本節根據市場調查結果整理出 109 年青埔特區所有仍在案與即將推出的集合 住宅大樓之量體與成交金額。以 A17 領航站、A18 桃園高鐵站及 A19 體育園區站 作為青埔特區的分區地標，並分別計算首購與換屋型產品的案量，藉此了解影響 個別區域發展的各項因素。如表 3.4 所示，目前青埔特區現推個案最大案量在 A18 站，合計共 23 案，A19 站次之合計 15 案，A17 站則總共 6 案。後續已知規 劃完成或透過土地交易確定開發之個案更高達 29 案，主力分佈均在 A18 站，原 因可能為過去高價買下最精華地段之建商從觀望心態轉向對市場反應抱持樂觀態 度所致，早期請照之建案將在未來兩到三年內大量釋出。
表 3.4 青埔特區區域個案量
區域 A17 領航站 A18 桃園高鐵站 A19 體育園區站 現推首購+換屋 3 + 3 = 6 15 + 8 = 23 8 + 7 = 15
預推個案 1 11 3
個案總計 7 34 18
現推個案 開案日期 102/08 102/10 104/04 105/05 108/10 109/01 基地面積 1,709 坪 664 坪 363 坪 645 坪 434 坪 408 坪 樓層規劃 7F/B3 11F/B3 6F/B3 11F/B2 10F/B2 7F/B2 可售戶數 120 戶 83 戶 55 戶 67 戶 20 戶 59 戶 規劃坪數 46~64 坪 39~45 坪 17~45 坪 28~46 坪 61 坪 24~30 坪 個案單價 23 萬/坪 26 萬/坪 27 萬/坪 24 萬/坪 27 萬/坪 26 萬/坪 銷售比率 88% 80% 75% 65% 30% 預約中
與 A17 領航站的個案相比，A18 桃園高鐵站尚待去化的舊案較少，且超過千
表 3.6 捷運 A18 桃園高鐵站現推個案
案名 宜誠大容 聯上世紀 中悅柏軒 皇居禾昇 璞園的家 大睦森悅 投資興建 宜誠建設 聯上建設 中悅機構 鋒橋建設 璞園開發 百潤營造 企劃銷售 自建自售 自建自售 自建自售 自建自售 璞園廣告 新理想 開案日期 102/03 103/03 103/05 103/05 106/01 107/01 基地面積 1.020 坪 623 坪 606 坪 953 坪 1,676 坪 858 坪 樓層規劃 14F/B2 14F/B3 18F/B3 15F/B2 19F/B4 14/15F/B3 可售戶數 40 戶 78/86 戶 64/65 戶 54/54 戶 340/356 100/102 規劃坪數 136 坪 30~56 坪 64~67 坪 82/152 坪 28~45 坪 40/50 坪 個案單價 23 萬/坪 23.5 萬/坪 37 萬/坪 28.5 萬/坪 38 萬/坪 28 萬/坪 銷售比率 50% 79% 82% 50% 66% 90%
案名 成家大璽 寶徠花園 威均天翔 良茂詠恆 捷寶雲品 青朗森光 投資興建 誠佳建設 寶徠建設 威鈞建設 良茂建設 定豐建設 郡鵬建設 企劃銷售 美奇格 璞園廣告 璽悅廣告 海悅廣告 自建自售 瀚悅行銷 開案日期 107/05 107/07 107/10 108/02 108/03 108/05 基地面積 2,435 坪 1,659 坪 2,685 坪 1,642 坪 1,219 坪 434 坪 樓層規劃 15F/B3 22F/B5 16F/B3 20F/B2 20F/B2 11F/B2 可售戶數 334/334 314/319 316/360 273/349 112/112 59/59 戶 規劃坪數 26~48 坪 22~35 坪 23~49 坪 21~35 坪 43~61 坪 22~31 坪 個案單價 24 萬/坪 33 萬/坪 28 萬/坪 27.5 萬/坪 31 萬/坪 23.5 萬/坪 銷售比率 88% 剩店面 44% 剩店面 60% 80%
案名 禾林 開案日期 108/05 108/07 108/09 108/09 108/09 108/09 基地面積 737 坪 500 坪 548 坪 1,005 坪 897 坪 699 坪 樓層規劃 14F/B2 14F/B2 14F/B2 22F/B6 14F/B3 15F/B3 可售戶數 104 戶 50 戶 66 戶 265/279 101/101 98/98 戶 開案日期 108/09 108/09 108/10 108/10 108/11 — 基地面積 750 坪 460 坪 455 坪 2,253 坪 463 坪 — 樓層規劃 15F/B2 15F/B3 13F/B3 21/23F/B4 8/10F/B2 — 可售戶數 53 戶 54/55 戶 50 戶 387/387 55/55 戶 — 規劃坪數 50~52 坪 42~54 坪 28/42 坪 28~46 坪 27~37 坪 — 個案單價 32 萬/坪 27 萬/坪 32 萬/坪 33 萬/坪 23 萬/坪 — 銷售比率 15% 預約中 20% 8% 14% —
A19 體育園區站是整個青埔重劃目前開發最完整的一區，同性質之個案坪數 開案日期 102/05 102/11 103/06 105/01 105/06 106/02 基地面積 848 坪 2,166 坪 1,515 坪 501 坪 427 坪 559 坪 樓層規劃 18F/B3 21F/B3 14/20F/B3 15F/B2 14F/B3 13F/B3 可售戶數 63/66 戶 231/241 231/231 29/29 戶 43/43 戶 45/50 戶 規劃坪數 66~72 坪 40~56 坪 27~41 坪 76 坪 30~44 坪 50~120 個案單價 28 萬/坪 30 萬/坪 25 萬/坪 24.5 萬/坪 28.5 萬/坪 29 萬/坪 銷售比率 95% 90% 85% 70% 86% 90%
案名 昆旺 開案日期 106/11 106/12 107/05 107/11 108/02 108/06 基地面積 915 坪 1,854 坪 807 坪 1,659 坪 697 坪 5,095 坪 樓層規劃 15F/B3 17F/B4 F14/B4 23F/B3 13F/B2 25F/B5 可售戶數 130/136 384/384 124/126 126/135 91/91 戶 654/666 規劃坪數 18~36 坪 24/36 坪 25~38 坪 50~70 坪 30~39 坪 18~44 坪
根據上述現推個案報表之售價及其基地位置，可以大致分析出青埔市場定價 的月暈效應分別以老街溪水岸沿線、A18 中心商業區與 A19 站已開發生活圈為主 力核心，平均售價為全區最高，指標型個案或知名建商的大型集合住宅單價超過 30 萬仍有相當好的市場接受度。學區旁純住宅區價位次之，是不喜歡住商混合並 希望環境單純的客戶首選，與選擇蛋黃商業區的客戶屬性不同。靠近 A18 站的外 圍住宅區以及有航高限制影響的 A17 站則以低單價低總價的產品見長。
圖 3.9 青埔特區分區售價
預推個案
青埔特區除了目前已經開始銷售的個案以外，後續預計推出的量體還有 29 案，根據基地面積與使用分區的推算來看，預推量體加上現有可售戶高達 7,247 戶。正高鐵蛋黃區的青昇段與 A18 外圍住宅區的青平段各有 6 案，是未來青埔市
場的一級戰區。A19 站商業圈內的青溪段合計有 8 案，接近國際雙語青埔高中的
A18 力璞建設 青山段 268 地號 2,353.9 308 15F/B3
在購屋動機的部分首購客群佔了 36%、換屋族群 33%、置產 22%、投資則為 9％，符合前述認為市場經過盤整回歸需求面，投資客炒作房價的情形暫時不會 再出現。值得注意的是雖然目前許多個案預期在青埔特區重大建設一一到位後能 互相拉抬不斷創新高價，但是消費者預算針對首購型客戶約 700~1,100 萬左右，
而換屋型需求 3 到 4 房者則預算在 900~1,500 萬，與市場行情還是有一段不小的 落差。在年齡範圍方面首購族群以 27~35 歲為大宗，換屋則以 35~50 歲為主。
圖 3.10 青埔特區來人成交比