土地開發流程

一、土地開發流程

土地為建築業最為重要的原料，土地取得後經營建完成，就會成為房地產商品並進 行銷售，也因此取得土地為房地產投資重要的一環。土地所在之地段佳、基地條件好且 具區位發展潛力之土地，加上良好的商品包裝即能創造高售價及高獲利，因此也導致土 地原料為建築投資業獲利比率裡占了絕對重要的地位。

謝潮儀、黃進雄(1993)研究顯示土地開發程序的第一階段所從事的工作大多為調查、

收集、分析資料，確立各工作項目的基本觀念、原則及選用財務分析模型。第二階段為 市場調查、選擇基地、建築與土木工程設計、財務分析、研析法規及申請建築許可等。

李鴻毅(1999)則將土地開發程序分成以下四步驟

1. 基地實質條件之分析：調查與分析基地之地質、地形與地勢、產權狀況、宗地 之大小及形狀與臨街情形，區位與聯外道路、鄰近地區各種公共設施之開闢使 用情形與服務水準或鄰近地區發展情形。

2. 基地之開發管制情形：調查使用分區管制或非都市土地使用管制，對開發基地 所允許使用之使用別、使用強度、開發使用期限及其他管制等事項。

3. 市場調查與分析：分析當地發展潛力、不動產市場供給需求之現況，及未來可 能變動情形，商品之行情與現有銷售情形，空屋率及未來將進入市場之開發案 及銷售案，消費者之偏好與習慣。

4. 擬定初步開發方案：綜合考量基地實質條件，開發管制情形及不動產市場供給 之發展等，擬定符合市場需求及符合基地實質條件，與開發管制規定之最高獲 利之初步開發方案。

馮先勉、翁光輝(2006)針對土地開發流程有以下的見解，首先須了解土地買賣非為 一般之交易，由於其先期投入資金較為鉅大，且其涉及層面甚廣，如地政法令、建築法

11

規、法律實務、土地政策、經濟建設、市場需求等皆需逐一了解，進而能貼切符合地主 之需求與溝通協商，並利用適當的各項機能判定原則，說明分析反應成本，使得買賣雙 方皆能夠在合理的範圍內，達成土地交易(買斷土地或合建分屋)。

林振成(2009)在其建築投資土地開發風險管理架構之規劃研究中，認為建築專案從 土地開發工作階段開始，土地成本占專案開發總成本相當高的比例，且開發地點對於房 屋銷售有絕對的影響，因此在開發階段之工作係經由基地初步調查、規劃、綜合各部門 所提供資訊，對開發案之可行性進行評估，待逐漸形成對土地開發基本概念後，即擬定 計畫製土地取得，其過程中主要任務為：

1. 土地市場調查

土地市場調查是建築開發的首要工作，通常就可開發之土地進行現勘，以了解 該地區有多少土地適合合建，及該區域已完成開發之土地；主要目的在於提供該基 地是否合適開發。

2. 市場初步分析

對於區域市場動態進行開發狀況及住宅形態供需狀況調查。

3. 基地個案分析

針對目標區域市場初步了解後，選擇數個較有發展潛力的個案進行基地分析、

法規檢討及產權調查。

4. 個案初步構想

經由上述個案分析，再加上業務部門所提供的市場資訊及建築師建議資料，對 個案作成初步開發構想，如住宅型態、開發規模及房屋價格等。

5. 投資評估

根據開發構想，確定初步財務分析基礎資料 (營建成本、售價、坪數、樓層數 及限制條件) ，配合公司財務資金進行投資報酬率的分析及效果評估。

一般來說，土地開發流程可以簡單區分為私部門開發與公部門開發，以下將以兩張圖 2-1、

12

2-2 來說明其中之差異：

圖2-1 私部門土地開發流程圖 資料來源：傅建暉，2012

13

圖2-2 公部門土地開發流程圖 資料來源：傅建暉，2012

在不動產開發活動中，由於各項開發過程中皆牽涉到不同參與者及投資成本，且在 開發具有不可回復性下各項決策行為皆對後續決策有所影響。

由於整體開發成本提高將使建商整體財務風險相對增加，並對建商後續決策產生影 響，因此各種購地方式的成本及特性差異即成為建商在此階段的主要考量。由於土地受 區位因素影響甚重，故在建商追求品質較佳的區位考量下，部分資金規模較大建商將持

14

續執行購地行為以保持開發區位品質，並藉此保存部分開發潛力較高土地以收土地增值 之效，上述情況亦可稱為「養地行為」。

一般來說，建商購買土地會有以下幾種模式：

1. 土地買斷

由於建商須與地主進行較多協商，且其購地價金無法藉由分配樓層等方式抵銷，故 在此種方式中建商須付出最多的購地成本。但因部分區位較佳土地多為地主持有，故在 區位考量下建商仍會以此種方式購買其所需土地，且部分建商亦會藉由此種方式購買未 來發展潛力較高土地以做保留，留待未來土地增值後始做出售或開發行為，反映出土地 兼具投資及開發兩種功能的特性。

2. 合作興建

此方式亦為建商向地主購買土地，但建商為求降低購地成本，採用由地主提供土地，

建設公司提供資金的方式以做開發，並藉各種分配開發後利益的方式支付地主所需價款，

此種方式亦可簡稱為「合建」。不同於前述土地買斷一般，因為此種方式著重於購地成 本的折抵，地主須在土地開發或銷售完畢後始能取得土地價金，因此建商在此種方式中 擁有最小的開發或銷售時機選擇彈性，例如建商留待土地整合完成即須開發的現象。隨 著建商及地主兩者合作方式的不同，合作興建又可分為合建分屋、合建分售及合建分成 等三種方式：

(1) 合建分屋

此方式指建商以房屋興建完畢後的特定比例或特定樓層支付予地主，故而建商乃以 開發後單位做為支付對象，但因建商具有開發完畢以做分配的壓力，因此在該種方式中 建商會具有較小的開發時機選擇彈性。

(2) 合建分售

此方式指建商以房屋興建完畢後的特定比例銷售利益支付予地主，亦即建商係以銷 售利益做為支付對象，僅依不同名義向購屋者簽訂契約，其銷售後利益則由建商及地主 分別收取。在該種方式建商雖具有銷售完畢以做分配的壓力，但因地主可隨銷售過程逐

15

步收取價金，故建商銷售壓力較小。

(3) 合建分成

此方式指建商以房屋興建完畢後的特定比例銷售利益支付予地主，但採共同名義方 式向購屋者簽訂契約，其銷售後利益則由建商在銷售完畢後依據約定比例予以分配。由 於該種方式中建商具有銷售完畢以做分配的壓力，且其價金尚待銷售完畢後始得支付，

故在此種方式中建商會具有最大的銷售壓。

3. 公有土地標售

在公有土地中，除了各級政府機關因公務或公共需用公有不動產時所撥用土地外，

其餘非公用土地即依性質分採出租、標售或 BOT 等方式供予需用土地人使用。由於此 種土地多為政府施行重劃或區段徵收予以整合後的大面積土地，故其開發區塊較為完整，

土地整合工作相對便利，且在土地未標售完成的情況下，主管機關會再降價予以標售，

因此在該種方式中建商將付出最少的土地購買成本及交易協商成本，但因標售土地多為 尚未開發完畢地區，故其土地開發潛力也不如前述土地要好，以下將上述各種購地模式 整理如表: 2-2 所示

表2-2 各種土地取得方式之差異

土地買斷 合建分屋 合建分售 合建分成 公有地標售

土地購買成本 高 中 中 中 低

交易協商成本 中 高 高 高 低

土地開發壓力 中 中 高 高 低

房屋銷售壓力 中 低 高 中 低

開發決策彈性 中 低 低 低 高

銷售決策彈性 中 高 低 低 高

資料來源：盧建霖，2012

16

17