對於物業管理公司而言

所屬大樓管理服務人員值勤上、下班地點分散，要在每一交接班時稽 核所有服務標的點人員出勤是否異常幾乎不可能辦到，然而傳統打卡或簽 到也無法有效杜絕代打卡或代簽到，因此亟需一套能夠即時自動掌握所有 服務標的點出勤狀況並能將異常主動通報之系統來解決長久以來的管理漏 洞，有鑑於此，故本研究針對目前大樓管理服務人員考勤管理議題以創新 結合 3G 行動網路科技與資料庫技術，將 Web-Based 系統架構應用於公寓大 廈大樓管理服務人員考勤管理，透過此架構之自動化收集各服務據點出勤 時間比對系統排班資料，並將異常以簡訊通報管理單位，藉由 Web-Based 的便利性、延展性及開放式的系統架構，讓管理者能隨時隨地透過網路連 結管理，大幅降低管理成本提升管理成效。而在本研究對於大樓管理服務 人員考勤系統自動化之貢獻部分則呼應第三章一開始所預設之三點預期目 標：

一、創新將指紋辨識設備應用到物業管理公寓大廈大樓管理服務人員或保 全駐衛考勤管理，來杜絕傳統簽到簿、打卡鐘、刷卡鐘等考勤管理時 常發生人員代簽到、代打卡、私自換班及脫班等情況。

二、系統提供交接班出勤異常立即以簡訊通知的功能，確實能為物業管理 公司節省相當多之管理成本，亦能在第一時間對於針對異常出勤之據 點立即主動採取追蹤、調派、支援等行動，以維持駐衛管理品質；避 免顧客抱怨電話到公司，才急急忙忙進行後續處理，產生負面印象，

亦藉此提升大樓顧客對於管理服務的整體觀感。

三、透過系統自動計算薪資模組取代人工計薪，有效降低目前物業管理公 司每月需先將龐大的人員考勤資料彙整，再進行薪資計算工作所花費 的人工計薪成本大幅降低物管公司因計薪需投入的人力及時間成本，

讓企業更具成本優勢；亦藉由此系統之完成亦實現了即時考勤管理及 大幅提升計薪效率有效降低計薪成本，以此提高服務品質增進企業競 爭力，亦可為企業降低計薪成本。

本研究之「大樓考勤管理」將以所有物業管理公司共享平台觀念，彼 此個別依權限分別管理；在費用成本部分，將考慮採租賃使用者付費方式 收取費用，隨租即用，大幅降低各物業管理公司系統導入及後續維護成本，

對於物業管理公司導入此管理機制的門檻大大降低能夠被廣泛導入使用，

對於產業整體服務品質的提升有著正面的幫助。

5.2 建議

本研究主要針對物業管理之公寓大廈大樓管理服務人員考勤管理議 題，創新結合行動網路科技以指紋簽到設備加上 3G 網路通訊並以資訊系統 架構取代傳統上下班打卡或簽到方式，藉此即時掌握所有服務據點人員的 出缺勤狀況，以系統自動化的考勤資料取得及異常通報機制來即時管理各 大樓管理服務人員出勤狀況提升管理品質，最後藉由薪資計算模組協助會 計人員快速完成計薪工作，大幅降低管理及計薪成本。

另對於大樓物業管理服務整體發展，仍然可提供更佳完備的公寓大廈 大樓管理服務人員管理 E 化平台來協助物業管理產業提升管理成效，例如：

1.勤務管理、包括巡邏管理等等皆為後續可以繼續研究發展

2.庶務行政管理之訊息的傳遞、提供大樓管理服務人員與公司的溝通管道及 大樓管理服務人員的工作紀錄。

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附錄一：公寓大廈管理條例

十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

第十二條 專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同

住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按

管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內

第二十四條 區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會

二、共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維

解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規

前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有

八、規約、會議紀錄、使用執照謄本、竣工圖說、水電、消防、

四、應參加中央主管機關舉辦或委託之相關機構、團體辦理之訓

四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十

其認可證或停止其執行公寓大廈管理維護業務三個月以上三年

四、有隔牆之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使

前項調處委員會之組織，由內政部定之。

第六十條 規約範本，由中央主管機關定之。

第五十六條 規約草約，得依前項規約範本制作。

第六十一條 第六條、第九條、第十五條、第十六條、第二十條、第二十五 條、第二十八條、第二十九條及第五十九條所定主管機關應處理 事項，得委託或委辦鄉（鎮、市、區）公所辦理。

第六十二條 本條例施行細則，由中央主管機關定之。

第六十三條 本條例自公布日施行。

附錄二：公寓大廈管理服務人管理辦法

業後具有相關建築、土木工程經驗；其服務年資，

效日起不足三年者，免附。

第 十四 條 管理維護公司登記證有效期限為三年，管理維護公司應於

全與緊急應變方案，並確保發生緊急狀況時，能立即反

3.公寓大廈公共行政事務管理實務。

附 錄 一

專家訪談問卷

《受訪者基本資料》

公司名稱:：

姓 名：

職 稱：

親愛的朋友，您好！

感謝您百忙之中協助學術受訪問卷填答！

本問卷為「智慧行動考勤應用於物業管理外派管理服務人員之研究」，希 望藉由 您寶貴意見，能進一步了解您對物業管理外派管理服務人員考勤提供 寶貴實務經驗；您提供的重要意見將對本研究有相當大的助益，在此先獻上萬 分謝意。

本研究問卷僅供「學術研究分析」之用，「絕 不另做他途」及「對外公開」

研究結果將可提供給 貴公司作為改善服務品質之用，請您放心勾選。在此衷 心感謝您的協助！，以茲感謝。謹此

敬祝

身體健康、萬事如意！

華夏技術學院資產與物業管理研究所 指導教授： 黃裕鈞 博士

研 究 生： 林永清 敬上

本專家問卷內容主題項：

1. 貴公司外派管理服務人採用何種差勤管理方式？

□簽到簿 □打卡鐘 □刷卡鐘 □其他_____________________

2. 貴公司採用的差勤管理模式，對於外派管理服務員工，是否會有人為干 擾公平問題產生？

□會 □不會，為什麼____________________________________

3. 貴公司外派管理服務人採用的差勤管理模式，是否會有弊端產生可能？

□會 □不會，為什麼____________________________________

4. 貴公司外派管理服務人採用的差勤管理模式，是否可以立即時掌握傳回 訊息？

□可以，如何掌握_______________________________ □不可以 5. 貴公司外派管理服務人的差勤資料管理，是否會有保管及安全性困擾？

□會 □不會，為什麼____________________________________

6. 貴公司外派管理服務業務，如發生缺勤空哨未獲立即處理，客戶業主是 否會反彈及抱怨產生？

□會 □不會，為什麼____________________________________

7. 貴公司外派管理服務人差勤時數統計及計薪方式？

□人工統計 □半人工半系統 □系統全自動

8.如有可『信賴及經濟化』之 e 化（智慧自動化)「差勤管理系統」可取 代人工管理，您會考慮選擇使用嗎？

□會 □不會，為什麼_____________________________________