104 年 7 月容積管制上路、政府放寬不動產信用管制、宣布第二次調降國內 利率並調整非自用房屋稅率及研擬房地合一稅制，市場對青埔特區歷經大漲又大 跌後多採觀望態度，年度去化僅 471 戶。105 年起全面實施房地合一稅與房屋持 有稅，雖再次宣布放寬信用管制但對青埔市場並沒有明顯利多，雖然去化量較去 年提高至 587 戶，但推案量與去化速度不成正比，堪稱青埔市場表現最差的一 年。106 年央行解除信用管制且利率持續下降，土地銀行更首度推出房貸 8 成策 略，提升年度去化量至 877 戶。107 年優化房地合一重購退稅與銀行房貸降息、
青埔第一家金融機構開張、國小預定地定案、橫山書法公園完工、國泰產業專區
上樑等利多不斷釋放，市場出現明顯轉熱潮，去化達前一年度近兩倍合計 1,772
人口戶數
青埔特區諸多重大建設之利多與年度移入地區人口數變化的關係可以透過圖 3.6 瞭解。從過去 5 年資料中顯示人口成長速度逐年遞增，平均成長數為每年 2,941 人，戶數增加 1,246 戶。其中值得注意的是人口戶數的比例由 104 年的每戶 2.7 人減少至 108 年的每戶 2.4 人，可以顯示家庭組成與需求或有改變。尤其其中 青壯年人口占比 76%，在接下來幾年或許會出現換屋需求。
圖 3.6 青埔特區年度人口戶數變化（來源：中壢和大園區戶政事務所）
交易量統計
青埔特區近年的推案量以 108 年為高峰期，期間歷經三年左右市場盤整，主 要皆以去化舊案為主，不過推案量逐年上升也顯示市場有回溫好轉的跡象。圖 3.7 以個案為單位檢視過去市場推案情形，青埔特區每年平均新增十一個集合住宅大 樓個案，平均每年的在案量高達 49 個。由此可以推測目前青埔特區可能仍然有 供過於求的市場特性，雖尚需一段時間去化舊案，但新舊案比例差異遞減。
圖 3.7 青埔特區個案去化統計
前述的個案量統計主要可以看出建商推案意願，不過因為每個建案量體與總 銷售金額可能有極大的差距，因此另外以戶數作為分析單位，藉此了解每年的消 費行為趨勢與實際待售戶數。由表 3.3 可看出青埔特區自 105 年起每年去化量成 長幅度極大。109 年度第一個月的新增戶數已經超越 105 與 106 年整年度的量 體，雖然累積待售戶數逐年升高，但去化比例也漸漸趕上推案速度，可以預期市 場後勢看好，尤其待前述各重大建設到位，可再為區域擴大消費需求與市場。
表 3.3 青埔特區戶數去化分析
年份 105 106 107 108 109 一月 去年剩餘 2,243 1,871 1,565 1,914 2,028 年度新增 215 571 2,121 2,683 779 年度去化 587 877 1,772 2,569 183 年度剩餘 1,871 1,565 1,914 2,028 2,624
產品分佈
近年青埔特區開發與交易個案以 108 年量體最大，透過分析當年度各建商推 出之個案類型與消費者購買的產品屬性可以較深入理解市場需求。圖 3.8 統計資 料顯示目前青埔特區推出產品以 25 至 55 坪的 2 到 3 房為主流。
圖 3.8 青埔特區產品分佈統計
就消費者反應與各坪數分佈的去化量來看，市場供給除了符合需求，更驗證 了在人口分析中提到家庭組成改變的現象。青埔特區從原本多為投資客設計的 30 坪以下一房、一房一廳及小兩房個案為主力產品，逐漸調整為適合小家庭首購以 及新增家庭成員需要換屋的中坪數市場。不過雖然房市逐漸回歸供需基本面，
「以價換量」在尚未完全開發之重劃區內仍是目前最大成交關鍵。大坪數在青埔 市場雖然也有將近 48%不錯的去化比例，但多為百坪以下個案。除非是有地緣之 故，否則外來高總價客戶容易在林口或桃園市藝文特區等已開發完全區域被攔 截，暫時較不接受尚未完全開發之重劃區的高總價豪宅產品。