第一章 緒論
第三節 研究範圍與限制
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第三節 研究範圍與限制
一、研究範圍
本研究係以在台灣上市之不動產投資信託（REITs）商品為評價研 究對象，為提高研究之有效性與研究價值，在研究樣本選定方面，資 料完整性為首先考量，因此先設定上市時間超過 3 年以上的 REITs，
以期有較完整之交易資料可供分析，目前 8 檔 REITs 中，均符合此一 原則，詳如表 1.1 所示。
再者考量其將發行金額大小，由於在進行實質選擇權評價時，本 研究將採用擴張策略進行評價，REITs 可融資上限額度為發行金額 35
%，因此 REITs 金額較大者，於可融資投資之擴張彈性亦較大，於評價 模型研究上較能出現顯著差異效果，以提高研究價值，因而選定 REITs 發行金額超過新台幣 50 億元之對象，計有選定富邦一號與二號、國 泰一號與二號、新光一號等 5 檔 REITs ，以做為本研究之樣本進行 研究分析。並以這 5 檔 REITs 從 2006 年至 2010 年等 5 個年度合計 1,246 交易日之每日成交資料，與各年度資產負債表、損益表等財務報 表等相關資料，做為評價模式之各項參數基礎，建立評價模型，進行 評價分析。本研究範圍整理如表 1.2 所示。
二、資料來源
本研究資料取得來源為：台灣證券交易所、股市公開資訊觀測站 資產證券化專區、中央銀行金融統計資料庫、內政部建築研究所台灣 房地產景氣動向季報、台灣經濟新報資料庫、證券商股票交易系統、
各檔 REITs 基金公開說明書與財務報表暨會計師查核報告、各檔 REITs 不動產管理機構…等相關書面與網站資料，以及本研究實際調查訪談 所得資料。
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表1-1 : 台灣 REITs 發行概況
股票代號 01001T 01002T 01003T 01004T 01005T 01006T 01007T 01008T
REITs 名稱 富邦一號 國泰一號 新光一號 富邦二號 三鼎 基泰之星 國泰二號 駿馬一號
上市櫃別 上市 上市 上市 上市 上市 上櫃 上市 上市
上市櫃日期 2005.03.10 2005.09.23 2005.12.26 2006.04.13 2006.06.26 2006.08.14 2006.10.13 2007.05.15 發行金額
(百萬元) 5,830 13,930 11,300 7,302 3,852 2,470 7,200 4,284 投資標的 富邦人壽大樓 國泰西門大樓 新光國際大樓 富邦民生大樓 前瞻 21 大樓 世紀羅浮大樓 國泰民生大樓 國產實業大樓
富邦中山大樓 國泰中華大樓 台証金融大樓 潤泰中崙大樓 香檳大樓 大湖商旅大樓 國泰世界大樓 中鼎大樓
天母富邦大樓 喜來登飯店 台南新光三越 富邦內湖大樓 誠品物流大樓 國泰安和大樓 漢偉資訊大樓
潤泰中崙大樓 新光信義華廈
天母傑仕堡
資料來源：公開資訊觀測站與本研究分析整理。
發行金額合計： 561.68 億元。
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表1-2 : 研究範圍
研究構面 REITs 之評價模型
研究範圍 選擇對象
時間：上市時間超過 3 年 規模：發行金額超過 50 億元 分析對象 富邦一號（01001 T）
國泰一號（01002 T）
新光一號（01003 T）
富邦二號（01004 T）
國泰二號（01007 T）
研究工具 淨現值法之折現現金流量評價模型 實質選擇權法之三項式選擇權評價模型
資料來源 交易資料：2006 年 ~ 2010 年等 5 年度合計 1,246 交易日 之每日成交資料。
財報資料：2006 年 ~ 2010 年等 5 年度之資產負責表、損 益表…等公開之財務報表。
資料來源：本研究整理。
三、研究限制
由於 REITs 在台灣仍屬於較新的投資金融商品，目前上市交易 只有 8 檔標的，成立時間最長也才 6 年，最短則不到 3 年。此限 制將使得本研究獲得樣本有限，無法從中挑選年限長，交易資料豐富 者，進行研究分析，亦難以按其性質做分類，以做進一步的驗證分析，
僅能依前述研究樣本選定原則進行研究探討。
而在評價模型中的參數資料與未來現金流量預估等財務分析資 料，有部份為非公開資訊，且實際發生情形亦常隨著當時總體經濟與 市場環境等因素而有所變動，因此部份資料僅能從其公開之財報資料、
REITs 不動產管理機構實際調查與不動產投資實務資料推估之。
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在實質選擇權理論中，有擴張、緊縮、放棄、等待、轉換…等各 種型式之選擇策略，且在投資實務操作中， REITs 管理機構，亦會 隨著當時之經濟景氣與市場環境及不同之風險承受程度等諸多因素 調整投資策略，如此將會產生出非常多的選擇情境，這在研究中是無 法一一假設模擬的，因而本研究在應用實質選擇權法評價時，考量資 料的取得，與 REITs 過去的投資策略仍以擴張策略為主3，因此本研 究將僅假設擴張選擇權之情境進行評價分析。
3 富邦一號 REIT 曾於 2005 年 8 月以 22.6 億元融資增購潤泰中崙大樓商場部份。新光一 號 REIT 除於 2006 年 12 月以 8.71 億元融資增購新光信義華廈大樓部份樓層外，亦再於 2009 年 3 月以 38.5 億元融資增購新光中山大樓部份樓層。
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