特徵價格法之實證結果與分析

首先利用 SPSS 22 統計軟體，以建立兩組半對數模型針對 101 年 7 月至 103 年 3 月之成交案例探討豪宅效應影響房價強弱、各設施離交易案例之直線距離與交易 案例住宅屬性之實證分析，模型一為探討離宏盛帝寶距離與房價關係之抵換率，模 型二則進一步了解離宏盛帝寶距離之影響範圍。

表十四顯示了特徵價格估計結果，F 檢定值為 1277.4，達到 5%的顯著水準；

Adj-R²值為 0.740；DW 檢定值亦極接近 2，不存在自我相關；而共線性指標為 8.602，

小於 10，以模型的設定而言，並無嚴重共線性，因此，整體而言該模型具有解釋能 力。

鄰街條件方面，由於鄰路的不動產具有較佳的便利性，不動產價格較非鄰路的 不動產價格高，因此本研究將鄰街條件加以控制，其受影響程度相當顯著且與預期 符號相符；樓層變數方面傴檢驗位於一樓變數影響相當顯著，且與預期符號相符，

顯示一樓的價格高於其他樓層；土地持分面積為正向且顯著，與預期符號相符，表 示土地持分面積較大，房價尌越高；建物型態方面，由於大樓造價會高於公寓造價，

且套房通常位於大樓裡面，故本研究為了一致性的問題，將大樓、套房一併納入研 究，其影響程度相當顯著且與預期符號相符；區位變數方面，由於台北市大安區為 整台北市房價最高的區域，其他地區對於大安區而言，皆會呈現負相關，故與預期 符號相符。

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102Q1 0.036* 0.017 2.093 102Q2 0.089* 0.053 5.654 102Q3 0.095* 0.053 5.866 102Q4 0.075* 0.039 4.524 103Q1 0.131* 0.048 6.536 Samples 8089

Adj R-sq 0.740 Collinearity 8.602 D-W 1.642 F test 1277.4*

*：P<0.05

資料來源：本研究整理

表十五顯示了特徵價格估計結果，F 檢定值為 949.2，達到 5%的顯著水準；Adj-R² 值為 0.738；DW 檢定值亦極接近 2，不存在自我相關；而共線性指標為 8.194，小於 10，以模型的設定而言，並無嚴重共線性，因此，整體而言該模型具有解釋能力。

模型二之結果顯示，其鄰街條件、區為變數、樓層變數、建物型態、屋齡、屋 齡帄方、建物面積、建物面積帄方等變數與模型一無太大差別，然而，以往國內文 獻在估計捷運車站距離房價效果時，常見對距離變數之處理，故本研究亦將鄰近大 專院校、鄰近國中小及鄰近大安森林公園之變數納入考量，其結果為「鄰近國中小」

呈現正向且顯著，而「鄰近大專院校」及「鄰近大安森林公園」則呈現負向且不顯 著之情形。

參考彭建文(2009)將捷運車站距離以更為細緻方式劃分，以此概念運用至豪宅進 行研究，分為500公尺以內、500-1000公尺、1000-1500公尺以及1500-2000公尺，此距 離劃分方式之結果無明顯差異，皆呈現正向且顯著之效果，若繼續測詴2000-2500公

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102Q2 0.088* 0.053 5.598 102Q3 0.096* 0.053 5.865 102Q4 0.076* 0.040 4.538 103Q1 0.124* 0.045 6.138 Samples 8089

Adj R-sq 0.738 Collinearity 8.194 D-W 1.638 F test 949.2*

*：P<0.05

資料來源：本研究整理

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