第六章 結論與建議
第二節 建議
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第二節 建議
本研究所分析得出的實質選擇權三項式選擇權評價價值，5 檔 REITs 中有 4 檔與財報中的每股淨值相當，而有 3 檔與過去 5 年實際成交價中的 最高價格相當接近，足以反應合理價，進而可證明採用實質選擇權法來對 於 REITs 商品評價亦是一可行之估價方法，因此建議未來再對 REITs 商品進 行估價時，不論是在上市前的審查估價，或上市後的資產價值評估，均可 以再增加此一方法。再者，由於 REITs 商品實質性質已幾近於上市交易股 票之金融商品，不似傳統的不動產有形實體資產商品，應可不必侷限在不 動產估價技術規則中的比較法、重置成本法、收益還原法等估價方法。增 加運用金融財務理論的實質選擇權法評估價格，或可較為真實呈現 REITs 的實際價值。
另外，本研究在以三項式選擇權進行評價時，係基於實質選擇權之擴 張選擇權之模擬情境而為分析。然在本研究進行時，台灣原本上市櫃的 8 檔 REITs，已有 2 檔下市，第一檔下市的是交易代號 01006T 的基泰之星 REITs，
已於 2012 年 2 月 3 日下櫃。另一是交易代號 01005T 的三鼎 REITs 於 2012 年 3 月 30 日下市。不管這二檔 REITs 清算下市的因素為何，卻也實際證明 REITs 商品也是可以終止的。也就是當 REITs 商品在面臨某些因素的狀況下，
其營運管理者可以提出終止計畫，交由投資人召開受益人大會，決定是否 終止。這從實質選擇權理論的角度來看，即為放棄選擇權（Option to Abandon）的情境。因此，當以實質選擇權的評價模式來對 REITs 商品進行 評價時，除了目前使用的擴張選擇權情境模擬分析評價外，未來研究可以 再增加以放棄選擇權情境來進行評價，提高 REITs 商品價值的準確性。
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參考文獻
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附 1-2 富邦二號 REIT 投資不動產標的概況
標的 1 標的 2 標的 3
不動產 富邦民生大樓 富邦內湖大樓 潤 泰 中 崙 大 樓 辦 公 層
類型 商用辦公大樓 廠辦大樓 商用辦公大樓
地點 台 北 市 松 山 區 民 生 東路三段 138 號
台 北 市 內 湖 區 瑞 湖 街 62 號
台 北 市 松 山 區 八 德 路二段 308 號、市民 大道三段 209 號 樓層 地下 14 層至
地下 2 層
地上 10 層至 地下 3 層
地上 15 層至 地下 6 層 面積 (坪) 3,756 8,907 12,018 估價金額 戴德梁行：
1,762,500 千元 中華徵信所：
1,766,000 千元
戴德梁行：
1,775,370 千元 中華徵信所：
1,820,700 千元
戴德梁行：
3,772,410 千元 中華徵信所：
3,873,000 千元
資料來源：富邦二號 REIT 公開說明書。
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附 1-3 國泰一號 REIT 投資不動產標的概況
標的 1 標的 2 標的 3
不動產 喜來登飯店 國泰西門大樓 國泰中華大樓
類型 國際觀光飯店 百貨商場 百貨商場與商用辦
公大樓
地點 台北市中正區忠孝
東路一段 12 號
台北市萬華區武昌 街 2 段 77 號
台北市萬華區中華 路一段 88 號
樓層 地上 16 層至 地下 4 層
地上 10 層至 地下 3 層
地上 11 層至 地下二層
面積 (坪) 24,965 6,628 5,408 估價金額 戴德梁行：
10,468,500 千元 中華徵信所：
10,513,720 千元
戴德梁行：
1,602,235 千元 中華徵信所：
1,766,477 千元
戴德梁行：
1,602,235 千元 中華徵信所：
1,766,477 千元
資料來源：國泰一號 REIT 公開說明書。
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附 1-4 國泰二號 REIT 投資不動產標的概況
標的 1 標的 2 標的 3
不動產 國泰民生大樓 國泰世界大樓 國泰安和大樓
類型 商用辦公大樓 商用辦公大樓 商用辦公大樓
地點 台北市中山區民生
東路 3 段 49 號及 51 號
台北市松山區南京 東路 4 段 126 號及 126 號之 1
台北市大安區敦化 南路 2 段 319 號
樓層 地上 12 層至 地下 2 層
地上 14 層至 地下 3 層
（但不含 126 號 1 樓及 126 號地下 1 樓之 1）
地上 16 層至 地下 2 層至
面積 (坪) 9,726 7,474 4,213
估價金額 戴德梁行：
3,578,060 千元 中華徵信所：
3,724,000 千元
戴德梁行：
2,006,710 千元 中華徵信所：
2,109,000 千元
戴德梁行：
1,445,340 千元 中華徵信所：
1,521,000 千元
資料來源：國泰二號 REIT 公開說明書。
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資產
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資產
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資產
信託土地 11,882,473,100 10,884,197,050 10,942,472,825 11,850,745,034 10,665,806,992 信託房屋 3,901,551,900 3,573,837,950 3,602,729,675 3,268,566,466 3,540,036,008 資產總額 16,669,083,072 15,331,229,406 15,462,556,339 15,994,343,128 15,037,829,797 負債 淨資產 16,504,146,026 15,177,592,556 15,326,795,800 15,891,176,886 14,948,637,635
淨資產內容：
資本帳戶 15,882,898,815 14,559,450,662 14,659,453,580 15,284,378,762 14,370,910,262 可供分配收益 621,247,211 618,141,894 667,342,220 606,798,124 577,727,373 淨資產合計 16,504,146,026 15,177,592,556 15,326,795,800 15,891,176,886 14,948,637,635
發行在外受益證券單位數 1,393,000,000 1,393,000,000 1,393,000,000 1,393,000,000 1,393,000,000
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資產
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2010.12.31 2009.12.31 2008.12.31 2007.12.31 2006.12.31
資產 信託資產總額 19,060,979,595 18,083,148,091 15,080,578,942 14,025,020,439 12,764,349,577 負債
淨資產 14,077,863,125 13,114,167,544 14,013,579,048 12,992,874,573 12,605,225,993 淨資產內容：
資本帳戶 11,300,000,000 11,300,000,000 11,300,000,000 11,300,000,000 11,300,000,000 資產重估增值準備 2,326,088,060 1,376,566,021 2,271,536,406 1,243,525,583 875,577,359 未分配盈餘
資產修繕準備 20,909,918 14,075,488 - 3,615,979 2,613,677 可供分配收益 430,865,147 423,526,035 442,042,642 445,733,011 427,034,957 淨資產合計 14,077,863,125 13,114,167,544 14,013,579,048 12,992,874,573 12,605,225,993
發行在外受益證券單位數 1,130,000,000 1,130,000,000 1,130,000,000 1,130,000,000 1,130,000,000
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2011 2012 2013 2014 2015
收入
2010 2011 2012 2013 2014 2015
營運淨收益（NOI） 338,607 344,946 349,057 355,576 362,184
2010 2011 2012 2013 2014 2015
總資產價值 9,272,773 9,458,228 9,647,393 9,840,341 10,037,148 10,237,891
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2011 2012 2013 2014 2015
收入
2010 2011 2012 2013 2014 2015
營運淨收益（NOI） 280,963 287,430 290,769 297,448 304,233
2010 2011 2012 2013 2014 2015
總資產價值 9,005,772 9,185,887 9,369,605 9,556,997 9,748,137 9,943,099
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2011 2012 2013 2014 2015
收入
2010 2011 2012 2013 2014 2015
營運淨收益（NOI） 633,307 644,083 654,971 665,968 677,070
2010 2011 2012 2013 2014 2015
總資產價值 16,669,083 17,002,465 17,342,514 17,689,364 18,043,152 18,404,015
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2011 2012 2013 2014 2015
收入
2010 2011 2012 2013 2014 2015
營運淨收益（NOI） 290,041 295,015 300,037 305,107 310,222
2010 2011 2012 2013 2014 2015
總資產價值 10,433,016 10,641,676 10,854,510 11,071,600 11,293,032 11,518,893
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2011 2012 2013 2014 2015
收入
2010 2011 2012 2013 2014 2015
營運淨收益（NOI） 532,036 543,114 554,809 567,171 580,257
2010 2011 2012 2013 2014 2015
總資產價值 19,060,980 19,442,200 19,831,044 20,227,664 20,632,218 21,044,862