本研究案例因產品設定在 A18 桃園高鐵站內較為稀少，且透過前述分析較符 合未來消費者換屋需求的趨勢，因此整體而言已經相較規劃小坪數的個案有相對 的銷售優勢。而其中現推個案產品性質類似的在區域內僅 3 案（圖 4.4）。就基地 位置而言，中悅柏軒（1）因為距離高鐵站前專用區與大公園近，所以佔有最佳 優勢，其次為正對國小預定地的本案，接著是離國小近但距離站前專用區較遠的 捷寶雲品（2），最後則為外圍住宅區的皇居禾昇（3）。
圖 4.4 競案基本資料
中悅柏軒與本研究案例相比有兩點無法克服的絕對優勢：1. 基地座落位置 2.
建設公司品牌。然而其因品牌因素單價居高不下，因此就銷售效益而言對本案並 非壞事，客戶會因為指標建案就在附近有機會做產品及價格的比較，只要能創造 產品上的優勢以及推出更符合期待的價格就能將劣勢轉為銷售賣點。況且中悅柏
軒開案時間較早已屬舊案、基地面積小於千坪公設規劃較本案不足、坪數設定不 如本案選擇多且已經接近完銷，因此整體而言本案還是佔有較佳優勢。另外就圖 4.5 客戶在意的室內格局規劃來比較，本案雖然同為四拼但另外享有工程專用電 梯、同坪數產品有較大的空中花園陽台、客餐廳等公用空間有更大的採光面，額 外多了可以靈活運用的加一房空間、主臥室位置較為私密並設計專屬更衣室等。
圖 4.5 中悅柏軒平面圖
捷寶雲品是本區域內唯一新開案的換屋型產品，短短一年內已經售出 6 成，
不但應證了市場需求的轉變，也為本案提供定價指標與預測銷售反應。捷寶的基 地面積 1,200 多坪，在建案規模和坪數設定針對的客層上還是與本案有一定程度 的落差，然而單就同坪數 60 坪的平面圖作比較，捷寶雲品多了一些走道空間，
且當層坪數 43、52、61 坪皆有，對於欲選擇大坪數的客戶來說會有一些抗性。
圖 4.6 捷寶雲品平面圖
皇居禾昇是於 103 年推出的 82 坪產品，其實整體規劃上坪數設定很符合目前 趨勢，且兩棟雙拼皆為同坪數非常單純，然而因為當時推案時間屬投資客最多和 小坪數盛行的時期因此銷售反應較差。如同前述之競爭案例，皇居禾昇的基地面 積也使得建築量體規模不大，除了公共設施較少以外，也會因為社區規模小每月 管理費較少而無法設計過多物業相關服務，針對大坪數的客層來說是一個較為難 以克服的缺點。另外其位置屬於商業區外圍的住宅區，離高鐵站和站前特區已不 能主打步行距離，且推出時間已久屬於舊屋銷售，是售價較低反應卻不如其他個 案的原因。未來站前特區附近的土地陸續開發後勢必會再影響到較偏遠的住宅區 銷售情形，或許要等到核心蛋黃區的同類型產品陸續去化後才有可能慢慢消化此 區餘屋。平面設計除了後陽台的曬衣空間因冷氣主機位置或許有採光不夠或是灰 塵過多的問題，其他皆可依需求客變調整空間，不需要特別檢討。
圖 4.7 皇居禾昇平面圖
在預推個案的部分因為還不能夠比較產品規劃，只能就基地大小預測建案量 體，因此以 A18 桃園高鐵站內土地坪數大於或類似本研究個案的交易分析之。目 前區域內一共 3 案，其中興富發建設與潤隆建設屬於同一集團，基地位置離桃園 高鐵站近、土地面積比本案大近千坪、取得金額較高又具有品牌優勢，銷售策略 上應該會以創造市場高價為主，就現有資料比較只能預估會以總價帶較低見長。
威均建設的基地大小與本案接近，距離高鐵特區的位置雖然和本案差不多但 是卻更近桃園高鐵站，鄰近已經規劃完全的青埔國小學區，且有領航南路二段門 牌，因此在基地位置上比本案更具優勢，若產品規劃類似就可能成為本研究案例 最主要的競爭個案。然而目前威均建設在整個大青埔特區有許多建案，若此基地 之開發時程較晚則可能不會在銷售期與本研究案例強碰。
圖 4.8 預推競案基地位置