第五章 實證分析
第一節 資料樣本分析
本研究經教估、擇取與建置等流程，共收整 369 筆研究樣本。就研究樣本筆數而 言，雖與歷往相關研究相比較少，唯本研究區域於討論高鐵場站周邊地區之先期 設定下，係屬小型區域市場，而本地區亦為透過高鐵場站建設營運，而開發之新 興區域，其房屋商品建設現階段正持續推出，連帶反應過往三年之交易筆數較少。
本節將針對樣本資料進行初步次數分配及敘述性統計，以其掌握整體樣本輪廓。
壹、樣本次數分配
本研究採用四項分類方式，將研究樣本進行次數分配說明。分別為資料來源與年 期，以及房屋基本屬性與年期、地區公共設施屬性及鄰里人口數等四項。其中變 數國內物價指數（X ）與國內經濟成長率（17 X ）18 ，因為透過採樣年份而加以決定，
故不進行與年期之次數分配與交叉比對說明，各項目操作結果如下所述：
一、資料來源與年期
本研究樣本資料來源可區分為三項，分別為台灣不動產交易中心所提供之「交 易行情」、永慶房屋網站公開資料及本研究自行收整之當地房仲業者所提供之 資料。研究樣本年期共區分為三年期，分別為民國 94 年、民國 95 年及民國 96 年等。各次數分配狀態如下表所示：
表5-1 樣本來源與年期次數分配表 年期
資料來源
民國94 年
（2005）
民國95 年
（2006）
民國96 年
（2007） Total 台灣不動產交易中心 95 108 27 230（62％）
永慶房屋 - 40 65 105（28％）
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當地房仲業者 4 8 22 34（10％）
Total 99（27％） 156（42％） 114（31％） 369（100％）
總體研究樣本以資料來源區分，以台灣不動產交易中心資料為大宗，共230 筆 佔總體樣本之 62％。其次為永慶房屋網站公開資料，共 105 筆佔總體樣本之 28％。最少者為由當地房仲業者所提供之資料，由於當地房仲業者非以公司企 業型態運作，僅以個人身份執行仲介業務，故其提供資料最少，共 34 筆佔總 體樣本之10％。
樣本資料以年期區分，採樣份數最多者，為民國 95 年資料，共採樣 156 筆佔 總體樣本之42％。其次為民國 96 年資料，共採樣 114 筆佔總體樣本之 31％。
最少者為民國 94 年資料，共採樣 99 筆佔總體樣本之 27％。其中由於永慶房 屋資料係揭露近兩年成交價格資料，故其資料樣本為由民國 95 年起始登錄，
該部分可能為造成民國94 年資料最少之原因。
較值得注意之部分，為由民國 95 年至民國 96 年之樣本份數，分別由民國 95 年之156 筆滑落至民國 96 年之 114 筆，跌幅約為 27％，而該年度分歧點正是 高鐵新竹站營運之時間點。雖本研究樣本資料，未能保證確切反應本研究地區 所有之交易行為，為透過樣本資料所揭露之訊息，高鐵新竹站營運後，地區房 屋交易次數具有減少之趨勢。
二、研究變數與年期
本研究將先期設定研究變數之房屋基本屬性部分，與資料年期進行次數分配交 叉比對，各項目操作結果如下所述：
（一）屋齡（X1）與年期
本研究將整體屋齡樣本，區分為小於1 年、1～5 年以及 5 年以上三部分。
整體樣本次數分配情況如下表所示。小於1 年之新式建物，共 136 筆佔總 體樣本之37％。1～5 年之二手房屋買賣，共 192 筆佔總體樣本之 52％。
大於五年之房屋商品買賣，則有41 筆佔總體樣本之 11％，為屋齡分類中 樣本最少者。整體而言，資料樣本顯示，本研究地區房屋買賣集中於屋齡 5 年以下之房屋商品，佔總體樣本之 89％。
若以年期分佈說明，民國 94 年樣本集中於屋齡少於 1 年之房屋商品，共 56 筆占該年度樣本之 57％。而民國 95 年及 96 年則集中於屋齡 1～5 年之 房屋商品，分別為96 筆與 70 筆，佔各所在年度之 62％與 61％。資料樣
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本顯示，本研究地區房屋商品消費行為偏好，具有偏向屋齡 1～5 年二手 房屋商品之趨勢。詳細分配情形如下表所示：
表5-2 樣本屋齡與年期次數分配表 年期
屋齡
民國94 年
（2005）
民國95 年
（2006）
民國96 年
（2007） Total 屋齡≤ 1 年 56 43 37 136（37％）
1 年<屋齡≤ 5 年 26 96 70 192（52％）
屋齡>5 年 17 17 7 41（11％）
Total 99（27％） 156（42％） 114（31％） 369（100％）
（二）樓層（X2）與年期
本研究將整體樓層樣本區分為1 樓、2～5 樓及 5 樓以上三部分，其中樓 層1 樓之樣本，共 38 筆站總體樣本之 10％，因此可排除研究樣本以 1 樓 店面使用為主體之假設。2～5 樓樣本共 211 筆佔總體樣本之 57％，顯示 本研究樣本為以透天住宅或低樓層住宅為主體。而位於5 樓以上之電梯大 樓單位，則有120 筆佔總體樣本之 33％。
若以年期分佈說明，各年度樣本資料皆集中於 2～5 樓之透天住宅或低樓 層單位，以此可說明本研究地區房屋商品之消費偏好。詳細分配情形如下 表所示：
表5-3 樣本樓層與年期次數分配表 年期
樓層
民國94 年
（2005）
民國95 年
（2006）
民國96 年
（2007） Total
1 樓 6 16 16 38（10％）
2 樓≤ 樓層 ≤ 5 樓 59 74 78 211（57％）
樓層>5 樓 34 66 20 120（33％）
Total 99（27％） 156（42％） 114（31％） 369（100％）
（三）面積（X ）與年期 3
本研究將整體面積樣本共區分為小於 23 坪、23～40 坪及大於 40 坪等三 項，小於23 坪之小型住宅或套房單位，共採樣 31 筆佔總體樣本之 8％。
23～40 坪標準家庭住宅單位則採樣 70 筆佔總體樣本之 19％。而大於 40 坪之大型住宅單位，共採樣 268 筆佔總體樣本之 73％，該項目為面積變 數研究樣本之大宗。
若以年期分佈說明，各年度樣本均集中於大於 40 坪之大型住宅單位，此
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現象顯示本研究地區房屋商品消費行為之偏好，偏向集中於較大坪數之住 宅單位。詳細分配情形如下表所示：
表5-4 樣本面積與年期次數分配表 年期
面積
民國94 年
（2005）
民國95 年
（2006）
民國96 年
（2007） Total 面積<23 坪 10 17 4 31（8％）
23 坪≤ 面積 ≤ 40 坪 29 23 18 70（19％）
面積>40 坪 60 116 92 268（73％）
Total 99（27％） 156（42％） 114（31％） 369（100％）
（四）衛浴套數（X4）與年期
由資料樣本分佈顯示，擁有2 套衛浴設備之房屋單位，為本研究樣本之大 宗，且各年期分佈均顯示相同趨勢，該項目共採樣 222 筆佔總體樣本之 61％。而隨著設備套數之增加而所佔比率依序遞減。詳細分配情形如下表 所示：
表5-5 樣本衛浴套數與年期次數分配表 年期
衛浴套數
民國94 年
（2005）
民國95 年
（2006）
民國96 年
（2007） Total
1 套 13 24 8 45（12％）
2 套 59 91 72 222（61％）
3 套 21 25 31 77（21％）
4 套 3 5 2 10（2％）
5 套 3 7 1 11（3％）
6 套 0 4 0 4（1％）
Total 99（27％） 156（42％） 114（31％） 369（100％）
（五）鄰街面道路寬度（X ）與年期 5
由資料樣本分佈顯示，道路寬度介於 8 米～16 米，也就是位於聯絡道路 旁之房屋單位，為整體樣本分類最高者，共採樣 161 筆佔總體樣本之 44
％。其次為道路寬度大於 16 米者，也就是位於主要幹道旁之房屋單位，
共採樣 118 筆佔總體樣本之 32％。位於 8 米巷道內之住宅單位則共採樣 90 筆佔總體樣本之 24％。整體而言，研究樣本道路寬度變數集中於非位 於8 米巷道之房屋單位。
而資料年度分佈，則顯示本研究地區房屋商品消費行為，有從主要幹道旁 房屋，轉移至聯絡道路旁房屋之趨勢。
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表5-6 樣本道路寬度與年期次數分配表 年期
道路寬度
民國94 年
（2005）
民國95 年
（2006）
民國96 年
（2007） Total 寬度≤ 8 米 28 33 29 90（24％）
8 米<寬度≤ 16 米 32 73 56 161（44％）
寬度>16 米 39 50 29 118（32％）
Total 99（27％） 156（42％） 114（31％） 369（100％）
（六）是否位於都市計劃區內（X ）與年期 6
由資料樣本分佈顯示，研究樣本集中於位於都市計劃區內之樣本，共採樣 321 筆佔總體樣本之 87％。而都市區劃區外之樣本，則採樣 48 筆佔總體 樣本之 13％。此分佈現象符合研究範圍內，多數土地面積為都市計劃用 地，而現階段研究範圍內，房屋單位之興建，也集中於都市計劃區內。
表5-7 樣本都市計劃區內外與年期次數分配表 年期
都市計劃區
民國94 年
（2005）
民國95 年
（2006）
民國96 年
（2007） Total
位於都市計劃區外 20 18 10 48（13％）
位於都市計劃區內 79 138 104 321（87％）
Total 99（27％） 156（42％） 114（31％） 369（100％）
三、地區公共設施屬性
由於本研究採用「距離」作為評估公共設施屬性之量化指標，則依據影響範圍 圈之基礎，將該部分樣本以小於50 米、小於 200 米、小於 600 米、小於 3,000 米及小於 6,000 米等項目，進行累計分類。其中小於 50 米之範圍圈，對於休 憩與公園綠地設施而言，隱含房屋單位有可能獲得較好的視覺景觀，而對於鄰 避設施而言，則表示可能擁有較為不良之視覺景觀，及遭受公共危險之可能 性。小於200 米之之範圍圈，則屬步行可前往之距離。小於 600 米之範圍圈，
則屬都會捷運場站影響範圍圈等級。小於3,000 米之範圍圈，則屬需搭乘交通 工具之短程運輸範圍。6,000 米則為本研究範圍之最長距離。各樣本分佈情形 如下表所示：
50m 視野景觀 公共 影響距離
設施點 200m
可步行距離
600m 捷運場站 影響等級
3,000m 短程運輸
距離
研究範圍圈 最大距離
6,000m
圖5-1 公共設施影響範圍等級說明圖
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表5-8 公共設施屬性樣本累計次數分配表 距離
樣本名稱 ≤50 米 ≤200 米 ≤600 米 ≤3,000 米 ≤6,000 米
‧高鐵新竹站（X7） - - 4（1％） 361（99％） 369（100％）
‧新竹縣體育場（X8） 26（7％） 65（18％） 229（62％） 367（99％） 369（100％）
‧竹北交流道（X9） 1（1％） 39（11％） 152（41％） 357（97％） 369（100％）
‧經國大橋（X10） 1（1％） 2（2％） 20（5％） 368（99％） 369（100％）
‧地區國中（X11） 6（2％） 43（12％） 244（66％） 369（100％） 369（100％）
‧地區國小（X12） 19（5％） 88（24％） 310（84％） 369（100％） 369（100％）
‧鄰里公園綠地（X13） 56（15％） 240（65％） 364（98％） 369（100％） 369（100％）
‧地區公墓用地（X14） 3（1％） 8（3％） 34（9％） 369（100％） 369（100％）
‧地區加油站（X15） 1（1％） 41（11％） 177（48％） 369（100％） 369（100％）
高鐵新竹站部分，50 米及 200 米級距皆無樣本，直至 600 米級距始採樣 4 筆，
樣本主體仍集中600 米至 3,000 米之範圍內，此現象反應高鐵新竹站周邊 600 米之房屋商品興建較晚。新竹縣體育場部分，26 樣本位於 50 米級距內，顯示 有 7％之樣本可能獲得體育場之視覺景觀，而 200 米級距內共有 65 筆樣本，
顯示有 18％之樣本，可步行前往新竹縣體育場，而多數樣本仍介於 200 米至 600 米之級距內。竹北交流道部分，共有 39 筆樣本位於 200 米級距內，而樣 本主體多數分佈於600 米至 3,000 米級距之間。經國大橋部分，則多數集中於 600 米至 3,000 米級距之間，並有 368 筆 99％之樣本，位於 3,000 米之級距內。
地區國中、國小及鄰里公園部分，分別有 12％、24％及 65％位於 200 米之級 距內，也就是可步行前往之範圍內。而地區公墓用地與加油站等部分，則分別 有3％與 11％位於 200 米級距內，而影響視覺景觀及公共安全之 50 米級距內，
則佔相對極少數，公墓用地與加油站兩者各為1％。
四、鄰里人口數
人口數與房屋價格相同，均可視為地區發展之指標。依據自由市場經濟理論，
當需求量增加而供給量不變的情況，將導致商品價格之提升，唯房屋商品具有 預期需求之特性，也就是假性需求之現象，在假性需求的影響之下，雖消費者 為實際進駐，但同樣會導致房屋商品價格之提升。而鄰里人口，則可視為代表 真實需求之指標。
依據竹北戶政事務所網站資料，本研究地區所涵蓋之六個鄰里，於民國 94 年 底（12 月）人口數最少之鄰里為東平里，共 682 人僅佔民國 96 年六里總人口 數之3％，唯其於民國 95 年及 96 年，快速上昇，於民國 95 年之增幅為 71％