影響不動產價格因素

含價格（implicit market price）所構成，結合 Lancaster 的消費者效用 理論（utility theory）及競價理論（bid price theory），建立了特徵價 格理論的架構，在意義上，消費者於追求效用極大之過程中，每增加一單 性與區位環境因素等為影響房價之重要因素（Butler, 1982；Huh, 1997；

Kiel, 2008）。

Kain and Quigley（1970）的研究結果強調住宅多種屬性的複雜和重 要性，而住宅的多種屬性中，除了浴室的數量，房間數量和基地面積外，

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運用特徵價格法於辦公用不動產研究方面，Colwell et al.（1998）

分析 1986~1993 年芝加哥及附近區域辦公室的成交資料，採總價模型分析 影響價格之個別因素，研究結果對價格有正向顯著影響者有屋齡平方、區 內道路、區內公園密度等，有反向顯著影響者為屋齡、距機場距離、區內 鐵路密度等。Downs and Slade（1999）以 1987~1996 年美國鳳凰城 935 個 辦公室交易資料，進行特徵價格分析，於個別因素發現結構、樓層對價格 為正向影響，屋齡則為負向影響。Munneke and Slade（2000）的研究亦指 出在純辦公大樓的個別因素中，總樓層數及單層面積對於辦公室價格為正 向影響，屋齡為負向影響。

以不動產估價收益法的觀點來看，租金以收益資本化率還原即可得到 收益價格，故影響辦公室租金的因素亦影響辦公室價格。Hough and Kratz

（1983）、Vandell and Lane（1989）、Bollinger et al.（1998）等的研 究，實證大樓的設計品質、屋齡、面積、總樓層數、大樓距市中心距離等 響不動產價格之主要因素（Sirmans et al., 2005），然而在眾多文獻中，

僅有 Dermisi and McDonald（2010）將辦公大樓內是否有金融服務（Banking in Building）於模型內探討對不動產價格之影響；Man（1995）則是在探 討不同型態的商業不動產稅賦差異時，討論了當不動產為銀行使用時的差 異，對於不動產與銀行之間的距離及鄰近銀行聚集程度，卻未有研究。

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Glascock et al.（1990） 大規模辦公室較小規模辦公 室租金為高

黃名義、張金鶚（1999） 租賃面積越大，辦公室租金越 高

Munneke and Slade（2000） 單層面積對辦公室價格為正 向影響 Munneke and Slade（2000） 總樓層數對價格為正向影響 Frew and Jud（1998） 總樓層數越高，租金越高

Downs and Slade （1999）

黃名義、張金鶚（1999）

Munneke and Slade （2000）

Frew and Jud （1998）

Nappi‐Choulet et al.（2007）

Tu et al.（2004）

Colwell et al.（1998）

屋齡對辦公室價格為負向影 響，且屋齡平方對價格為正向 影響

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Nappi-Choule et al. （2007） 郊區辦公室如為全棟成交，對 交易價格有正面影響

Singell and Lillydahl（1990）

林祖嘉（1992）

Singell and Lillydahl （1990）

Do et al.（1994）

Hoshino and Kuriyama（2010） 距離公園的遠近及公園規模 的大小，可影響不動產價格 楊宗憲、蘇倖慧（2011） 698 公尺內，每增加 100 公尺，

總價平均減少 0.24%

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Martin and Sunley（1996）指出新古典主義經濟學家 Krugman 在 不完全競爭市場之假設前提下的研究，認為在市場的不確定性及技術 的快速變化下，會導致內部不規模經濟的發生，在此情況下，可以透