緒論

第一章 緒論

第一節 研究背景與動機

土地係大自然賦予人類利用的生產因素，包括供作生產的物質與協助生產的能力 (殷章甫，2004)，然而萬丈高樓平地起，有土地才有發展的舞台，對投資興建業者而言，

土地之開發取得就是最基本且重要的開始。土地開發是建商最核心、也是最困難的一環，

土地開發人員必須為公司尋找土地，並說服地主出售或同意合建。如果這片土地只在一 個人名下，事情倒還算單純，但產權若隸屬於很多人，事情的複雜度就會倍增。

傳統的土地開發，在實務上比較偏向於買土地、蓋房子或洽談合建。但時至今日，

所謂的土地開發並不只是這樣的定位而已，亦即不單只是買土地、蓋房子或洽談合建，

現在對於土地開發最重要的是指如何把土地的價值提昇，因為買地、賣地，那要靠景氣 是不是能夠往上提昇，如果是的話，當然會賺錢，如果不是的話，土地的性質或價值並 不會因為買賣或蓋房子之後而有所變更。

土地開發投資業在面臨國內環境及法令的變化下，已不再是高報酬、低風險的行業，

在人力及資金有限下，土地取得後的開發順序或土地出售價格必須有更為完整周延之評 估。傳統的土地價格評估方法有比較法、土地開發分析法(鄭定洲、楊麗玲，2009)，皆 以考慮市場供需及交易慣例評估其合理市場價格，由於土地開發投資決策之眾多考慮因 素，有些會彼此交互影響、有些是無形的、有些是非可量化的，這些都增加了決策的困 難度。

土地開發涉及的條件及法令規章繁多，在進行土地開發前應先針對事業計畫及基地 條件等進行實質評估，因為土地開發各類事業計畫及基地條件之差異，其中涉及土地使 用變更法規亦不相同。而土地開發以往給一般人印象似乎為一本萬利的投資事業，但由 於近幾年來，土地開發市場變動日遽，影響土地開發的因素不易掌握。土地開發在於私 部門考量的層面著重於開發本身財務上的問題，希望以最小的成本，達到最大的經濟效 益，但相對的在追求經濟效益最大化的同時，其開發也面臨了一連串的風險，開發者若

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能藉由瞭解開發案的特性，而對開發之風險能有所掌控，必能減少開發中財務的損失。

在房地產整體產業結構中，土地開發及建設營造是複雜度最高的部份，除了要有充 沛的資金外，更重要的是要有累積房地產市場經營的經驗和人脈，近年跨足建設領域的 甲山林集團，就是同時擁有這兩項優勢，而房仲擁有在銷售上的專業，加上遍佈全台的 經營據點，成了進軍建設產業的利多。如今房仲業者已不斷跨足營建業，如國內房仲龍 頭信義房屋在 2012 年就成立建設事業部門，國內以「信義開發」購地開發，大陸則以

「信義置業」找地蓋房。永慶房產集團則鎖定都更案，目前手上有天母土地 250～400 坪、信義區永春捷運站北側約 600 坪等都更案在進行評估。另外台灣房屋預計 2014 年 底前成立「台灣建設」，斥資6 億元在桃園、新竹蓋 7 到 12 層樓建案，後續也會在桃園 一帶推案(王玉樹，2014)。而經由國內的知名房仲業者的行動觀察，從原本以「仲介業 務」為發展核心，逐漸朝向「土地開發商、建商」的新事業經營來加速發展，並進行上 游垂直整合的多角化經營。由於房仲業累積多年的品牌聲譽以及客戶，也是跨足建設事 業最大的利基點，除了可以結合現有的客戶資源，也提供給房仲業者進行土地開發等房 地產業務最大的優勢。

第二節 研究目的

土地開發(Land development)是以土地為資源進行投資經營，以提升其經濟價值之活 動。對於公部門而言，藉由土地開發的行為可以提供居民公共設施、商業設施、住宅等，

以充實地方生活機能，打造民眾更舒適的生活環境，而私部門則可以藉由土地開發的成 果，實現預期的獲利目標。

房仲業者如何擴展其腳步來面對競爭與變化日益激烈的經營環境，而如何運用最佳 的策略將是成功的主要關鍵。因此對於房仲業者來說，如何尋找可供開發土地或共同合 作更具規模之開發基地，以有效的決策與進行合作開發的洽談，乃是能否在都會區順利 取得土地及開發推案的關鍵所在。

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土地開發過程由於投入成本高，回收期長，因此除了對於相關法令的熟悉、地主心 態的了解之外，更必須要具備各項不同的專業能力相互搭配，才會促使案件的成交。本 研究目的將透過訪談相關業者、專家以及學者、官員之看法，進而擬定出土地開發業務 之關鍵成功因素，此外並將透過個案分析的方式，來探討房仲業者切入土地開發時的營 運策略，希望能夠提供給其他想切入此塊領域的房仲業者作為參考與借鏡。

第三節 研究流程

基於上述研究背景與動機，本研究將範圍設定於高雄房仲業者且有從事土地開發作 業的業者作為研究對象，並且探討房仲業者在進行土地開發業務時，其關鍵成功因素以 及未來的營運策略分析，其研究流程如下：

一、研究動機與目的

首先在確認了研究議題之後，會先探討研究動機與目的，包括房仲業者為何要切入 土地開發之想法與動機。

二、文獻探討與整理

進行相關文獻的回顧，包括土地開發的相關文獻與案例數個，進行研讀整理後，以 作為建構本研究基礎之來源。

三、建立研究架構

針對前述的文獻探討，初步確認本研究之架構，並進行專家訪談。

四、資料蒐集與分析

本研究將以「專家訪談法」，針對個案及公司高階主管訪談獲取資料，並蒐集相關 文獻以充實理論基礎，藉由訪談調整修正架構之構面及關鍵成功因素後，針對研究對象 進行問卷調查，再經由問卷回收後，最後再針對高雄地區從事相關土地業務開發人員進 行問卷調查，並進行統計分析，以獲取關鍵成功因素之構面及權重。

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五、結論與建議

將分析結果與文獻比較整理，提出結論與建議，以提供作為業者於實務作業上的參 考。

本研究流程如圖1-1 所示：

圖1-1 研究流程

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