(二)開發業者
(五)社區管理組織
我國社區管理組織依「公寓大廈管理條例」之規定，可分為區分所 有權人會議、管理委員會及管理服務人等三個組織層級，其組成的條件 概述如下:
1.區分所有權人會議
區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體 區 分所有權人所舉行之會議，謂之「區分所有權人會議」該會議由 全體區分所有權人組成，每年至少召開一次，並可視需要召開臨時會 議，處理上述事宜。
2.管理委員會或管理負責人依公寓大廈管理條例第 3 條規定，管理委員 會乃是「指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維 護工作，互選管理委員若干人設立之組織。」而所謂住戶乃是公寓大 廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部 分之使用者。簡單而言，即是居民。在「公寓大廈管理條例」中並未 規定委員之員額，但在內政部所訂定之「公寓大廈規約範本」第五條 則建議管理委員會名額合計最多為 21 名。
而對於未能成立管理委員會之社區，「公寓大廈管理條例」則規 定應由區分所有權人及住戶互推一人為負責管理公寓大廈事務者，謂 之管理負責人，其職能等同管理委員會。
3．管理服務人
所謂社區服務人，依公寓大廈管理條例第 3 條規定:「指由區分 所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建 築物管理維護事務者。」管理服務人之類別可分為公寓大廈事務管理 人員、公寓大廈技術服務人員及公寓大廈管理維護公司等三類(公寓 大廈管理服務人管理辦法第二條)。
6.2 相關使用管理法規方面
對策 1.參照修正後國土計畫所提，不再分都市計畫區與非都市地區，並
課題 3.山坡地社區基地範圍外土地未列入維護範圍問題
依「公寓大廈管理條例」第四十四條「公寓大廈之起造人 於申請建造執照時，應檢附專有部份、共用部份標示之詳細圖說」
之規定辦理，並依法令規定行使管理維護之義務。其中山坡地住 宅社區之擋土牆及相關水土保持設施類規為共用部，但未涵蓋基 地範圍外，影響基地安全或受社區影響範圍之山坡地維護管理 [20]。例如:民 87 年 10 月瑞伯颱風造成五股廠房遭其坡地上方之 灰渣掩埋場崩塌土石流掩埋，本計劃之示範社區大江山社區在舉 辦簡要明瞭的山坡地安全管理觀念及維護技術說明會時，也提出 於民 90 年 9 月納莉颱風來襲時在社區大門旁之基地範圍外邊坡 崩塌滑落於社區內，驗證做好基地內之坡地安全管理維護工作，
不足以確保基地本身之安全。因此在法令規定管理維護責任上，
應涵蓋影響範圍。
對策 3.主管機關應於開發許可階段確實審查與督導山坡地社區之基地 開發行為，並增加所有權人應負責之範圍。
政府機關應於開發許可階段，應要求附上對於基地外之環境 潛勢評估分析，而所有權人應負責之範圍可增列其土地之排水系 統、邊坡與擋土穩定管理與基地所影響範圍責任。
但就目前基地範圍外維護的作法，當基地範圍外土地可能危 害社區時，社區可行文由地方政府出面，邀請專業技師及團體進 行勘察，並與鄰地之地主、地方政府、專業技師及團體與社區召 開協調會，要求地主對於影響社區之鄰地進行安全維護如果地主 無法負擔安全維護經費，以致無法進行安全維護下，社區可向主 管機關申請發開執照，進行安全維護工作，政府有義務協助相關 工作。
課題 4.山坡地社區所需之管理維護基金龐大，管理維護基金經費來源 不足。[21]
目前山坡地社區管理維護基金主要經費來源如下:
1.都市土地開發審議規範附件三 貳-四規定:「公共基金:開 發案完成後，應依下列規定成立公共基金。(一)公共設施或必 要性服務設施範圍此謂之公共設施或必要性服務設施，乃指可 支用公共基金之基本性公共設施或必要性服務設施…，(四)基 金提撥前公共設施之管理維護:基地開發完成前公共設施之管 理維護，由申請開發者負擔。」
2.公寓大廈管理條例第十八條規定:「公寓大廈應設置公共基 金，其來源如下:
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事 項，應接工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
就上述管理維護金經之來源，適用於一般平地與山坡地社 區，但因山坡地社區相較不同於一般平地社區，為因地形地質 等自然環境因素不同，而需要花費較多之公共設施費用，如:邊 坡、擋土與排水等，尤其當其中一項公共設施因毀損而須修復 時，所需動輒百萬元以上，例如前期計劃之示範社區馥記大名 人社區，社區後方邊坡滑動破壞，修復經費高達千萬元以上，
故就目前山坡地社區法令制度之管理維護基金經費仍不足夠負 擔山坡地社區所需。
對策 4. 下列三項當需進行安全維護時可迅速籌措經費修復，預防更
之「山坡地住宅自住檢視表」與內政部建築研究所之「山坡地 社區居住安全手冊」或其他地方政府之安全檢查手冊，但仍在 推廣階段而無強制性規定，故若非具專業能力之管理委員會自 行檢查不易或自行檢查後有疑問仍不知如何處理，故對於目前 法令上之建立與執行山坡地「公共安全檢查」簽證及申報制度 仍有困難。
對策 5.確立公共安全檢查項目，落實督導山坡地「公共安全檢查」及 申報制度，加強推廣安全防災觀念，並對民眾或管理委員會安 全檢查教育訓練。
政府機關應確立山坡地社區之公共設施「公共安全檢查」
之項目與標準，針對申報制度政府機關負責山坡地社區人員在 人力編制不足下（如：台北縣有 113 處山坡地社區）且並無專 責之人員負責申報資料分析判斷工作，這種狀況以強制性進行 山坡地社區全面公共安全申報制度，對於山坡地社區在安全維 護上並無實質幫助與瞭解社區現況，建議政府機關以配套（補 助、獎勵與鼓勵）方式委託具公正性之專業技師團體，來解決 政府機關人力不足之缺失，輔導山坡地社區以簡易方式來進行 公共安全檢查，協助申報資料之分析判斷，定期申報以提高居 民對自我居住安全的關心程度，應能彌補僅單次之專家鑑定活 動，再以優良申報紀錄提升坡地社區在銷售市場與銀行借貸評 估上之形象，並得以健全並落實督導山坡地社區之公共安全檢 查制度。