模型分析

第四章實證分析

第二節模型分析

國

立政治大學

‧

Na tiona

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第二節模型分析

一、A 類，B 類及 C 類進行各期作較適模型篩選

以當期 t0期模型作逐步迴歸法及自選時差變數複迴歸法，選出自變數作為建立後 t₁、t₂、t₃及 t₄模型；再對於 A 類，B 類及 C 類進行各期作較適模型篩選：

(一) 篩選有顯著性較多變數優先 (二) Adj-R²(調整後判定係數)較高者 (三) 共線性條件，CI<10

以上述三條件為篩選原則，篩選出各期各類較適模型，如下表 4-2-1、4-2-2 及 4-2-3 作為本論文實證模型，進行結果分析。

表 4-2-1 A 類各期作較適模型篩選結果

A 類(1 公里)

期別 t₀ t₁ t₂ t₃ t₄ 變數/較適模型 M011Y1 M111Y1 M222Y1 M321Y1 M412Y1

Intercept ***⁵ **

HP_123 N/A⁶ N/A *** ** N/A

W_P *** ** *** ***

W_N ** *** *

BUILAREA *** *** *** *** ***

CYCLE * * * ** ***

HA ** ** ***

DHT *

LAREA_S500 *** **

R² 0.878 0.7601 0.9239 0.8462 0.89 Ajust-R² 0.8619 0.7279 0.9166 0.8216 0.8666

5 *為顯著性(P)與顯著性水準(α)比較；*、**和***分別表示 10%、5%和 1%顯著性水平

6 “N/A”指該模型無使用此變數

‧

‧ 國

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二、實證結果分析

以下根據事件發生後期時差變數模型分組 t₀、t₁、t₂、t₃及 t₄模型，

國有土地標售成交與周邊住宅交易案件距離分組模型，重要信號變數顯著，國有土地標售正向信號及負向信號強度對房價之影響，景氣對房價之影響探討等模型結果作實證結果分析:

(一) 不同時差變數整合距離分類變數結果分析:

事件發生後期時差變數模型分組 t₀、t₁、t₂、t₃及 t₄模型。

1. t0第 0 期

(1) A 類顯著變數有 W_P、W_N、BUILAREA、CYCLE、HA 及 LAREA_S500，Ajust R²為 0.8619。

(2) B 類顯著變數有 BUILAREA、CYCLE 及 D1，Ajust R²為 0.7672。

(3) C 類顯著變數有 BUILAREA、CYCLE、TOTFLOOR 及 HMRTD，

Ajust R²為 0.7791。見表 4-2-4。

2. t1第 1 期

(1) A 類顯著變數有 BUILAREA 及 CYCLE，Ajust R²為 0.7279。

(2) B 類顯著變數有 HP_123、BUILAREA、CYCLE、HMRTD 及 LBP，

Ajust R²為 0.7747。

(3) C 類顯著變數 HP_123、W_N、BUILAREA、CYCLE 及 TOTFLOOR 及 HMRTD，Ajust R²為 0.7468。見表 4-2-5。

3. t2第 2 期

(1) A 類顯著變數有 HP_123、W_P、W_N、BUILAREA、CYCLE、

HA 及 DHT，Ajust R²為 0.9166。

(2) B 類顯著變數有 HP_123、W_P、W_N、BUILAREA、CYCLE 及 D1，Ajust R²為 0.7384。

(3) C 類顯著變數有 W_P、BUILAREA、CYCLE 及 HMRTD，Ajust R² 為 0.7135。見表 4-2-6。

4. t3第 3 期

(1) A 類顯著變數有 HP_123、W_P、W_N、BUILAREA 及 CYCLE，

Ajust R²為 0.8216。

(2) B 類顯著變數有 W_P、W_N、BUILAREA、CYCLE 及 HMRTD，

‧ 國

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第四章實證分析

Ajust R²為 0.7904。

(3) C 類顯著變數有 W_P、W_N、BUILAREA、CYCLE、TOTFLOOR 及 HMRTD，Ajust R²為 0.8267。見表 4-2-7。

5. t₄第 4 期

(1) A 類顯著變數有 W_P、BUILAREA、CYCLE、HA 及 LAREA_S500，

Ajust R²為 0.8666。

(2) B 類顯著變數有 HP_123、BUILAREA 及 CYCLE，Ajust R²為 0.9424。

(3) C 類顯著變數有 HP_123、W_P、BUILAREA、CYCLE、HMRTD 及 D1，Ajust R²為 0.7529。見表 4-2-8。

‧

‧ 國

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第四章實證分析

(二) 不同距離分類之時差整合分析

為國有土地標售成交與周邊住宅交易案件距離分組模型結果分析，將表 4-2-4~表 4-2-8 以不同距離 A，B，C 分別以時差整合為，結果 4-2-9 分列如下：

1. A 類

首先，看模型的總體綜合效果和解釋力，從表 4-2-9 中 A 類在第 0 至第 4 期之模型，Ajust R²均大於 0.7，模型解釋力在 70%

以上。其中以模型第 2 期 t2 綜合效果最好，Ajust R²高達 0.9166，

各變數顯著性重要性變數 W_P、W_N、BUILAREA 及 CYCLE 均顯著，其他變數 HP_123、HA 及 DHT 也呈現顯著。第 1 期 t₁的 Ajust R²較小，為 0.7279。

在對各期樣本的解釋，對國有土地標售第 2 期房價的模型的解釋力強，第 4 期房價模型解釋力次之，當期的解釋力再次之，

第 1 期解釋力則最差。

模型的解釋力以強至弱依序為：第 2 期，第 4 期，第 0 期，

第 3 期和第 1 期。

以迴歸係數及其 P 值上來看各變數對房價的影響，從表 4-2-10 中可以看出，國有土地標售前三個月平均房價(HP_123)對於第 2 期及第 3 期房價有影響，影響係數為-0.1888 及 0.2457。第 0 期、

第 1 期及第 4 期則是因為未將該變數納入。

國有土地標售正向信號(W_P)則是對房價有影響的為第 0 期、

第 2 期、第 3 期及第 4 期房價有顯著影響，影響係數為 270.0461、

-90.7444、-478.71 及 218.0551。國有土地標售負向信號(W_N) 則是對房價有影響的為第 0 期、第 2 期及第 3 期房價有顯著影響，

影響係數為-87.2189、-180.1388 及 359.6254。其他變數如：標售房屋面積(BUILAREA)及景氣(CYCLE)則對房價影響均為正向，

並且在 10%的顯著水準。

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表 4-2-9 A 類模型結果

A 類

變數 第 0 期 第 1 期 第 2 期 第 3 期 第 4 期

Intercept 截距項 -5.0213 -650.6312 348.3540 -537.2027 227.274 (0.9779) (0.205) (0.001) *** (0.0427) ** (0.2137) HP_123 國有土地標售前

三個月平均房價

-0.1888 0.2457 (0.0006) *** (0.0468) **

W_P 國有土地標售正

向信號

270.0461 -6.5316 -90.7444 -478.71 218.0551 (0.003) ***⁷ (0.958) (0.0193) ** (0.0033) *** (0.0083) ***

W_N 國有土地標售負

向信號

-87.2189 5.4540 -180.1388 359.6254 -94.6382 (0.0401) ** (0.9628 (<.0001) *** (0.08) * (0.2176) BUILAREA 標售房屋面積 44.2520 58.2716 42.1698 54.1892 41.6136

(<.0001) *** (<.0001) *** (<.0001)*** (<.0001) *** (<.0001) ***

HA 屋齡 -9.7649 -6.1689 -5.1166 -6.4980 -13.2915 (0.0388) ** (0.5999) (0.0234) ** (0.3187) (0.0044) ***

DHT 房屋類型 167.2517 285.4203 103.4657 21.3403 87.1455 (0.113) (0.3171) (0.0927) * (0.8851) (0.4905) LAREA_S500 國有地_500M² -404.1483 36.7480 139.6745 106.67 -527.2372

(0.0082) *** (0.8932) (0.1286) (0.647) (0.0198) **

CYCLE 景氣 263.5414 401.4622 117.6813 436.5966 310.4935 (0.0549)* (0.0612)* (0.0712) * (0.0196) ** (0.0073) ***

Ajust R² 0.8619 0.7279 0.9166 0.8216 0.8666

D.W 2.565 2.206 1.788 1.884 1.834

7 括號內為 P 值；*、**和***分別表示 10%、5%和 1%顯著性水平

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第四章實證分析

2. B 類

模型的總體綜合效果和解釋力，從表 4-2-10 中 B 類在第 0 至第 4 期之模型，Ajust R²均大於 0.75，模型解釋力在 75%以上。

其中以模型第 2 期 t2 綜合效果最好，各變數顯著性重要性變數 HP_123、W_P、W_N、BUILAREA 及 CYCLE 均顯著，Ajust R² 則為 0.7384，其他變數 D1 也呈現顯著。次之則為第 3 期 t₃，W_P、

W_N、BUILAREA 及 CYCLE，Ajust R²為 0.8386。

在對各期樣本的解釋，對國有土地標售第 2 期房價的模型的解釋力強，第 3 期房價模型解釋力次之，第 1 期的解釋力再次之，

當期解釋力則最差。

模型的解釋力以強至弱依序為：第 2 期，第 3 期，第 1 期，第 4 期和第 0 期。

接著我們以迴歸係數及其 P 值上來看各變數對房價的影響，

從表 4-2-10 中可以看出，國有土地標售前三個月平均房價(HP_123) 對於第 1 期、第 2 期及第 4 期房價有影響，係數為 0.1618、0.1042 及-0.1417。

國有土地標售正向信號(W_P)則是對房價有影響的為第 2 期及第 3 期房價有顯著影響，影響係數為-283.8768 及-91.0293。國有土地標售負向信號(W_N) 則是對房價有影響的為第 2 期及第 3 期房價有顯著影響，影響係數為-74.2746 及-133.5903。其他變數如：標售房屋面積(BUILAREA)及景氣(CYCLE)則對房價影響均為正向，並且在 1%的顯著水準。

‧

30.4249 -103.4119 -283.8768 -91.0293 2.7019 (0.691) (0.1993) (<.0001) *** (0.0991)* (0.9579)

W_N 國有土地標售負

向信號

-66.3639 28.1624 -74.2746 -133.5903 -62.4854 (0.3828) (0.6259) (0.0546)* (0.0188)** (0.1625) CYCLE 景氣 276.8439 311.3857 179.0694 282.8396 399.8367

(0.0008)*** (0.0073)*** (0.0006)*** (<.0001)*** (<.0001)***

BUILAREA 標售房屋面積 48.1790 61.2952 38.1866 48.8556 49.8208 (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)***

HMRTD 房屋到最近捷運 LBP 國有地得標金額 0.0000004 0.000001 0.000000002 -0.00000004 -0.00000004

(0.1318) (0.0008)*** (0.9931) (0.7713) (0.793) LAREA 國有地面積 -0.0747 -0.3011 0.2104 0.1140 0.118

(0.7404) (0.0307)** (0.21) (0.443) (0.4665) Ajust R² 0.7672 0.7747 0.7384 0.7904 0.9424

D.W 1.782 1.629 1.946 1.894 1.827

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第四章實證分析

3. C 類

從表 4-2-11 中 C 類在第 0 至第 4 期之模型，Ajust R²均大於 0.7，模型解釋力在 70%以上。其中以模型第 3 期 t3綜合效果最好，

各變數顯著性重要性變數 W_P、W_N、BUILAREA 及 CYCLE 均顯著，Ajust R²則為 0.8267，其他變數 TOTFLOOR 及 HMRTD 也呈現顯著。次之則為第 4 期 t₄，HP_123、W_P、BUILAREA 及 CYCLE，Ajust R²為 0.7529。

在對各期樣本的解釋，對國有土地標售第 3 期房價的模型的解釋力強，第 4 期房價模型解釋力次之，第 1 期的解釋力再次之，

當期解釋力則最差。

模型的解釋力以強至弱依序為：第 3 期，第 4 期，第 1 期，

第 2 期和第 0 期。

以迴歸係數及其 P 值上來看各變數對房價的影響，從表 4-2-11 中可以看出，國有土地標售前三個月平均房價(HP_123)僅對於第 1 期及第 4 期房價有影響，係數為 0.12 及-0.18。

國有土地標售正向信號(W_P)則是對房價有影響的為第 2 期、

第 3 期及第 4 期房價有顯著影響，影響係數為 112.93、-95.82 及 -92.07。但對於國有土地標售負向信號(W_N) 則是對房價有影響的則為第 1 期及第 3 期房價有顯著影響，影響係數為 51.83 及 -108.99。其他變數如：標售房屋面積(BUILAREA)、景氣(CYCLE) 及房屋到最近捷運站距離(HMRTD)則對房價影響均為正向，並且在 1%的顯著水準。

‧

(<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)***

CYCLE 景氣 588.48 270.17 197.41 287.42 381.33 (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)***

TOTFLOOR 總樓層 18.89 7.3 1.94 15.96 1.84 (0.0353)** (0.09)* (0.6978) (0.0009)*** (0.8037

HMRTD 房屋到最近捷運

站距離

-0.2 -0.35 -0.25 -0.28 -0.32 (0.064)* (<.0001)*** (<.0001)*** (<.0001)*** (0.0003)***

D1 標售國有地與標

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II. 國有土地標售正向信號(W_P)對房價有影響的為第 0 期、第 2 期、第 3 期及第 4 期房價有顯著影響。

III. 國有土地標售負向信號(W_N)則是對房價有影響的為第 0 期、

第 2 期及第 3 期房價有顯著影響。

國有土地標售之信號在距離為 A 類時(0 公里~1 公里)，其標售之信號能迅速傳給房價，即在第 0 期當期時，國有土地標售之信號對於住宅房價產生影響作用。

(2) 國有土地標售之信號在距離為 B 類時(1 公里~2 公里)

I. 國有土地標售前三個月平均房價(HP_123)對於第 1 期、第 2 期及第 4 期房價有影響。

II. 國有土地標售正向信號(W_P)則是對房價有影響的為第 2 期及第 3 期房價有顯著影響。

III. 國有土地標售負向信號(W_N)則是對房價有影響的為第 2 期及第 3 期房價有顯著影響。

國有土地標售之信號在距離為 B 類時(1 公里~2 公里)，其標售之信號傳遞給房價需在第 2 期時，國有土地標售之信號對於住宅房價才會產生影響作用。

(3) 國有土地標售之信號在距離為 C 類時(2 公里~3 公里)

I. 國有土地標售前三個月平均房價(HP_123)僅對於第 1 期及第 4 期房價有影響。

II. 國有土地標售正向信號(W_P)則是對房價有影響的為第 2 期、

第 3 期及第 4 房價有顯著影響。

III. 國有土地標售負向信號(W_N)則是對房價有影響的則為第 1 期及第 3 期房價有顯著影響。

國有土地標售之信號在距離為 C 類時(2 公里~3 公里)，其標售之信號傳遞給房價需在第 3 期時，國有土地標售之信號對於房價才會產生影響作用。

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第四章實證分析

表 4-2-12 重要信號變數顯著分析表

變數名稱 英文

代號時期

國有土地標售前三個月平均房價 HP_123 第 0 期第 1 期第 2 期第 3 期第 4 期 分組

A 類 N/A N/A O O N/A B 類 X O O X O C 類 N/A O X X O 國有土地標售正向信號 W_P 第 0 期第 1 期第 2 期第 3 期第 4 期

分組

A 類 O X O O O B 類 X X O O X C 類 N/A X O O O 國有土地標售負向信號 W_N 第 0 期第 1 期第 2 期第 3 期第 4 期

分組

A 類 O X O O X B 類 X X O O X C 類 N/A O X O X 註:N/A 該模型無使用此變數；X 為該時期該組不顯著，O 為該時期該組顯著

表 4-2-13 國有土地標售之信號對於距離分組影響作用時間歸納國有土地標售成交與周邊住宅交易案

件距離

國有土地標售之信號影響房價的滯 後時間

A 類(0 公里~1 公里) 沒有滯後(第 0 期當期)t₀ B 類(1 公里~2 公里) 滯後第 2 期 t₂

C 類(2 公里~3 公里) 滯後第 3 期 t3

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(四) 國有土地標售正向信號及負向信號強度對房價之影響

藉由重要信號變數顯著分析(見表 4-2-14)，得出國有土地標售正向信號(W_P)和國有土地標售負向信號(W_N)對於各項時期的影響，也可以藉由表 4-2-4~4-2-8 國有土地標售正向信號和國有土地標售負向信號各期模型標準化估計值結果作正向信號及負向信號對於國有土地標售信號強度分析。

表 4-2-14 國有土地標售正向信號和國有土地標售負向信號強度標準化估計值(取絕對值)

分組時期 t0 t1 t2 t3 t4

A 類 W_P 0.17 0 0.09 0.24 0.22 W_N 0.11 0 0.14 0.11 0.08 B 類 W_P 0.02 0.05 0.15 0.06 0

W_N 0.03 0.02 0.07 0.08 0.03 C 類 W_P N/A 0.01 0.06 0.07 0.08 W_N N/A 0.07 0.01 0.1 0

表 4-2-15 國有土地標售正向信號及國有土地標售負向信號強度比較

分組時期

t₀ t₁ t₂ t₃ t₄

A 類 正向平負向正向正向

B 類 負向正向正向負向負向

C 類 N/A 負向正向負向正向

表 4-2-14 是從表 4-2-4~4-2-8 各期模型摘錄國有土地標售正向信號和國有土地標售負向信號標準化估計值結果。4-2-15 則為 4-2-14 國有土地標售正向信號和國有土地標售負向信號強度比較結果。由上述兩表可看出國有土地標售之信號對於住宅房價產生影響作用:

1. A 類，在第 0 期當期 t0時，正向信號(W_P)及負向信號(W_ N)皆有顯著影響，但受到正向信號(W_P) 影響較大。

2. B 類，在第 2 期 t2時，國有土地標售之信號對於住宅房價產生影響作用為受到正向信號(W_P)較大。

‧ 國

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‧

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第四章實證分析

3. C 類，在第 3 期 t3時，國有土地標售之信號對於住宅房價產生影響作用，正向信號(W_P)削弱，受到負向信號(W_ N)較大。

‧ 國

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‧

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(五) 景氣對房價之影響探討

從 4-2-9~4-2-11 各類模型結果中，利用迴歸分析結果探討景氣對房價的影響，也可利用交叉比較標準化估計值，對於景氣和重要三項信號

在文檔中國有土地標售之信號對住宅市場價格影響之研究-以臺北市為例 - 政大學術集成 (頁 53-75)

第四章 實證分析

第二節 模型分析

國

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‧

第二節 模型分析

一、A 類，B 類及 C 類進行各期作較適模型篩選

A 類(1 公里)

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‧ 國

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二、實證結果分析

‧ 國

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‧ 國

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‧ 國

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‧ 國

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‧ 國

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‧ 國

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第四章實證分析

第二節模型分析

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