第二章 文獻回顧
第二節 基地、容積與都市發展
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第二章 文獻回顧
第二節 基地、容積與都市發展
過去研究認為基地規模之選擇可能受到來自要素市場、產品市場與法規限制 的各種因素影響，然而基地規模的改變究竟會對土地市場造成多大的衝擊，則是 較少被討論到的部分。本節將利用模擬案例帶出不同開發規模對樓地板面積與土 地市場產生的效果，再整理相關文獻中對於促進整合開發之討論，並與臺北市現 行制度進行比較。
一、基地規模改變對都市發展的影響
（一）開發樓地板面積受限
觀念上通常認為，都市土地的不連續開發代表土地資源之使用並未經過整體 性規劃，因而造成土地零碎、低度利用與空置的浪費，甚至是公共設施的不效率，
是以應提供誘因促進大規模開發、並盡力避免小型基地開發。然而，基地規模對 都市所造成之影響，則缺少具體上的定義。以下將以《臺北市土地使用分區管制 自治條例》中對住宅用地之規定為根據，透過模擬案例分析不同基地規模對開發 樓地板面積之影響。
假設臺北市內現有相互鄰接之兩建案甲、乙，兩案皆面對寬 12 公尺之主要 道路，且皆為第三種住宅區用地。甲案為一筆形狀方整之宗地，寬 48 公尺、深 96 公尺，欲開發為獨棟住宅；乙案則包含 100 筆同為寬 4.8 公尺、深 9.6 公尺之 方整宗地，由於各宗地皆滿足法定最小開發規模4，故採取於各宗地上獨立開發 之型態，即乙案共將會興建 100 棟住宅（簡要示意如下圖 2-1）。兩案採取之建材 規格與建物設計樣式皆相同，建物每層樓高為 2.5 公尺，並假定除法定空地外，
兩案皆未留設其他空地面積。則兩案實際可建築之樓地板面積計算如下表 2-1：
圖 2-1 不同規模基地之住宅開發模擬示意圖
4 請參見第 9 頁所列之規定。
12 m 12 m
甲案 乙案
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基地面積 48×96＝4,608 4.8×9.6＝46.08 46.08×100＝4,608 扣除法定空地後可建築基地面積
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（Buchanan，1972；Heller & Hills，2008）。
更直接的方法則是經濟誘因的提供，誘因的形式可能有所不同，但目的都在 於增加開發者所擁有的談判籌碼，而不使局面倒向所有權人。其一為開發彈性，
Asami（1987）認為拿翹是一種獨占的表現，若能讓開發商之開發範圍具有一定 彈性，就能夠使所有權人之間出現競爭，特定所有權人即不具有關鍵之同意權。
除此之外，則是以容積作為鼓勵土地整合的媒介，比如 Shoup（2008）曾提出應 透過漸進式容積獎勵（Graduated Density Zoning）讓產權問題回歸市場機制。此 方式對小規模單獨開發僅給予較少的允建容積，並使允建容積隨著土地整合數量
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