研究結論

本研究經由房屋特徵價格模型之建構，並搭配特徵屬性邊際價格換算及研究假設 之檢證，共提出高速鐵路影響、公共設施屬性影響及模型迴歸方法應用等三部分 之研究結論。而各研究結論詳述如下所示：

壹、高速鐵路影響部分

一、高速鐵路新竹站營運事件，對場站周邊地區房屋交易價格具顯著 正向影響性。

經研究假設之檢證，高速鐵路新竹站營運事件，對於場站周邊地區之房屋交 易價格，具有顯著正向之影響性，即高鐵新竹站之營運，對於場站周邊房屋 之市場交易價格，具有向上提升之效益。而依據房屋特徵價格模型之邊際價 格換算，高鐵新竹站營運事件，為周邊地區房屋交易市場帶來 103.942 萬元 之效益，也就是因高鐵新竹站營運，使房屋交易價格增加 103.942 萬元。該 項研究結論，除符合重大公共建設提升周邊房屋價格之經驗認知。如以房屋 交易價格作為地區發展之指標，本研究結論亦符合先期研究文獻，高速鐵路 營運有助於服務範圍內地區發展之論點。

二、高鐵新竹站設施主體對於周邊地區房屋交易價格之影響，起使於 營運後，而非設施主體興建完成時。

由於一般房屋交易市場具有「預期」特性，即消費者預期某公共設施未來所 提供之效益，因此往往在設施營運之前，周邊地區之房屋市場交易價格將與 距該設施之距離成反比。唯經本研究特徵屬性邊際價格之換算，在高鐵新竹 站主體建築完成而營運之前，變數「距高鐵新竹站之距離」，與房屋交易價格 呈現正向關係，其邊際價格為0.069 萬元/公尺，表示消費者追求遠離高鐵新 竹站，因此高鐵新竹站在營運前，並未發生預期效應。而經高鐵新竹站營運 事件後，變數「距高鐵新竹站之距離」之邊際價格轉變為-0.719 萬元/公尺，

表示消費者經高鐵新竹站營運事件影響後，轉為追求接近高鐵新竹站，此時 高鐵新竹站之設施效益，才得以發揮。此現象顯示房屋市場之「預期」特性，

第六章 結論與建議

受公共政策之影響而不同。以高速鐵路為例，由於初期公共政策尚未明朗化，

影響消費者，使其對於高鐵營運持保留觀點，因此市場「預期」特性並未發 生，而等到確定營運時，高鐵新竹站之設施效益，才受開始消費者重視。此 為本研究討論主軸高鐵新竹站與其它重大公共設施差異之處。

三、本研究地區之房屋交易價格，未來將顯著持續提升。

本研究經房屋特徵價格模式中時間數列的導入，而換算其邊際價格為243.664 萬元/年，且經研究假設檢證，時間數列對於房屋交易價格具顯著正向關係。

故依據線性迴歸預測之基礎，推論本研究地區之房屋交易價格，未來將呈現 持續提升之趨勢，而其年增幅達243.664 萬元/年。而由前述高鐵新竹站為周 邊地區帶來之設施效益，再加上本地區屬新興開發地區，本研究地區未來房 屋交易市場價格仍上漲之空間。

貳、公共設施屬性影響部分

一、高價房屋座落區位，由新竹縣體育場趨近於高鐵新竹站。

由於新竹縣體育場及高鐵新竹站，分處本研究範圍房屋集中開發區域之兩 側，而經兩設施邊際價格之換算，經高鐵新竹站營運事件影響後，變數「距 高鐵新竹站之距離」邊際價格為-0.719 萬元/公尺，而變數「距新竹縣體育 場之」邊際價格為-0.178 萬元/公尺，因此在兩設施邊際價格比較下，位於 兩設施之間的房屋商品，在其它特徵屬性相同的情況之下，接近高鐵新竹 站之房屋商品，其交易價格將高於接近新竹縣體育場者。由此可推估，依 據設施效益對房屋區位之影響，高價房屋座落區位，將由新竹縣體育場趨 於靠近高鐵新竹站。

二、各公共設施屬性變數中，以變數「距加油站之最短距離」對房 價之影響程度最大，而變數「距經國大橋之距離」對房價之影 響程度最小。

經各公共設施屬性變數邊際價格換算，而在高鐵新竹站營運事件影響後，

各公共設施屬性邊際價格，以變數「距加油站之最短距離」之邊際價格，

對房價之影響程度最高，其邊際價格為0.989 萬元/公尺，顯示地區房屋消 費者仍以公共安全，作為各公共設施屬性之最優先考量。而經國大橋為連 接本研究地區及新竹市科學園區之主要連結橋樑，若本地區之房屋消費 者，為以科學園區任職者佔多數，則將增加變數「距經國大橋之距離」對 房價之影響程度。唯經邊際價格換算，變數「距經國大橋之距離」對房價

第六章 結論與建議

之影響程度，為各公設屬性中影響程度最低者，其邊際價格僅達0.078 萬 元/公尺。因此本研究並未證實，地區房屋消費者以園區任職者佔多數該項 研究結論。

三、公共設施規模之大小，並未與其房價影響效益成正比。

誠如上述，經針對本研究地區公共設施屬性邊際價格換算，設施規模較大

（營建成本較高）之單一型公共設施，如高鐵新竹站、新竹縣體育場等，

其對於房價之影響程度，未必大於設施規模較小（營建成本較低）之複數 型公共設施，如加油站、鄰里公園、地區國小等。此現象與一般經驗認知 較不符合。因此本研究認為，重大公共設施之興建，對於其周邊地區房屋 交易價格，具指標性意義，其影響範圍大於設施規模較小（營建成本較低）

之複數型公共設施，但其影響程度，未必大於複數型公共設施。而公共設 施影響程度之高低，仍取決於地區消費者之感官認定。

參、模型迴歸方法應用部分

一、應用模糊迴歸線性規劃法，無法取得複迴歸模型中，所有變數 之模糊迴歸係數。

模糊迴歸因承認事件發生之不確定性，應用於房屋價格特徵模型之操作，

較源至於機率論之傳統迴歸，其模型更加解釋性，且接近現實情境。而源 至於事件不確定性之模糊迴歸線性規劃法，經本研究實際個案操作，其迴 歸方法，無法求解複迴歸模型中，所有變數之模糊迴歸係數，僅可求解常 數項及某單一變數之模糊迴歸係數，其餘變數則無法展開區間值，因而失 去模糊迴歸之之主要訴求。此現象之產生，源自於線性規劃法之操作過 程，若某變數之區間運算，滿足極值區間之需求，而整體運算過程將會終 止，因而無法取得所有變數之模糊迴歸係數。本研究結論與黃至豪（2003）

之研究結論吻合。而詳細執行模糊迴歸線性規劃所產生之偏誤，可參閱附 錄一之說明。

二、模糊最小平方法可應用於求解複迴歸模型中之區間應變數。

模糊最小平方法雖與線性規劃法相同，可求解區間數值之應變數，唯其主 體仍為傳統統計之信賴區間觀念之延伸，因此其與模糊理論強調事件不確 定性之主軸有所差距。唯其可求解複迴歸模型中，常數項與各變數之區間 歸係數，並以此推導區間數值之應變數（房屋交易價格P ），因此就實務 操作而言，該法較適合應用於房屋特徵價格模型之操作，且操作較為簡便

第六章 結論與建議

快速。由於模糊最小平方法基於傳統統計觀念，故其區間值仍受「機率」

之影響，機率越高區間值越大，而區間值過大將會影響房屋特徵價格模型 預測之使用，其判定仍由模型使用者加以抉擇。該部分與線型規劃法不 同，線性規劃法依據事件發生不確定性的大小，決定h值（α 截集），而事 件不確定性越高，則h值越大，區間越大。模糊最小平方法由機率準確度 之大小，決定α 值（信心水準），準確度越高（信心水準越高），則α 值越 小，區間越大。