第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
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第一章 緒論
第一節 研究動機與目的 一、研究動機
2001 年諾貝爾經濟學獎獲得者、美國經濟學家斯蒂格裡茨(Joseph E.Stiglitse) 曾經預言:“中國的城市化和以美國為首的新技術革命，將是影響 21 世紀人類進 程的兩大關鍵性因素。中國的城市化是區域經濟增長的火車頭，將會產生最重要 的經濟效益。”城市化的程度是衡量一個國家和地區經濟、社會、文化、科技水 準的關鍵尺度，也是衡量國家和地區社會組織程度和管理水準的重要標誌。在經 濟全球化和區域發展一體化的背景下，中國城市化的快速推進，將會推動中國的 經濟社會發展，其對城市房地產市場、尤其是商品住宅市場的互動與影響，是中 國大陸兩個重大政策議題的結合，也備受學界矚目。
根據中國社會科學院的定義，城市化是指人口向城市聚集、城市規模擴大以 及由此引起一系列經濟社會變化的過程，其實質是經濟結構、社會結構和空間結 構的變遷（魏後凱，王業強，蘇紅鍵，2013）。
從經濟結構變遷看，城市化過程是產業結構升級的過程，即農業活動逐步向 非農業活動轉化和；從社會結構變遷看，城市化是農村人口逐步轉變為城鎮人口 以及城鎮文化、生活方式和價值觀念向農村擴散的過程；從空間結構變遷看，城 市化是各種生產要素和產業活動向城鎮地區聚集以及聚集後的再分散過程。
自 1978 年改革開放以來，隨著中國大陸社會經濟的發展，城市化水準不斷 提高。城市人口比重在 20 世紀五十年代只有 10.6％，僅有 0.58 億人生活在城市 之中。而國家統計局第六次人口普查資料顯示，2010 年中國大陸城市人口已經 達到 6.65 億人，城市人口比重為 49.68％，同 2000 年的第五次人口普查相比，
上升了 13.46 個百分點。進入 21 世紀以來，城市人口每年以大約 3％到 4％的速 度遞增，遠遠超過同期 1％的總人口年增長速度。2011 年，中國大陸城市化率突 破 50%，達到 51.27%；2013 年，城市化率已經達到 53.7% 。
因應改革開放後經濟快速發展，城市人口大幅增加，市場逐步從供給有限轉
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化將在政府支持下繼續穩步推進。
城市人口增長會增加對房地產的需求，亦會催生城市基礎設施建設的要求，
導致城市用地緊張。作爲城市公共服務的提供者，以及城鄉土地二元制度下城市 土地所有者，地方政府承擔着因應城市化發展進行城市建設的責任，但土地財政 和土地較爲粗放的利用方式，使城市建設趨向蔓延式發展。國家統計資料顯示，
2000 年至 2010 年，全國城市人口增長 45.9%，但城市建成區面積擴張了 64.45%，
城市建設用地面積增幅亦超過 75%，城市人口和城市建設規模的不匹配，衍生了 關於人口城市化和土地城市化的爭議，也引發了二者與城市房地產價格關係的疑 問。
過去雖然有許多國內文獻對中國大陸商品住宅價格的影響因素進行探討，但 從城市化的層面着眼進行研究者仍稍顯不足。在部分聚焦討論城市化效應的文獻 中，亦存在粗略以省域代替城市作爲研究對象，以及採用某一年期的橫截面數據 進行實證研究，未能體現不同城市化和社會經濟發展階段之變動趨勢的缺憾。有 鑑於此，本研究將引用中國大陸城市的追蹤資料，數據截取時段自國務院確立房 地產業爲支柱產業，房價開始飆升的 2003 年開始，至中國大陸城市化率突破 50%
及房價數據較爲完整的 2011 年，探討城市化對城市商品住宅價格的影響效果。
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二、研究問題
城市化作爲區域空間系統中的複雜社會過程，其突出表現，不僅在於人口和 非農業活動在規模不同的城市環境中的集中過程，以建成區擴展爲代表的非城市 景觀逐步轉化爲城市景觀的地域推進過程，還包括景觀、社會以及生活方式等城 市環境的形成（Friedman，1966）。與此同時，城市化也会由于地域不同和经济发 展阶段不同而呈现出不同的特征(Kazuhiro，2007)。
綜合前文討論，本研究歸納出以下研究問題：
（一）城市化的快速發展是否對過去十餘年間城市商品住宅價格的高漲有所 貢獻，影響程度爲何？
（二）城市化兩個主要面向人口城市化和土地城市化對城市商品住宅價格有 否影響，若有影響，二者之影響效果是否存在差異？
（三）大城市和中小城市在城市化發展過程中商品住宅價格影響因素的異同 爲何？
三、研究目的
城市化是一個自然的歷史過程，也是一個社會演化的過程，在中國大陸特定 政體和市場發育的環境下，政府行爲也在深刻地影響城市化。同樣，從十年間不 斷出臺的房地產市場宏觀調控政策中亦可看出，中央政府和地方政府對於攸關民 生經濟的房地產市場能否保持穩定極爲重視，但受傳統計劃經濟理念的影響，政 府對於房地產市場的調控仍然習慣於採取直接幹預的方式。本研究希望藉由城市 化不同面向對不同規模城市商品住宅價格影響效果的分析，尋求通過資源與要素 配置影響市場的途徑，以期確立系統規範的間接調控機制。
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