第三章 研究設計
第一節 研究範圍與資料說明
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立 政 治 大 學
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Na tiona
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第三章 研究設計
第三章 研究設計
本文研究目的為探討土地開發型態之變化與影響實際開發容積率之因素，故 所採用之資料應涵蓋各種開發要素，且盡量還原至開發當時的情況，以提高實證 的準確性與可信度，本章將介紹實證研究範圍、所使用之資料與研究方法。
第一節 研究範圍與資料說明
一、研究範圍
臺北為臺灣的首善之都，其熱絡的不動產交易市場環境不僅吸引大量資金進 入投資，同時亦帶動了前端的土地開發行為，而昂貴的地價與稀少的未建築土地 也促成建案「鳥籠化」之輿論漸受關注。為探究其真實性，本研究欲以臺北市為 研究地區，利用統計方法檢驗其開發型態是否具有顯著的時空差異。然若僅觀察 近年之資料變化，難免會因觀察期間過短而無法顯示總體因素對開發決策之影響，
故在選擇研究期間時應以長期資料為佳。
考慮到行政區歷史背景不同可能造成區與區之間土地條件的差異，進而影響 其主要開發型態，本研究將以行政區為最小分析層級。又臺北市曾於民國 79 年 進行行政區調整，為避免調整前後行政區界不一致造成資料處理與分析之困難，
實證對象將僅限於行政區調整後之開發行為。惟經過核對後，由於 79 年至 82 年之資料缺漏情形較為嚴重，本文決定排除上述年度，以 83 年至 102 年（共計 20 年）為研究期間進行實證。根據《臺灣房地產景氣動向季報》所發布之景氣 綜合指標，我國不動產市場分別曾在 78 年第四季、83 年第三季與 96 年第二季 到達景氣高峰轉折，再加上 98 年以後之上漲趨勢，可認為臺北市不動產市場在 行政區調整後約經歷了三次循環波動，故應能夠藉由分析不同經濟環境下之開發 行為，避免未排除總體因素影響所造成的統計偏誤。
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7 臺北市網際網路執照存根查詢系統： http://img.tcg.gov.tw/main.jsp?QType=1
8 《建築物使用類組及變更使用辦法》曾於民國 94 年進行修訂，本文所查詢之「住宅」係指 94 年以前用途別名稱為「集合住宅及住宅」、94 年後為「住宅類」者。
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9 臺北市地價查詢多功能服務系統：http://w2.land.taipei.gov.tw/query/prc/Input_p.asp
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第三章 研究設計
經營規模的效果。惟於申請使用執照時，地號欄位內僅需填入至少一筆地號即可，
因此開發基地之土地筆數資料，將以登載建案開發範圍內完整地號資訊之建造執 照為準，並以此資料計算所得之土地筆數進行虛擬變數轉換。
表 3-2 開發基地之土地筆數分布結構
開發基地之土地筆數 開發件數 所佔比例 虛擬變數值
1 916 42.4% 0
2～5 966 44.8%
1 6～10 223 10.3%
10 以上 53 2.5%
總計 2,158 100.0%
觀察所蒐得開發基地之土地筆數分布情況（表 3-2），可知單筆土地與複數土 地開發之比例相當，惟本研究所關注之重點在於開發過程中是否存在土地整合，
而非被整合之土地筆數。為有助於實證研究進行，茲將開發基地之土地筆數轉換 為整合虛擬變數，開發範圍涵蓋複數土地者，代表曾出現土地整合，虛擬變數值 為 1，反之則為 0。
（3）都市更新、容積獎勵、容積移轉標示與政策虛擬變數
使用執照中對於部分重要事項之內容，如：併案申請土地合併、公寓大廈管 理基金之設置、公共設施之檢核與使用規定…等，皆會於最後明確加註。其中較 為特別的是若屬於都市更新個案，或有申請容積獎勵、容積移轉者，於注意事項 欄中亦會寫明其因上述情況所取得之獎勵容積數量。根據欄位中是否有相關註記，
可建立三項虛擬變數，個案若有註記，虛擬變數值即為 1，反之則為 0。但顧及 將三項虛擬變數分開，會產生虛擬值分布不均的問題，且虛擬變數過多可能造成 估計偏誤，本文將都市更新、容積獎勵、容積移轉三項虛擬變數合為一項政策虛 擬變數，用以代表觀察值是否有申請相關政策之獎勵。
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表 3-4 為上述三項虛擬變數轉換後之摘要說明，可以看到除了政策虛擬變數 外，區位與整合之虛擬變數值皆呈現均勻分布，在分析時應可達到有效的區別作 用；而政策虛擬變數之分布不平均，並不是由於資料有所遺漏，而僅僅是反映了 實際情況10。
表 3-4 虛擬變數轉換後之觀察值分布情況
虛擬變數 虛擬值 說明 件數
區位 0 松山區、信義區、大安區、中山區、中正區、大同區、萬華區。 993
1 文山區、南港區、內湖區、士林區、北投區。 1,165
整合 0 以單筆土地單獨開發。 916
1 整合複數土地開發。 1,242
政策 0 一般住宅開發。 1,993
1 開發案曾申請都市更新、容積獎勵、容積移轉。 165
三、研究限制
一般而言，素地之所以維持未開發狀態，若非開發者或所有權人因期待未來 可獲得較大利潤而主動選擇延緩開發（Shoup，1970），大多皆是由於產權整合尚 未完成而遲遲無法進入施工階段。是以在探討土地整合的相關課題時，通常會分 別對已開發與未開發之個別土地條件進行比較（黃方欣，2013；曾禹瑄，2015）。
然而，本研究為追求長期穩定的住宅開發資訊，選擇以使用執照存根作為後續實 證基礎，而使用執照必須是實際開發完工之個案始可取得，代表本文建立之分析 架構實際上僅能夠反映出市場上已開發的個案，是以本文僅針對已開發之個案探 討其是否曾出現土地整合行為，可能對整合的困難度有所低估。
10 本文為確認使用執照存根是否可能存有未登記的資料遺漏狀況，曾向相關單位求證，該單位 表示凡建物須依法列管之相關事項，使用執照皆會進行登載。