ‧ 國. 楊宗憲(1995). 研究房地產特徵. sit. y. Nat. al. er. io. 影響房地產市場價格的因子如表 2-3，有戶的特徵(如面積)、棟的特徵. v. n. (如建物類型、面積)、區位、公共設施及景氣等，這些影響因子可作為實證分析自變數之參考。. Ch. engchi. 14. i n U.

(21) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 第四節. 小結. 本章探討國有土地標售、信號及房地產市場價格影響之相關文獻，其中影響土地標售之因素為區位、面積等，而信號相關之文獻是以影響力分為信號、訊息與事件，因此國有土地標售之發生是以信號為一種消息的表達方式，目的是藉由信號在空間中之傳遞，達到對住宅市場價格的影響力；再其次影響房地產市場價格之影響因素在相關文獻中有從區位來探討，也有從大環境或景氣方向來分析，但是我們也可從戶的特徵、棟的特徵、鄰里小環境特徵及鄰里大環境特徵這四個方向來討論。影響住宅市場價格之因素眾多，這些信號變數與第二章之共通變數，並加入景氣與第三章現況、信號之界定，藉此建立模型得到實證結果，分. 政治大. 析研究結果與現況之差異，作為後續之研究及建議。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 15. i n U. v.

(22) 相關文獻回顧. 立. 政治大. 學 ‧. ‧ 國 io. sit. y. Nat. n. al. er. 第二章. Ch. engchi. 16. i n U. v.

(23) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 第三章現況分析與研究設計本章就國有土地及房地產現況分析，並針對實證方法及信號予以界定以做為第四章實證之基礎，共分四節。第一節就國有土地標售之政策、標售面積與預售金額比較及國有財產署各分署標脫率加以說明。第二節房地產市場現況分析，擬就不動產買賣移轉棟數統計來分析。第三章研究設計，就實證方法、實證歩驟及信號予以界定，最後則是本章小結。. 第一節. 國有土地標售現況分析. 本節就國有土地之政策、標售面積、市場預售金額、歷年臺北市國有土地標售面積統計及國有財產署標脫率加以比較說明。. 治政大一、國有土地標售之政策立 ‧ 國. 學. 在不動產市場價格高漲和民間與論壓力之下，政府為避免財團. 養地，因此政府從 2008 年開始便陸續針對國有土地面積 500 坪(含) 以上暫緩標售，直到 2011 年底時對於 500 坪以下國有土地有條件. ‧. 標售。. y. Nat. 由於大面積國有土地不標售的政策，使得國有財產署在政策上. io. sit. 改以設定地上權、參與都市更新、結合目的事業主管機關合作，以. al. n. 發業務。. er. 及釋出土地權利與民間合作開發等方式，推動大面積的國有土地開. Ch. engchi. i n U. v. 由表 3-1 整理可見整個國有土地之政策是從所有權的標售改為地上權的標售。. 17.

(24) 第三章. 表 3-1 時. 現況分析與研究設計. 國有土地標售政策大事紀間. 大事紀國產局指出，國有土地屬 500 坪（含）以上可建築 2007 年 6 月 30 日用地，除抵稅國有土地、都市更新事業範圍內國有土地、國私共有土地外，每季公告在國土資訊平臺（期限 3 個月），並由國產局函詢含土地所在地直轄市、縣（市）政府在內 15 個相關機關意見，相關機關就國有土地，如認有公共、公務需要時，應敘明需用範圍、需用方式及預計辦理撥用期程，並表示保留公用請不予處分意見。公告期滿，相關機關無意見時，再由國產局依法處分。 2008 年 1 月 8 日國有財產局對於經面積 500 坪(含)以上土地暫緩標售，評估以設定地上權或其他適宜方式處理。 2009 年 10 月 8 日一、國有財產局對於經管面積 500 坪(含)以上土地不予標售。二、國防部總政治作戰局經管面積 500 坪(含)以上土地新制眷改土地暫緩辦理標售。 2010 年 2 月 3 日國有財產局自本年 7 月 1 日起施行賣小地留大地之政策目標，併計鄰接可供合併建築之國有土地面積，在直轄市為 330ｍ２以下，其他行政區域為 500 ｍ２以下，得與讓售。 2010 年 3 月 2 日行政院指示停止標售臺北市精華地區國有土地。 2010 年 5 月 13 日國有財產局依行政院指示建立「國有非公用土地標售後買回機制」，得標人未於 2 年內利用，即以原價買回，以提高國有土地標售後之利用效率。 2011 年 12 月 14 日立法院三讀通過國有財產法修正案，明訂 500 坪以上國有地不得標售；500 坪以下者，則由國有財產局辦理標售。 2011 年 6 月 21 日由於大面積國有土地不標售的政策，國產局持續以招標設定地上權、參與都市更新、結合目的事業主管機關合作，以及釋出土地權利與民間合作開發等方式，推動大面積的國有土地開發業務。 2012 年 8 月 12 日臺北市與新北市 500 坪以下國有地擬有條件解禁。但土地區位完整、性質單純者不標售，其他如抵稅地、畸零地、地形不完整用地等特殊原因才解禁。 2012 年 10 月 11 日行政院長陳沖拍板雙北市 500 坪以下國有地不解禁，維持現狀，繼續禁售。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 資料來源：本文整理. 18. i n U. v.

(25) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 二、歷年國有土地標售分析歷年國有土地標售分析將分成三個部份來討論，其一為國有土地標售面積與市場預售推案量做比較，了解國有土地之標售案量與市場推案量之關係。其二是歷年國有土地標售面積統計，了解標售面積最大者，是否一定是雙北市。其三為國有財產署標售數據，可以得到開標合計數、標脫件數及標脫率，並針對各數據資料分析。 (一) 國有土地標售面積與預售推案金額比較每年房地產市場推案銷售金額興臺北市、新北市、臺中市及高雄市的國有土地標售金額相互比較，可以從表 3-2 所示了. 治政標售土地為主。雙北市國有土地之標售與預售推案金額相比，大立比例非常微小；反倒是臺中市與高雄市因未禁止國有土地標售，解土地供給的主要市場還是以民間土地買賣或縣市政府機關. ‧ 國. 學. 高雄市國有土地標售金額占預售推案金額至少有 15%以上，尤其 2008 年金融風暴時，占當年高雄市預售推案金額之比例達. y. Nat. io. 單位：億元/%，億元. 臺中市預售高雄市預售 a 新北市預售 v i 推案金額推案金額 l 推案金額 n / 國有土地 Ch / 國有土地 / 國有土地 U e chi 標售占比 n g 標售占比標售占比. n. 年度臺北市預售推案金額 / 國有土地標售占比. sit. 國有土地標售與各都會區市場預售金額比較分析. er. 表 3-2. ‧. 44.2%。. 國有財產局標售土地金額 (臺北市). 2007 2,568/5.61. 2,559/5.63. 1,754/8.22. 701/20.55. 144.1. 2008 2,250/6.61. 2,070/7.2. 1,176/12.67. 337/44.2. 148.9. 2009 1,754/7.86. 1,136/12.14. 623/22.15. 464/29.74. 138. 2010 2,574/3.4. 1,940/4.52. 1,056/8.29. 568/15.42. 87.6. 2011 1,678/2.59. 2,949/1.47. 1,280/3.39. 1,083/4. 43.4. 資料來源：中華民國建築開發商業同業公會. 再者，臺北市的預售推案金額從 2007 年開始爬升，到了 2009 年後因金融風暴而使得推案金額減少，但 2010 年後又恢 19.

(26) 第三章. 現況分析與研究設計. 復到 2007 年之市場水準，直到 2011 年受奢侈稅政策的影響才使得推案量能又減少；但同時間國有土地之標售情形卻不太一樣，於 2009 年時，四大都市普遍推案金額水準不高時，此時國有土地之標售卻是高的，可能是財團或建商藉景氣低迷時，標售國有土地來囤積養地。 (二) 歷年國有土地標售面積統計臺北市及新北市因受到新聞喧染、與論壓力最大，按理全國國有土地標售面積統計應屬臺北市及新北市最高，但實際從四大都市國有土地標售面積統計表得知，四大都市歷年標售面. 治政大而最後一名是臺北市，但臺北市受到的新聞的評論卻最大，見立表 3-3 所示。積排名第一名是臺中市，其次是高雄市，第三名為新北市，反. ‧ 國. 學. 四大都市國有土地歷年標售面積統計. 12,844. 44,016. 28,255. 14,245. 29,467. al. v i n 26,604 C h 24,436 U e9,382 n g c h i 30,905 56,103. ２. 高雄市 19,618 36,941. 93. 51,765. 94. 46,430. 95. 32,605. 96. 15,328. 17,920. 36,945. 25,514. 97. 20,289. 18,882. 13,189. 20,100. 98. 20,743. 9,661. 21,168. 11,973. 99. 5,660. 4,562. 27,738. 17,606. 100 合計. 0. 319. 24,867. 38,029. 239,692. 133,875. 311,006. 309,311. 排名. 4. 3. 1. 2. n. 21,619. y. 臺中市. sit. 新北市. 18,613. io. 92. ‧. 91. 臺北市. Nat. 年度. 單位：Ｍ. er. 表 3-3. 27,622 56,634 55,270. 資料來源：卓輝華1. 1. 卓輝華，2012，「國有土地標售對不動產市場與價格之影響分析」，『當代財政』，23：53。. 20.

(27) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. (三) 國有財產署各分署標售數據分析依圖 3-1 所示，國有財產局各分署自 2007~2012 年之標售數據，可以得到開標合計數、標脫件數及標脫率，以下將針對各數據資料分析。 1. 開標合計數依據 2007 年~2012 年之各分署標售資料，就開標合計數可以知道北區分署及南區分署每年標售的案量較穩定，而中區分署較不穩定，可能各分署每年依財政部編列國庫的收入不一樣，或中區分署有其他方式收入，並不一定需要每年標. 政治大. 售國有非公用土地來支應。 2. 標脫件數. 立. 由圖 3-1 之標脫件數之數據了解北區分署自 2008 年後因. ‧ 國. 學. 國有土地政策上禁止大面積國有土地標售，以致標脫件數有下降之趨勢外，中區分署及南區分署皆於 2008 年金融風暴後. ‧. 即 2010 年開始都呈現穩定之標脫狀況。但中區分署及南區分. Nat. sit. y. 署仍有數量上之差異，可能與各區之房地產市場有關聯性。. er. io. 3. 標脫率. al. 依圖 3-1 標脫率圖形了解於 2010 年後國有土地之標脫率. n. v i n Ch 約為 30%上下，不論各分署之開標合計數為何，其標脫率所 engchi U. 呈現之情形皆有一定標脫量。因此推論在國有土地之政策上儘管禁止大面積土地標售，依數據資料顯示，每次國有土地標售都會吸引一定買方來參加投標。另表 3-4 可看到各分署每月標脫情形。. 21.

(28) 第三章. 現況分析與研究設計. 北區分署. 南區分署. 西元年. 開標合標脫件數標脫率% 計數. 西元年. 開標合標脫件數標脫率% 計數. 2007. 359. 199. 53.12. 2007. 201. 88. 42.64. 2008. 470. 204. 43.34. 2008. 239. 55. 23.17. 2009. 414. 170. 43.15. 2009. 137. 11. 7.95. 2010. 429. 130. 30.04. 2010. 251. 59. 22.81. 2011. 522. 114. 29.95. 2011. 245. 62. 26.54. 2012 總計. 266. 53. 28.61. 232. 63. 27.11. 2460. 870. 37.44. 2012 總計. 1305. 338. 26.07. 中區分署開標合計數. 開標合西元年標脫件數標脫率% 計數 1344. 308. 28.34. 2009. 771. 104. 14.21. 2010. 1415. 215. 22.53. 2011. 860. 190. 26.82. 2012 總計. 598. 195. 31.58. 5633. 1298. 29.65. 500 0. 2007 2008 2009 2010 2011 2012 北區分署. io. 南區分署. al. 標脫率%. n. 350 300 250 200 150 100 50 0. 中區分署. er. Nat. 標脫件數. 1000. sit. 2008. ‧ 國. 48.24. ‧. 286. 學. 645. 1500. y. 立. 2007. 政治大. Ch. 60.00. e n g50.00 chi 40.00. i n U. v. 30.00 20.00 10.00 0.00 2007 2008 2009 2010 2011 2012 北區分署. 中區分署. 圖 3-1. 2007 2008 2009 2010 2011 2012. 南區分署. 北區分署. 歷年國有財產署標脫數據. 資料來源：不動產資訊平臺，自行整理. 22. 中區分署. 南區分署.

(29) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 歷年國有財產署各月標脫率總表北區分署中區分署標脫件數標脫率% 標脫件數 0 0.00 54 10 100.00 9 41 66.13 46 21 60.00 41 25 40.32 21 43 69.35 36 18 43.90 16 7 46.67 22 9 34.62 21 2 33.33 0 2 22.22 2 21 67.74 18 37 51.39 12 7 53.85 11 24 44.44 76 21 53.85 45 23 57.50 19 23 62.16 37 21 47.73 16 11 40.74 16 14 28.00 27 6 20.00 15 11 22.92 20 6 37.50 14. engchi. 23. y. sit. er. n. Ch. ‧. io. al. 學. ‧ 國. 立. 南區分署標脫率% 標脫件數 55.10 10 29.03 0 58.23 22 53.95 12 24.71 5 40.91 9 38.10 11 35.48 3 47.73 0 0.00 5 100.00 3 47.37 8 27.27 7 50.00 6 63.87 6 51.72 4 40.43 7 24.83 6 11.51 5 13.79 2 13.30 3 8.06 1 11.56 6 23.73 2. 政治大. Nat. 表 3-4 區域年-月 96-1 96-2 96-3 96-4 96-5 96-6 96-7 96-8 96-9 96-10 96-11 96-12 97-1 97-2 97-3 97-4 97-5 97-6 97-7 97-8 97-9 97-10 97-11 97-12. i n U. v. 標脫率% 45.45 0.00 48.89 70.59 31.25 50.00 68.75 20.00 0.00 35.71 25.00 30.77 35.00 33.33 30.00 23.53 31.82 27.27 31.25 11.11 21.43 5.56 16.67 11.11.

(30) 現況分析與研究設計. 表 3-4 歷年國有財產署各月標脫率總表(續) 區域北區分署中區分署年-月標脫件數標脫率% 標脫件數標脫率% 98-1 12 27.91 5 12.50 98-2 11 26.83 10 20.41 98-3 12 32.43 24 14.63 98-4 25 38.46 25 14.45 98-5 19 54.29 19 12.10 98-6 22 34.92 21 11.17 98-7 22 39.29 0 0.00 98-8 15 75.00 0 0.00 98-9 32 59.26 0 0.00 98-10 0 0.00 0 0.00 98-11 0 0.00 0 0.00 98-12 0 0.00 0 0.00 99-1 29 58.00 9 12.68 99-2 2 11.11 20 55.56 99-3 13 26.53 10 41.67 99-4 3 16.67 8 28.57 99-5 6 28.57 17 25.76 99-6 5 27.78 29 36.25 99-7 12 12.24 22 14.57 99-8 7 35.00 20 7.09 99-9 11 29.73 13 6.95 99-10 14 46.67 18 10.71 99-11 4 18.18 23 13.77 99-12 24 50.00 26 16.77 100-1 5 19.23 19 22.09 100-2 0 0.00 11 19.64 100-3 17 27.87 13 30.23 100-4 17 45.95 24 44.44 100-5 4 50.00 18 19.35 100-6 16 38.10 10 30.30 100-7 5 62.50 19 19.39 100-8 7 13.46 14 48.28 100-9 12 30.00 32 16.41 100-10 12 23.08 12 52.17 100-11 8 9.20 16 14.16 100-12 11 10.09 2 5.41. 政治大. n. engchi. 24. y. sit. io. Ch. ‧. Nat. al. 學. ‧ 國. 立. 南區分署標脫件數 0 3 1 4 1 2 0 0 0 0 0 0 7 4 3 0 3 12 1 3 6 3 12 5 4 7 9 7 3 6 1 9 3 3 6 4. er. 第三章. i n U. v. 標脫率% 0.00 16.67 4.17 9.52 5.56 11.76 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 38.89 28.57 23.08 0.00 17.65 28.57 5.56 14.29 15.00 15.79 60.00 26.32 20.00 36.84 24.32 38.89 15.00 16.67 5.00 45.00 21.43 21.43 37.50 36.36.

(31) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 區域年-月 101-1 101-2 101-3 101-4 101-5 101-6 101-7 101-8 101-9 101-10 101-11 101-12. 北區分署標脫件數 0 15 10 4 6 7 0 0 0 8 1 2. 中區分署標脫率% 標脫件數 0.00 10 44.12 0 28.57 23 36.36 19 18.18 40 28.00 21 0.00 15 0.00 12 0.00 10 31.75 21 25.00 16 33.33 8 2. 南區分署標脫率% 標脫件數 30.30 2 0.00 3 51.11 5 33.33 4 41.67 4 51.22 7 24.59 7 23.08 6 25.00 7 35.59 0 36.36 14 26.67 4. 政治大. 資料來源：不動產資訊平臺，自行整理. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. 2. 不動產資訊平臺，國有財產署標脫率統計，. http://pip.moi.gov.tw/Net/D-Transaction/D2-3.aspx 25. v. 標脫率% 18.18 23.08 29.41 21.05 23.53 35.00 23.33 40.00 38.89 0.00 29.79 16.00.

(32) 第三章. 第二節. 現況分析與研究設計. 房地產市場現況分析. 奢侈稅為 2011 年不動產市場最主要的控管政策，其影響力延續到 2012 年，而 2012 年祭出新政策中，央行自銀行端下手，控制投注房市資金，年中推行審慎高總價住宅放款策略及實價登錄影響 2012 年不動產住宅市場甚劇。因此本節將由不動產建物買賣移轉棟數、臺北市信義房價指數二方面來分析目前房地場市場現況。. 一、不動產建物歷年買賣移轉棟數統計 (2006~2012 年) 臺北市之買賣移轉棟數自 2007 年起由正轉負，2009 年開始回升， 2010 年第 2 季起，政府為遏阻投機客炒作房價，自 2011 年 5 月 4 日. 政治大實施，致 2011 年起買賣棟數不增反減，2012 年續呈減少，見圖 3-2。立. 公告「特種貨物及勞務稅條例」(又稱奢侈稅)，並自同年 6 月 1 日起另雖然不動產建物買賣移轉的量能有減少，但從圖 3-3 信義房價指數. 四大都市歷年不動產買賣移轉登記. sit. io. 80,000. n. al. er. 100,000. y. Nat. 120,000. 60,000. ‧. ‧ 國. 學. 卻可看出房價有緩緩增加的趨勢。. 40,000. Ch. engchi. i n U. v. 20,000 0 2007. 2008. 2009. 臺北市. 圖 3-2. 2010. 新北市. 2011 臺中市. 2012. 2013. 2014. 高雄市. 主要四大都市歷年不動產建物買賣移轉登記. 資料來源：內政部不動產資訊平台3，本文整理，. 3. http://pip.moi.gov.tw/V2/E/SCRE0301.aspx，取用日期：2015 年第一季。 26.

(33) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 二、信義房價指數歷年走勢-臺北市(2001 年~2015 年) 信義房價指數歷年走勢-臺北市基期：2001 年第一季 350 300 250 200 150 100. 政治大. 2001Q1 2001Q3 2002Q1 2002Q3 2003Q1 2003Q3 2004Q1 2004Q3 2005Q1 2005Q3 2006Q1 2006Q3 2007Q1 2007Q3 2008Q1 2008Q3 2009Q1 2009Q3 2010Q1 2010Q3 2011Q1 2011Q3 2012Q1 2012Q3 2013Q1 2013Q3 2014Q1 2014Q3 2015Q1. 50. 圖 3-3 信義房價指數歷年走勢-臺北市. 學. ‧ 國. 立. 資料來源：信義房屋4，本文整理，. ‧. 信義房價指數自 2009 年起，信義房屋與政治大學財務管理學系. 姜堯民教授合作，主要對象為國內成屋成交價格，是利用該公司本身. y. Nat. sit. 仲介成交之案例，選取純住產品（包括公寓、華廈及電梯大樓物件），. er. io. 排除具備其他用途之住宅物件。使用特徵價格函數模型並以拉氏指數. al. 公式所計算之指數。區分為台北市、新北市、桃園市、新竹地區、台. n. v i n 中市、高雄市及台灣地區等七項。其中，台灣地區項目包括全台各地 Ch U i e h n c g 區交易樣本。部分指數最早自民國 80 年起發布，為國內最早定期發布之住宅價格指數，已廣為各界運用。近年來亦針對臺北市與新北市編製住宅價格月指數。從信義房價指數-臺北市趨勢來看，自 2001 年逐年增加，2004 年已成長了約 12%，2006 年較 2004 年又增加 37%，2008 年又較 2006 年再增長約 24%，2010 年又較 2008 年再增長約 32%，2008Q4 下修了 1%，2009 年後房價繼續向上急速爬升至 2014 年後才有向下修正幅度。. 4. http://www.sinyi.com.tw/news/article.php/2552，取用日期：2015 年第一季。 27.

(34) 第三章. 第三節. 現況分析與研究設計. 研究設計. 價格信號是地價引起房價波動的關鍵要素，因此如何正確定義和測量國有土地標售信號是研究設計的重點。因此，本節將根據第二章文獻回顧及第三章現況分析之結果，進行研究設計分為實證方法及實證步驟之設計，以做為第四章實證分析之基礎。. 一、實證方法實證方法又分為信號之界定與模型設計。在本文中，當標售國有土地發生時，此成交之土地即被視為一個信號源，土地所在的地理位置就是信號源的位置。再者，土地具有不可移動性，即具有區位性，因. 政治大徑?擴散方式?對週邊住宅價格的影響力如何?都將作為信號界定及模立型設計之基礎。此，當國有土地標售成交時，信號源是否在空間上會向外擴散?擴散路. ‧ 國. 學. (一)信號之界定. 國有土地標售價格信號反映了建商或投資者對未來不動產市場的. ‧. 信心程度。參照 Chau (2010)及任超群(2011)的作法，是利用土地標售. y. Nat. 價格與標售底價的偏離程度來衡量土地市場的競爭程度，但因我國與. sit. 中國大陸制度不同。我國土地權屬為所有權，標售價格需大於標售底. er. io. 價，否則為流標；中國大陸土地權屬為使用權，土地數量較多，且標. al. v i n Ch 本文利用國有土地標售價格與平均標售價格的偏離程度來衡量土 engchi U 地市場的競爭程度和建商的信心。其中平均標售價格為政府根據該土 n. 售價格可低於標售底價。. 地之預期收益價值所反映之土地價格。當標售價格超過當年度平均標售價格(LBPit)時，表示建商對未來不動產市場預期良好；當標售價格低於當年度平均標售價格時，表示建商對未來不動產市場預期不樂觀，具體步驟如下： 1. 溢價率第一歩，定義溢價率，即土地標售價格與平均標售價格之偏離程度。當某一區域在一個月內，僅有一筆土地成交時，溢價率 UAOit 為：. 28.

(35) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例 𝑳𝑩𝑷𝒊𝒕. UAOit = ln(. 𝑨𝑽𝑮𝑳𝑩𝑷𝒊𝒕. ). 即第 i 土地在 t 時間之標售價格 LBPit 與平均標售價格 AVGLBPit 之偏離程度。 2. 加權溢價率第二歩，計算加權溢價率當某一區域在一個月內，有 n 筆土地成交時，該區域之房價變化被看作為是由這 n 筆土地成交事件信號所共同引起的，而並不是由某一個土地標售價格所決定之。而這 n 筆土地之成交信號為將這 n 筆土地的溢價率根據地價進行加權，得到 n 筆土地的加權溢價率 WUAOit，公式表示如下：. 政治大，. WUAOit =. 立. ∑𝒏 𝒊=𝟏(𝑳𝑩𝑷𝒊𝒕 ∗𝑼𝑨𝑶𝒊𝒕 ) ∑𝒏 𝒊=𝟏 𝑳𝑩𝑷𝒊𝒕. 其中𝐿𝐵𝑃𝑖𝑡 為 t 時間之土地標售價格，另 n 筆土地在 t 時間之溢. ‧ 國. 學. 價率 UAOit 進行加權，可得到加權溢價率 WUAOit。 3. 未加入信號強度之正向信號與負向信號. ‧. 第三歩，因為信號對於不動產市場的衝擊，往往具有不對稱性，. sit. y. Nat. 所以正向信號與負向信號對房價的影響程度就不同。因此需定義土地標售價格之正向信號與負向信號。我們將前述所得之各土地溢價率分. io. n. al. er. 為四分位，當 i 土地在 t 時間之溢價率大於所有土地之溢價率分佈的. i n U. v. 第 3 四分位(Q3)時，土地標售價格有正向信號，設定虛擬變數 I+等於. Ch. engchi. 1，否則為 0；反之，當 i 土地在 t 時間之溢價率小於所有土地之溢價率分佈的第 1 四分位(Q1)時，土地標售價格有負向信號，設定虛擬變數 I-等於 1，否則為 0。. IF WUAOit. > WUAOQ3 ; I+ = 1，否則 I+ = 0；. IF WUAOit. < WUAOQ1 ; I- = 1，否則 I- = 0；. WUAOQ3 是為所有所有土地溢價率之第 3 四分位，WUAOQ1 是為所有所有土地溢價率之第 1 四分位; I+是土地標售價格未加入信號強度之正向信號虛擬變數，I-是土地標售價格未加入信號強度之負向信號虛擬變數。. 29.

(36) 第三章. 現況分析與研究設計. 4. 正向信號與負向信號加入信號強度第四歩，因為土地之標售價格信號對房價有影響，其影響與信號強度有關，所以利用 i 土地之溢價率與所有土地溢價率之中位數第 2 四分位(Q2)的偏離程度來衡量 i 土地的信號強度。當偏離程度越大，此表示該土地標售價格信號強度越大，認為 i 土地有正向價格信號，設定正向信號強度 W_P；偏離程度越小，此表示該土地標售價格信號強度越小，認為 i 土地有負向價格信號，設定負向信號強度 W_N。 + W_P = 𝐈𝒊𝒕 * | WUAOit - WUAOQ2 | ； − W_N = 𝐈𝒊𝒕 * | WUAOit - WUAOQ2 | ；. 政治大 t 時間土地標售價格有正向信號強度(簡稱正向信號)，W_N 為i土立. WUAOQ2 是為所有所有土地溢價率之中位數，W_P 為 i 土地在. ‧ 國. 學. 地在 t 時間土地標售價格有負向信號強度(簡稱負向信號)。 (二) 模型設計. 為了研究國有土地標售時在空間上的擴散路徑，本文將採用分範圍. ‧. 的方式來進行研究。. y. Nat. 首先，先劃分空間範圍，以標售成交之國有土地為中心，分別以. io. sit. 1km、2km、3km 為半徑，將週邊住宅交易案件進行劃分。使得以信號. n. al. er. 源為中心的週邊住宅交易案件被劃分為三類。距離信號源 0km~1km 內. i n U. v. 稱之 A 類；距離信號源 1km~2km 內稱之 B 類；距離信號源 2km~3km. Ch. engchi. 內稱之 C 類；關於距離的文獻如黃萬翔(1994)，林楨家、黃志豪(2003)，馮正民(1994)，楊宗憲、蘇倖慧，(2011)，任超群(2011)，也都有相關研究。再者，研究 A、B 及 C 類對於信號的滯後程度，有兩種可能性，其一是信號在同一時間上影響了 A、B 及 C 類，那就表示信號是同一時間可到達之擴散範圍；其二是信號先影響了 A 類住宅房價，再影響 B 類住宅房價，最後影響 C 類住宅房價。第二種方式，則說明信號是以標售成交之國有土地為信號源中心，隨著時間不斷的向外擴散。再其次，研究國有土地標售後，週邊住宅價格受到影響的程度，利用時差變數，以國有土地標售成交時為當期 t0，並向前研究 3 個月，即 t-1、t-2、t-3，並計算其 3 個月之平均價格；再向後研究 4 個月 t+1、 30.

(37) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. t+2、t+3 及 t+4 求得各月之住宅價格，即以時差變數了解週邊住宅價格是否有受到國有土地標售信號之影響。. 二、實證歩驟步驟 1 ：資料分析及相關分析：資料分析：敘述統計與趨勢圖分析，以了解資料基本特性。相關分析：將應變數、研究變數及控制變數之所有資料匯集，進行相關分析，求出相關係數。步驟 2 ：特徵變數簡單逐步複迴歸分析，初步篩選之結果，作為變. 政治大步驟 3 ：線性多元時差迴歸模型分析。按應變數、自變數及研究變立數進行線性多元時差迴歸模型分析。. 學. ‧ 國. 數能否進入時差迴歸模型的依據。. 步驟 4 ：特徵價格模型實證結果分析。分析研究變數與應變數之實. ‧. 證關係結果。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 31. i n U. v.

(38) 第三章. 第四節. 現況分析與研究設計. 小結. 由國有土地標售現況分析，了解因為政策的原因，使得標售最多的縣市依續為臺中市，其次是高雄市，再者為新北市，最後才是臺北市。然 2011 年因為奢侈稅之政策造成市場買賣冷清，使得不動產建物買賣移轉登記案量減少，但信義房價指數仍然是以緩慢的速度向上爬升，可見雖交易量有減少，但價格仍然繼續上漲。因此，國有土地標售之結果是否會影響住宅價格? 為解釋上述問題，本文透過時差之複迴歸分析，選擇適當的應變數、自變數進行線性多元時差迴歸模型分析，以了解國有土地標售之信號對住宅市場價格之影響程度。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 32. i n U. v.

(39) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 第四章實證分析本章實證分析共分三小節，第一節為資料說明與模型建立，透過模型解釋，了解國有土地標售價格信號與房價之關係；第二節為模型分析，將進行迴歸分析；第三節為小結，針對實證結果進行說明。. 第一節. 資料說明與模型建立. 本小節將分析國有土地標售之價格信號對住宅市場價格的影響，本論文選取之臺北市國有土地標售成交資料數為 250 筆，臺北市 12 個行政區房價成交資料為 28,926 筆，在歸納本文第二章文獻回顧及第三章研究設計後，. 政治大. 本節將針對所篩選之資料，建立模型，進行分析。. 立. 一、資料說明. ‧ 國. 學. 針對資料定義、自變數定義及樣本敘述統計，說明如下： (一) 資料定義. ‧. 1. 研究對象. 本文以臺北市之新成屋及中古屋為研究對象。. Nat. sit. y. 2. 時間範圍. io. er. 本文係以 2006 年至 2010 年之國有土地標售開標資料及臺. 北市住宅市場房價成交資料，作為統計資料之背景資料，期. n. al. Ch. i n U. 間並包含了 2008 年金融風暴。 3. 區域範圍. engchi. v. 本文選取臺北市各行政區之國有土地標售成交及住宅市場房價成交資料，其中 12 行政區分別為大安區、信義區、中正區、中山區、松山區、士林區、北投區、大同區、文山區、內湖區、南港區及萬華區。 4. 土地分區本文選取之國有土地標售成交樣本，其樣本資料之土地使用分區為住宅區，權屬為所有權。 5. 資料來源：由台灣不動產成交行情公報是由吉家網公司出版(以下稱 33.

(40) 第四章. 實證分析. 吉家網)編輯出版，吉家網由國內四家主要房仲公司合資成立，分別為信義房屋、住商不動產、中信房屋、太平洋房屋；該公報自中華民國 93 年開始發行，由於該公報每半年出刊一次，每次約匯集 1 萬餘筆交易案例，目前廣泛為銀行業、房仲業、不動產估價業在進行案例價格查估時之重要參考。由於該公報之資料來源為房仲業，因此其成交案例的分布也受到房仲業的據點分布，主要偏重在都會區，特別是臺北市與新北市，約佔其資料庫內容之七成以上，對於本文之樣本資料相當充足。另外，本研究將國有土地之座標資料用地籍圖資網路便民服務系統查詢整理，房屋座標資料則為自行進行座標轉換整理。. 立. (二) 應變數說明. 政治大. ‧ 國. 學. 房價：臺北市 2006~2010 年住宅成交資料共 28,926 筆。房價(HP) 則分為五個自變數，分為當期 t0、t1、t2、t3 及 t4 期（0 為當期，1 為後 1 期，2 為後 2 期，3 為後 3 期，4 為後 4 期。），. ‧. (三) 自變數說明. y. Nat. 自變數為模型的影響因子，其選取參考房價影響因子的文. io. sit. 獻及資料來源的資料庫所提供的變數，整理重整說明如下，在. n. al. er. 這個代表信號的樣本資料來源中包括臺北市國有土地標售成交資料 250 筆。. Ch. engchi. i n U. v. 1. 國有土地標售前三個月平均房價 HP_123：國有土地標售前三個月房價之平均值，事件發生前期時差變數。 2. 國有土地標售之正向信號 W_P：利用 i 土地之溢價率與所有土地溢價率之中位數第 2 四分位(Q2)的偏離程度來衡量 i 土地的信號強度。當偏離程度越大，設定正向信號強度 W_P 為 i 土地在 t 時間土地標售價格有正向信號強度。 3. 國有土地標售負向信號 W_N：利用 i 土地之溢價率與所有土地溢價率之中位數第 2 四分位(Q2)的偏離程度來衡量 i 土地的信號強度。當偏離程度越小，設定負向信號強度 W_P 為 i 土地在 t 時間土地標售價格有負向信號強度。 4. 屋齡：房屋成交日期與建造日期之差值。 34.

(41) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 5. 房屋類型：以大樓、公寓、套房及透天厝。 6. 景氣（CYCLE）：以 2008 年金融風暴為時間點，2006~2008 年 5 月及 2008~2010 年 6 月。前者代表景氣弱，後者代表景氣強。 7. 房屋待售期間：房屋待售至成交期間。 8. 房屋到最近捷運站距離：利用座標求得成交房屋到最近捷運站距離。 9. 標售國有土地與成交房屋距離：利用座標求得標售國有土地與成交房屋距離。 10. 國有土地得標金額：得標金額(萬元)。 11. 國有土地得標日期：得標日期，分年、月、日。 12. 房屋成交時間：以 2006~2010 年之成交房屋。. 政治大 14. 國有土地面積>500m2：以國有土地面積設虛擬變數，面積立 13. 國有土地面積：以平方公尺為單位。. ‧ 國. 學. >500M2 = 1,反之= 0。. 15. 成交房屋面積：以坪為單位。 16. 所在樓層：以樓為單位。. ‧. 17. 總樓層：成交房屋總樓層，以樓為單位。. y. Nat. 18. 房屋成交時差變數符號：0 為當期，1 為後 1 期，2 為後 2 期，. io. sit. 3 為後 3 期，4 為後 4 期。. n. al. er. (四) 敘述統計說明. i n U. v. A、B 及 C 類定義為國有土地標售成交與周邊住宅交易案件距. Ch. engchi. 離分類，其中臺北市房價距離為 A 類的樣本資料有 328 筆；B 類的樣本資料有 1,033 筆；C 類的樣本資料有 1,356 筆。茲將臺北市敘述統計，如變數、樣本數量、平均值、標準差、最大值及最小值整理如表 4-1-1、4-1-2 及 4-1-3。在臺北市 328 筆樣本資料中，A 類應變數房價最大值為 9,900 萬，最小值 170 萬，平均值 1,307 萬，標準差 1,024 萬；B 類應變數房價最大值為 9,900 萬，最小值 140 萬，平均值 1,343 萬，標準差 1,087 萬；C 類應變數房價最大值為 14,435 萬，最小值 105 萬，平均值 1,295 萬，標準差 1,029 萬。. 35.

(42) 第四章. 實證分析. 1. A 類 A 類中自變數國有土地標售前三個月平均房價，最大值為 4,375 萬，最小值 518 萬，平均值 1,464 萬，標準差 721 萬；國有土地標售正向信號，最大值 4，最小值 0，平均值 0.27，標準差 0.69；國有土地標售負向信號，最大值 6，最小值 0，平均值 0.29，標準差 0.76；景氣(2006~2008 年 5 月:0,2008 年 6 月~2010 年:1)，最大值為 1，最小值為 0，平均值 0.26，標準差 0.44。見表 4-1-1。. A 類敘述統計說明. io. n. al. 所在樓層. CYCLE. 328. HD HMRTD D1 LBP LAREA LAREA_S500. 328 39 50 328 489 316 328 636 252 328 18,335 29,143 328 250 252 328 0.11 0.31. 政治大. Ch. BUILAREA. 0.26. 0.44. y. sit. Nat. 成交房屋面積. N 平均值標準差最小值最大值 328 165 95 1 328 328 1,307 1,024 170 9,900 328 1,464 721 518 4,375 328 0.27 0.69 0 4 328 0.29 0.76 0 6 328 21 12 0 45 328 0.69 0.46 0 1. ‧. ‧ 國. 立. 英文代號 ANO1 HP HP_123 W_P W_N HA DHT. 學. 變數代號房價國有土地標售前三個月平均房價國有土地標售正向信號國有土地標售負向信號屋齡房屋類型(1:大廈,0 公寓) 景氣(2006~2008 年 5 月:0, 2008 年 6 月~2010 年:1) 房屋待售期間(天) 房屋到最近捷運站距離標售國有土地與成交房屋距離國有土地得標金額(萬元) 國有土地面積國有土地>500m2. er. 表 4-1-1. 328. e n g c327 hi. FLOOR. i n U 30. v. 0. 1. 1 391 8 1,708 51 996 239 190,000 8 1,525 0 1. 18. 5. 125. 5. 4. 0. 25. 總樓層. TOTFLOOR. 327. 9. 4. 0. 26. 房屋成交時差變數符號 (0:當期,1:後 1 期,2:後 2 期, 3:後 3 期,4:後 4 期). LEAD. 328. 2. 1. 0. 4. 36.

(43) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 2. B 類 B 類中自變數國有土地標售前三個月平均房價，最大值為 4,830 萬，最小值 260 萬，平均值 1,335 萬，標準差 654 萬；國有土地標售正向信號，最大值 3，最小值 0，平均值 0.19，標準差 0.49；國有土地標售負向信號，最大值 4，最小值 0，平均值 0.2，標準差 0.61；景氣(2006~2008. 年 5 月:0,2008 年 6 月~2010. 年:1)，最大值為 1，最小值為 0，平均值 0.29，標準差 0.45。見表 4-1-2。. B 類敘述統計說明. n. 所在樓層總樓層房屋成交時差變數符號 (0:當期,1:後 1 期,2:後 2 期, 3:後 3 期,4:後 4 期). 1,033. HD HMRTD D1 LBP LAREA LAREA_S500. 1,033 39 60 1,033 492 338 1,033 1,538 287 1,033 20,953 29,524 1,033 286 339 1,033 0.13 0.34. BUILAREA. 1,033. v 31. Ch. 18. 5. 160. eFLOOR ngchi. 1,033. 5. 3. 0. 25. TOTFLOOR. 1,033. 9. 4. 0. 27. LEAD. 1,033. 2. 1. 0. 4. 37. 0.29. 0.45. y. sit. io. al. CYCLE. ‧. Nat. 成交房屋面積. 平均值標準差最小值最大值 N 1,033 517 298 1 1,033 1,033 1,343 1,087 140 9,900 1,033 1,335 654 260 4,830 1,033 0.19 0.49 0 3 1,033 0.20 0.61 0 4 1,026 22 12 0 45 1,033 0.68 0.47 0 1. 政治大. ‧ 國. 立. 英文代號 ANO1 HP HP_123 W_P W_N HA DHT. 學. 變數代號房價國有土地標售前三個月平均房價國有土地標售正向信號國有土地標售負向信號屋齡房屋類型(1:大廈,0 公寓) 景氣(2006~2008 年 5 月:0, 2008 年 6 月~2010 年:1) 房屋待售期間(天) 房屋到最近捷運站距離標售國有土地與成交房屋距離國有土地得標金額(萬元) 國有土地面積國有土地>500m2. er. 表 4-1-2. i n U. 0. 1. 0 1,012 2 2,350 1,002 1,999 241 239,380 0 3,325 0 1.

(44) 第四章. 實證分析. 3. C 類 C 類中自變數國有土地標售前三個月平均房價，最大值為 3,105 萬，最小值 369 萬，平均值 1,285 萬，標準差 463 萬；國有土地標售正向信號，最大值 4，最小值 0，平均值 0.19，標準差 0.52；國有土地標售負向信號，最大值 5，最小值 0，平均值 0.26，標準差 0.65；景氣(2006~2008 年 5 月:0,2008 年 6 月~2010 年:1)，最大值為 1，最小值為 0，平均值 0.28，標準差 0.45。見表 4-1-3。. 表 4-1-3 C 類敘述統計說明. n. 所在樓層. 標準差 392 1,029 463 0.52 0.65 11 0.46. 最小值 1 105 369 0 0 0 0. 最大值 1,356 14,435 3,105 4 5 56 1. 1,356 0.28. 0.45. 0. 1. 1,356 1,356 1,356 1,356 1,356 1,356. 51 355 290 32,255 313 0.37. 0 2 2,001 239 0 0. 465 2,334 3,000 239,380 3,325 1. Ch. BUILAREA. 4. 198. 39 539 2,508 21,374 289 0.16. y. HD HMRTD D1 LBP LAREA LAREA_S500. 政治大. sit. io. al. CYCLE. 平均值 679 1,295 1,285 0.19 0.26 22 0.69. er. Nat. 成交房屋面積. N 1,356 1,356 1,356 1,356 1,356 1,347 1,356. ‧. ‧ 國. 立. 英文代號 ANO1 HP HP_123 W_P W_N HA DHT. 學. 變數代號房價國有土地標售前三個月平均房價國有土地標售正向信號國有土地標售負向信號屋齡房屋類型(1:大廈,0 公寓) 景氣(2006~2008 年 5 月:0, 2008 年 6 月~2010 年:1) 房屋待售期間(天) 房屋到最近捷運站距離標售國有土地與成交房屋距離國有土地得標金額(萬元) 國有土地面積國有土地>500m2. i 16v n U. 1,356 30. e n g c1,356 hi 5. 4. 0. 25 30. FLOOR. 總樓層. TOTFLOOR. 1,356 9. 4. 0. 房屋成交時差變數符號 (0:當期,1:後 1 期,2:後 2 期, 3:後 3 期,4:後 4 期). LEAD. 1,356 2. 1. 0. 38. 4.

(45) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 二、模型建立經由上述定義應變數及自變數後，進行變數代號說明、距離信號源分組說明、時差變數模型分組代碼說明及模型分組說明，以進行模型建立及模型歩驟說明。本文中，將模型先以國有土地標售成交與周邊住宅交易案件距離分為 A、B 及 C 類 3 組，接著依不同時期之時差變數模型分組 t0、t1、 t2、t3 及 t4 時間，5 個時間點，再依據”是否有強迫變數 HP_123，W_P， W_N 進入模型”及”是否有異常點刪除”兩種假設再劃分模組，每一組時期各有 4 個模型，每一類組有 t0、t1、t2、t3 及 t4，5 個時間點有 20 組模型，3 組模型共有 60 組模型。. 治政 lnHP = ∂ + 𝛽 𝑍 + 𝛽 𝑆 + 𝛽 𝐷大+ 𝛽 𝐿 立 𝑡. 1 𝑖. 1 𝑖. 1 𝑖. 1 𝑖. + 𝛽1 𝑇𝑖 + ε𝑡. ‧ 國. 學. ln HP 為取對數後之房價，t 為時差變數模型分組 t0、t1、t2、t3. 及 t4，Z 為國有土地信號變數，S 房屋屬性變數，D 距離變數，L 國. ‧. 有土地變數，T 時差變數。Z 及 L 為當期變數，不隨時差變數改變，其餘會隨其改變。. sit. y. Nat. er. io. (一) 變數及變數代號說明. 以下為本文變數名稱、代號及變數內容說明。見表 4-1-4。. n. al. Ch. engchi. 39. i n U. v.

(46) 第四章. 表 4-1-4 分類. 實證分析. 模型變數及變數代號說明變數名稱. 英文代號. 應變數房價(萬元). 內容成交價格 (2006 年至 2010 年). HP. 國有國有土地標售前三個月平均房價 HP_123 土地信號國有土地標售正向信號 W_P 變數國有土地標售負向信號 W_N (Z) 屋齡 HA 房屋類型. 事件發生前期時差變數，單位:萬元. 單位:年虛擬變數:1=大廈， 0=公寓. DHT. n. Ch. FLOOR TOTFLOOR. LBP M D Y T LAREA. 坪. 單位:公尺. 單位:萬元. y. D1. 以天計算. sit. HMRTD. 2008 年 6 月~2010 年= 1. er. io. 國有土地>500M2. 2006~2008 年 5 月= 0，. ‧. Nat. al. CYCLE. HD 政治大 BUILAREA. ‧ 國. 立. 虛擬變數:. 學. 房屋屬性景氣變數 (S) 房屋待售期間成交房屋面積所在樓層自總樓層變數距離房屋到最近捷運站距離變數 (D) 標售國有土地與成交房屋距離國有土地得標金額國有土地標售(月) 國有國有土地標售(日) 土地國有土地標售(年) 變數房屋成交時間 (L) 國有土地面積. v n i 平方公尺(m ). (2006 年至 2010 年) 2. 擬變數 :>500M2 e n g cLAREA_S500 h i U 虛1，反之= 0. 時差變數房屋成交時差變數符號 (T). LEAD. (0:當期，1:後 1 期，2: 後 2 期，3:後 3 期，4: 後 4 期). (二) 國有土地標售成交與周邊住宅交易案件距離分組說明本文將國有土地標售成交與周邊住宅交易案件之空間距離分為三類，A 類距離信號源 0 公里~1 公里；B 類距離信號源 1 公里~2 公里；C 類為距離信號源 2 公里~3 公里，作為研究國有土地標售成交之價格信號對周邊住宅房價是否有擴散效果。見表 4-1-5。 40. =.

(47) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 表 4-1-5 國有土地標售成交與周邊住宅交易案件距離分組國有土地標售成交與周邊住宅交易案距離代號件距離分組 0 公里至 1 公里（0 < X ≤ 1） A類 1 公里至 2 公里（1 < X ≤ 2） B類 2 公里至 3 公里（2 < X ≤ 3） C類. (三) 事件發生後期時差變數模型分組代碼說明本文中，國有土地標售之價格信號對住宅房價之影響是利用時差變數迴歸模型來表現，由標售當期即第 0 期(分組為當期 t 期)，標售後一個月(第 1 期，分組為當期 t+1 期)，標售後二個月(第 2. 政治大. 期，分組為當期 t+2 期)，標售後三個月(第 3 期，分組為當期 t+3. 立. 期)，標售後四個月(第 4 期，分組為當期 t+4 期)來了解標售之國. ‧ 國. 學. 有土地周圍房價之變化；故國有土地標售當月到標售後第 4 個月，分別表示 t0、t1、t2、t3 及 t4。見表 4-1-6。. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 表 4-1-6 事件發生後期時差變數模型分組標售時期事件發生後期時差變數模型分組標售當期即第 0 期當期 t 期，第 0 期標售後一個月第 t+1 期，第 1 期標售後二個月第 t+2 期，第 2 期標售後三個月第 t+3 期，第 3 期標售後四個月第 t+4 期，第 4 期. Ch. engchi. i n U. v. 分組代碼 t0 t1 t2 t3 t4. (四) 模型分組說明本模型分組係將事件發生後期時差變數模型 t0、t1、t2、t3 及 t4 作兩組假設，並設定模型分組代碼編號： I.. 是否有自選變數 HP_123，W_P，W_N 進入模型。. II. 是否有異常點刪除。 M 為模型，代碼第 1 位為時差變數之期別，0 為 t0 第 0 期， 1 為 t1 第 1 期，依此類推；代碼第 2 位為表示 HP_123(國有土地標售前三個月平均房價)，W_P(國有土地標售正向信號)，W_N(國有土地標售負向信號)這 3 種變數是否有自選變數進入模型；1 表. 41.

(48) 第四章. 實證分析. 示無自選變數進入，2 表示有自選變數進入；代碼第 3 位為表示異常點是否有刪除，1 為無異常刪除，2 為有異常點刪除。例： M011Y1 為模型 M 第 0 期，無自選變數 HP_123，W_P，W_N 進入，無異常點刪除。見表 4-1-7。. 表 4-1-7 模型代碼說明 Y1 代碼第 1 位代碼第 2 位代碼第 3 位 M 自選變數 HP_123，W_P，異常點刪除(排除特殊第N期 W_N 進入模型(價格信號情形) 是否有擴散效果) 0 為當期 t0 期，模型房價 1 為 t1 期， 1 是代表無自選變數 1 為代表無異常點刪除 2 為 t2 期， 2 是自選變數 HP_123， 2 為有異常點刪除 3 為 t3 期， W_P，W_N 進入 4 為 t4 期. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 依照上述定義，於下表將可能的模型表現出來，如當期 t0，無強迫變數，但有(無)異常刪除，共可分為 2 種模型，即 M011Y1 與 M012Y1。依序為有自選變數，但有(無)異常刪除，共可分為 2 種模型，. 模型分組說明. sit. al. n. 模型分組. 無異常點刪除. 有異常點刪除. 期別當期 t0 t1 期 t2 期 t3 期 t4 期當期 t0 t1 期 t2 期 t3 期 t4 期. i n U. 無自選變數 HP_123,W_P,W_N 進入 M011Y1 M111Y1 M211Y1 M311Y1 M411Y1 M012Y1 M112Y1 M212Y1 M312Y1 M412Y1. Ch. engchi. 42. er. io. 表 4-1-8. y. Nat. 即 M021Y1 與 M022Y1，依此類推。見表 4-1-8。. v. 有自選變數 HP_123,W_P,W_N 進入 M021Y1 M121Y1 M221Y1 M321Y1 M421Y1 M022Y1 M122Y1 M222Y1 M322Y1 M422Y1.

(49) 國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 43. i n U. v.

(50) 第四章. 實證分析. 國有土地標售成交與周邊住宅交易案件距離作 A 類、B 類及 C 類分組，共計 60 組模型。各類分組依上述模型分組模型，在事件發生後期時差變數模型各時期可得出 4 組分組，共 20 組模型，每 1 時期篩選出較適模型 1 組，共得 5 組模型，最後根據這 5 組進行實證分析。見表 4-1-9。. 表 4-1-9 各類模型分組數量時差變模型分分組數模型變數模型分組組數量分組不強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入 2組強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入第 0 期 t0 無異常點刪除 2組異常點刪除不強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入 2組強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入第 1 期 t1 無異常點刪除 2組異常點刪除不強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入 2組強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入類別第 2 期 t2 無異常點刪除 2組異常點刪除不強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入 2組強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入第 3 期 t3 無異常點刪除 2組異常點刪除不強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入 2組強迫變數 HP_123,W_P,W_N 進入第 4 期 t4 無異常點刪除 2組異常點刪除 (A 類、B 類總計及 C 類)3 類. 政治大. n. n U engchi. 44. 5組. sit. y. 20 組 1 組. er. io. Ch. 1組. ‧. Nat. al. 1組. 學. ‧ 國. 立. 模型較適模實證結總計型篩選果分析. iv. 1組. 1組. 60 組. 15 組.