第五章 實證分析
第二節 後續建議與應用
第六章 結論與建議
快速。由於模糊最小平方法基於傳統統計觀念，故其區間值仍受「機率」
之影響，機率越高區間值越大，而區間值過大將會影響房屋特徵價格模型 預測之使用，其判定仍由模型使用者加以抉擇。該部分與線型規劃法不 同，線性規劃法依據事件發生不確定性的大小，決定h值（α 截集），而事 件不確定性越高，則h值越大，區間越大。模糊最小平方法由機率準確度 之大小，決定α 值（信心水準），準確度越高（信心水準越高），則α 值越 小，區間越大。
第六章 結論與建議
二、落實房屋交易資訊之明確化與公開化。
如何取得大量且明確之地區房屋交易資料，一直是房屋特徵價格模型研究 者，所面臨之最重要課題。由於自由市場交易之基礎，地區房屋交易價格 資料，無疑是掌握在民間房仲業者（二手與全新房屋商品）及房屋代銷業 者（全新房屋商品）。而政府相關管理單位，雖有意整合房屋交易資訊，
唯其採用民間自行提報之方式，於部分地區其資料數量並未具代表性，且 於保護消費者隱私之前提下，政府相關管理單位所提供之資料未盡明確，
而造成進行房屋價格相關研究之困難。
部分房仲業者標榜其房屋交易價格資訊之透明化，唯其礙於地區限制與資 料建檔之期程，目前房屋交易價格資料仍集中於主要縣市，資料年期亦加 以受限。房屋商品市場，因其高單價且貼近民生需求，故其相關價格研究，
對於市場供需雙方及地方管理單位，均具參考及實用價值，本研究建議政 府相關管理單位，應落實房屋交易資訊公開化之政策，並於保護消費者隱 私之前提下，透過資訊保密條款之協助，使房屋價格相關研究者可獲得更 為明確且具代表性之房屋交易資訊，以利民間相關研究之推動。
貳、後續應用部分
一、建立以成本及獲利等供給面為導向之房屋銷售價格函數，結合 交易與銷售價格以推導更為準確之房屋價格函數。
本研究係以市場消費層面為主體，以房屋交易價格為應變數，建立房屋特 徵價格函數。唯目前國內時值營建原物料飆漲之情況，在營建原物料快速 上漲的情況下，連帶反應至房屋商品之售價。本研究地區屬新興開發地 區，多項房屋商品個案正持續營造中，而在營建原物料上漲之影響下，部 分預售屋商品，因售價不及反應成本，導致營造中斷，甚至產生建商違約 之情形。以市場消費為導向之交易價格，及以成本獲利為導向之銷售價 格，兩者為相互影響之關係，本研究以交易價格為主體，建立房屋特徵價 格函數，故建議後續研究，建立以銷售價格為主體之房屋銷售價格函數，
在成本與獲利等供給面之考量下，與本研究之房屋特徵價格函數，進行交 互討論，而在銷售價格與交易價格之供需層面下，推導本地區範圍內，更 為精準之房屋價格函數。
二、後續建議可結合房屋特徵價格模型與地理資訊系統（GIS），透
過空間圖面之呈現，及時掌握理想房屋交易價格。
第六章 結論與建議
目前國內地理資訊系統（GIS）建構已趨成熟且普及化，一般民眾可透過 地理資訊系統（GIS）掌握各項民生資訊。後續建議地理資訊系統（GIS）
結合本研究所建立之房屋特徵價格模型，透過房屋座落點之定位及房屋基 本屬性參數之輸入，而在電子圖面上，精確量測與各公共設施之距離，而 即時獲得理想房屋交易價格。房屋特徵價格模型與地理資訊系統（GIS）
之結合，可避免複雜函數換算之困擾，且可獲得更為精準之距離量測，方 便一般消費者於房屋交易時之參考依據，使房屋特徵價格模型更為貼近民 生需求。
三、建議新竹縣政府，優先加速本研究地區內， 「文小」用地之開發
興建。
本研究建構之房屋特徵價格模型，其於變數「距地區國小之最短距離」，
係依據目前研究地區內已營運或已劃設之文小預定地，房屋單位與其最短 距離而定，並求得其特徵價格為-0.22 萬元/公尺，顯示地區房屋消費者傾 向接近地區國小。而本研究地區範圍，目前已營運之地區國小包含十興國 小、六家國小及東海國小，而文小預定地則有五處。依據地區國小對於本 研究地區之房價影響效益，本研究建議新竹縣政府，優先加速本研究地區 內，五處「文小」預定地之徵收及興建，以使本地區之文教設施趨於完備，
提升地區發展。
四、經房屋特徵價格模型操作，變數「屋齡」 、 「樓層」 、 「面積」 、 「都 市計劃區內外」、「高鐵新竹站」及「加油站」等均具顯著性。
建議可供房屋營造與代銷單位，於建築基地選址、住宅空間設 計及銷售廣告文宣之使用。
本研究經交易樣本收整，而建立地區房屋特徵價格模型，整體模型中變數
「屋齡」、「樓層」、「面積」、「都市計劃區內外」、「高鐵新竹站」及「加油 站」等，在α ＝0.05 顯著水準（95％信心水準）下，對於房屋特徵價格模 型具顯著性。其中變數「屋齡」邊際價格為-28.248 萬元/年、「樓層」邊際 價格為-67.794 萬元/樓、「面積」邊際價格為 15.399 萬元/坪、「都市計劃區 內外」邊際價格為 255.207 萬元、「高鐵新竹站之距離」邊際價格為-0.65 萬元/公尺、「加油站之距離」邊際價格為 0.989 萬元/公尺。
而該項基於市場面分析求得之結果與數據，後續建議可供於房屋營造單位 與房屋代銷單位，於建築基地選址、住宅內部空間設計以及地區房屋銷售 廣告文宣之使用。
參考文獻
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