研究構面之操作型定義與題項

一、各構面的定義與說明

(一) 開發團隊構面，因素包括有業者品牌特質、決策思維方向、組織及人力資源、創

新技術能力、財務資源，其意涵分述如下：

1. 業者品牌特質：「業者品牌」為土地所有者對開發團隊的第一印象，因此將「業 者品牌」歸納至「開發團隊」構面；本因素著重於業者品牌、口碑及能力等特 質。藉由市場口碑，穩固建立起業者品牌。保有優於競爭者的品質關鍵，區隔 市場，提供吸引客群的品牌認同。

2. 決策思維方向：開發團隊决策者依據客觀規律而形成的思维規則和手段。有效 地主導並達成决策結果，降低决策成本和提高决策效率，以掌握開發個案價值 觀與成敗關鍵。

3. 組織人力資源：開發團隊建立健全組織及人力，並具備產業價值供應鏈之整合 能力，其有效解決各方面問題及因應處理。

4. 創新技術能力：針對房地產市場趨勢、產品定位、目標客層、營造施工、廣告 行銷、客戶服務及物業管理，能重視並致力於技術創新研發，能區隔市場之差 異性並具備競爭優勢。

5. 財務資源：房地產為資本及技術密集之整合性產業，開發團隊能長期有效運用 低成本資金，並具備短期臨時需求資金調度能力，以能因應土地開發過程之需 要。

(二) 土地條件構面，因素包括有土地價格、土地使用分區、土地完整性、以及土地產

權狀況，其意涵分述如下：

1. 土地價格：土地開發最大的比重就是在於土地的取得成本，也因此土地價格成 為開發商所重視的條件之一。

2. 土地使用分區：土地開發另一個重要的因素在於土地的使用分區，土地使用分

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區可以區分為為商業、住宅、工業、農地等…而每一個分區也會影響到該土地 可以使用的範圍限制。

3. 土地完整性：土地開發另一個重要的因素在於土地的完整性，土地地界若是崎 嶇、高低不平，會容易影響到土地的利用以及未來後續的整體規劃設計。

4. 土地產權狀況：土地的產權狀況對於土地開發業者是相當在意的因素，若是土 地擁有過多的所有權人，對於地主進行收購行為時，也會變得相對困難，人多 意見也多，因此產權狀況越簡單明確，也會對於土地開發業務之成功有極大的 影響。

(三) 土地所有者構面，因素包括有權利法律特性、所得來源及財富、家庭與個人屬性、

取得土地的源由、相關知識及態度，其意涵分述如下：

1. 權利法律特性：由權利之法律特性區分地主權屬為個人、公司或機關等不同主 體，及其佔有方式，以預期洽談合作之可行性。

2. 所得財富來源：財富程度及取得來源會影響地主的行為，不同地主對房地的變 現及追求價值需求不同以判斷競合之難易程度。

3. 共有成員屬性：家族或共有成員成分，影響個人對土地的情感屬性與配合處分 意願，土地權屬愈是分散，意見將愈是分歧，成員及屬性多寡皆為變數，而影 響土地開發之進行。

4. 權利取得源由：合建權利取得的原因與動機，影響許多地主或權利人行為的心 態因素，將直接影響地主決策及條件。

5. 相關知識態度：權利人對市場資訊了解程度、預期心理及談判心態，間接影響 地主談判之理解與接受度。

(四) 區位環境構面，因素包括有公共遊憩設施、學校、生活機能、以及周邊環境，由

於開發區位既有環境特質，包括鄰近地區發展之成熟度與公共設施之完善，與否會

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有不同開發方案之考量

1. 公共遊憩設施：業者對於欲開發之位置，其附近以走路在一定時間可以抵達公 園、綠地以及公共設施之遊憩設施

2. 學區：業者對於欲開發之位置，其附近以走路一定時間可以國中小學、幼稚園 或是安親班等機構做為考量因素

3. 生活機能：業者對於欲開發之區域市場、餐廳、金融機構等商業行為之便利性 4. 周邊環境：業者對於欲開發之位置，其附近地周邊路樹、人行道、交通號誌等

街道環境整齊程度。

(五) 總體市場構面，因素包括有市場供需、政治因素、經濟因素，在開發時機選擇行

為中，建商多因市場需求難以預測產生市場的不確定性，且在開發決策具有不可回 復性的前提下促使土地開發業者無法貿然做出決策，導致開發業者延緩開發時機以 降低不確定性，而總體市場構面對於土地開發之關鍵成功因素有極大的影響，其意 涵分述如下：

1. 市場供需：土地開發會受到市場供需的極大影響，在土地自由交易制度之下，

由於土地價值的創造，將隨土地供需條件的改變，以及各種收益條件的影響而 異。例如該土地周圍商圈之空置率、臨近建案推案量、餘屋量，也都會影響到 房仲業者進行土地開發業務之推動。

2. 政治因素：土地使用計畫雖然必須透過立法過程才得以付諸實施，但是政治制 度中所賦予執政者的權力，經常也成為干擾土地合理使用的要素。

3. 經濟因素：各區域的土地均有最佳的使用型態，如優良農地供生產，都市中心 區的商業用地的交易機能等。土地所有人或團體將調整原有的土地使用策略，

以追求較佳的利潤，因而改變了土地使用方式。

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二、專家問卷的篩選

對於本研究 AHP 問卷信度與效度之評量，根據 Saaty(1980)之研究論點，當 C.R.

值小於0.1~0.15，則整個階層評估達到滿意水準。經由計算 15 位填答對象之後，顯示總 體之 C.R.值為 0.03，小於 0.1，因此，本研究問卷已符合理論之要求，亦即其內部具有 一致性。填答對象將分別說明如表3-3 所示：

表3-3 本研究專家問卷對象

編號 稱謂 類別 專家訪談方式 年資

1 陳OO 博士 學者 長官介紹 8

2 吳OO 博士 學者 長官介紹 5

3 林OO 博士 學者 朋友介紹 8

4 黃OO 店長 同學 6

5 王OO 店長 朋友介紹 6

6 汪OO 店長 長官介紹 7

7 劉OO 資深專員 朋友介紹 4 8 吳OO 資深專員 長官介紹 4 9 董OO 資深專員 朋友介紹 3

10 梁OO ^資深專員 長官介紹 4

11 遊OO 專員 朋友介紹 2

12 羅OO 專員 朋友介紹 2

13 蔡OO 專員 朋友介紹 1

14 王OO 專員 朋友介紹 2

15 黃OO 專員 朋友介紹 1

資料來源：本研究整理

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