研究架構

一、評估構面

由於住宅具有不可移動性與異質性等與一般商品不同的特性，區位決定價格 與未來發展潛力，區位是住宅最受關心的因素，這特性也是住宅與其他商品最大 不同之處；且因為區位條件、建築形式、鄰里環境等各個因素都可能不相同，因 此住宅商品無法像其他商品產生完全相同的住宅，這便產生住宅市場價格不容易 統一的結果。購屋者必須在經濟條件允許的情形下，發揮最大效用，購買符合所 需的住宅。不同的購屋者在選購住宅時，會依照自己或家庭成員之需求或喜好，

先選定住宅類型，如透天厝、別墅、大樓、公寓或店面等建築類型與結構；再考 慮住宅面積的大小，如地坪或建坪等；新屋或是中古屋等屋齡也是考量重點；接 下來考慮的是住宅內部的格局，如臥房、衛浴與客餐廳數；建商的信譽與品質是 另一個重點；生活機能的便利性對於現代人而言也是納入購屋評估的要項之一；

住宅附近的噪音、空氣及鄰里等環境品質的好壞，以及經濟景氣、房地產景氣、

經濟成長，金融市場的房貸條件等經濟因素；甚至政府的都市規劃與開發、各項 買屋稅捐與相關費用、房貸優惠等政策。

由於影響住宅選擇的屬性很多，所以在進行評估時必須適當的劃分層級架 構，以便進行有效的評估，方不致產生重大的遺漏或重複，評估項目般分為二至 三個層級通常即能涵蓋需求。本研究為求所列之住宅屬性需求，能將重要的評選 因素涵蓋，已於第二章相關文獻探討後，將研究主題、研究架構之七大評估構面，

及三十二個屬性需求分為三個層級如表 3-1 所示，目的在呈現評選屬性需求的建 立邏輯。

表 3-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求

項次 評估構面 屬性需求 1.1 房屋屬性 屋齡 1.2 房屋屬性 住宅類型 1.3 房屋屬性 建坪 1.4 房屋屬性 格局 1.5 房屋屬性 品質 2.1 自然條件 地勢 2,2 自然條件 景觀 2.3 自然條件 方位 2.4 自然條件 採光 2.5 自然條件 通風 3.1 交通運輸 地段

3.2 交通運輸 距工作地點遠近 3.3 交通運輸 距捷運站遠近 3.4 交通運輸 距公車站遠近 3.5 交通運輸 距市場、商店遠近 4.1 公共設施 學校

4.2 公共設施 銀行、郵局 4.3 公共設施 醫院、診所 4.4 公共設施 公園

4,5 公共設施 停車設施

表 3-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求（續前頁）

項次 評估構面 屬性需求

5.1 嫌惡設施 神壇等宗教聚會場所 5.2 嫌惡設施 高壓電塔、變電所 5.3 嫌惡設施 網咖、KTV 等 5.4 嫌惡設施 垃圾、汙水處理設施 5.5 嫌惡設施 加油站

6.1 經濟因素 利率 6.2 經濟因素 貸款成數 6.3 經濟因素 貸款期限 6.4 經濟因素 稅捐

6.5 經濟因素 整體經濟因素 7.1 土地使用 使用分區 7.2 土地使用 都市計畫範圍 資料來源：本研究整理

為講求建立的客觀性與完整性，本研究已先與房仲業者、學者、政府官員等 房地產業之相關專家共計 6 員（如表 3-2 所示），進行一對一的深度訪談勾選（專 家問卷調查內容詳如附錄一）。

表 3-2：專家問卷職稱表

職稱 學者 政府官員 房仲業者

人數 2 人 2 人 2 人

資料來源：本研究整理

經由專家問卷調查後，彙整並修改評估構面與屬性需求，重新呈現具分析基 礎之參考架構。以下為各層級的描述內容，即為本研究建立評估時所鎖定之方向：

（一）層級一：研究主題「高雄市中產階級自用住宅屬性需求」。

（二）層級二：評估構面。將研究主題分為「住宅本身條件」、「交通設施」、「公 共設施」、「嫌惡設施」、「整體經濟因素」、「政府政策」等六大評估構面，

詳如圖 3-1 所示：

1. 住宅本身條件：購屋者在選購住宅時，除了交通便利性、公共設施等考 量外，最重要的就是住宅本身的條件是否滿足最基本的需求，重要的衡 量因素有屋齡、住宅類型、坪數、格局、建商信譽、品質等。

2.交通設施：便利之交通為消費者購屋選擇之重要條件，地段的便利性對 於身處都會地區的忙碌現代人而言，是非常重要；交通便利與否，攸關 節省時間成本的多寡，特別是在交通尖峰時刻，常造成社會無謂的損失；

尤其高雄市在捷運通車後，大幅縮短高雄特有南、北狹長區域居民交通 的時間，並且改變當地的生活與工作習慣。

3.公共設施：相關文獻研究顯示，人們在所得提高後，對於住宅的要求已 轉換為重視居住品質的課題，除了住宅本身的品質外，更包含了居住環 境及週邊的便利性；尤其中產階級屬於社會國家的主幹，特別注重居住 環境及公共設施的量與質之要求。

4.嫌惡設施：由於都市人口大量集中，個人所使用的公共設施面積亦相對 減少，有些設施或行業是較不受居民歡迎的，因為這些設施或行業通常 會製造噪音或是衛生的問題，甚至還會製造治安問題，形成居家生活上 的不適。

5.整體經濟因素：包含經濟景氣的繁榮或蕭條、家庭所得的變動、金融市 場的房貸利率與房貸年限及房貸成數等，大環境的整體經濟影響，是影 響購屋的重要考量因素之一。

6.政府政策：購屋是人生最重大的經濟支出與負擔，大部分購屋者須靠銀 行貸款來完成購屋的美夢，政府會提供相關的購屋輔助方案與措施；另 外政府的都市規劃與開發，往往帶來良好的居住環境與合宜的公共設施。

高 雄 市 中 產 階 級 自 用 住 宅 屬 性 需 求 住宅本

身條件

嫌惡 設施

交通 設施

公共 設施 政府

政策

整體經 濟因素

（三）層級三：屬性需求。順應層級二的評估構面所產生之重要衡量因素，並據 此細分成評估屬性。

圖 3-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求之評估構面

資料來源：本研究整理

二、評估屬性需求

高雄市中產階級在購買自用住宅時考量「住宅本身條件」、「交通設施」、「公 共設施」、「嫌惡設施」、「整體經濟因素」、「政府政策」等六大評估構面，，並就 各類評估構面所屬之重要衡量因素，細分成重要之住宅屬性需求，計有「屋齡」、

「住宅類型」、「住宅屬性」、「建設公司信譽」、「品質」、「風水」、「地段」、「距工作 地點遠近」、「距大眾運輸遠近」、「距高鐵火車站高速公路遠近」、「距市場商店遠 近」、「學校」、「銀行郵局」、「醫院診所」、「公園」、「停車設施」、「神壇等宗教聚 會場所」、「高壓電塔變電所」、「網咖 KTV」、「垃圾汙水處理設施」、「經濟景氣」、

「房地產景氣」、「經濟成長」、「金融市場條件」、「都市規劃開發」、「稅捐」、「房貸 優惠」等 27 項。以下就選取的屬性需求進行說明：

（一）屋齡：直接反應該住宅的折舊情形，屋齡愈高的住宅，表示其耐用年限已 經不多；通常分為還未建造完成的預售屋、新完工的成屋、已建造完工多 年但未使用的成屋、有使用的中古屋，屋齡是消費者購屋的重要衡量因素 之一。

（二）住宅類型：消費者在選擇購屋時，會依照家庭需求與喜好，由套房、公寓、

大樓、透天厝或別墅等住宅類型中選取，一般分為套房、五樓以下公寓、

六至十二樓的大樓、十三樓以上的大廈、獨院的別墅、雙併的透天住宅、

連棟的透天住宅等。

（三）住宅屬性：包含建築面積、房間數、衛浴設備數、客廳、餐廳與廚房數等 格局，以及採光、方位與座向等，而套房、公寓、大樓與大廈亦須將樓層、

視野、景觀納入考量因素之一。

（四）建設公司信譽：住宅是由建設公司與營造公司共同規劃、設計與建造完成，

一般消費者在購屋時，會先探聽建商過去的建案口碑，以瞭解其施工品質 與完工後住宅之使用現況，作為選購之參考。

（五）住宅品質：房屋的建造品質攸關身家性命安全，品質較佳的房屋對購屋者 是較有保障的，一般包含建材、設備、裝潢等，尤其經歷九二一大地震後，

購屋者特別重視品質。

（六）風水：消費者在購屋時常將風水禁忌列為考慮的因素之一，路沖、陰煞（鄰 近墳墓、寺廟）、屋角煞、剪刀煞、無尾巷等是購屋時較忌諱的負面風水。

（七）地段：都市發展中必定有一些發展較為成熟的區域，通常這些地區的各項 設施與活動較為完備與密集，而有較其它地區為高的房地產價格。相對市 區而言，市郊指的是都市中心以外的地帶，在都市發展過程中，相關的設 施是持續建構中，生活機能也較不便利。

（八）距工作地點遠近：距離工作地點的遠近將直接影響購屋者每日上班所耗費 的交通時間，並且和當地的交通便利性有很大的關係，購屋者均期望能節

省上班通勤的時間成本。

（九）距大眾運輸遠近：高雄捷運自通車以來帶給居民移動的便利性，大幅節省 交通所耗費的時間，尤其是高雄市南、北區域的聯繫，並且帶動當地的繁 榮；另外市公車與捷運的整合性運輸功能的發揮，亦帶來居民行的便利性。

（十）距高鐵火車站高速公路遠近：對外縣市的聯絡交通，一般均以高速鐵路、

火車、高速公路為方式，尤其便利性與節省時間是選擇交通工具的主要考 量因素。

（十一）距市場商店遠近：從購買日常生活的必需品，到逛街購物的休閒活動，

住宅附近購物地點的便利性是都會居民所重視的生活機能之一，能節省 許多的購物時間。

（十二）學校：國中、小學的學區是家有就學兒童的家長在選購住宅時重要的考 量因素之一，明星學區的學校尤其熱門，同樣地造成當地房價的居高不 下，購屋者必須花費較高的購屋成本。

（十三）銀行郵局：銀行與郵政是現代人不可或缺的日常必備設施，帶給附近居 民相當程度的便利性。

（十三）銀行郵局：銀行與郵政是現代人不可或缺的日常必備設施，帶給附近居 民相當程度的便利性。