第五章 結論與建議
第二節 建議
建議一
持續探查社會住宅中高齡者社會福利空間設置情形，並瞭解其使用者 使用後評估：立即可行之建議
主辦機關：內政部建築研究所 協辦機關：各地方社會局
第五章 結論與建議
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目前社會住宅大部分皆在設計規劃及興建中，並且以提供居住為主要 任務，為使高齡者或住民可得到該有之協助，因此需持續調查該社會 住宅是否有設置社會福利空間供社會福利使用，如辦理供餐、健康促 進講座、團康活動等，並可依此詢問各住民對於辦理此類服務及活動 用後觀感及建議，作為日後辦理相關服務時之參考。
建議二
建議於社會住宅設計規劃時設置社會福利關懷中心：中長期建議 主辦機關：各地方縣市政府
協辦機關：內政部營建署
建議於社會住宅設計規劃時設置社會福利關懷中心，可讓弱勢族群倘 若要申請相關服務時，可至該中心或該樓層申請，除增加需求者之便 利性，對於政府單位也可集中便於管理，並可使該建築成為該區之核 心區域。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究
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附錄
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附錄 1-1 本所 107 年度自行研究期初審查會議回應表
本所 106 年度自行研究「社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式 之研究」第 1 次研究業務協調會議紀錄回應表
項次 審查意見 回應內容 備註
1 研 究 內 容 與 社 會 住 宅 相 關，可搜集不同性質之代表 性案例，並進行質化訪談。
將搜集社會住宅相關不同 性質之代表性案例，並進行 質化訪談。
2 本 案 進 行 時 倘 研 究 內 容 不限於討論高齡者時，其 題 目 得 與 組 長 討 論 後 進 行微調。
進行研究時將適時依研究 內容調整研究題目。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究
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社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究
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社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究
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轉換，另互動及共同生活之空間，倘社區所有人一起使用 時，會有使用時間變少之疑慮，又福利空間之管理應為人業 之管理，應與物業分開之雙軌制…等。
3. 老人空間需求與其他弱勢族群是不同的，未來宜採參與式規 劃，邀集不同族群的人一同規劃，以符合需求。
4. 高齡社會住宅心智較薄弱，建議不宜混居，倘混居仍建議以 樓層做區隔。
5. 台中市預計下半年會推時間銀行概念，以志工服務換居家服 務。
6. 進行相關研究時可參考美國 CCRC(連續照護退休社區)等文 獻。
(六)本所王組長順治
此 2 案係依綜合規劃組高齡者安全安心科技計畫執行，現台 灣邁入高齡社會，因此考慮並納入社會住宅有關之社會照 護，故規劃此 2 題目，惟如題目較大，可分年分階段執行。
(七)本所王副所長安強
1. 有關社宅可同時有物業管理模式及社福管理模式 2 種，如台 北市中正出租國宅有社福單位管理，也有台北市都市發展局 自行就環境清潔等物業管理，仍涉及雙方單位協調之問題。
2. 討論社區照顧時需考慮志工之引進，以協助老人就醫等服 務，志工也可折算服務時間。
九、結論：
請詳細紀錄各專家學者意見，並請計畫主持人參採，如期如 質完成研究計畫。
十、散會(下午4時30分)
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附錄 3 訪談記錄
一、 訪問者：崔媽媽基金會執行長呂秉怡
時間：107 年 6 月 8 日（星期五）下午 1:30-4:00 地點：崔媽媽基金會辦公室
訪談人員：張助理研究員志源、褚助理研究員政鑫 深度訪談內容：
(一)、 新北市永和舊警察宿舍活化為青年住宅是崔媽媽基金會過去 進行管理的案例，該案有 11 戶，2 層樓，但 3 年租期結束後，
就沒有繼續續約了，後來由社團法人台灣少年權益與福利促 進聯盟來經營，有 5 戶作為青青共居，由玖樓準社會企業團 體來經營。這是新北市第一個社會住宅。
(二)、 崔媽媽跟高齡弱勢租屋方案有關是針對獨居老人的租屋市 場，由社工人員協助找尋相關資訊，把這些人介紹給都市發 展局，由那邊的單位來提供服務。
(三)、 現行社會住宅的弱勢戶有 70%是年輕人，是由都市發展局來 管，另外 30%其他類住戶，由社會局管，二者隸屬單位並不 同。
(四)、 個人認為未來台灣住宅政策與高齡者之需求應儘量結合。目 前階段台灣社會住宅政策就是蓋房子，有點如官方建設公 司，在社政及衛政連結上有一大段落差。
(五)、 國內高齡問題應放到國安議題來看，並應放到都市發展及區 域規劃尺度來思考。
(六)、 香港有 1/3 的人住在公屋中。台灣目前約 1/1000，數量仍很 少。歐洲國家是將社會住宅以社會課題對策來對應思考，日
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本則是當成超高齡社會課題，以總體食衣住行育樂來完整配 套，住宅的解決是其中一環，我國未來應該思考國外的作法。
(七)、 目前台北市土地成本貴，所以高齡長照機構受到排擠，相關 機構往新北市外溢。台灣社會住宅應將高齡與長照服務結 合，趁未來的黃金 10 年，讓很多政策資源都投入社會住宅時 來建置。
(八)、 「社會住宅」包含軟體與硬體，目前著重於硬體建設，未來 應著重軟體建設。財團法人伊甸基金會購買臺南市興辦大林 雙福園區，花了 4 億，作為就業、復健、培訓使用，但財團 法人伊甸基金會不願將之歸納為社會住宅，主要是因住戶有 領取補貼。
(九)、 現行壽險業及慈濟醫院並不願投入社會住宅，主要是因經營 管理問題。壽險業另外考量主要是形象問題，因社會住宅過 去有國宅的刻板印象，且壽險業企業體大，擔心社會住宅管 理不好及產生居民問題，會有提告及商譽問題。
(十)、 台灣社會住宅目前提供給高齡者的設施並不多，未來台北市 興隆社會住宅將規劃為臺北市的福利園區，除了提供給安康 住戶安置外，未來台北市社會局的團體家屋及福利機構都會 進駐在此地。
(十一)、 國外的組織，在韓國有 LH、SH 組織可參考，由國家組成 住宅公司。
(十二)、 青銀共居在國內有文化大學附近及新北市三峽的案例，但 應該屬於青銀共鄰，此「銀」應該住宅政策中弱勢的「銀髮 族」，但有個問題是媒合期太短。因老人公寓如果老人需要照 護，是用後送的方式處理。目前社會住宅的人力配置，台北
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市是高規格的，主要因過去對出租的國宅問題不放心，所以 用謹慎方式處理。在荷蘭，因社會住宅普遍，是採用門卡，
等設施及器物壞了，才會有人來協助處理。
(十三)、 在台北市興隆的社會住宅有物業管理及保全，未來將會有 3300 戶，目前只是 1 期 1 區，未來會有 3 期 9 區。新北市永 和的社會住宅一樓有警察局，該案由勵馨基金會協助。在香 港是由物業管理公司協助，因有 3 成公屋，故有設房屋委員 會。
(十四)、 亞洲是由國家政府主導社會住宅，歐洲(如荷蘭)是由住宅 NGO 法人主導。美國是採用租屋劵的方式。韓國衡量效率與 整體性，在李明博總統時代，原預計 150 萬戶，落實了 50 萬 戶，算非常有績效。此外，日本則是跨領域的協助，日本的 社會住宅在 1980 年代高峰結束，這幾年少子高齡化，因人口 少，日本政府住宅與都市再生結合起來，其中 UR 法人除進行 都市區域發展再生外，也協助住宅運作及照顧弱勢。
(十五)、 社會住宅政策的三種策略，包括興建社會住宅、租金補 貼、包租代管。財務成本上，興建社會住宅最高，包租代管 次之，租金補貼最低；照顧協助上，興建社會住宅最高，租 代管次之，租金補貼最低。但租金補貼、包租代管會抑制民 間租屋市場。且對獨居老人與身心障礙者，租金補貼、包租 代管也照顧不到。包租代管用於民間租屋市場，有專業經理 人協助，社工人員也易於協助。包租代管補貼房客，並對房 東減免稅，修補房子，以及進行專業仲介及代管。以政府有 限資源下，包租代管為政府委託擔任二房東。但房東不收嚴 重下肢障者及對福利需求程度高者及其他混居者，這時便需
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要社會住宅的協助，但目前這類人僅占社會住宅 5%，未來應 增加比例，反而是年輕人用租金補貼即可，當初社會住宅興 建是怕抗爭與選票的政治壓力。未來政府應進行分級租金補 貼，且包租代管政策推動可幫助弱勢家庭，在租屋市場中找 到合適的房子。
二、 訪問者：台北市都市發展局章毅專門委員
時間：107 年 10 月 26 日（星期五）下午 3:00-4:30 地點：台北市都市發展局
訪談人員：張助理研究員志源、褚助理研究員政鑫
深度訪談內容：
(一)、 台北市公共住宅管理分為對承租戶的生活服務（如：入住退 租點交，停車場管理，住戶申報作業處理，信件收發等），對 社區環境的維護管理（機電設備，給排水，消防設備等維護 保養，社區安全，環境清潔消毒等），對鄰里居民的溝通協調
（參建單位、鄰里、自治會等），對主管機關都發局的履約作 業等四大面向。
(二)、 目前公宅興建 46 處基地，截至 107 年底執行的公宅戶數已達 19,923 戶，因公務人力總量管制，無法持續擴增而導致管理 人力不足。
(三)、 公宅因融入多項指標性示範社區項目，納入智慧建築設施，
青年創意回饋計畫，銀髮住宅，開放型停車場共融式社區等 實踐管理模式，所以與一般民間物業管理内容不同，因此市
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府擬成立「臺北市公共住宅公寓大廈管理維護股份有限公 司」，建立公宅多元管理模式，深入公宅管理經驗，並達到一
府擬成立「臺北市公共住宅公寓大廈管理維護股份有限公 司」，建立公宅多元管理模式，深入公宅管理經驗，並達到一