鳥籠高樓─由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學地政學系碩士論文私立中國地政研究所. 鳥籠高樓─ 治. 政. 大. 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化立. ‧ 國. 學. Building High-rises on Small Plots: Housing Development. ‧. Analysis From the View of Land Assembly in the Taipei City. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：吳佳儒. 中. 華. 民. 指導教授：林子欽. 博士. 丁秀吟. 博士. 國. 一. 〇. 四. 年. 七. 月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝誌兩年過去，要說有什麼事情讓我最有成就感，應該是親眼見證自己在各方面努力有所突破，若用更具體的文字進行表達，那就是沒想到三分鐘熱度的自己居然能夠堅持把論文好好寫完。這份功勞歸屬於我周圍的所有人，如果沒有你們的支持，我一定會不斷逃避、最終走向放棄。首先，最為感謝的是論文撰寫過程中的兩盞明燈─林子欽老師與丁秀吟老師，多虧了兩位指導教授在觀念上的引導，我才不致於迷失方向；而在我有所猶豫、進度停滯不前的時候，也是老師們適時推了我一把，研究才能夠繼續往前邁進。其中更要感謝丁秀吟老師從大學時期以來的照顧與關心，若沒有在您的介紹下進. 政治大. 入農委會研究團隊，恐怕我就沒有機會體驗到學術研究的挑戰是多麼嚴謹細緻，苦惱時靈感乍現又會有多麼開心。. 立. 同時也要謝謝口試委員金家禾老師與林楨家老師在文獻回顧與計量方法上. ‧ 國. 學. 提供的各項幫助，還有協助我釐清重要觀念的統計系江振東老師、在期初跟期末時給予評論的方欣學姐與兩位博班學長，正因為有您們的寶貴建議，才能夠讓這. ‧. 篇論文的脈絡更為嚴謹且清晰。. sit. y. Nat. 最後，我要感謝我的家人、親友、以及研究室的好夥伴們。謝謝父母不辭辛勞地給予無盡支持，讓我能夠在平穩的生活環境中好好構思論文；謝謝遠在海外. io. n. al. er. 的姐姐在百忙中不時抽空關心我，還有專業伴讀柯基小格格超級治癒的各種賣萌. i n U. v. 動作。謝謝長年好友姿樺、陳懿、萬子、玉璇、敬亭、家寶、孟璇、根根、阿哈、. Ch. engchi. R 子、小滿、蓮霧等人在開心時與我同樂，失落時為我加油打氣，偶爾瘋狂地從深夜聊到天亮。謝謝同為子欽家的鈺婷、維真、阿溫、忠賀與 102 地碩的各位好夥伴、研究室的學長姊，在絞盡腦汁之餘，還舉辦了迎新、聖誕節慶祝、謝師宴等各種活動，使我的研究生活變得豐富且充實。因為有你們陪伴，即使只是一頓簡單的午餐，也讓我覺得無比滿足。這篇論文的完成不僅是學生生涯即將畫下句點的象徵，更意味著此後我必須秉持自己的專業回饋社會。我期許自己能夠不辜負大家的支持，盡力做到最好。. 吳佳儒謹誌於臺北內湖. 2015 年 10 月.


(5) 摘要在我國土地開發市場中，開發者應偏好整合坵塊、以大面積土地進行開發，惟相關報導指出臺北市近年以狹小基地開發之鳥籠建案有所增加，遂形成實際與預期不符的矛盾情況。本文從土地供給角度出發，認為除了地價昂貴之外，土地整合成本亦對開發基地規模有決定性的影響，且由於容積獎勵制度的施行，當開發者取得大小足以開發的土地後，可能不再進行土地整合、而改以資本替代之。為驗證上述推測，本研究以民國 83 至 102 年第三種住宅區新建住宅之使用執照存根為基礎，建立開發個案之資料庫；並利用集群分析方法，對開發個案之土地、資本配置型態進行歸納。經過統計，歷年均有近 40%的新建住宅屬於基地. 政治大. 狹小之鳥籠建案，且集群分析實證結果指出在空間上，市中心至郊區的住宅開發型態呈現單獨小規模開發至整合大規模開發的遞移變化，代表土地整合的難題已. 立. 長期存在於臺北市住宅開發市場中，其中又以土地較零碎的市中心更為明顯。. ‧ 國. 學. 此外，本文另以基地面積、公告現值與政策虛擬變數對實際容積率進行線性迴歸，結果顯示整併土地確實有提升容積總樓地板面積的規模經濟效果，但效果. ‧. 卻不如政策性容積獎勵來得明顯；且經過模擬亦得知若欲達到同樣的樓地板面積增量，申請政策性獎勵所需的成本將遠低於進行土地整合。是以在取得合理規模. y. Nat. sit. 之基地後，土地整合已非必要，再加上多樣化卻缺乏總量管制的容積獎勵，開發. al. n. 呈現空間垂直的成長。. er. io. 者將傾向透過政策性手段來達到擴大資本開發規模之目的，遂造成住宅開發型態. Ch. engchi. i n U. v.


(7) Abstract In Taiwan, land developers are expected to prefer assembling small plots into a large lot for development. However, it is widely reported recently that development projects of building on a small plot have been increasing in Taipei. This phenomenon is inconsistent with the above expectation. From the perspective of land supply, this study argues that apart from land prices, costs of land assembly also have a decisive influence on the lot size for land developments. Also, because of the bulk reward regulations, developers might be less willing to conduct land assembly. Instead, they choose capital intensive means which presented as building high-rise housings once they obtain a site.. 政治大 based on the residential usage licenses from 1994 to 2013, and observes allocation 立 To verify the argument, this study establishes a database of housing projects. patterns of land and capital by using cluster analysis. Statistically, there are about 40%. ‧ 國. 學. of housing projects that were built on plots smaller than 330 m2 every year. The empirical result of cluster analysis shows that housing development patterns change. ‧. from downtown to suburbs. In downtown area, most developers build houses on a. y. Nat. small single plot. However, they assemble plots to get a bigger site in the suburbs. It. sit. means that housing development market of Taipei has been entangled by land. n. al. where lands are much more fragmented.. Ch. engchi. er. io. assembly problems for a long time. This issue explicitly exists in downtown area. i n U. v. In addition, this study uses site area, current land value and a policy dummy as independent variables and building density as dependent variable to conduct a linear regression. The result shows that, although land assembly increases the floor area, its effect is not as large as that of policy incentives. Based on this result, the comparison analysis of land assembly and policy incentives also points out that the application of bulk reward costs less than land assembly, while they can enjoy the same floor area. Therefore, it is believed that developers tend to choose increasing housing scale by applying bonuses instead of assembling lands. This trend makes the housing development forms vertically expand consequently..


(9) 目. 目. 錄. 錄. 第一章緒論................................................................................................................ 1 第一節研究動機與目的.................................................................................... 1 第二節研究架構與流程.................................................................................... 4 第二章文獻回顧........................................................................................................ 7 第一節影響基地規模之因素............................................................................ 7 一、要素市場─土地價格與整合成本 ......................................................... 7 二、產品市場─所得與偏好 ......................................................................... 8 三、法規限制................................................................................................ 9 四、小結...................................................................................................... 10 第二節基地、容積與都市發展...................................................................... 11 一、基地規模改變對都市發展的影響...................................................... 11 二、土地整合與容積獎勵之關聯.............................................................. 14. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 三、小結...................................................................................................... 17 第三章研究設計...................................................................................................... 19 第一節研究範圍與資料說明.......................................................................... 19. ‧. 一、研究範圍.............................................................................................. 19 二、資料來源與處理.................................................................................. 21 三、研究限制.............................................................................................. 25 第二節研究方法.............................................................................................. 26 一、集群分析法.......................................................................................... 26 二、多元線性迴歸方法.............................................................................. 30 第四章實證結果與分析.......................................................................................... 35 第一節住宅開發型態集群分析...................................................................... 35 一、敘述統計.............................................................................................. 35. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 二、集群分析.............................................................................................. 39 第二節實際容積率影響因素分析.................................................................. 43 一、模型檢驗.............................................................................................. 43 二、係數解釋.............................................................................................. 43 第五章結論與建議.................................................................................................. 47 第一節結論...................................................................................................... 47 第二節政策與研究建議.................................................................................. 49 參考文獻...................................................................................................................... 51 附錄.......................................................................................................................... 55. i.

(10) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(11) 圖目錄. 圖目錄圖 1-1. 臺北市歷年住宅開發概況 ............................................................................. 2. 圖 1-2. 研究流程 ......................................................................................................... 5. 圖 2-1. 不同規模基地之住宅開發模擬示意圖 ....................................................... 11. 圖 2-2. 漸進式容積獎勵示意圖 ............................................................................... 15. 圖 3-1. 階層分群概念─聚集法與分解法 ................................................................ 29. 圖 4-1. 臺北市各年度住宅基地面積分布結構 ....................................................... 37. 圖 4-2. 臺北市各年度住宅實際容積率分布結構 ................................................... 38. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iii. i n U. v.

(12) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. iv. i n U. v.

(13) 表目錄. 表目錄表 2-1. 不同基地規模之建築樓地板面積模擬 ....................................................... 12. 表 2-2. 日本東京都與大阪府小規模開發調查結果 ............................................... 14. 表 2-3. 臺北市容積獎勵相關法令與獎勵上限彙整 ............................................... 15. 表 3-1. 開發個案觀察值分布狀況 ........................................................................... 20. 表 3-2. 開發基地之土地筆數分布結構 ................................................................... 23. 表 3-3. 各年度政策變數分布情況 ........................................................................... 24. 表 3-4. 虛擬變數轉換後之觀察值分布情況 ........................................................... 25. 表 3-5. 政治大分群變數說明 ............................................................................................... 27 立迴歸變數說明與預期符號表 ....................................................................... 32. 表 4-1. 臺北市歷年住宅基地面積、筆數與實際容積率之變化 ........................... 36. 表 4-2. 歷年住宅基地面積低於百坪者所占比重 ................................................... 36. 表 4-3. 分群變數相關檢定結果 ............................................................................... 39. 表 4-4. 分群變數顯著性檢定 ................................................................................... 39. 表 4-5. 集群特徵摘要 ............................................................................................... 40. 表 4-6. 開發型態與行政區交叉分析 ....................................................................... 41. 表 4-7. 各行政區開發型態摘要 ............................................................................... 42. 表 4-8. 迴歸係數與模型檢定結果 ........................................................................... 43. 表 4-9. 開發情況模擬 ............................................................................................... 44. ‧. ‧ 國. 學. 表 3-6. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 附表 1 連續分群變數事後比較結果─基地面積 .................................................... 55 附表 2 連續分群變數事後比較結果─實際容積率 ................................................ 56 附表 3 連續分群變數事後比較結果─公告土地現值 ............................................ 57. v.

(14) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. vi. i n U. v.

(15) 第一章. 緒論. 第一章緒論過去對於不動產市場的分析多自需求層面出發，著重討論市場價格之構成，或是不動產市場價格波動與總體經濟之關聯，而較少見供給角度之分析。不動產之供給是由土地與資本所構成的生產函數，其中土地由於具有不可移動性，無法像資本在地區間自由流動，造成開發者實際上可選擇的基地面積大小是不連續的。金家禾（2001）曾提出土地開發與都市競爭力間存在密切關係，則此種特性是否會使都市發展型態受限，值得進一步探討。. 第一節一、研究動機. 立. 研究動機與目的. 政治大. 都市土地的不連續開發將導致資源的浪費，尤其在寸土寸金的臺北市，土地. ‧ 國. 學. 開發的相關議題一直是各界關注的焦點。其中，曾有相關報導指出近兩年臺北市基地面積低於百坪之住宅建案有逐漸增加的趨勢，且這些建案在設置必要公共設. ‧. 施後，通常選擇小套房或戶數較少的設計型態，而使得每戶實際居住面積變少，遂稱其為「鳥籠建案」（住展房屋網，2013；2014；陳宥臻，2014）。. y. Nat. sit. 住宅的功能在於滿足市民居住的需求，其開發量也一直是全市開發之大宗，. er. io. 故報章媒體實際觀察到的鳥籠建案，在理論上究竟是否屬於合理的開發行為？而. al. 「鳥籠化」又該如何定義？由字面上來看，鳥籠化有「受限於某種狀態」之涵義，. n. v i n 以相關新聞之行文推測，此限制應是來自於狹小的建築基地，亦即「鳥籠建案」 Ch U i e h n c g 係泛指利用狹小基地進行開發之住宅建案。然而，Lin and Evans（2000）之實證結果曾指出，在臺灣土地開發市場中，整合數個小坵塊開發所得之價金，將高過各坵塊單獨開發所得之總和，亦即當單位成本相同時，開發者應傾向透過整合獲得大面積土地進行開發。蔡友翔（2011）則認為雖然市場力量是影響都市內部重開發之最大因素，但當出現市場失靈，將導致建物重開發無法自發性供給。由此而言，在偏好大面積開發的前提下，利用小型基地開發之鳥籠建案除了受到市場偏好此類住宅商品的需求影響，也可能係因開發者面臨了難以取得更多土地的障礙，僅能就剛好滿足基本規模之土地進行開發。故前述報導所提及的鳥籠建案倘若並非單獨個案，即可能代表臺北市的土地市場結構已有所轉變，甚至開始出現失靈徵兆，進而對住宅市場供給造成影響。. 1.

(16) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化面積 (m2) 4,000. 戶數 (戶) 45. 3,500. 40. 3,000. 35 30. 2,500. 25 2,000 20 1,500. 15. 1,000. 10. 500. 5. 0. 0. 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 年度. 平均每件基地面積資料來源：臺北市建管處. 立. 圖 1-1. 平均每件戶數. 政治大臺北市歷年住宅開發概況. ‧ 國. 學. 茲以臺北市建築管理工程處（簡稱建管處）之使用執照核發統計，觀察歷年住宅市場的開發概況（圖 1-1），可觀察到近期波動始於民國 98 年，且平均每件. ‧. 戶數1確實呈現漸減趨勢，與媒體報導之現象相符，但平均每件基地面積2並未有明顯變化。此現象可能代表鳥籠建案僅為市場上極少數的單獨個案，或者雖然此. sit. y. Nat. 種開發型態在市場上佔有一定比例，但由於同時出現大規模開發案將基地總面積. io. er. 拉高。由於能從整體資料觀察到的變化不甚準確，本文希望能透過個案資料的蒐集，對開發型態變化有完整的瞭解。. al. n. v i n Ch 又住宅產品之型態除了與基地大小息息相關之外，亦與資本投入多寡，即開 i U e h n c g 發強度有所關聯。雖然基於都市規劃的角度，單位基地最多可建築之樓地板面積應被法定容積率限制在同一標準；但由於在現行法規下，開發案若符合特定標準，. 即可申請取得額外的政策性容積獎勵，因而使得個案實際開發的容積率可能有所不同。這代表土地與資本間將有更多元的配置樣態，則政策性容積獎勵是否影響了開發者整合的意願，也是本研究所欲探討的課題之一。. 1 2. 各年度平均每件戶數＝核發住宅類使用執照總戶數÷總件數各年度平均每件基地面積＝核發住宅類使用執照之基地總面積÷總件數。 2.

(17) 第一章. 緒論. 二、研究目的基於上述動機，本文將蒐集過往臺北市之住宅開發個案資料，並利用適當的統計方法達到以下研究目的：（一）觀察住宅供給之土地、資本配置特徵，並歸納其時空變化趨勢。（二）藉由分析影響實際容積率之相關因素，探討都市更新、容積移轉、容積獎勵等政策因素是否對開發者進行土地整合之意願造成影響。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 3. i n U. v.

(18) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 第二節. 研究架構與流程. 一、研究架構本研究共包含五個章節，分別為緒論、文獻回顧、研究設計、實證結果分析、結論與建議。第一章緒論除闡述本文之研究動機與目的，也將介紹分析之架構。第二章則回顧過去相關文獻對此課題的討論，又可分為兩個部分：第一節將分別從要素（土地）市場、產品（住宅）市場與法規共三個角度出發，統整影響基地規模之各種因素；第二節則著重探討開發基地規模改變對都市發展產生的影響，並簡要介紹現行容積獎勵制度之相關法令。在實證部分，本文以使用執照存根為主要基礎，搭配建造執照與公告土地現. 政治大統計與集群分析方法，觀察主要開發型態之變化；並利用線性迴歸檢測政策因素立. 值資料，建立民國 83 至 102 年間臺北市住宅開發之個案資料庫，進而透過敘述. ‧ 國. 政策建議。. 學. 與市場因素對開發規模之影響。最後則根據上述實證結果，提出研究結論與相關. ‧. 二、研究流程. n. al. er. io. sit. y. Nat. 本文之研究流程如圖 1-2 所示。. Ch. engchi. 4. i n U. v.

(19) 第一章. 研究動機與目的 1.觀察主要開發型態之時空差異 2.分析政策因素對整合意願之影響. 文獻回顧. 基地、容積與都市發展. 影響基地規模之因素. 政治大. 立. 學. ‧ 國. 研究設計與實證分析. 臺北市 20 年間之住宅開發個案. ‧. Nat. 多元線性迴歸方法. n. al. er. io. sit. y. 集群分析方法. Ch. 住宅開發型態分析. i n U. v. 實際容積率影響因素分析. engchi 結論與建議. 圖 1-2. 研究流程. 5. 緒論.

(20) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(21) 第二章. 文獻回顧. 第二章文獻回顧本研究雖預期建案鳥籠化可能係土地整合困難所造成的結果，但實際上由於土地開發之財務規模遠大於一般投資行為，必須經過各種條件與風險的情境模擬才能進行決策，是以在選擇開發規模時亦不可能僅將產權結構的影響列入考量。本章首節將彙整過往文獻中曾提出的各種可能影響基地規模之因素，以作為後續實證分析之依據，並建立土地整合可能影響開發行為之理論基礎；再於第二節指出小規模基地開發可能造成之影響，並連結至現行容積獎勵制度之介紹。. 第一節. 影響基地規模之因素. 治政大工程興建、廣告銷售、售後管理服務等階段，開發者必須在各階段將不同的因素立列入考量，以確保個案開發投資之成功（林左裕，2010）。其中土地之取得相較完整的住宅開發過程包括市場分析、土地取得、資金籌措、產品規劃設計、. ‧ 國. 學. 於後續施工、銷售等步驟，所涉及的風險層面較廣泛，其決策過程亦更為複雜。張巍、胥維桃、鄭增楓（2007）認為開發者進行選址時所考量的要素，通常可分. ‧. 為自身成本、目標客戶喜好與法規限制三個面向，本節將試圖沿襲此方向，列舉要素市場、產品市場中可能造成基地面積大小變化之因素，並簡單介紹臺北市相. Nat. al. er. io. 一、要素市場─土地價格與整合成本. sit. y. 關法規中的開發限制。. n. v i n 新古典經濟理論將土地視為四大生產要素之一，並主張其與資本間具有相互 Ch U i e h n c g 替代之特性。是以當資本的相對價格較高時，開發者能夠利用增加土地、減少資本的做法達到等量的產出；同理，當土地相對價格較高時，開發者亦能透過增加資本投資，即增加建築樓層的方式來減少土地成本的花費。而資本對土地替代程度之多寡，則取決於替代彈性的大小。林祖嘉（2000）曾以土地銀行放款資料進行估算，發現都市地區之替代彈性高於非都市地區，且土地漲價後替代彈性出現變大的情況。此結果代表土地價格的上漲確實可能促使開發者改以資本替代土地，且在地價較貴的地區，資本替代土地的情況將更為明顯，即地價越高、基地規模越小，二者應存在負向相關。但必須指出的是，新古典經濟理論之主張，隱含著所有土地皆為同質的假設，因此開發者能夠只由土地與資本的相對價格高低決定投資數量，而不需考慮土地條件差異所帶來的額外成本。實際上基於法律對私人財產權的保障，開發者若欲 7.

(22) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 在非其所有的土地上進行開發，須先取得所有權人之同意，或是直接向所有權人購買取得該地之所有權，因此在取得土地的過程中，開發者必須額外支付協商、權利移轉與相關規費等成本。又基於土地面積與總價間的非線性關係，開發者會因期待更大的開發利潤，而願意承擔成本進行土地整合（Colwell & Munneke， 1997）。但 Shoup（2008）亦指出在土地整合的過程中，由於掌握著關鍵土地的所有權人會試圖抬高價碼，且越晚同意整合的所有權人往往能夠爭取到更大的利益，因此容易形成地主索價過高的拿翹問題（holdouts）。Eckart（1985）則認為由於土地整合具有「全有全無」的風險，因此當所有權人為數眾多時，開發者會在確認所有權人全體皆同意整合開發後始進行交易，以避免關鍵土地整合失敗時可能遭遇的鉅額成本損失。. 政治大易成本，還須考慮到各筆土地內部共有人意見整合困難的情況（陳培勇、陳風波，立 2011；Jabarin & Epplin，2004；Ram, Tsunekawa, Saha, & Miyazaki，1999；Niroula 再者，產權結構的複雜化也使得開發者所面對的不僅僅是購買多塊土地的交. ‧ 國. 學. & Thapa，2005）。過去許多文獻皆曾指出，過於細碎的共有產權可能導致反共有財的悲劇（the tragedy of the anticommons），亦即在各共有人皆可反對開發之情. ‧. 況下，因其對土地最適開發型態有不同偏好，導致開發者需花費更多成本進行土地產權整合（Adams, Baum & MacGregor，1988；Heller，1998；Shoup，1970）。. y. Nat. sit. 實證研究顯示，在地狹人稠的臺灣，開發者在追求利潤的同時，為了盡可能降低. al. 芳，2003；Lin & Evans，2000；Lin，2005）。. er. io. 相關成本，通常傾向購買面積較大且產權清楚、易於整合的土地（林子欽、許明. n. v i n Ch 由此可知，當都市土地產權結構存在普遍的共有情況時，大型基地開發所必 engchi U. 須承擔的整合協商成本是非常高的，在這種高風險情況下，倘若開發者財務條件不夠健全，就有可能放棄進行大型開發計畫，改採相對較易成功的小型開發計畫，遂形成市場上開發基地規模縮小之結果。. 二、產品市場─所得與偏好土地的需求是開發者為了向大眾提供住宅商品而衍生的引申需求（derived demand），因此開發者投入的土地數量亦會受到產品市場需求變化的影響。由於住宅具有昂貴性，學術上在探討需求變化時，通常將所得視為重要關係因素，如朱芳妮、張金鶚、陳淑美（2008）與陳彥仲、陳佳欣、吳俊賢（2004）皆認為家戶之可支配所得越多，越可能選擇高居住品質的住宅；且當所需住宅總面積越大時，家戶越不會選擇在價格較高的都會中心購屋。雖然該研究並未明確定義住宅 8.

(23) 第二章. 文獻回顧. 品質與居住面積間的關聯，但由區位價格與所需住宅總面積間之關係仍可看出所得越低，在同一地區對於大坪數住宅的購買力將越低，亦可能帶動開發者對於大面積土地之需求減少。除了所得之外，偏好也是影響需求的重要因素。雖然偏好之影響在實證上有一定難度，但某種程度上仍能夠推測，若市場偏好之類型是共同住宅，則開發者需要取得較多土地來設置公共設施；相對地，若潛在購屋者偏好一層一戶的居住型態，則投入開發的土地面積可能較小。目前對於住宅偏好之討論大多皆自實際可觀察的購屋行為反推其決策偏好，惟相關研究重點多仍集中於產品坪數離散度之討論（郭益銘，2007）、以及個體差異對住宅類型選擇之影響，而較少對家戶選擇與住宅產品面積之關係進行討論。. 三、法規限制. 立. 政治大. 基於土地的稀少特性，為避免過度濫用導致不可回復之損失，政府通常會對. ‧ 國. 學. 其開發進行控管。依照《都市計畫法》規定，為維護市容整齊並達到永續發展之目的，凡納入都市計畫範圍之土地，皆須以不妨礙都市計畫為前提進行使用，故. ‧. 開發者僅能就法律允許進行住宅使用之土地進行開發。而臺北市土地使用之主要. y. Nat. 管制法規即為《臺北市土地使用分區管制自治條例》，該條例自民國 72 年公告實. sit. 施以來，曾因應社會環境變遷數度進行修正，目前就住宅區部分，依照土地特性. er. io. 共劃有九種分區，每種分區所允許的建蔽率、容積率與退縮限制皆有所不同。其. al. v i n Ch 以第三種住宅區為例，其建蔽率不得超過 45%，最小前院深度、後院深度與側院 i U e h n c g 寬度分別不得小於 3 公尺、2.5 公尺、2 公尺，基地最小寬度不得小於 4.8 公尺、 n. 中可能直接影響基地規模大小者，應屬建蔽率、退縮限制與最小寬、深度限制。. 最小深度不得小於 9.6 公尺3。此外，法規中除了必要的限制，也融合了誘因機制的精神，以鼓勵開發者主動進行特定開發行為，例如前述之《臺北市土地使用分區管制自治條例》即於第 11 章中訂有各類綜合設計放寬與容積獎勵規定。其中為鼓勵大型基地開發，該條例於第 80 條之 2 明訂基地面積若大於 2,000 平方公尺，其容積率及建築物高度得視地區都市計畫情形酌予放寬。類似作法亦可見於都市更新個案，根據《都市更新建築容積獎勵辦法》第 10 條之規定，都市更新單元若為完整計畫街廓或總面積達 3,000 平方公尺以上者，亦可獲得最多不超過法定容積 15%的容積獎勵。 3. 最小前院深度、後院深度與側院寬度為《臺北市土地使用分區管制自治條例》第 14 至 16 條之規定，最小寬度、深度之規定則來自第 17 條。該條另有但書規定：建築基地面積之二分之一以上已滿足平均寬度 8 公尺、平均深度 16 公尺者，得不受上述最小寬深度之限制。 9.

(24) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 簡言之，在都市計畫管理之下，住宅開發須受到各種平面與立體的開發限制，故開發者在規劃設計時除了須確保基地面積已滿足最小開發門檻，亦會考慮到建蔽率與退縮限制使基地建築範圍縮小的程度，挑選適當大小的基地進行開發。倘若財務狀況足以承擔土地整合的開發風險，亦可積極取得更大的基地以追求額外的容積獎勵。. 四、小結綜上所述，開發者在選擇基地時，首先須經過市場分析預測潛在購屋者偏好的住宅產品，進一步判斷所需土地的規模，並在符合條件的所有合法標的中選擇取得較容易且成本較低之土地作為開發基地。從上述開發流程中，不難看出開發. 政治大. 者最終開發之基地規模，仍有很大部分取決於取得成本之高低。而除了地價高低之外，開發者作為需用土地之一方，亦必須與土地供給者（所有權人）達成共識。. 立. 在預算有限的情況下，土地產權結構越複雜，整合難度越高，開發者將越難取得. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. n. al. er. 更多的土地。. Ch. engchi. 10. i n U. v.

(25) 第二章. 第二節. 文獻回顧. 基地、容積與都市發展. 過去研究認為基地規模之選擇可能受到來自要素市場、產品市場與法規限制的各種因素影響，然而基地規模的改變究竟會對土地市場造成多大的衝擊，則是較少被討論到的部分。本節將利用模擬案例帶出不同開發規模對樓地板面積與土地市場產生的效果，再整理相關文獻中對於促進整合開發之討論，並與臺北市現行制度進行比較。. 一、基地規模改變對都市發展的影響（一）開發樓地板面積受限. 治政大甚至是公共設施的不效率，性規劃，因而造成土地零碎、低度利用與空置的浪費，立是以應提供誘因促進大規模開發、並盡力避免小型基地開發。然而，基地規模對觀念上通常認為，都市土地的不連續開發代表土地資源之使用並未經過整體. ‧ 國. 學. 都市所造成之影響，則缺少具體上的定義。以下將以《臺北市土地使用分區管制自治條例》中對住宅用地之規定為根據，透過模擬案例分析不同基地規模對開發. ‧. 樓地板面積之影響。. y. Nat. 假設臺北市內現有相互鄰接之兩建案甲、乙，兩案皆面對寬 12 公尺之主要. sit. 道路，且皆為第三種住宅區用地。甲案為一筆形狀方整之宗地，寬 48 公尺、深. er. io. 96 公尺，欲開發為獨棟住宅；乙案則包含 100 筆同為寬 4.8 公尺、深 9.6 公尺之. al. v i n C 棟住宅（簡要示意如下圖之型態，即乙案共將會興建 100 h e n g c h i U 2-1）。兩案採取之建材規格與建物設計樣式皆相同，建物每層樓高為 2.5 公尺，並假定除法定空地外， n. 方整宗地，由於各宗地皆滿足法定最小開發規模4，故採取於各宗地上獨立開發. 兩案皆未留設其他空地面積。則兩案實際可建築之樓地板面積計算如下表 2-1：. 甲案. 圖 2-1. 4. 乙案. 不同規模基地之住宅開發模擬示意圖. 請參見第 9 頁所列之規定。 11. 12 12 mm.

(26) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 表 2-1. 不同基地規模之建築樓地板面積模擬單位：公尺、平方公尺、層乙案. 項目. 甲案. 基地面積. 單筆宗地. 總計. 48×96＝4,608. 4.8×9.6＝46.08. 46.08×100＝4,608. 3,982. 3.28. 328. 2,073.6. 20.736. 2,073.6. 2,073.6. 3.28. 328. 扣除法定空地後可建築基地面積（A）. 註1. 允建面積（B）. 註2. 基地實際建築面積. 註3. 前方可建築樓高. 註4. （12＋3）÷1.5＝10. 後方可建築樓高. 註5. 政治大 2.5÷0.25＝10. 實際建築層數. 10÷2.5＝4. 立. 實際建築樓地板面積. 3.28×4＝13.12. 1,312. 10,368. 103.68. 10,368. ‧ 國. 法定容積（×225%）. 學. 2,073.6×4＝8,294.4. 註 1：依《臺北市土地使用分區管制自治條例》第 14 至 16 條之規定，第三種住宅區之最小前院深度、後院深度與側院寬度分別為 3 公尺、2.5 公尺、2 公尺。故為滿足基地開發之退縮. ‧. 限制，兩案扣除法定基地後各宗地可建築基地面積分別為：. y. 乙案：（4.8－(2＋2)）×（9.6－(3＋2.5)）＝0.8×4.1＝3.28. sit. Nat. 甲案：（48－(2＋2)）×（96－(3＋2.5)）＝44×90.5＝3,982. 容積率 225%），故各宗地之允建面積分別為：. n. al. 甲案：4,608×45%＝2,073.6 乙案：46.08×45%＝20.736. Ch. engchi. er. io. 註 2：允建面積為基地面積與所屬用地類別建蔽率之乘積。兩案皆為第三種住宅區（建蔽率 45%、. i n U. v. 註 3：基地實際建築面積須同時滿足建蔽率與退縮之規定，是以在（A）、（B）計算出的建築面積中取較小者為實際建築面積。註 4：依《臺北市土地使用分區管制自治條例》第 11 條之規定，住宅區內建築物之高度比不得超過 1.5。建築物高度比之定義參照同法第 2 條第 24 項：「建築物各部分高度與自各該部分起量至面前道路對側道路境界線之最小水平距離之比。」註 5：依《臺北市土地使用分區管制自治條例》第 15 條之規定，住宅區內建築物之後院深度比不得超過 0.25。後院深度比之定義參照同法第 2 條第 25 項：「建築物各部分至後面基地線之最小水平距離，與各該部分高度之比。」. 上述計算顯示，即使兩案之法定容積相同，但因乙案各筆宗地皆會受到基地退縮限制，使得實際建築樓地板面積較甲案少了 6.32 倍。值得一提的是，此處為充分顯示開發基地規模差異帶來之影響，特將兩案之面前道路設為 12 公尺之. 12.

(27) 第二章. 文獻回顧. 主要道路，以滿足高度比之限制。實際上除了基地退縮限制之外，臨路寬度亦會透過高度比影響可建築樓高與樓地板面積，故面前道路較窄之大基地所能建築的樓地板面積，並不一定比總面積等同大基地、但面前道路較寬之數塊小基地多。然若基地滿足《臺北市土地使用分區管制自治條例》第 2 條之 1 所規定之條件5，將不需受高度比的限制，此時基地規模大小不同所致之可建築樓地板面積差異可能不如模擬案例明顯，即 6.32 倍實可視為差異之最大值。（二）推動住宅價格上漲根據上述模擬，若現有數塊未開發之小面積土地，則分別開發的樓地板面積將少於整合鄰近土地進行開發，此結論反映在土地市場上即意味著開發規模的降低可能導致住宅整體供給的減少，進而推動市場價格的上升。實際上，國外也曾. 政治大東京都、大阪府、京都府、兵庫縣四地區所調查的 500 個小規模開發樣本進行分立有學者提出類似的質疑。日本國土廳土地局曾於 1977 年為了制訂公定地價，對. ‧ 國. 學. 析6，發現小規模開發案的平均每戶銷售價格在東京都比推估價格高出 13.7%，在大阪府則是更高的 16.3%（詳見表 2-2）。西山弘泰（2007）由此現象推測小規模開發是助長地價上揚的因素之一；勝又済（2007）則認為這樣的結果是由於小. ‧. 規模開發不須經過開發許可的申請程序，在地價上漲時期的土地價格將優於大規. y. Nat. 模開發，進一步反映到銷售價格上的結果，並延伸提出不同空間區位的小規模開. sit. 發可能會對周邊地價造成截然不同的效果。在新市鎮地區，由於土地價格持續上. n. al. er. io. 漲，會形成成本推動的整體住宅行情上漲；但在居住環境良好的地區，小規模開. i n U. v. 發的住宅居住品質相對較差，因此反而會拉低該區市場行情。. 5. 6. Ch. engchi. 《臺北市土地使用分區管制自治條例》第 2 條之 1 規定：「面積 1,000 平方公尺以下不規則基地之建築物已自前、後面基地線各退縮達四公尺以上者，免再受建築物高度比及後院深度比之限制。」根據日本東京都政策室所出版的《土地関係資料集 1977 年度》，小規模開發（ミニ開発）係指「合計開發面積低於 1,000 平方公尺，且所包含的宗地面積大多不超過 100 平方公尺，建成供銷售使用者」，原文為：「1,000m2 未満の一団の土地（建売住宅を含む）を造成・販売するにあたって，大部分の区画を 100m2 未満に分割する場合」。其所設定的 1,000 與 100 平方公尺門檻，分別為日本《都市計畫法施行令》第 19 條所規定之都市地區（市街化区域）中開發須申請許可之最低面積，以及《土地區劃整理法施行令》第 57 條中對宅地之最小規模之規定。 13.

(28) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 表 2-2. 日本東京都與大阪府小規模開發調查結果單位：平方公尺、萬日圓. 地區（樣本數）. 平均每案開發規模. 平均開發宗地面積. 平均每戶銷售價格. 推估價格. 差異百分比. 東京都（300）. 519.9. 68.7. 1,985. 1,746. 13.7%. 大阪府（160）. 727.0. 65.9. 1,591. 1,368. 16.3%. 資料來源：勝又済（2007）. 二、土地整合與容積獎勵之關聯. 政治大. （一）以容積作為誘因促進土地整合. 立. 小規模開發除了可能對住宅市場產生影響，在規劃層面上也由於缺乏空間配. ‧ 國. 學. 置的彈性而較不受推崇。惟受限於法律對私人財產權的保障，土地產權一旦形成問題，通常很難用強制手段得到解決。綜觀過去文獻對於促進整合開發所提出的方法，可大致歸為兩類，其一為溝通型態的改善，即利用所有權人方的組織化，. ‧. 將多對一協商轉變為一對一協商。惟由於組織內部仍需進行意見整合，若所有權. sit. y. Nat. 人數量過多，仍有可能面臨無法整合的狀況，而無法進入第二階段與開發者協商. io. al. er. （Buchanan，1972；Heller & Hills，2008）。. n. 更直接的方法則是經濟誘因的提供，誘因的形式可能有所不同，但目的都在. Ch. i n U. v. 於增加開發者所擁有的談判籌碼，而不使局面倒向所有權人。其一為開發彈性，. engchi. Asami（1987）認為拿翹是一種獨占的表現，若能讓開發商之開發範圍具有一定彈性，就能夠使所有權人之間出現競爭，特定所有權人即不具有關鍵之同意權。除此之外，則是以容積作為鼓勵土地整合的媒介，比如 Shoup（2008）曾提出應透過漸進式容積獎勵（Graduated Density Zoning）讓產權問題回歸市場機制。此方式對小規模單獨開發僅給予較少的允建容積，並使允建容積隨著土地整合數量增加而呈現圓滑的上升（如圖 2-2），如此一來開發者便會因期待獲得較多容積而願意承擔較大的協商成本，同時也能夠避免等量增加的容積再度造成最後一人拿翹的情形。邊泰明（1993）亦認為政府若欲鼓勵開發者先整合大規模基地，就應該在規劃策略中搭配容積移轉或容積獎勵等工具，以減少協商成本帶來的開發不效率。. 14.

(29) 第二章. 文獻回顧. 居住單元數量. 基地面積（公頃）等量增加的漸進式容積資料來源：Shoup（2008）. 圖 2-2. 立. 圓滑增加的漸進式容積. 未實施漸進式容積. 治漸進式容積獎勵示意圖政大. （二）臺北市現行容積獎勵相關法令. ‧ 國. 學. 容積獎勵被認為是有助於促進土地整合的其中一項方法，但實際上容積獎勵的用途並不限於此，根據財團法人國土規劃及不動產資訊中心（2007、2010）之. ‧. 研究報告，目前容積獎勵的用途主要可分為鼓勵特定型態之土地開發與設置公益. y. Nat. 性公共設施兩大類（表 2-3）。其中，特定型態土地開發除了大型基地開發之外，. io. sit. 亦包括都市更新、容積移轉、運輸導向、海砂屋與輻射屋重建等類型；公益性公. er. 共設施則有增設開放供大眾使用之停車空間、空地綠化……等有助於提升都市環. al. n. v i n Ch （如南港地區）於細部計畫中有所規範外，現行法令中並未對基地承載的獎勵累 engchi U. 境與居住品質之項目。然而，這些容積獎勵雖各自訂有額度上限，但除特定地區積額度進行總量管制。劉小蘭、高平洲（2000）即指出雖然容積獎勵的提供確實. 有助於提升公共設施的服務水準，但卻由於未針對地區發展特性調整獎勵內容，導致郊區出現濫用獎勵的情況，進而造成了都市發展秩序的混亂。表 2-3 目的. 臺北市容積獎勵相關法令與獎勵上限彙整獎勵要件. 提高上限或高度限制. 大眾捷運系統《大眾捷運系統土. 依本辦法申請投資土地開發且. 可建樓地板容積率的. 土地開發. 無償提供捷運設施所需空間及. 二分之一，增加高度. 其應持分土地所有權者. 以 30 公尺為限. 《都市更新建築容. 提供社區公益設施、維護更新. 基準容積之 1.5 倍或. 積獎勵辦法》. 單元範圍內具紀念性之建築. 法定容積 30%加原容. 物、綠建築設計…等. 積. 都市更新. 相關法規. 地開發辦法》第六章. 15.

(30) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化目的. 相關法規. 獎勵要件. 提高上限或高度限制. 《臺北市都市更新. 實施範圍位於本市住宅區、第. 採原建蔽率者，獎勵. 自治條例》第 16 條. 一種商業區、第二種商業區者. 上限為基準容積之 15%加原建築容積. 增設停車空間. 《臺北市建築物增. 設置法定停車空間以外再增設. 設室內公用停車空. 之停車空間，並依停車場法或. 間鼓勵要點》. 相關法令規定對外開放供公眾. （至 101.12.31 止）. 停車使用者. 增設公眾或. 《臺北市土地使用. 提供地下建築物之進排風口、. 公益性空間. 分區管制自治條例》樓梯間出入口、公共人行陸橋第 80 條之 1. 基準容積 20%. 基準容積 5%. 或人行地下穿越道使用，或供文教、藝術展覽、表演使用之. 政治大. 室內型公共設施空間，或提供觀景平台及產業性公眾使用之. 立. ‧ 國. 《臺北市土地使用. 建築基地面積達 2,000 平方公. 學. 大基地開發. 服務性或公益性設施. 分區管制自治條例》尺以上者. 基準容積 30%. 第 80 條之 2 《臺北市土地使用. 基地建築前曾提供作為綠地或. 經市政府核准者. er. 基準容積 30%. 分區管制自治條例》公尺範圍內地區，經循都市計第 80 條之 4. 容積移轉. 大眾運輸系統之車站半徑 500. al. n. 導向. io. 大眾運輸發展《臺北市土地使用. sit. 第 80 條之 3. 基準容積 5%. y. Nat. 分區管制自治條例》其他公益性設施供公眾使用並. ‧. 空地綠化管理. Ch. 畫程序劃定者. engchi. i n U. v. 《都市計畫容積移. 一般為接受基地基準容積之 30%. 轉實施辦法》. 整體開發、都市更新、面臨永久性空地可達 40%. 《古蹟土地容積移. 一般為接受基地基準容積之 30%. 轉辦法》. 整體開發、都市更新、面臨永久性空地可達 50%. 海砂屋善後. 《臺北市高氯離子. 原容積率或原總樓地板面積之 30%. 處理. 混凝土建築物善後處理辦法》. 輻射屋善後. 《臺北市輻射污染. 處理. 建築物事件善後處. 原容積率或原總樓地板面積之 30%. 理自治條例》. 16.

(31) 第二章目的開發計畫. 相關法規. 獎勵要件. 徵求參與「促進都市. 文獻回顧. 提高上限或高度限制. 依留設獎勵項目之實際面積比例或經費成本. 再生 2010 年臺北好好看」開發計畫案資料來源：臺北市容積檢討與容積調整機制之建立案（2007）註：上述規定中計算獎勵上限之基礎有「基準容積」與「法定容積」。其中基準容積係依《都市計畫容積移轉實施辦法》第五條之定義，指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數，而「法定容積」則是指實施容積率管制後之容積上限。. 對都市整體發展而言，容積獎勵制度在解決公共設施不足問題的同時，也衍生了新的問題；而從個別開發者的角度出發，多樣化的容積獎勵規定實際上則是增加了開發者的規劃選項，使其可能藉由不同方式取得同樣累積額度的容積。在現行制度中，與促進土地整合相關的容積獎勵不外乎大型基地開發與都市更新開. 政治大風險，而使得財務能力吃緊的開發者有所卻步。李權益（2012）即指出為分散大立發兩大類，雖然這些容積獎勵的額度高於其他項目，但相對也承擔著較大的開發. ‧ 國. 學. 型基地開發的風險，主管機關在審議上若能提供更高的獎勵額度誘因，就能夠對大型基地開發所負擔的協商成本產生風險遞延效果，進而使開發者較願意進行整合協商。由此推測，對於財務條件健全、協商技術較佳的開發者，其理想的開發. ‧. 情況應該是在進行土地整合的同時，亦透過空地綠化、公共設施維護等方式爭取. y. Nat. 各類容積獎勵；但資金規模較小的開發者由於缺乏承受風險的能力，在開發上即. sit. 可能放棄進行大規模土地整合，而改以其他方式獲得容積獎勵。簡言之，現行容. n. al. er. io. 積獎勵制度不僅未能有效改善地主拿翹問題，間接造成其促進整合效果之不彰；. i n U. v. 且對於部分開發者而言，多樣化的容積獎勵項目甚至可能反而降低其整合土地的意願。. Ch. engchi. 三、小結回顧國外研究，小規模基地開發被認為是造成住宅價格上揚的潛在因素，且往往只能靠提供經濟誘因的方式得到改善。本節透過模擬案例得知在臺北市的使用管制條件下，小型基地開發可能受到臨路條件與高度比限制，使得其所能建築的總樓地板面積減少，進而對住宅市場供給造成影響；另一方面，國內研究則以容積獎勵制度設計與整體都市發展討論為主，然此分析面向容易忽視個別建案開發過程中所面臨的土地取得困境。這也促使本研究欲以不同角度進行實證，探討多樣化卻缺少總量控管的容積獎勵制度，是否為開發者指出了一條允許其以資本替代土地整合的路。. 17.

(32) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 18. i n U. v.

(33) 第三章. 第三章. 研究設計. 研究設計. 本文研究目的為探討土地開發型態之變化與影響實際開發容積率之因素，故所採用之資料應涵蓋各種開發要素，且盡量還原至開發當時的情況，以提高實證的準確性與可信度，本章將介紹實證研究範圍、所使用之資料與研究方法。. 第一節. 研究範圍與資料說明. 一、研究範圍臺北為臺灣的首善之都，其熱絡的不動產交易市場環境不僅吸引大量資金進. 政治大. 入投資，同時亦帶動了前端的土地開發行為，而昂貴的地價與稀少的未建築土地也促成建案「鳥籠化」之輿論漸受關注。為探究其真實性，本研究欲以臺北市為. 立. 研究地區，利用統計方法檢驗其開發型態是否具有顯著的時空差異。然若僅觀察. ‧ 國. 故在選擇研究期間時應以長期資料為佳。. 學. 近年之資料變化，難免會因觀察期間過短而無法顯示總體因素對開發決策之影響，. ‧. 考慮到行政區歷史背景不同可能造成區與區之間土地條件的差異，進而影響其主要開發型態，本研究將以行政區為最小分析層級。又臺北市曾於民國 79 年. y. Nat. sit. 進行行政區調整，為避免調整前後行政區界不一致造成資料處理與分析之困難，. er. io. 實證對象將僅限於行政區調整後之開發行為。惟經過核對後，由於 79 年至 82. al. 年之資料缺漏情形較為嚴重，本文決定排除上述年度，以 83 年至 102 年（共計. n. v i n 20 年）為研究期間進行實證。根據《臺灣房地產景氣動向季報》所發布之景氣 Ch U i e h n c g 綜合指標，我國不動產市場分別曾在 78 年第四季、83 年第三季與 96 年第二季. 到達景氣高峰轉折，再加上 98 年以後之上漲趨勢，可認為臺北市不動產市場在行政區調整後約經歷了三次循環波動，故應能夠藉由分析不同經濟環境下之開發行為，避免未排除總體因素影響所造成的統計偏誤。. 19.

(34) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 研究範圍內之開發個案觀察值分布狀況如表 3-1：表 3-1. 開發個案觀察值分布狀況單位：筆. 年度. 松山區. 信義區. 大安區. 中山區. 中正區. 大同區. 萬華區. 文山區. 南港區. 內湖區. 士林區. 北投區. 年總計. 83. 2. 3. 14. 9. 12. 1. 1. 32. 4. 22. 14. 19. 133. 84. 0. 3. 17. 11. 8. 3. 1. 34. 2. 10. 23. 25. 137. 85. 4. 4. 15. 7. 3. 1. 3. 21. 3. 7. 13. 17. 98. 86. 1. 1. 7. 8. 15. 3. 0. 20. 3. 12. 13. 18. 101. 87. 1. 3. 21. 7. 21. 0. 1. 21. 3. 6. 10. 16. 110. 88. 3. 2. 20. 9. 8. 89. 5. 4. 12. 9. 9. 90. 6. 7. 20. 10. 91. 7. 5. 12. 92. 2. 0. 93. 0. 94. 3. 3. 11. 5. 18. 17. 12. 111. 2. 1. 18. 1. 11. 16. 15. 103. 12. 1. 2. 6. 5. 8. 16. 18. 111. 9. 9. 1. 2. 13. 0. 6. 17. 18. 99. 20. 9. 9. 2. 2. 9. 0. 學 2. 7. 11. 73. 0. 12. 3. 12. 0. 1. 8. 0. 9. 11. 7. 63. 0. 0. 21. 1. 10. 0. 1. 12. 0. ‧ 4. 12. 6. 67. 95. 1. 4. 26. 10. 18. 4. 2. 17. 3. 8. y. 16. 9. 118. 96. 3. 4. 55. 7. 23. 3. 3. 24. 3. sit. 政治大. 16. 15. 170. 97. 6. 4. 28. 13. 2. 2. 20. 5. 19. 20. 23. 167. 98. 2. 5. 27. a6 l. 25 16. 1. 16. 16. 13. 120. 2. 6. 17. 5. 4i n U. 12. 99. Ch. 2. 2. 12. 11. 16. 111. 100. 3. 3. 20. 6. 6. 0. 3. 9. 2. 13. 7. 12. 84. 101. 2. 5. 19. 3. 15. 2. 1. 13. 5. 11. 12. 9. 97. 102. 1. 3. 16. 4. 11. 1. 1. 17. 3. 13. 2. 13. 85. 區總計. 51. 66. 399. 146. 263. 33. 35. 334. 53. 217. 269. 292. 2,158. Nat. io. n. 21. e 2n g c4 h i13. 資料來源：使用執照存根、本研究整理. 20. 14. er. ‧ 國. 立. v.

(35) 第三章. 研究設計. 二、資料來源與處理（一）資料來源根據文獻回顧之彙整，可知開發個案之基地規模會受到要素面、產品面與法規面的多重影響；惟受限於產品面資料取得不易，本文在實證階段將僅納入要素面與法規面之資料。為獲取合法開發且具有相當準確度的住宅個案資料，本研究採用建造執照、使用執照存根以及公告土地現值作為實證基礎。各類資料之簡要說明如下： 1. 建造執照與使用執照存根根據《建築法》規定，建築物之建造、拆除皆須先向主管機關請領各類建築. 政治大際網路執照存根查詢系統立獲得，該系統為臺北市建管處建置，提供過去曾核發. 執照，其存根遂成為土地開發相關研究中極具意義之資料。此資料可由臺北市網 7. ‧ 國. 學. 的全部建造執照（民國 70 年至今）與使用執照（民國 36 年至今）存根影像。雖然取得建造執照為土地開發之前提，但並不代表所有取得建造執照的開發. ‧. 者皆會如期動工；相較之下，使用執照必須是實際已進入不動產市場之建築物才能取得，因此本文將以使用執照編號做為資料編碼之基礎，一個編號對應至一筆. Nat. sit. y. 觀察值。鑒於不同用途之建物開發決策應存在差異，而都市開發又以住宅建案為. er. io. 大宗，加上輿論亦針對「住宅」之鳥籠化進行論述，本文分析範圍將僅限於新建住宅8之個案。另由於臺北市土地使用分區管制自治條例對不同使用分區所允許. n. al. Ch. i n U. v. 的最高開發強度不同，本研究認為應針對單一使用分區進行分析為佳。初步觀察. engchi. 各住宅建案所座落之土地使用分區得知，開發土地大多皆屬於第三種住宅區，故只納入第三種住宅區之個案。 2. 公告土地現值土地價格是影響開發決策的重要因素，然而前述資料中並未能提供此資訊，又觀察目前土地市場價格之相關資料庫建置狀況，較為長期且全面者似僅有直轄市、縣（市）政府定期評定之公告土地現值與公告地價。然相較於每三年辦理重新評定的公告地價，公告土地現值定期於每年一月公布前一年之地價評定結果，理論上應更能反映市場行情之波動，實務上亦多將公告土地現值視為市場價值之. 7 8. 臺北市網際網路執照存根查詢系統： http://img.tcg.gov.tw/main.jsp?QType=1 《建築物使用類組及變更使用辦法》曾於民國 94 年進行修訂，本文所查詢之「住宅」係指 94 年以前用途別名稱為「集合住宅及住宅」、94 年後為「住宅類」者。 21.

(36) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 替代。基於上述優點，本文將選擇公告土地現值做為土地價格的代表資料，並以臺北市地價查詢多功能服務系統9所提供之資料為準。（二）資料處理住宅開發資料可分為三個主要類別。第一類為土地資料，包含基地面積、開發基地包含之土地筆數與公告土地現值；第二類資本資料則自總樓地板面積中過濾出容積總樓地板面積，計算得出實際開發之容積率；最後則是都市更新、容積獎勵、容積移轉等影響資本投入的政策類資料。以下將簡要說明資料蒐集時的處理程序。 1. 原始資料建立. 政治大就第三種住宅區即有「住 3」、「第三類住宅用地」、「第三種住宅」等不同標記方立式。然本文認為此應係人工作業之用字差異所導致，仍然將其皆視為第三種住宅最初在蒐集使用執照資料時，曾發現其對於土地使用分區之標示並未統一，. ‧ 國. 學. 區並列入分析，但為了確認使用執照所登記之內容正確無誤，將以建造執照存根所登載之內容進行交互比對。. ‧. 2. 虛擬變數轉換. Nat. sit. y. （1）行政區與區位虛擬變數. er. io. 基於不動產不可移動之特性，將行政區轉換為區位虛擬變數之作法在實證研. al. v i n C h 12 個行政區轉換為五個虛擬變數，即舊市區穎慧、張金鶚（2009）曾將臺北市 engchi U 中心、新市區中心、東郊區、北郊區、早期開發與南郊區，李春長、游淑滿、張 n. 究中並不罕見，惟不同研究對於區位變數之認定存有不同見解，如：張怡文、江. 維倫（2012）則把臺北市與新北市共計 29 個行政區以四個虛擬變數（北市市區、北市郊區、北縣市區、北縣郊區）進行表示。本文預期住宅型態會因區域特性造成的開發條件差異而有所不同，因此在分析時將參考上述文獻以市區與郊區作為區位虛擬變數之轉換原則。開發個案位於臺北市郊區，即文山區、內湖區、南港區、士林區、北投區者，設定其虛擬變數值為 1，其餘皆為 0。（2）開發基地之土地筆數與整合虛擬變數在面積相同的情況下，基地為單一土地或多塊土地，隱含著土地整合與否之差異，基地數量為複數者，代表開發者欲透過土地面積或產權之整合，達到擴大. 9. 臺北市地價查詢多功能服務系統：http://w2.land.taipei.gov.tw/query/prc/Input_p.asp 22.

(37) 第三章. 研究設計. 經營規模的效果。惟於申請使用執照時，地號欄位內僅需填入至少一筆地號即可，因此開發基地之土地筆數資料，將以登載建案開發範圍內完整地號資訊之建造執照為準，並以此資料計算所得之土地筆數進行虛擬變數轉換。表 3-2. 開發基地之土地筆數分布結構. 開發基地之土地筆數. 開發件數. 所佔比例. 虛擬變數值 0. 1. 916. 42.4%. 2～5. 966. 44.8%. 6～10. 223. 10.3%. 10 以上. 53. 2.5%. 2,158. 100.0%. 總計. 1. 政治大觀察所蒐得開發基地之土地筆數分布情況（表 3-2），可知單筆土地與複數土立. 地開發之比例相當，惟本研究所關注之重點在於開發過程中是否存在土地整合，. ‧ 國. 學. 而非被整合之土地筆數。為有助於實證研究進行，茲將開發基地之土地筆數轉換為整合虛擬變數，開發範圍涵蓋複數土地者，代表曾出現土地整合，虛擬變數值. ‧. 為 1，反之則為 0。. sit. y. Nat. （3）都市更新、容積獎勵、容積移轉標示與政策虛擬變數. al. er. io. 使用執照中對於部分重要事項之內容，如：併案申請土地合併、公寓大廈管. n. 理基金之設置、公共設施之檢核與使用規定…等，皆會於最後明確加註。其中較. Ch. i n U. v. 為特別的是若屬於都市更新個案，或有申請容積獎勵、容積移轉者，於注意事項. engchi. 欄中亦會寫明其因上述情況所取得之獎勵容積數量。根據欄位中是否有相關註記，可建立三項虛擬變數，個案若有註記，虛擬變數值即為 1，反之則為 0。但顧及將三項虛擬變數分開，會產生虛擬值分布不均的問題，且虛擬變數過多可能造成估計偏誤，本文將都市更新、容積獎勵、容積移轉三項虛擬變數合為一項政策虛擬變數，用以代表觀察值是否有申請相關政策之獎勵。. 23.

(38) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 各年度政策變數分布情況. 小計. 都市更新. 容積獎勵. 容積移轉. 83. 0. 0. 0. 0. 0. 84. 0. 0. 0. 0. 0. 85. 0. 0. 0. 0. 0. 86. 1. 1. 0. 1. 0. 87. 0. 0. 0. 0. 0. 88. 0. 0. 0. 0. 0. 89. 1. 1. 0. 1. 0. 90. 1. 1. 0. 1. 0. 91. 2. 2. 0. 0. 92. 1. 1. 0. 1. 0. 93. 2. 政治大. 2. 2. 0. 2. 0. 94. 3. 3. 1. 2. 0. 95. 0. 0. 0. 0. 0. 2. 2. 1. 0. 1. 13. 13. 0. 5. 8. 18. 19. 0. 13. 31. 33. 3. ‧. 6. 28. 2. 27. 29. 1. 25. 3. 101. 29. 35. 3. 27. 5. 102. 34. 40. 7. 總計. 165. 182. 16. 99 100. io. n. al. sit. 98. er. 97. ‧ 國. 96. 立. 學. 政策虛擬變數值為 1 之件數. Nat. 個別政策因素虛擬值為 1 之件數. 年度. y. 表 3-3. i n U. v. 28. 5. 136. 30. Ch 註：本文在轉換虛擬變數時，為避免重複計算件數，對於同時具有兩項以上之個別政策因素特徵 engchi 之觀察值仍以一筆計之。如民國 102 年之小計件數大於虛擬變數值為 1 之件數，即代表觀察值中有同時具備複數政策獎勵者。. 24.

(39) 第三章. 研究設計. 表 3-4 為上述三項虛擬變數轉換後之摘要說明，可以看到除了政策虛擬變數外，區位與整合之虛擬變數值皆呈現均勻分布，在分析時應可達到有效的區別作用；而政策虛擬變數之分布不平均，並不是由於資料有所遺漏，而僅僅是反映了實際情況10。表 3-4. 虛擬變數轉換後之觀察值分布情況. 虛擬變數. 虛擬值. 說明. 區位. 0. 松山區、信義區、大安區、中山區、中正區、大同區、萬華區。. 1. 文山區、南港區、內湖區、士林區、北投區。. 0. 以單筆土地單獨開發。. 1. 整合複數土地開發。. 1,242. 0. 一般住宅開發。. 1,993. 1. 開發案曾申請都市更新、容積獎勵、容積移轉。. 整合. 政策. 立. 件數 993 1,165 916. 政治大. ‧ 國. 學. 三、研究限制. 165. 一般而言，素地之所以維持未開發狀態，若非開發者或所有權人因期待未來. ‧. ，大多皆是由於產權整合尚可獲得較大利潤而主動選擇延緩開發（Shoup，1970）. sit. y. Nat. 未完成而遲遲無法進入施工階段。是以在探討土地整合的相關課題時，通常會分別對已開發與未開發之個別土地條件進行比較（黃方欣，2013；曾禹瑄，2015）。. io. n. al. er. 然而，本研究為追求長期穩定的住宅開發資訊，選擇以使用執照存根作為後續實. i n U. v. 證基礎，而使用執照必須是實際開發完工之個案始可取得，代表本文建立之分析. Ch. engchi. 架構實際上僅能夠反映出市場上已開發的個案，是以本文僅針對已開發之個案探討其是否曾出現土地整合行為，可能對整合的困難度有所低估。. 10. 本文為確認使用執照存根是否可能存有未登記的資料遺漏狀況，曾向相關單位求證，該單位表示凡建物須依法列管之相關事項，使用執照皆會進行登載。 25.

(40) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化. 第二節. 研究方法. 本研究之實證分為兩個階段。第一階段先以敘述統計檢視不同年度與行政區之開發特徵差異，所觀察的特徵包含開發基地面積、實際容積率與開發基地之土地筆數，再以此銜接至集群分析（Cluster Analysis），期望能透過適當的特徵變數投入歸納出主要開發型態，以便於分析區位、整合與政策因素對開發土地與資本配置的影響。而在第二階段將把實證重點聚焦於實際容積率，並應用多元線性迴歸模型檢驗影響相關因素對實際容積率之影響程度。. 一、集群分析法本研究以長期個案資料為研究對象，而集群分析正是分析大量資料時被廣泛. 政治大滿足其他前提假設之優點，立因而時常被應用於社會科學領域與空間分布之相關研. 應用的研究方法，由於其在具備處理大量、高維度資料之能力的同時，亦有不須. ‧ 國. 學. 究。例如曹國雄、曹勝雄、廖耀東（1992）對臺北都會區進行分析時，曾以居住、環境、工業與商業因子為分群變數，將 40 個行政區歸類為居住使用、住商混合、工業使用、資源保育…等七種不同土地使用型態，並輔以環境認知調查資料進行. ‧. 正準相關，證實地區開發強度與整體環境品質之間存在高度負相關。林祖嘉與林. y. Nat. 素菁（2009）亦利用住宅結構、總價坪數與單價街寬等因素，以集群分析法將大. sit. 臺北地區劃分為三個不同的住宅交易次市場，並認為在變數足以支持的情況下，. er. io. 若以集群分析法作為工具輔助以行政區進行次市場劃分的傳統做法，將有助於提. al. n. v i n Ch 羅彥（2005）等皆將集群分析應用於土地利用變遷與住宅結構分布之實證，可見 engchi U. 高估價準確度。其他諸如周天穎、簡甫任、雷祖強（2003）與周春山、陳素素、在探討土地使用與住宅市場相關課題時，使用集群分析法將有助於辨認大量資料之群聚特徵。集群分析之核心概念為根據觀察值在各項變數下所展現的特性，將性質相近者歸類至同一群組，在使同一群集內保有高度同質性的同時，令不同群集間達到高度異質性。本文將利用 SPSS 軟體進行操作，並以相關資料進行集群分析，分析步驟可分為以下四階段（林震岩，2007）：（一）選擇分群變數在操作過程中，觀察值是分群的對象，變數則代表分群所呈現的屬性，系統將依據投入的變數與其他參數決定結果，因此分群變數的選擇十分重要。若現存變數彼此之間不為獨立、甚至存在高度相關，此時應僅篩選其中較具有代表性者 26.

(41) 第三章. 研究設計. 投入分析。這是由於加入過多且高度相關的分群變數，將可能使結果包含部分非必要的屬性而過於冗長，進而影響到研究品質。有鑒於此，本研究選取開發基地面積等重要變數作為分群變數，茲以下表 3-5 說明變數內容。表 3-5 變數名稱基地面積. 分群變數說明. 單位. 說明. 平方公尺. 實際容積率. %. 公告土地現值. 元/平方公尺. 區位虛擬變數. N/A. 整合虛擬變數. N/A. 政策虛擬變數. N/A. 變數型態. 依使用執照登載數量為準。. 連續變數. 單位基地實際承載之容積總樓地板面積。. 連續變數. 依建照核發年度之公告土地現值為準。. 連續變數. 開發個案位於文山、內湖、南港、士林、北投區者，虛擬變數值為 1，其餘為 0。開發範圍涵蓋複數土地者，虛擬變數值為 1，其餘為 0。開發個案有申請都市更新、容積獎勵或容積移轉者，虛擬變數值為 1，其餘為 0。. 政治大. 立. 類別變數類別變數類別變數. ‧ 國. 學. （二）決定相似性判斷基準. ‧. 相似性是決定觀察值是否將歸入同一集群的關鍵，過往由於變數性質不同，遂發展出各種衡量相似性的基準。對於連續型的分群變數，大多採用距離為基準，. sit. y. Nat. 距離越近、相似性越高，常見者有歐氏距離、馬氏距離與曼哈頓距離。歐氏距離全名為歐基里德距離（Euclidean Distance），係應用畢氏定理概念，計算觀察值. io. n. al. er. 在各項連續變數之差平方，再加總後取平方根即可得出兩者間的直線距離。馬氏. i n U. v. 距離（Mahalanobis Distance）則相當於歐氏距離以分群變數之共變異數逆矩陣. Ch. engchi. S-1 進行加權後之距離，故當分群變數彼此獨立時，馬氏距離與歐氏距離將會相等；而若分群變數之間存在相關，利用馬氏距離衡量將較為精確。曼哈頓距離（Manhattan Distance）又稱城市區塊距離（City Block Distance），與計算直線距離的歐氏與馬氏距離不同，其所衡量的是觀察值間的折線距離，因此被廣泛應用於交通運輸等空間領域之研究。上述三種連續變數之相似性衡量方式，依照研究領域可分為通用型之歐氏與馬氏距離，以及特化空間特性型之曼哈頓距離，實際操作時可依照資料特性選擇不同方法；至於歐氏與馬氏距離何者更為準確，則取決於分群變數之間是否獨立。惟由於多數統計軟體在衡量連續型分群變數相似性時，皆以歐氏距離為內建參數，此處僅列出歐氏距離之公式。. 27.

(42) 鳥籠高樓─ 由土地整合角度論臺北市住宅開發型態之變化 𝐸 任意二觀察值 x、y 間的歐氏距離（𝑑𝑥𝑦 ）可表記如下列公式：. 𝑚 𝐸 𝑑𝑥𝑦. = √(𝑥1 − 𝑦1. )2. + (𝑥2 − 𝑦2. )2 + ⋯ +. (𝑥𝑚 − 𝑦𝑚. )2. = √∑(𝑥𝑖 − 𝑦𝑖 )2 𝑖=1. 其中，i＝1, 2, …, m，為連續分群變數之數量 xi＝觀察值 x 在第 i 個分群變數顯示之值 yi＝觀察值 y 在第 i 個分群變數顯示之值而對於類別型的分群變數，則多採用卡方檢定測試觀察值之間是否相關，以作為相似性衡量的基準。若卡方值為顯著，則可拒絕兩觀察值為獨立之虛無假設，代表兩觀察值之間具有夠高的相似性，將會被歸入同一集群。任二觀察值 x、y. 政治大. 於各類別變數之卡方值公式如下：. 立. ‧ 國. 2. 𝐸（𝑥𝑗 ). +. ∑ (𝑦𝑗 − 𝐸(𝑦𝑗 )) 𝐸（𝑦𝑗 ). 2. 學. 𝜒𝑗2 =. ∑ (𝑥𝑗 − 𝐸(𝑥𝑗 )). 其中，j＝1, 2, …, n，為類別分群變數之數量. ‧. xj＝觀察值 x 在第 j 個分群變數顯示之值 E（xj)＝觀察值 x 在第 j 個分群變數之期望值. n. al. er. io. E（yj)＝觀察值 y 在第 j 個分群變數之期望值. sit. y. Nat. yj＝觀察值 y 在第 j 個分群變數顯示之值. Ch. i n U. v. 由於本文選取之分群變數除了連續型變數之外，亦同時包含類別型變數，故. engchi. 將採用對數概似法（Log-likelihood）作為相似性衡量基準。該方法假設連續變數為常態分配，類別變數為多項式分配，但因分配假設的偏差並不會對分群結果造成太大影響，僅需注意假設符合的程度即可（林震岩，2007：431）。（三）進行分群常見的集群方法有階層集群法（ Hierarchical Cluster ）與非階層集群法（Non-hierarchical Cluster），前者又可再分出聚集法（Agglomerative Method）與分解法（Divisive Method）兩種。在聚集法的階層集群中，首先將所有觀察值都視為單獨的群體，接著將相似性最高的兩群合併，再重新計算相似性，重複上述過程直到所有觀察值合為一群為止，因此觀察值一旦被分入同一群，在後續步驟中皆必然在同一群內（如圖 3-1 左）。分解法則是將聚集法之操作過程前後顛倒，因此已被分入不同群的觀察值，必定不會再次出現在同一群內（如圖 3-1 右）。 28.

(43) 第三章聚集法 A. B. A. B. A. 分解法. C. D. ABCD. CD. A. BCD. ABCD. 圖 3-1. 研究設計. BCD. A. B. A. B. CD. C. D. 階層分群概念─聚集法與分解法. 政治大會改採非階層集群之 K 平均法（K-means）。在操作非階層集群法時，須先給定立集群數量進行初步分群並計算各群重心，再將各筆觀察值歸入距離其重心最近的. 然而由於階層集群法的計算較為繁複，通常在分析超過 200 筆的大量資料時. ‧ 國. 學. 群集，待歸類完畢後再次計算重心並重新移動觀察值，重複程序直到觀察值不需重新移動為止。由於此方法分群時會不斷重新選擇個別觀察值最適合的群集，而. ‧. 能夠避開階層集群法中既定群聚關係無法改變的缺點，但其最大的問題在於最適集群數通常無法在事前得知，故本文將採用兩階段集群分析，即先利用階層集群. y. Nat. n. al. er. io. （四）結果解釋. sit. 法決定最適集群數，再以 K 平均法進行分群。. Ch. i n U. v. 實務上通常承認 3～10 群的群集數為集群分析的相對最適結果，但各項分群. engchi. 變數對於群集間差異的影響在統計上是否顯著，仍須經過單因子變異數分析（One-way ANOVA）或區別分析的檢驗（周文賢，2002：724）。若分群結果在各項變數皆具統計上的顯著性，為了便於分析時識別，應為各個集群選擇最能彰顯其特徵、且不易造成誤解之命名。. 29.