社會住宅高齡居住者社會福利空
間管理模式之研究
內政部建築研究所自行研究報告
PG10705-0107
社會住宅高齡居住者社會福利空
間管理模式之研究
研究主持人 ： 褚政鑫 研 究 期 程 ： 中華民國 107 年 1 月至 107 年 12 月內政部建築研究所自行研究報告
中華民國 107 年 12 月目次 I
目次
表次...II 圖次...III 摘要...VII第一章 緒論
第一節 研究緣起與目的...1 第二節 相關名詞定義...14 第三節 研究方法與流程...16第二章 文獻回顧及相關規範
第一節 國內法令...19 第二節 相關文獻...34 第三節 青銀共居...38第三章 調查計劃
第一節 目前國內社會住宅興辦情形...45 第二節 調查地點介紹...46 第三節 現場調查...49 第四節 小結...63第四章 專家座談會及訪談
第一節 專家學者座談會...71 第二節 專家訪談...74第五章 結論與建議
第一節 結論...83 第二節 建議...84附錄
參考文獻
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 II
表 次
表 1-1 國家發展委員會「中華民國人口推估(105 至 150 年)」報告..2 表 1-2 6 類經濟或社會弱勢家庭無自有住宅戶數...11 表 1-3 衛生福利部推估 9 類弱勢族群社會住宅需求戶數...12 表 2-1 青銀共居 3 種模式一覽表...39 表 2-1 青銀共居 3 種模式一覽表...39 表 2-2 公共服務內容參考表...43 表 3-1 社會住宅目前執行情形...45 表 3-2 105-109 年台北市政府社會住宅興辦計畫彙整表...47 表 3-3 105-109 年新北市政府社會住宅興辦計畫彙整表...48 表 3-4 租金表...59 表 3-5 中正出租國宅出租費用一覽表...59 表 3-6 臺北市出租國宅一覽表...59圖次 III
圖次
圖 1-1 我國人口三段年齡人數分佈圖...3 圖 1-2 我國人口三段年齡比率分佈圖...3 圖 1-3 我國扶養比曲線圖...4 圖 1-4 高齡者安全安心生活環境科技計畫研究方向分類圖...9 圖 1-5 研究流程圖...17 圖 2-1 丘市營住宅(結合社福)外觀...37 圖 2-2 提供高齡者及輪椅者住房...37 圖 2-3 丘市營住宅(結合社福)浴廁...37 圖 2-4 緊急求救鈴...37 圖 2-5 丘市營住宅(結合社福)大門...37 圖 2-6 3 樓格局圖...44 圖 2-7 青銀共居男生房及女生房...44 圖 3-1 興隆公共住宅 1 區外觀...51 圖 3-2 興隆公共住宅 1 區大門...51 圖 3-3 興隆公共住宅 1 區空中花圃...51 圖 3-4 興隆公共住宅 1 區交誼廳 1...51 圖 3-5 興隆公共住宅 1 區視聽室...51 圖 3-6 興隆公共住宅 1 區交誼廳 2...51 圖 3-7 興隆公共住宅 1 區太陽能板...52 圖 3-8 興隆公共住宅 9 樓大門...52 圖 3-9 興隆公共住宅 1 區附家具...52社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 IV 圖 3-10 防災中心智慧電網系統 2...52 圖 3-11 興隆公共住宅 1 區管理中心 2...52 圖 3-12 防災中心智慧電網系統 2...52 圖 3-13 中和秀峰青年住宅外觀...54 圖 3-14 中和秀峰青年住宅管理中心...54 圖 3-15 中和秀峰青年住宅 1F 大廳...54 圖 3-16 中和秀峰青年住宅 1F 大廳...54 圖 3-17 中和秀峰青年住宅交誼廳...55 圖 3-18 中和秀峰青年住宅健身房...55 圖 3-19 中和秀峰青年住宅親子中心...55 圖 3-20 中和秀峰青年住宅韻律教室...55 圖 3-21 中和秀峰青年住宅球類中心...55 圖 3-22 中和秀峰青年 13F 老人宅...55 圖 3-23 中和秀峰青年住宅球類中心...56 圖 3-24 中和秀峰青年住宅 13F 老人宅...56 圖 3-25 中和秀峰青年住宅市民活動中心...56 圖 3-26 中和秀峰青年住宅市民活動中心...56 圖 3-27 中和秀峰青年住宅公共托育中心...56 圖 3-28 中和秀峰青年住宅公共托育中心...56 圖 3-29 新北市秀朗派出所青年住宅房型圖...58 圖 3-30 秀朗派出所青年住宅外觀...59 圖 3-31 秀朗派出所青年住宅正門...59 圖 3-32 秀朗派出所青年住宅 LOGO...59 圖 3-33 秀朗派出所青年住宅信箱...60 圖 3-34 秀朗派出所青年住宅 4F 交誼廳 ...60
圖次 V 圖 3-35 住宅 IC 卡門禁管制...60 圖 3-36 附簡單家俱...60 圖 3-37 智慧電表監控...60 圖 3-38 中正出租國宅位置...62 圖 3-39 中正出租國宅房間格局圖...63 圖 3-40 中正出租國宅外觀...64 圖 3-41 中正出租國宅正門...64 圖 3-42 中正出租國宅管理室 1...64 圖 3-43 中正出租國宅管理室 2...64 圖 3-44 管理維護廠商單位聯絡方式一覽表...64 圖 3-45 中正國宅銀髮族服務中心...64 圖 3-46 中正國宅銀髮族服務中心服務項目...65 圖 3-47 無障礙昇降梯...65 圖 3-48 C 據點長者交誼室(包含共餐服務) ...65 圖 3-49 公佈欄...65 圖 3-50 歲末慶生活動公告...65 圖 3-51 1F 走道現況...65 圖 3-52 中正國宅銀髮族服務信箱圖...66 圖 3-53 申訴作業流程圖...66 圖 3-54 頂樓晒衣場...66 圖 3-55 頂樓景觀...66 圖 3-56 戶外休憩空間...66 圖 3-57 體建設施...66 圖 3-58 無障礙坡道...67 圖 3-59 牆面外觀補強...67 圖 3-60 國宅旁高齡者聚會便利商店...67 圖 3-61 國宅旁之診療診所...67
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究
VI
摘要 VII
摘 要
關鍵字：社會住宅、高齡者、福利空間 由於我國 107 年已邁入高齡社會，故社會住宅內社會福利空間規 劃，必需因應高齡社會及民國 114 年邁入超高齡社會預為準備。而國 內老人公寓等相關機構係藉由該空間進行活動或服務，進而使高齡者 對環境、共同居住者及服務人員產生認同感，彼此交流互相照護、提 升居住品質，另也有採青銀共居之生活模式，以促進不同世代互相瞭 解與融合等方式。爰本研究擬透過此研究計畫，探討我國社會住宅高 齡居住者社福空間可行之管理模式，如管理單位比較、管理概念瞭 解、社福空間運用方式、執行效果、執行遭遇困難等面向。ABSTRACT
Since 2018, Taiwan officially becomes an aged society; thus, when planning social housings, it has to take aged society and super-aged society situations into consideration, and to design social welfare facilities. Taiwan is expected to enter super-aged society in 2025. Therefore, some institutions related with senior apartments can take advantage of these facilities to provide services or hold activities. Senior residents then can connect with share-living residents and service providers. By interacting and caring for each other, the living condition in a community can be improved. There is also another model, cross-generation living. It is for people from different generations to understand each other and to integrate into a community. Thus, the research is to study workable social housing management models for senior residents and their welfare. The study will include the comparison
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究
VIII
of different management companies, analysis of management concepts, social welfare facilities planning, execution results, and the problems they are facing.
第一章 緒論 1
第一章 緒論
第一節 研究緣起與目的
一、緣起 高齡社會 隨著社會進步、醫藥發達，出生率及死亡率逐年降低，台灣老年 人口的比例正大幅增加，高齡化社會已成為重大議題，所產生的現象 與問題也逐漸浮現。台灣 2018 年已從「高齡化社會」邁入「高齡社 會」，如何維護高齡生活的品質與尊嚴，以及建立安全的活動場所， 已是政府刻不容緩的課題。 根據聯合國世界衛生組織定義，65 歲以上老年人口佔總人口比 例達到 7%時稱為「高齡化社會」，達到 14%為「高齡社會」，若達 20%則稱為「超高齡社會」。內政部統計人口統計顯示超過 65 歲之人 口 2013 年底為 344 萬 9,000 人(11.53%)，2014 年底為 280 萬 8,690 人(11.99%)，而 2016 年 12 月為 295 萬 5,517 人，佔全台人口總數之 12.57%，並於 2018 年 3 月達到 330 萬人(14.0%)，顯示高齡者比例越 來越多，估計 2026 年達到 488 萬人(20.6%)，詳表 1-1。 國民健康局表示，一個國家人口老化速度的判斷標準，是以 65 歲的人口比率從 7%增加到 14%的「年數」：瑞典花了 85 年，美國 73 年。台灣在 1993 年 2 月正式進入「高齡化社會」；台灣在 2018 年達 到 14%，成為「高齡社會」，老化速度年數約為 25 年，遠比歐美國 家快得多。另一對比數字是：台灣人口成長率(出生率)從 3%降到 1%， 花了 30 年。國民健康局另估計到 2026 年，65 歲以上人口會占總人 口 20%，台灣將進入「超高齡社會」，每 4 到 5 人當中就有一位老人， 人口老化將是社會一大隱憂，到了 2040 年達到 30%，2051 年更高達 37%。社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 2 表 1-1 國家發展委員會「中華民國人口推估(105 至 150 年)」報告(採 中推計) 65 歲(高齡者) 以上人數 65 歲(高齡者) 佔總人口比例 備註 102 年 12 月 (2013.12) 269 萬 4,406 人 11.53％ 高齡化社會 103 年 12 月 (2014.12) 280 萬 8,690 人 11.99％ 105 年 12 月 (2016.1) 295 萬 5,517 人 12.57% 107 年 3 月 (2018) 330 萬 0,000 人 14.0％ 高齡社會 115 年 12 月 (2026 年) 488 萬 6,000 人 20.6% 超高齡社會 資料來源：內政部統計處 內政部統計處也將全台人口統計之年齡層分成幼年人口(0~14 歲)、工作年齡人口(15~64 歲)、高齡(老年)人口 3 部分，可明顯區 分出幼年人口有逐漸向下之趨勢，老年人口有逐漸向上之趨勢，雖然 工作年齡人口扶養幼年人口可以舒緩，但隨著老年人口增加，扶養的 壓力也隨之增大，可詳圖 1-1。而內政部統計處另一項統計，107 年 6 月之高齡(老年)人口數為 3,341,676 人，佔全台總人口比率為 14.18%，並有向上增多之趨勢，可詳圖 1-2。
第一章 緒論 3 圖1-1 我國人口三段年齡人數分佈圖 資料來源：內政部統計處 圖1-2 我國人口三段年齡比率分佈圖 資料來源：內政部統計處
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 4 而觀察幼年人口逐漸下降及老年人口逐漸增加之趨勢，高齡人口 將於 2017 年 6 月時首度超過幼年人口(15 歲以下)所佔的比例 (12.72%)，估計 2051 年時，高齡人口將是所有兒童人口的 4.7 倍， 亦即每 100 個工作年齡人口（15 至 64 歲人口）所需負擔依賴人 37-38 人（即 14 歲以下幼年人口及 65 歲以上老年人口），也稱為依賴人口 指數，扶養比愈高，負擔也愈重，如圖 1-3。現今醫療衛生、科技的 快速進步，促使國民平均壽命延長，台灣低生育率，也增進人口老化 的比例，因此形成許多硬體設施需有越來越多高齡者使用需求。 圖1-3 我國扶養比曲線圖 資料來源：內政部統計處 本所高齡者安全安心生活環境科技計畫 本所自106年起執行「高齡者安全安心生活環境科技計畫」，為 我國即將進入高齡社會，面臨人口快速老化、家庭與生活型態改變、 社會價值等變遷，必須以更前瞻整體的政策規劃，以滿足高齡者對因 應生命歷程之環境設計、支持健康照顧環境之空間品質，符合特殊身
第一章 緒論 5 障需求空間及心理認知障礙空間、環境法令政策亟待更新與整合等多 元需求，打造讓長者享有健康快樂有尊嚴的老年生活。因此本計畫擬 依世界衛生組織對健康的定義為「健康不僅爲疾病或羸弱之消除，而 是體格，精神與社會之完全健康狀態」，因此，融合「在地老化」及 「健康老化」之概念下，以生活圈之環境架構提出高齡社會都市及社 區生活願景，以建構「安全、安心之生活環境」為目標。 所謂「安全」，係指在空間或環境設計上考量亞健康高齡者之身 體（生理）健康預防，及因疾病產生身體(生理)不便之高齡者特殊需 求，「安全」的環境涵蓋建築環境設計無障礙、防火避難、防止跌落 滑倒，以及人身安全、防盜等。 所謂「安心」，係指透過環境規劃設計提供高齡者精神（心理） 健康，能夠發揮自己的潛力、應付正常的生活壓力、有成效地從事工 作，並對其所處社區作出貢獻。 至於「生活環境」係指「高齡者身心無礙之社區生活圈」，提供 每一位高齡者可在適當區域內，獲得包括工作、交通、居住、文化、 教育、醫療和娛樂等基本生活需求的滿足，並配合相關照顧服務政策 與科技計畫，使所有高齡者無論其年齡、性別、身心機能等差異，都 能享有安全、安心的生活環境。」 綜上，本計畫擬對高齡社會中的建築福祉環境提出強化廣度、深 度之發展，在空間向度方面，以「社區身心無障礙生活圈」思維，關 切高齡者食、衣、住、行、育、樂需求，統整規劃地域性的個別建築 單元空間、建築物、騎樓、人行道與都市公共設施等，去除空間行動 障礙，提昇高齡友善品質。在時間向度方面，以「因應高齡者生命歷 程」之理念，跳脫過去僅偏重處於肢體障礙高齡者之需求，全面顧及 多數亞健康高齡者，並探討特殊身障者（如聽障及視障者）及認知障 礙者之行為模式，延伸以個人行動及居家生活等輔具，強化補足居家
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 6 環境場所空間與使用者介面的聯繫，將醫療與照護服務及科技與硬體 環境配合，以更全面、更細緻的研究及推動高齡安全安心生活環境。 本計畫之經費及人力、專長，本計畫之研究目標說明如下: 1. 建構地域性安全安心建築與環境：以安全、安心為目標，依人口 數量、公共設施密度、交通距離或時間等，設定不同地域之空間 範圍，因應亞健康階段的高齡者健康預防，及不同生命歷程所需 之環境，並打造支持身心不便者健康照顧之空間品質。 2. 高齡與身心無礙空間行為模式分析：促進身心障礙高齡者活力的 公共建築物及環境設計，包括肢體、視覺、聽覺障礙、器官障礙、 認知的障礙、精神障害、認知障礙等需求，建置適於特殊身體障 礙者及心理認知障礙者之使用模式之環境空間。 3. 友善環境政策法令整合與技術應用：落實對高齡者友善環境氛 圍，因應先進國家身心無障礙環境法令趨勢與時俱進，整合我國 跨領域、跨單位之政策與法令，並探討以空間輔具建置增進高齡 者使用便利，讓醫療與照護服務政策及科技應用得以發揮更大之 整體效益。 本計畫針對前述擬解決問題以及相關背景資訊分析，訂定計畫目標與 分項目標（如圖1-4所示）。 1. 分項目標(1)高齡者生命歷程及照顧環境規劃設計 本項高齡者生命歷程及照顧環境規劃設計目標，擬提出(1)高 齡居家安寧照護環境、(2)高齡者終身住宅空間設計、(3)高齡社區 住宅及照顧設施跨世代互動環境、(4)高齡社區照顧設施安全與健 康促進環境、(5)高齡者友善社區與居家生活支援研究、（6）高齡 者療癒性環境研究、（7）高齡身心障礙婦女照顧環境研究。 由於台灣的嬰兒潮人口將開始退休，未來高齡人口之量與質皆 有變化，另台灣各戶數人口較少，且照顧人力缺少，故應注意如何
第一章 緒論 7 使設施及設備達到安全、安心的環境。另長照10年現已進入第3期， 如何透過研究與照顧保險制度接軌，以達到多元化、社區化、優質 化及可負擔的目標亦十分重要。 2. 分項目標(2)高齡者生活空間與輔具應用 本項高齡者生活空間與輔具應用目標，擬提出(1)高齡者生活 用具設施設備研究與檢測、(2)高齡者居家生活及活動場所行動輔 具及空間應用、(3)高齡者公共建築物輔具及空間應用、(4)無障礙 輔具科技技術應用於高齡友善環境、(5) 照顧機械人及其他設施及 設備導入照顧高齡友善環境研究。 本分項目標從建築環境規劃領域觀點，整合《CNS 15390身心 障礙者輔具－分類與術語》標準及輔具「主要任務功能」分類，探 討「個人行動輔具」、「居家生活輔具」、「住家及其他場所之家 具與改裝組件」如何補足居家及活動場所空間與使用者介面的聯 繫，其功能、適用性及設置條件，讓環境之設計與建置更能符合高 齡者生活便利需求，甚至將現有的醫療與照護服務政策及科技應用 適當的硬體環境配合，得以發揮更大之整體效益。 3. 分項目標(3)公共建築物友善生活環境建構 本項公共建築物友善生活環境建構目標擬提出(1)友善公共建 築物空間環境推動策略建構、(2)友善旅遊環境建構、(3)友善古 蹟、歷史建築物及歷史街區環境建構、(4)友善閒置空間再利用環 境建構、(5)友善托育空間環境建構。 本分項目標提出友善生活環境建構，集中在高齡者之主題 上。主要考量適合高齡者生活的友善空間，故此分項目標就友善公 共建築物、旅遊環境、古蹟及歷史街區環境、閒置空間再利用環境 及托育空間環境進行建構。 4.分項目標(4)先進國家身心無障礙環境法令趨勢
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 8 本項先進國家身心無障礙環境法令趨勢目標，擬提出(1)地域 高齡安全安心環境推動策略及法令政策整合趨勢、(2)在地老化法 令及政策趨勢、(3)建築物無障礙環境政策與法令趨勢、（4）活動 場所無障礙法令及政策趨勢、(5)高齡友善環境都市更新法令及政 策趨勢、（5）超高齡社會友善環境法令及政策趨勢。 本分項目標認為台灣未來應擴大關懷身心不便及亞健康高齡 者的友善環境，須在硬體環境及軟體配套措施方面有更細緻及深入 的考量，另因本計畫為106年到109年，而台灣於107年將進入高齡 社會，故本分項目標會對政策進行相關研究，包括計量之討論、面 臨法規基本精神與適用範圍調整、法令適用方式與執行多元化，需 參考先進國家無障礙法令現況及發展趨勢，以為參酌比較，具體從 高齡者安全安心環境、在地老化、建築物、活動場所、都市更新等 法令來探討。 5.分項目標(5)高齡與特殊身體及心理認知障礙者空間行為模式 本項高齡與特殊身體及心理認知障礙者空間行為模式目標，擬 提出(1)高齡者視聽覺空間感知行為模式、(2)高齡視聽障者友善環 境規劃、(3)高齡視聽障者空間指引系統、（4）高齡失智者活動行 為模式、(5)支援高齡失智照顧者與住居環境設施計畫、(6)高齡失 智者友善社區環境對策、（7）友善高齡失智者環境整合計畫。 本分項目標認為高齡者之五感及身體老化會引發相關退化現 象，包括肢體、視覺、聽覺障礙、器官障礙、認知障礙、精神障害、 認知障礙等退化，集中在高齡者之主題上。對於此項目研究有助未 來國內針對社會安全友善環境空間計畫進行整體構思，以創造符合 高齡者使用之優質無障礙環境。
第一章 緒論 9 圖1-4 高齡者安全安心生活環境科技計畫研究方向分類圖 資料來源：本研究整理 本研究係依分項目標(2)高齡者生活空間與輔具應用下之(2)高 齡者居家生活及活動場所行動輔具及空間應用進行相關研究。 社會住宅興辦計畫-弱勢族群 當前國內住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率及社會 住宅短缺，致使青年及弱勢族群的基本居住需求遭受困難。為解決上 述問題，政府推動只租不售的社會住宅政策，結合政府興建與包租代 管的供給方案，增加政府住宅政策供給面資源，同時透過包租代管民 間的閒置住宅，讓租屋市場成為無力購屋者的正常居住消費選擇方 式，進而發揮租屋市場與購屋市場相互調控的市場均衡機制。此外， 健全租屋市場更能產生制衡房價過度上漲的內部均衡效果，對穩定住 宅市場與安定人民居住，具有重大意義。 蔡總統英文政見提出之「安心住宅計畫」，計畫目標為八年內完 成 20 萬戶只租不賣社會住宅，以「政府興辦為主，引導民間興辦為 輔」，興辦社會住宅將作為中央與地方政府住宅計畫最核心的工作項
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 10 目，要求內政部與直轄市、縣(市)政府，依據住宅法第 5 條規定，於 「法定住宅政策」與「法定住宅計畫」中，明確提出社會住宅興辦計 畫與進度。 此外，為暸解國人對於社會住宅政策之相關意見，內政部於99 年11月5日至7日委託全國意向民調公司，進行「社會住宅」相關議題 民調，以臺閩地區住宅電話簿後四碼隨機抽取，篩選戶內20歲以上國 民進行訪問，共完成1,120個有效樣本，95%信賴水準，抽樣誤差為正 負2.93 百分點。結果摘要如下: 1.支持政府興建「社會住宅」的民眾高達八成九。 2.有七成六的民眾認為政府興建只租不售的「社會住宅」對解決 社會或經濟弱勢族群的居住問題有幫助。 3.另有七成八的民眾接受與社 區混合在一起的「社會住宅」蓋 在住家附近。 4.民眾認為應優先提供「社會住宅」的對象，依序為「低故入戶」 (70.96%)、「買不起房子的年輕上班族」(42.42%) 、「獨居 老人」35.86%) 、「單親家庭」(34. 78%) 等。 內政部統計處依據財稅資料核對及調查，推計5都6類經濟或社會 家庭無自有住宅者，再依都市化程度分層推計全國各縣市後，得6類 經濟或社會弱勢家庭無自有住宅者合計為394,715戶(無自有住宅率 40.5%)，其中低收入者有71,588戶，中低收入身心障礙者家庭有 81,937戶，中低收入老人家庭有30,347戶，單親家庭有164,520戶， 育有未成年子女3人以上家庭有46,020戶，年滿18-25 歲離開寄養家 庭及安置教養機構的青少年有304戶(詳表1-2)，其中80%願意入住社 會住宅。
第一章 緒論 11 表1-2 6類經濟或社會弱勢家庭無自有住宅戶數 單位:戶 資料來源：內政部統計處 依衛生福利部提供104 年度社會住宅需求推估結果，9類弱勢族 群社會住宅需求戶數合計270,293戶，包含(低收及中低收入戶168, 055戶、特殊境遇家庭4,456戶、於安置教養機構或寄美家庭結束安置 無法返家且未滿25歲以上者528戶、65歲以上老人6,044戶、受家庭暴 力或性侵害之受害者及其子女12,443 戶、身心障礙者67,744 戶、雙 老家園8,066戶、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候 群者1,486戶及遊民1,471戶(詳表1-3) 。若將上開結果依照縣市別分 類，各縣市9類弱勢族群社會住宅需求戶數超過1萬戶的縣市依次為高 雄市43,821戶、台北市40,164戶、新北市33,891戶、台中市28,875 戶、台南市21,440戶、屏東縣18,413戶及彰化縣16,247戶。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 12 表1-3 衛生福利部推估9類弱勢族群社會住宅需求戶數 類別 戶數 低收集中收入戶 168,055 特殊境遇家庭 4,456 於安置教養機構或寄養家庭結束安置 無法返家且未滿25歲以上 528 65歲以上老人 6,044 受家庭暴力或性侵害之受害者及其子 女 12,443 身心障礙者 67,744 雙老家庭 8,066 感染人類免疫缺乏病毒者或罹忠後天 免疫缺乏症候群者 1,486 遊民 1,471 合計 270,293 資料來源：內政部統計處 另我國社會住宅供量不足，我國「只租不售」的社會住宅約有 7,281戶，佔全國住宅總量之0.08%(約佔全國50%分位點以下無自有住 宅家戶85 萬戶之0.8%)，遠低於其他國家社會住宅比例(荷蘭34%、香 港29%、英圈20%、丹麥19%、瑞典18%、德國16%、歐盟平均l4%、新加 坡8.7%、美國6.2%、日本6.1%)。 (一)預期績致指標: 106-109中期目標完成政府直接興建4萬戶以上(既有7,281戶+ 地方政府提報37,713戶)及包租代管4萬戶，目標值於109年達成8萬 戶以上，後續配合每年滾動檢討，研擬長期(110-113)計畫，目標 於113年達成20萬戶。依據內政部105年12月調查資料，直轄市、縣 (市)政府預估至109年以直接興建及容積獎勵或變更回饋負擔方式 興辦社會住宅戶數合計為37,713戶。
第一章 緒論 13 二、目地 綜上，由於我國107年已邁入高齡社會，許多適合老人的設施設 備都有相當之研究並加以開發，在硬體方面都有持續的建置，但硬體 建置的同時，如果相對的服務沒有接續跟上的話，會造成高齡者空有 住宿的空間，卻沒有人關心的場景，尤以獨居老人，更是需要有人去 關心，因此在社會住宅快速建置的同時，住宅內社會福利服務空間的 規劃，也必須及早做預防，提早因應高齡社會及民國115年邁入超高 齡社會做準備。 國內社會住宅等相關機構可藉由該福利空間進行活動或服務，進 而使高齡者居住者對環境、共同居住者及服務人員產生認同感，彼此 交流互相照護、提升居住品質，也可反向來定期追蹤需要照顧、關懷 的高齡者，達到社會照顧的目的，採取的模式也可採青銀共居之生活 模式，更可達到促進不同世代互相瞭解與融合等方式。爰本研究擬透 過此研究計畫，探討我國社會住宅高齡居住者社福空間可行之營運模 式，如營運單位比較、營運概念瞭解、社福空間運用方式、執行效果、 執行遭遇困難等面向。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 14
第二節 相關名詞定義
本文為研究需要，先對相關名詞、用語作明確定義，為避免造成 名詞混淆，定義多依現行法令規定，如法令未規定者，則由本研究參 酌相關研究文獻定義，各名詞定義條列如下： 一、 住宅：指供居住使用，並具備門牌之合法建築物。 二、 社會住宅(social housing)：在歐洲亦稱之為「社會出租住宅」 (Social Rented Housing)，是指政府直接興建、補助興建或 民間擁有之適合居住房屋，採「只租不賣」模式，以低於市場 租金或免費出租給所得較低 的家戶或 特殊的弱勢對象的住 宅，此一名詞定義僅為概念指稱，各國中央與地方政府實際運 作 所 使 用 之 名 稱 不 盡 相 同 ， 例 如 美 國 稱 之 為 affordable housing、日本稱公營住宅、香港稱公共屋邨（簡稱公屋）、新 加坡與馬來西亞稱組合房屋（簡稱組屋）等，台灣又因為年代 法源和地方政府政策施行而有不同名稱之社會住宅，例如平價 住宅、出租國宅、公營住宅、青年住宅、勞工住宅等。 三、 社會福利：定義相當分歧，但一般社會福利學者皆認為社會福 利包含：社會保險、社會救助、社會津貼以及社會服務。 四、 社會服務（social service）：是一種以社會制度來滿足社會 成員需要的一種服務，這些事情可能並非個人依靠家庭或商業 部門的資源能夠獨自達成的，在此，社會服務是以組織或制度 的方式，針對使用現有資源仍無法解決自身問題的個人、家庭 或社區所提供的一種補救性的服務。社會服務依據受助群體來 區分可分為：個人服務、家庭服務以及社區服務三大類。 第 一類服務是對老弱殘障者提供居家服務或長期照顧；第二類服 務包括家庭計畫、婚姻與家庭諮商、日間照顧、課後安親安親 班等；第三類服務強調社區居民的動員，關心的 議題包括社第一章 緒論 15 區中的毒品、犯罪問題，租賃服務以及新搬進社區者的服務 等，這些服務最終的目標都是要達到社區整體的利益與發展。 至於這些社會服務的提供者，可以是公共機構、私人非營利和 營利組織、自助團體以及宗教組織。 源自DiNitto（1995： 307-309）在其所著的《社會福利：政治與公共政策》（Social Welfare：Politics and Public and Policy）
五、 高齡者：依據我國老人福利法定義之老人，指年滿六十五歲以 上者。美國社會保障局裁定達65歲者，有權享受社會老人救濟 利益。世界衛生組織以年滿65歲為人的老化的開始，並定義年 齡滿65歲人口，佔總人口7％以上者，為老人社會。前述以年 齡為指標，除在行政制度上考量的意義外，在老化過程中並沒 有一致性。本研究係採年滿六十五歲以上者為高齡者之定義。 六、 行動不便者：係指個人之生理或心理條件下，無法在依據一般 人需求設計之建築環境中活動自如，在使用空間時受到限制者 1。其中，永久性行動不便者包括視覺障礙者、聽覺障礙者、肢 體障礙者（含上肢障礙者、使用輪椅之下肢障礙者、使用輪椅 外之輔具的下肢障礙者、心智障礙者）。 七、 無障礙環境：係指以無障礙為目標建置之人造環境，透過建築 規劃、設計準則、及相關設施設備等手法，使個人不因其生理 條件或能力受到限制，可以獨立的到達、進出和使用。如同常 在 英 語 世 界 所 用 的 「 Barrier Free Environment 」 或 「Accessible Environment」，無障礙環境指的是一個既可通 行無阻而又易於接近的理想環境。 八、 無障礙建築環境：針對建築物之屬性及品質水準做描述，係指 運用空間規劃及設計手法及設施設備，使建築物空間足以支持 行動不便者可獨立到達、進出和使用。 1 本定義參考「無障礙環境設計與施工」第壹冊用語定義。
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第三節 研究方法與流程
鑒於社會住宅高齡居住者社會福利空間管理之重要性，本研究 首先蒐集國內外社會住宅社會福利空間管理相關文獻，接著透過現 行既有常用之社會住宅相關法規，作為研究之參考，並進行國內現 有社會住宅之現況調查，並藉由國內外文獻、訪談專家學者之建議， 研提具體可行之設置內容及方式，提出社會住宅建置高齡居住者社 會福利時之建議，作為各地方政府推動社會住宅高齡居住者社會福 利空間管理之參據。 一、研究方法 1. 文獻蒐集：國內外相關研究文獻蒐集及比較分析。 2. 實地調查法：將針對國內目前已建置完成之社會住宅進行實地調 查，嘗試瞭解目前社會住宅高齡居住者社會福利空間目前設置情 形，並進行現況調查，瞭解其優缺點，作為建議之基礎。 3. 專家訪談法：將針對專家學者或參與執行設置高齡居住者社會福 利空間承辦人或執行單位等進行訪談，瞭解社會住宅高齡居住者 社會福利目前遭遇到之困難或不便之處，研提具體可行之建議。 4. 整合分析：就調查結果，彙整住宅高齡居住者社會福利空間建議 方式及注意事項，藉以使管理維護者更可瞭解如何設置及管理設 戶住宅中之高齡居住者社會福利空間。 二、研究流程圖第一章 緒論 17 圖 1-5 研究流程圖 調查蒐集社會住宅高齡者居住 之案例 國內外社會住宅高齡者居住相 關研究文獻蒐集及分析 確定計畫內容及預期成果目標 進行專家或承辦人或管理單位訪談 整合分析調查結果 分析後提出具體建議
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究
第二章 文獻回顧及相關規範 19
第二章 文獻回顧及相關規範
在台灣進入高齡社會時，政府單位也同時逐步調整許多相關規 定，使得台灣社會、機關、人民可提早進行對應，讓更多的人民可得 到相對應的社會福利服務及措施之保障，邁向公平、包容與正義之新 社會，經蒐集後，較主要的相關規範羅列如下。第一節 國內法令
一. 社會福利政策綱領 我國社會福利政策係基於憲法保障國民基本人權之精神，而 九十八年立法院通過、並由總統簽署批准「經濟社會文化權利國 際公約」及「公民與政治權利國際公約」兩項聯合國人權公約， 更促進我國社會福利發展與國際接軌，謀求建立符合時代趨勢與 民眾需要之社會福利體系。其消極目的在於去除社會的不公，幫 助社會弱勢，以保障所有國民之基本生活與家庭之幸福和諧；而 積極之目的更在彰顯社會互助團結之價值，縮減貧富差距，讓每 一個世代都有公平發展的機會，經濟成長的果實能為全民所共 享。因此，政府將秉持憲法與國際人權公約之基本精神，定期檢 視時空環境變遷，適時調整現行社會福利政策，遂以「邁向公平、 包容與正義之新社會」作為建國一百年社會福利政策綱領之願 景。公平的新社會首在保障弱勢國民，減少社會不公情形。政府 除應支持家庭發揮生教養衛功能外，並應積極協助弱勢家庭，維 護其家庭生活品質，落實在地服務，讓兒童、少年、身心障礙者、 老人均以在家庭與社區中受到照顧與保護為優先原則，並在考量 上述人口群的最佳利益之下提供補充性措施，以切合被服務者之 個別需求與人性化的要求。為此，中央與地方政府應本於一體關 係推動社會福利，全國一致的方案應由中央規劃推動，因地制宜 之方案由地方政府負責規劃執行，而中央政府應積極協助縮小城社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 20 鄉差距。政府應聚焦於國民基本生活、健康、尊嚴之保障，而民 間能夠提供之服務，政府應發揚公私夥伴關係，鼓勵民間協力合 作，並致力於創造非營利組織與社會企業發展的環境，以提供國 民完善的服務。 包容的新社會在於消除一切制度性的障礙，保障所有國民參 與社會的權利。政府應積極介入，預防與消除國民因年齡、性別、 種族、宗教、性傾向、身心狀況、婚姻、社經地位、地理環境等 差異而可能遭遇的歧視、剝削、遺棄、虐待、傷害與不義，以避 免社會排除。尊重多元文化差異，為不同性傾向、族群、婚姻關 係、家庭規模、家庭結構所構成的家庭型態營造友善包容的社會 環境。為達上述目標，政府應結合社會福利、衛生醫療、民政、 戶政、勞動、教育、農業、司法、營建、原住民等部門，加強跨 部會整合與績效管理，俾利提供全人、全程、全方位的服務，以 增進資源使用的效率。 正義的新社會在於提供所有國民平等的發展機會，以國民福 祉為優先，針對政治、經濟、社會快速變遷下的國民需求，主動 提出因應對策。尤其著重積極福利，藉由社會投資累積人力資本 來促進經濟與所得的穩定成長，進而提升國民生活品質，維繫社 會團結與凝聚。為此，各種社會福利措施應該善盡其各自的功 能，因應生活風險建構健全的預防制度，以社會救助與津貼維護 國民生活尊嚴，以社會保險維持國民基本經濟安全，以福利服務 提升家庭生活品質，以健康照護維持國民健康與人力品質，以就 業穩定國民之所得安全與社會參與，以居住協助與社區營造協助 國民在地安居樂業。更須致力於社會福利財務負擔的衡平、即時 資訊系統的整合、社工與衛生人力的充實、教育訓練的精進、研 究發展的創新，以及科學指標的建構等，以期社會福利的永續發 展。
第二章 文獻回顧及相關規範 21 參酌國際慣例大抵以社會保險、社會救助、福利服務、醫療 保健、就業服務、社會住宅，以及教育為社會福利政策之主要內 容；復考量我國社會福利政策的歷史傳承與實施現況，援引多層 次保障概念以經濟安全為核心漸次擴大，區分社會救助與津貼、 社會保險、福利服務、健康與醫療照護、就業安全、居住正義與 社區營造等六大項目為本綱領之內涵。 因此為使社會福利政策落實於各地，同時解決居住問題，社 會住宅應須探討社會福利空間之設置及如何應用。另為使社會住 宅維持一定的品質、保障弱勢族群居住的權益、規定社會住宅得 興辦的方式或稅務問題、租金問題、社會福利服務，因此於 106 年訂定了住宅法，其中與社會住宅相關規定如下： 二. 住宅法(內政部 106.6.16 台內營字第 1060808438 號令修正) 第一章 總則 第一條 為保障國民居住權益，健全住宅市場，提升居住品質，使全 體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，特制定本 法。 第二條 本法所稱主管機關，在中央為內政部；在直轄市為直轄市政 府；在縣（市）為縣（市）政府。 主管機關之權責劃分如下： 一、中央主管機關： （一）住宅政策與全國性住宅計畫之擬訂及執行。 （二）全國性住宅計畫之財務規劃。 （三）直轄市、縣（市）住宅業務之補助、督導及協助辦理。 （四）全國性住宅相關資訊之蒐集、分析及公布。 （五）住宅政策、補貼、市場、品質與其他相關制度之建立及研究。 （六）基本居住水準之訂定。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 22 （七）社會住宅之興辦。 （八）其他相關事項。 二、直轄市、縣（市）主管機關： （一）轄區內住宅施政目標之訂定。 （二）轄區內住宅計畫之擬訂及執行。 （三）轄區內住宅計畫之財務規劃。 （四）住宅補貼案件之受理、核定及查核。 （五）地區性住宅相關資訊之蒐集、分析及公布。 （六）轄區內住宅補貼、市場供需與品質狀況及其他相關之調查。 （七）社會住宅之興辦。 （八）其他相關事項。 各目的事業主管機關得配合政策需要興辦社會住宅，並準用第十九條 至第二十四條、第三十三條、第三十四條、第三十五條第一 項、第三十六條及第五十八條規定辦理。 目的事業主管機關應視原住民族教育及語言文化等傳承發展 需要，會同主管機關，興辦或獎勵民間興辦，專供原住民承 租之社會住宅。 第三條 本法用詞，定義如下： 一、住宅：指供居住使用，並具備門牌之合法建築物。 二、社會住宅：指由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅 及其必要附屬設施。 三、公益出租人：指住宅所有權人將住宅出租予符合租金補貼申請資 格，經直轄市、縣（市）主管機關認定者。 第四條 主管機關及民間興辦之社會住宅，應以直轄市、縣（市）轄 區為計算範圍，提供至少百分之三十以上比率出租予經濟或 社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就 學、就業有居住需求者。 前項經濟或社會弱勢者身分，指下列規定之一者：
第二章 文獻回顧及相關規範 23 一、低收入戶或中低收入戶。 二、特殊境遇家庭。 三、育有未成年子女三人以上。 四、於安置教養機構或寄養家庭結束安置無法返家，未滿二十五歲。 五、六十五歲以上之老人。 六、受家庭暴力或性侵害之受害者及其子女。 七、身心障礙者。 八、感染人類免疫缺乏病毒者或罹患後天免疫缺乏症候群者。 九、原住民。 十、災民。 十一、遊民。 十二、其他經主管機關認定者。 第五條 為使全體國民居住於適宜之住宅，且享有尊嚴之居住環境需 要，中央主管機關應衡酌未來環境發展、住宅市場供需狀況、 住宅負擔能力、住宅發展課題及原住民族文化需求等，研擬 住宅政策，報行政院核定。 直轄市、縣（市）主管機關應依據中央住宅政策，衡酌地方 發展需要，擬訂住宅施政目標，並據以研擬住宅計畫及財務 計畫，報中央主管機關備查。 中央主管機關應依據住宅政策、衡酌社會經濟發展、國土空 間規劃、區域發展、產業、人口、住宅供需、負擔能力、居 住品質、中央及地方財政狀況，並參考直轄市、縣（市）主 管機關住宅計畫執行情形，擬訂住宅計畫及財務計畫，報行 政院核定。 主管機關為推動住宅計畫，得結合公有土地資源、都市計畫、 土地開發、都市更新、融資貸款、住宅補貼或其他策略辦理。 直轄市、縣（市）主管機關興辦之社會住宅，應每年將經濟 或社會弱勢者入住比率及區位分布，報中央主管機關備查。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 24 第六條 主管機關為諮詢、審議住宅計畫、評估提供經濟或社會弱勢 者入住比率及區位分布、評鑑社會住宅事務等，應邀集相關 機關、民間相關團體及專家學者成立住宅審議會；其中民間 相關團體及專家學者之比率，不得少於二分之一。 前項住宅審議會設置辦法，由各級主管機關定之。 第七條 主管機關為健全住宅市場、辦理住宅補貼、興辦社會住宅及 提升居住環境品質，得設置住宅基金。 中央住宅基金來源如下： 一、政府依預算程序撥充。 二、本基金財產之處分收入。 三、社會住宅興辦之收益。 四、本基金之孳息收入。 五、其他收入。 直轄市、縣（市）之住宅基金來源如下： 一、政府依預算程序撥充。 二、本基金財產處分之收入。 三、辦理都市計畫容積獎勵回饋之收入。 四、都市計畫增額容積出售之收入。 五、辦理都市計畫變更之捐贈收入。 六、社會住宅興辦之收益。 七、本基金之孳息收入。 八、其他收入。 第三章 社會住宅 第十八條 主管機關應評估社會住宅之需求總量、區位及興辦戶數， 納入住宅計畫及財務計畫。 第十九條 主管機關得依下列方式興辦社會住宅： 一、新建。 二、利用公有建築物及其基地興辦。
第二章 文獻回顧及相關規範 25 三、接受捐贈。 四、購買建築物。 五、承租民間住宅並轉租及代為管理。 六、獎勵、輔導或補助第五十二條第二項租屋服務事業承租民間住宅 並轉租及代為管理，或媒合承、出租雙方及代為管理。 七、辦理土地變更及容積獎勵之捐贈。 八、其他經中央主管機關認定之方式。 民間得依下列方式興辦社會住宅： 一、新建。 二、增建、改建、修建、修繕同一宗建築基地之既有建築物。 三、購買建築物。 四、承租民間住宅並轉租及代為管理。 五、其他經中央主管機關認定之方式。 以第一項第五款或第六款方式，承租及代為管理者，不適用政府採購 法規定。 第二十條 主管機關新建社會住宅之方式如下： 一、直接興建。 二、合建分屋。 三、以公有土地設定地上權予民間合作興建。 四、以公有土地或建築物參與都市更新分回建築物及其基地。 五、其他經中央主管機關認定者。 第二十一條 主管機關依本法興辦社會住宅，需用公有非公用土地或 建築物者，得辦理撥用。 主管機關依本法興辦社會住宅使用國有土地或建築物衍生之 收益，得作為社會住宅興辦費用，不受國有財產法第七條規 定之限制。 主管機關依本法興辦社會住宅，需用之公有非公用土地或建 築物，屬應有償撥用者，得採租用方式辦理，其租期由中央
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 26 主管機關定之，不受國有財產法第四十三條有關租期之限 制。租用期間之地價稅及房屋稅，由主管機關繳納。但社會 住宅興建期間之租金得免予計收。 興辦社會住宅所需土地因整體規劃使用之需要，得與鄰地交 換分合。鄰地為私有者，其交換分合不受土地法第一百零四 條及第一百零七條之限制。 第二十二條 社會住宅於興辦期間，直轄市、縣（市）政府應課徵之 地價稅及房 屋稅，得予適當減免。 前項減免之期限、範圍、基準及程序之自治條例，由直轄市、 縣（市）主管機關定之，並報財政部備查。 第一項社會住宅營運期間作為居住、長期照顧服務、身心障 礙服務、托育服務、幼兒園使用之租金收入，及依第十九條 第一項第五款、第六款或第二項第四款收取之租屋服務費 用，免徵營業稅。 第一項及前項租稅優惠，實施年限為五年，其年限屆期前半 年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。 第二十三條 主管機關為促進以第十九條第一項第五款、第六款或第 二項第四款興辦社會住宅，得獎勵租屋服務事業辦理。 住宅所有權人依第十九條第一項第五款、第六款或第二項第 四款規定將住宅出租予主管機關、租屋服務事業轉租及代為 管理，或經由租屋服務事業媒合及代為管理作為居住、長期 照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園使用，得依下 列規定減徵租金所得稅： 一、住宅出租期間所獲租金收入，免納綜合所得稅。但每屋每月租金 收入免稅額度不得超過新臺幣一萬元。 二、住宅出租期間之租金所得，其必要損耗及費用之減除，住宅所有 權人未能提具確實證據者，依應課稅租金收入之百分之六十 計算。
第二章 文獻回顧及相關規範 27 前項減徵租金所得稅規定，實施年限為五年，其年限屆期前半年，行 政院得視情況延長之，並以一次為限。 第二十四條 主管機關得視新建、購買、增建、改建、修建或修繕社 會住宅資金融通之必要，自行或協助民間向中長期資金主管 機關申請提供中長期資金。 第二十五條 社會住宅承租者，應以無自有住宅或一定所得、一定財 產標準以下之家庭或個人為限。 前項社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收 費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規， 由主管機關定之。 社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀 況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討 之。 第二項租金之訂定，不適用土地法第九十四條及第九十七條 規定。 第二十六條 前條第三項屬依第十九條第一項第五款、第六款或第二 項第四款興辦社會住宅者，主管機關得給予入住者租金補助。 第二十七條 民間興辦社會住宅，應檢具申請書、興辦事業計畫及有 關文件，向興辦所在地之直轄市、縣（市）主管機關提出申 請。 直轄市、縣（市）主管機關受理前項申請，對申請資料不全 者，應一次通知限期補正；屆期不補正或不符規定者，駁回 其申請。 直轄市、縣（市）主管機關審查社會住宅申請興辦案件，得 邀請相關機關或學者、專家，以合議制方式辦理；經審查符 合規定者，應核准其申請。 直轄市、縣（市）主管機關應於受理申請之日起九十日內完 成審查；必要時，得延長六十日。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 28 第一項至第三項申請興辦應備文件、審查事項、核准、撤銷 或廢止核准、事業計畫之內容、變更原核定目的之處理及其 他應遵行事項之辦法，由中央主管機關定之。 第二十八條 民間興辦之社會住宅係以新建建築物辦理者，其建築基 地應符合下列規定之一： 一、在實施都市計畫地區達五百平方公尺以上，且依都市計畫規定容 積核算總樓地板面積達六百平方公尺以上。 二、在非都市土地甲種建築用地及乙種建築用地達五百平方公尺以 上。 三、在非都市土地丙種建築用地、遊憩用地及特定目的事業用地達一 千平方公尺以上。 第二十九條 民間興辦之社會住宅，需用公有土地或建築物時，得由 公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠，不 受國有財產法第二十八條之限制。 前項出租及設定地上權之優惠辦法，由財政部會同內政部定 之。 民間需用基地內夾雜零星或狹小公有土地時，應由出售公有 土地機關依讓售當期公告土地現值辦理讓售。 第 三 十 條 主管機關得補貼民間新建、增建、改建、修建、修繕 或購買社會住宅貸款利息、部分建設費用、營運管理費用或 其他費用。 第三十一條 民間興辦之社會住宅，應由直轄市、縣（市）主管機關 囑託地政機關，於建物登記簿標示部其他登記事項欄註記社 會住宅。但採第十九條第二項第四款興辦方式者，不在此限。 前項社會住宅興辦人變更其原核定目的之使用時，應將依本 法取得之優惠及獎勵金額結算，報直轄市、縣（市）主管機 關核定，並繳交全數結算金額；其有入住者應於安置妥善後， 始得由該直轄市、縣（市）主管機關囑託地政機關塗銷社會
第二章 文獻回顧及相關規範 29 住宅之註記。 前項優惠及獎勵金額，於自營運核准日起，至營運終止日止 之期間取得者，得不納入計算。 第一項社會住宅興辦人辦理所有權移轉時，應向主管機關申 請同意；同時變更原核定目的之使用者，並應依第二項規定 辦理。 第二項及前項結算金額，應繳交該主管機關設置之住宅基 金；未設置住宅基金者，一律撥充中央主管機關住宅基金。 第二項及第四項結算金額計算方式、計算基準、同意條件、 應檢具文件及其他應遵行事項之辦法，由直轄市、縣（市） 主管機關定之。 第三十二條 民間興辦社會住宅因故無法繼續營運，社會住宅經營者 對於其入住之經濟或社會弱勢者，應即予以適當之安置；其 無法安置時，由直轄市、縣（市）目的事業主管機關協助安 置；經營者不予配合，強制實施之；必要時，得予接管。 前項接管之實施程序、期限與受接管社會住宅之經營權、財 產管理權之限制及補助協助安置等事項之辦法，由中央主管 機關會商中央目的事業主管機關定之。 第三十三條 為增進社會住宅所在地區公共服務品質，主管機關或民 間興辦之社會住宅，應保留一定空間供作社會福利服務、長 期照顧服務、身心障礙服務、托育服務、幼兒園、青年創業 空間、社區活動、文康休閒活動、商業活動、餐飲服務或其 他必要附屬設施之用。 前項必要附屬設施之項目及規模，由中央主管機關公告之， 並刊登政府公報。 第三十四條 主管機關或民間興辦之社會住宅，應考量其租住對象之 身心狀況、家庭組成及其他必要條件，提供適宜之設施或設 備，及必要之社會福利服務。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 30 前項設施、設備及社會福利服務協助之項目，由中央主管機 關定之。 第三十五條 主管機關興辦之社會住宅，得自行或委託經營管理。 非營利私法人得租用公有社會住宅經營管理，其轉租對象應 以第四條所定經濟或社會弱勢者為限。 第三十六條 社會住宅之經營管理，得視實際需要，自行或委託物業 管理及相關服務業，提供文康休閒活動、社區參與活動、餐 飲服務、適當轉介服務、其他依入住者需求提供或協助引進 之服務，並收取費用。 前項費用之收取規定，社會住宅經營者應報當地直轄市、縣 （市）主管機關備查。 第三十七條 主管機關應自行或委託機關（構）、學校、團體對社會 住宅之經營管理者進行輔導、監督及定期評鑑；評鑑結果應 公告周知。經評鑑優良者，應予獎勵。 前項之評鑑及獎勵辦法，由中央主管機關定之。 第三十八條 社會住宅之承租人有下列情形之一者，經營管理者得隨 時終止租約收回住宅： 一、已不符承租社會住宅之資格。 二、將住宅部分或全部轉租或借予他人居住。 三、改建、增建、搭蓋違建、改變住宅原狀或變更為居住以外之使用。 四、其他違反租約中得終止租約收回住宅之規定。 承租人因前項情形由經營管理者收回住宅，續因緊急事件致生活陷於 困境者，經營管理者應通報社政主管機關協助之。 第七章 罰則 第五十六條 違反第五十四條規定經依第五十五條規定處理，並經直 轄市、縣（市）主管機關令行為人限期改善，屆期未改善者， 按次處新臺幣十萬元以上五十萬元以下罰鍰。
第二章 文獻回顧及相關規範 31 第五十七條 社會住宅經營者違反第三十二條第一項規定，不配合直 轄市、縣（市）目的事業主管機關協助安置，經直轄市、縣 （市）主管機關令其限期改善，屆期未改善者，按次處新臺 幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰。 第五十九條 本法施行前，除身心障礙者權益保障法、社會救助法 外，政府已辦理之各類住宅補貼或尚未完成配售之政府直接 興建之國民住宅，應依原依據之法令規定繼續辦理，至終止 利息補貼或完成配售為止。 本法施行前，政府已辦理之出租國民住宅，其承租資格、辦 理程序等相關事項，得依原依據之法令規定繼續辦理，至該 出租國民住宅轉型為社會住宅或完成出、標售為止；政府直 接興建之國民住宅社區內商業、服務設施及其他建築物之標 售、標租作業，得依原依據之法令規定繼續辦理，至完成標 售為止。 為使社會住宅順利進行，因此在住宅法施行細則中也規定社會住 宅興辦時所需具備之文件。 三. 住宅法施行細則(內政部 106.6.16 台內營字第 1060808438 號令 修正) 第一條 本細則依住宅法（以下簡稱本法）第六十四條規定訂定之。 第二條 本法第四條第二項所定經濟或社會弱勢者身分，其認定方式 如下： 一、第一款、第二款、第四款、第六款至第九款：符合各該管法律規 定，並依法取得相關證明文件者。 二、第十款:經災害主管機關依法認定為遭受災害之人民，且其合法 房屋因受災致不堪居住者。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 32 三、第十一款：經直轄市、縣（市）社政主管機關認定、列冊在案， 並認有安置必要者。 第三條 主管機關依本法第五條第二項、第三項規定擬訂之住宅計畫 及財務計畫，應視實際情形表明下列事項： 一、計畫目標。 二、相關計畫執行情形。 三、社會經濟發展、國土空間規劃、區域發展、都市計畫、產業、人 口、住宅供需、財政狀況、住宅負擔能力、居住品質及原住民族 文化需求。 四、住宅發展課題、對策及工作項目。 五、財務規劃： （一）經費需求。 （二）經費籌措及分配。 六、計畫之預期效應及績效評估。 七、其他相關配合措施及事項。 第四條 本法第十七條第一項所定定期查核，直轄市、縣（市）主管 機關應每年查核一次，並得視需要隨時辦理。 第五條 主管機關依本法第十九條第一項規定興辦社會住宅時，應擬 訂興辦事業計畫，其核准程序如下；於委託經營管理後，應 分別納入中央或地方社會住宅評鑑： 一、中央主管機關擬訂者，報請行政院核定。 二、直轄市、縣（市）主管機關擬訂者，報經首長核定，並送中央主 管機關備查。 前項所定興辦事業計畫，應包括下列事項： 一、社會住宅供需分析。 二、興辦方式及具體措施。 三、租賃方式。 四、營運管理計畫。
第二章 文獻回顧及相關規範 33 五、財務計畫。 六、執行期程。 第六條 非營利私法人依本法第三十五條第二項規定租用公有社會 住宅，其租用規模由主管機關視實際需求決定之。 公有社會住宅出租予非營利私法人採公開申請方式，超過一家申請 者，得由主管機關以評選方式辦理。 為鼓勵民間參與社會住宅之建設，使社會福利得以推行順利，因 此財政部修正促進民間參與公共建設法施行細則，將社會住宅也納入 其中。 四. 促進民間參與公共建設法施行細則 社會住宅之興辦為國家當前重要政策，旨在滿足弱勢及相對弱勢 族群居住需求，以實現居住正義並促進公共利益。按行政院核定之「社 會福利政策綱領」，已明定政府應結合民間，以各種優惠方式，鼓勵 民間參與興辦專供出租之社會住宅，除提供適當比例租予具特殊情形 或身分者外，並提供外地就業、就學青年等對象租住。 財政部為落實行政院法規鬆綁政策，特針對現行各項公共建設定 義之妥適性及執行上之窒礙進行檢討，並配合各目的事業機關主管法 令之修正，於 103 年 3 月 13 日發布修正促進民間參與公共建設法施 行細則部分條文。其中社會福利設施之範圍，按原規定除殯葬設施 外，皆須經由中央目的事業主管機關認定後，始得納入；修正後，已 將社會住宅增列為本法之社會福利設施，無須再報請中央目的事業主 管機關認定，以簡化認定作業程序。 社會住宅列為促進民間參與公共建設法之法定公共建設範圍 後，未來各地方政府以 BOT 方式興辦社會住宅，皆可依該法辦理招 商，以提供較多租稅優惠誘因吸引民間參與投資興建，期有助於早日 解決弱勢族群居住問題，如新北市中和青年住宅即為 BOT 方式興建。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 34 第 9 條 本法第三條第一項第五款所稱社會福利設施，指下列各項設施： 一、依法核准設置之殯葬設施。但不包括公墓及骨灰（骸）存放 設施。 二、依法核准興辦之社會住宅。 三、依法核准籌設之長期照顧服務機構及其設施。 四、經中央目的事業主管機關認定之社會福利設施。 中華民國一百零四年十月九日前就公墓及骨灰（骸）存放設施申 請參與公共建設，於該日前尚未經主辦機關完成審核者，不適用 前項第一款但書規定。
第二節 相關文獻
於「社會住宅之福利服務輸送模式研究」(2017，楊培珊)提到， 隨著人口老化，歐洲各國原先以解決勞工家庭與低所得家庭居住問題 為主的社會住宅政策，逐漸轉型成其他樣態的住宅類型。如人口老化 程度較高的國家，近 2、30 年來積極興建，或轉型的社會住宅包括有： 支 持 住 宅 （ supported housing ）、 老 人 住 宅 、 年 金 領 取 者 住 宅 （pensioner housing），及具長期照護功能的服務住宅（service housing）（曾思瑜，2002）。 至於由福利變遷角度觀之，亦有學者倡議社會住宅與社會福利相 互結合，如結合社政資源；加強入住者保護，並在社會住宅建立同時， 考量「社會福利輸送機制」的配合（林萬億，2012），而社會住宅若 能加上不同程度的照顧功能，可以有效地支撐弱勢者在社區中生活。 因此，社會住宅如果能結合社福照顧與支持功能，對於提昇福利照護 體系的運作，將有實質的幫助（王增勇，2011）。如此，社會住宅不 但除了解決弱勢者的居住需求，同時藉由福利服務所提供的照顧與支 持，再加上社會住宅本身應具有的社會包容與社會整合讓弱勢群體在 社區中更能安心居住，則更能展現弱視者的居住正義。第二章 文獻回顧及相關規範 35 學者張金鶚也特別指出社會住宅運作完善的另一關鍵因素，就是 社會住宅要搭配社會福利措施，因為社會住宅是為提供社會或經濟弱 勢者尋得居住空間為目標，為達到社會住宅具照顧目的，不僅在硬體 上需要針對弱勢者的特殊需求加以規劃，如無障礙設計或通用設計。 而在軟體方面，也協助弱勢居民能在就學、就業、就醫或就養等各面 向得到福利資源與服務。因此，社會住宅除了提供弱勢者一個能棲身 的住屋之外，也能維持其一定之生活品質（引自趙榮琳，2015）。 最後，趙榮琳（2015）比較了我國與日本的社會住宅政策發展， 舉出社會住宅所觸及的層面與作用，其範圍包括有：居住之提供、工 作機會之創造、醫療照護相關資源的整合、社區功能的增強等，而這 些分別代表了居住、工作、醫療照護、生活四大實質面向。而日本在 面對高齡化、少子化和低薪世代激增等社會結構的衝擊之下，在社會 住宅的空間基礎上，相對應地展現了「居住」、「工作」、「醫療照護」、 「生活」與「社會關係」五個面向的多元機制。而在興建硬體設備之 外，日本社會住宅更強調在「社會整合」意義上的各種作為與可能。 這些都是台灣在社會住宅政策擬定與實施上，非常重要的參考要素之 一。 因此為使相關社會福利措施得以設置於社會住宅內，其相關空間 之設置及其管理方式亦為相當重要，當此空間設置得宜時，相關社會 福利服務及設施才能發會應有之功效，進而造福大眾。
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 36 國外案例-日本 經統計1 日本住宅類型分為多種，自有住宅2627萬戶，民間市場 租屋1,340萬戶，UR賃貸住宅有76萬戶，地域優良賃貸18.6公社賃貸 18萬戶，公營住宅217萬戶，補助方式也不同，其中，有關公營住宅 為適合低所得者的住宅(0~25%)，建設費用來自中央及地方政府的補 助金；地區優良、公社、UR出租住宅為適合中間層級的出租住宅 (0~80%)，政府提供公家融資補助；而針對部分自用住宅提供公家融 資（住宅金融支援機構等）；民間出租住宅：幾乎沒有公家支援。 目前日本公營住宅的比例，前3名大致為北九州市、大阪市及神 戶市，以大阪市為例，目前出租存量賃貸住宅總數為672,836戶，公 共 賃 貸 住 宅 為 157,436 戶 (23.4%) ， 民 間 賃 貸 住 宅 為 515,400 戶 (76.6%)， 公共出租住宅管理模式主要為公部門成立「住宅法人」機構，專 責統籌社會住宅興辦與管理業務。並配合提供制度誘因，鼓勵民間成 立社會住宅營運的第三部門。2007年制定「指定管理制度」，讓民間 參與公營住宅管理工作。為有效率的管理市營住宅，各地方政府設置 住宅管理中心作為綜合的處理窗口，有關於市營住宅之管理，為一體 化的處理包括招租，房租的決定、徵收、督促、入住後的各種承認、 客訴因應等各種業務，以及保護個人情報、且為達公平、公正的業務 執行，由地方政府與住宅法人共同管理。 如向丘市營住宅，1997s年興建完成，總共提供117戶，其中輪椅 者有6戶、高齡者52戶，供獨居老人居住，樓層9樓，有電梯，其市政 府高齡福祉課提供每日關懷訪視服務，並委託民間單位辦理，安排生 活扶助員派駐社區，服務時間為上午9時至下午17時，在住宅社區內 亦有設置緊急按鈕，住戶按下後可聯繫至社區外之緊急聯繫中心，中 1佐藤由美，日本公共住宅政策之特徴與新課題(2013.10.26 於亞洲地 區住宅論壇)
第二章 文獻回顧及相關規範 37 心會派員處理。 圖 2-1 丘市營住宅(結合社福)外觀 圖 2-2 提供高齡者及輪椅者住房 圖2-3丘市營住宅(結合社福)浴廁 圖2-4緊急求救鈴 圖2-5丘市營住宅(結合社福)大門 資料來源：OURs都市改革組織 林于婷2013
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 38
第三節 青銀共居
台灣在今年3月正式邁入「高齡社會」，65歲以上的老年人口占總 人口比率達14.05%，這群銀髮族，需要面對子女離巢、無人照護以及 人際關係疏離等問題；而台灣有將近300萬名的租屋族，這群人以在 外縣市打拼的青壯年為主，尤其在雙北市，他們要面臨高漲的房租與 低落的居住品質。 而要同時解決者2種問題，國外已有解決方式-「青銀共居」，德 國、荷蘭等先進國家對於「青銀共居」已行之有年，新北市政府城鄉 發展局住宅科科長鄭健志觀察，國外的青銀共居主要分成3種模式(表 2-1： 1. 混居大樓：建物的所有權人為第三人，由負責營運的機構同時招 租青銀族群，通常青銀兩者居住在不同樓層，但有共同活動空 間。以德國 Geku-Haus 為例，複合式住宅的 1 樓為咖啡廳與跳蚤 市場、2 至 5 樓為公寓，6 樓提供年輕人作為辦公空間，7 樓則是 長者與青年互動的交誼廳。租金方面，政府會有條件補助弱勢族 群。 2. 安養院：安養機構與大學合作，以荷蘭的 Habion 安養院為例， 業者提供幾個免費入住名額給大學生，但青年需以工換宿，每個 月提供 30 個小時當友善鄰居，譬如每天協助長者午、晚餐的用 餐擺盤、每週固定 1 天為住民送餐，或者與長輩閒話家常、提供 生活上的協助，甚至一起到外面用餐等等，長輩也會反映每個學 生的服務態度。 3. 獨立房東：透過媒合平台，由仲介媒合獨居或想要與他人共享房 屋換取租金或服務的銀髮房東，仲介業者會協助在簽約前討論打第二章 文獻回顧及相關規範 39 掃、餐點、家務等生活公約，而共居者可支付房租或是提供每週 固定時數的烹飪、交通、陪伴以及跑腿工作當作回饋。 表2-1青銀共居3種模式一覽表 模式 所有權人 內容 租金 混居大樓 第3人 由營運機構同時招租年青 人與銀髮族，通常安排居 住在不同樓層，但有共同 活動空間 符合條件者，政 府有相定的補助 安養院 第3人 安養院提供免費入住名額 給大學生，大學生入住後 需以工換宿，每個月提供 固定時數的回饋服務，如 給予長者生活上的協助 銀髮族視安養院 方案收費，大學 生以工換宿 獨立房東 銀髮房東 由銀髮房東提供家中空間 給年輕人居住 由房東、房客協 商，例如房客可 支付房租或提供 每周固定時數的 服務來折抵租金 資料來源：Smart自學網，打造青銀共居互助提升生活品質，林帝佑，2018 國內青銀共居情形 目前國內青銀共居主要係參考國外案例進行試辦，仍處於起步階 段，青銀共居在國外已經有許多成熟案例，但是想將這些經驗移植到 台灣，還需要考量文化上的差異，像是相較於西方社會共居的文化， 華人對於與陌生人共享家戶私領域較不習慣。台灣青銀共居的觀念才 剛起步，目前台北市、新北市於 2017 年開始，率先嘗試青銀共居計 畫。 新北市政府首先釋出 3 戶只租不售的三峽北大青年社會住宅， 進行實驗性的青銀共居計畫，該計畫獲得相當多迴響。第 1 階段是 3 個梯次 3 天 2 夜的體驗營，總共有 477 人報名，包含 36 位長者與 441 位青年，最後錄取 27 位，包括 12 位長者與 15 位青年，從體驗營中
社會住宅高齡居住者社會福利空間管理模式之研究 40 可以觀察陌生青銀族群的互動情形。接著，第 2 階段為 Long stay 計 畫，共有 15 位長者與 53 位青年報名，最終錄取 3 位長者與 7 位青年， 從今年 3 月 1 日開始，直至 8 月底展開為期 6 個月的共居生活。以第 2 階段來說，報名者除了要符合：年齡限制（青年 20 歲至 40 歲、長 者 60 歲以上）、收入限制（2016 年個人平均每月所得小於 4 萬 7,950 元（含）整）、自用住宅限制（以北北基桃無自有住宅為原則）、戶 籍限制（設籍、就學或就業於新北市，或簽約後願將戶籍遷至該基地 亦可參與）以外，報名者還必須經過面談才能入住。由於是試辦計畫， 所以每個月的租金有一定減免，雅房每月 3,500 元、套房每月 4,500 元。在這半年的共居生活中，從青銀族群間產生的摩擦找出可以改善 的空間，作為政府未來青銀共居規畫的參考模型。在居住一定時間 後，青年及長者皆有相當反映及回饋，硬體方面，主要是長者會反映 扶手與防滑問題，所以未來青銀共居的空間將納入通用設計的原則。 另外，軟體部分，主要還是生活上的相處情形，在正式入住前，已安 排雙方寫下生活公約，譬如，幾點到幾點是活動時間、幾點之後不能 做什麼、公共空間的電費分擔等等，但實際入住後還是多少無法完全 遵守，因此需仰賴入住後每個人的溝通。 台北市方面，則是由社會局主導，以陽明老人公寓試辦青銀共居 方案，陽明老人公寓在經過翻修之後，於 107 年第 1 季釋出 4 間房間、 總共 8 個名額給附近文化大學的學生入住，學生入住後只要走路 10 分鐘就能夠到達校舍，雖然申請條件不像新北市的方案這麼嚴苛，但 是學生一樣要通過書面審查以及面試，入住時間以一學期為單位，每 個月租金為 3,000 元，但每人每個月需提供至少 20 個小時的公共服 務。
