第三章 研究設計
第三節 資料及變數說明
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第三節 資料及變數說明
資料來源
在 2012 年 8 月實價登錄制度實施前，定期發佈不動產成交案例之 資訊來源主要有二，分別為內政部地政司公告之房地產交易價格簡訊，
以及由吉家網股份有限公司編輯出版的台灣不動產成交行情公報；而 國內有關不動產價格之研究，實證資料亦多來自於此二資料庫。由於 其資料涵蓋期間均在十年以上，且廣為實務及學術界所採用，應有一 定程度之可靠性，故本研究由此二資料來源蒐集成交案例。
另一方面，由於商用不動產之買方或賣方，有相當高的比例為建 設公司、金融業及壽險公司，其買賣訊息多會公告於公開資訊觀測站，
資料正確性及可信度極佳，故本研究亦自該網站中搜尋台北市之辦公 室成交案例。此外，台北市內已有多家專營商用不動產買賣和租賃之 仲介公司，並經常受託辦理商用不動產拍賣會；其所發佈之季刊或新 聞稿，常有整理商用不動產市場之成交資訊，亦提供許多高可信度之 成交案例。
資料範圍
空間範圍
本研究以台北市主要辦公商圈為空間範圍，惟受限於蒐集資料，
未納入南港經貿園區（如圖 3-6 台北市主要辦公商圈）。對於住宅成交 案例，則選取前述範圍相對應之行政區，計有萬華區、大同區、中正 區、中山區、大安區、松山區、內湖區及信義區（如圖 3-7 台北市主 要辦公商圈之行政區）。
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圖 3-6 台北市主要辦公商圈
圖 3-7 台北市主要辦公商圈之行政區 時間範圍
由於不動產交易實價登錄自 2012 年 8 月 1 日起施行，雖令不動產 交易資訊公開透明，惟受個人資料保護法之限制，公開資訊以區段化 方式顯現反而不見精確，難以與原蒐集之資料相媒合，故時間範圍界 定於實施不動產交易實價登錄前之 2007 年第 1 季至 2012 年第 3 季。
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44.7 47.6 50.2
0
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主。以往的研究認為與價格呈正向關係（Nappi‐Choulet et al., 2007；張嘉宇, 2008）。‧ 國
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圖 3-10 台北市銀行分佈圖
銀行聚集程度
可及距離內銀行家數越多，代表銀行集聚程度高，金融服務之 選擇性越高，商業機能越佳，與辦公用不動產價格應呈正向變
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為銀行聚集程度之替代變數（其敍述統計如表 3-5，佔比如圖 3-11），預期符號為正。
表 3-5 辦公室鄰近 25 公尺內銀行家數敍述統計表
變數名稱 樣本數 百分比
25 公尺內 1 家銀行 64 27.35 25 公尺內多家銀行 43 18.38
合計 107 45.72
圖 3-11 辦公室鄰近 25 公尺內銀行家數佔比
54%
27%
19%
25公尺內0家銀行 25公尺內1家銀行 25公尺內多家銀行
表 3-4 辦公室鄰近 50 公尺內銀行家數敍述統計表
變數名稱 樣本數 百分比
50 公尺內 1 家銀行 71 30.34 50 公尺內多家銀行 71 30.34
合計 142 60.68
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表 3-6 住宅鄰近方圓 200 公尺內銀行家數敍述統計表
變數名稱 樣本數 百分比
200 公尺內 1 家銀行 958 14.2 200 公尺內多家銀行 2,407 35.6
合計 3,365 49.8
表 3-7 住宅鄰近方圓 100 公尺內銀行家數敍述統計表
變數名稱 樣本數 百分比
100 公尺內 1 家銀行 768 11.3 100 公尺內多家銀行 518 7.7
合計 1,286 19.0
圖 3-12 住宅鄰近方圓 100 公尺內銀行家數佔比 81%
11%
8%
100公尺內0家銀行 100公尺內1家銀行 100公尺內多家銀行