高雄市中產階級自用住宅屬性需求之研究

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(1)國立中山大學企業管理學系碩士論文. 高雄市中產階級自用住宅屬性需求之研究. 研究生：賀振宇撰指導教授：黃北豪博士中華民國九十八年六月 i.

(2) ii.

(3) 博碩士論文授權書 (國科會科學技術資料中心版本 93.2.6) 本授權書所授權之論文為本人在＿國立中山＿大學(學院)＿企業管理＿系所＿ (空白). 組＿九十七＿學年度第. 二學期取得＿碩＿士學位之論文。. 論文名稱：＿＿高雄市中產階級自用住宅屬性需求之研究＿ ■同意. □不同意本人具有著作財產權之論文全文資料，授予行政院國家科學委員會科學技術資料中心（或其改制後之機構）、國家圖書館及本人畢業學校圖書館，得不限地域、時間與次數以微縮、光碟或數位化等各種方式重製後散布發行或上載網路。本論文為本人向經濟部智慧財產局申請專利(未申請者本條款請不予理會) 的附件之一，申請文號為：＿＿＿＿＿＿，註明文號者請將全文資料延後半年再公開。. -----------------------------------------------------------------------■同意. □不同意本人具有著作財產權之論文全文資料，授予教育部指定送繳之圖書館及本人畢業學校圖書館，為學術研究之目的以各種方法重製，或為上述目的再授權他人以各種方法重製，不限地域與時間，惟每人以一份為限。. 上述授權內容均無須訂立讓與及授權契約書。依本授權之發行權為非專屬性發行權利。依本授權所為之收錄、重製、發行及學術研發利用均為無償。上述同意與不同意之欄位若未鉤選，本人同意視同授權。指導教授姓名: 研究生簽名:. 學號:M964012004. (親筆正楷). (務必填寫). 日期:民國. 98 年 6 月 11 日. 1. 本授權書. ( 得自 http://sticnet.stic.gov.tw/sticweb/html/theses/authorize.html 下載或至. http://www.stic.gov.tw 首頁右下方下載) 請以黑筆撰寫並影印裝訂於書名頁之次頁。. 2. 授權第一項者，請確認學校是否代收，若無者，請個別再寄論文一本至台北市(106-36)和平東路二段 106 號 1702 室國科會科學技術資料中心黃善平小姐。(本授權書諮詢電話:02-27377606. 傳真：02-27377689). iii.

(4) 論文提要學年度：97 學期：2 校院名稱：國立中山大學系所名稱：企業管理學系論文名稱(中)：高雄市中產階級自用住宅屬性需求之研究論文名稱 ( 英 ) ： Middle-class demand for self-use residential properties, Kaohsiung City Study 學位類別：碩士語言別：中文學號： 964012004 論文頁數： 79 研究生 (中 )姓名：賀振宇研究生 (英 )姓名： Chen-Yu Ho 指導教授 (中 )姓名：黃北豪指導教授 (英 )姓名： Dr. Pei-how Huang 口試委員 (中 )姓名：高明瑞博士、張瑞當博士口試委員 (英 )姓名： Dr. Ming-rea Kao, Dr. Ruey-Dang Chang. iv.

(5) 摘要隨著國民所得的提高，對住宅的要求已從遮風避雨的基本需求，進而考慮到住宅格局、通風、採光等住宅內部本身條件，並對噪音干擾、環境衛生等外部環境的品質，逐漸成為關心的重點，而居家安全、生活便利性及休閒運動等要求也日漸受到重視。尤其中產階級是構成社會的主力，對社會的發展和穩定產生很大力量，在高雄地方性的消費型態與文化上的差異，中產階級( Middle-Class )購屋者對於自用住宅的需求與購買決策或許有別其它地區。購屋是一筆為數不小的財務決定與支出，由於住宅不同於一般商品，具有耐久性、高價位且重複購買率較小的特性，是購屋者在決策過程時必須高度涉入的，在面對購屋的決策時，所考量的購屋因素繁多。住宅屬性對不同的購屋者有不同程度的重要性，是非常複雜的決策過程，本研究以「層級分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）」將複雜的問題系統化，由不同的層面給予層級分解，並透過量化的判斷，將相關資訊加以綜合評估，提供購屋者在購買決策時適當且充分的資訊，目的在於解決決策時所面臨的困難，減少決策錯誤的風險性，使購屋者更容易做出正確的決定。運用「層級分析法」建立多重評估層級模式，進行高雄市中產階級自用住宅屬性需求的權重分析，以明瞭優先序；經由本研究結論，提供高雄市中產階級購屋者的參考，亦可提供政府與民間建築業者在規劃興建自用住宅時，能符合高雄市中產階級的偏好。【關鍵詞彙】中產階級, 層級分析法. v.

(6) Abstract With the increase in national income, demand for residential dwellings from the shelter, basic needs, thus taking into account the domestic situation, ventilation, lighting and other home within their own conditions, and noise, sanitation, etc. the quality of the external environment, gradually become the focus of concern, while the home security, life and leisure sports such as convenience demands increasing attention. In particular, the middle-class constitutes the backbone of society, to social development and stability of a great force in Kaohsiung local consumption patterns and cultural differences, the middle-class homebuyers demand for their own use and purchase of residential the decision-making may be different from other areas. Housing is a not a small number of financial decisions and expenditures, as housing is different from general merchandise, with durability, high prices and the repeat purchase rate of the smaller features, is the homebuyers in the decision-making process must be highly involved, and in the face of housing decisions, the consideration of the housing a myriad of factors. Residential properties for different homebuyers have different degrees of importance, is a very complex decision-making process, this study of " analytic hierarchy process (AHP) " to complex problems systematically, from different perspectives given level of decomposition and, through quantitative judgments, will be a comprehensive assessment of relevant information to provide homebuyers in the purchase decision-making appropriate and adequate information, decision-making aimed at resolving the difficulties of the temporary surface, reducing the risk of making a wrong decision, enabling more homebuyers transaction capacity to make the right decision. The use of " hierarchy analysis, " the establishment of multi-level evaluation model, the middle class-occupied residential property for Kaohsiung weight requirements analysis to understand the priority order; through the Conclusion of this study was to provide middle-class homebuyers Kaohsiung's reference, also provide Government and civil construction industry in the planning and building of own house, they can meet the Kaohsiung middle-class preferences. 【Key Words】 middle-class, AHP. vi.

(7) 誌謝詞本論文得以順利完成，首先必須感謝指導教授黃北豪博士，在論文撰寫期間，對我耐心的指導及鼓勵，能夠從論文構思、撰寫、修正、以致順利完成付梓；也一併感謝. 郭修仁教授、陳明吉教授對我的指導與協助。亦感謝企管系上老師. 在學業上的熱心教導與啟發，讓我在這段學習期間獲益良多。很榮幸能進入中山企研所碩士班就讀，在這兩年中不管是課業上或是人際關係上，都令我獲益良多，是人生閱歷的一大增長，尤其是認識了來自各行各業的精英伙伴，在此，要真誠感謝我的同學們，尤其是學長言及好友. 明德、士德、才茂、志. 佳珍、佩祺、祐欣在學習與論文撰寫過程中的協助與激勵。. 最後要感謝我的家人，我親愛的妻子. 瑞霞與子女雋堯、琬茹，由於他們的. 包容與體諒，才能讓我無後顧之憂，專心向學，還有母親. 曾美珍女士的協助，. 他們是我最重要的精神後盾，謹以此論文獻給我親愛的家人。. 賀振宇. 謹識於. 國立中山大學企業管理研究所碩士班中華民國九十八年六月. vii.

(8) 目第一章. 錄. 緒論........................................................ 1. 第一節研究背景與動機 ............................................ 1 第二節研究目的及對象 ............................................ 2 第三節研究步驟及研究流程 ........................................ 3 第二章. 相關文獻探討................................................ 6. 第一節住宅定義及特性 ............................................ 6 第二節中產階級定義及特性 ........................................ 7 第三節影響住宅選擇因素 ......................................... 13 第四節層級分析法 ............................................... 18 第五節文獻回顧小結 ............................................. 28 第三章. 研究設計................................................... 29. 第一節研究架構 ................................................. 29 第二節問卷設計 ................................................. 40 第四章. 研究分析................................................... 43. 第一節問卷發放與回收 ........................................... 43 第二節資料分析與研究發現 ....................................... 43 第五章. 結論與建議................................................. 59. 第一節研究結論 .................................................. 59 第二節研究建議 .................................................. 63 參考文獻........................................................... 65 viii.

(9) 附錄一. 專家問卷調查............................................... 70. 附錄二. 層級分析法(AHP)問卷調查.................................... 74. ix.

(10) 表目錄表 2-1：台灣社會中產階級特性 ....................................... 10 表 2-2：國內專家、學者對於影響住宅購買決策因素之研究發現 ........... 17 表 2-3：層級分析法之評比尺度 ....................................... 25 表 2-4：成偶比對矩陣 ............................................... 25 表 2-5：N 階正倒值矩陣的隨機指標值表 ................................ 28 表 3-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求 ............................. 30 表 3-2：專家問卷職稱表 ............................................. 31 表 3-3：高雄市中產階級自用住宅屬性需求 ............................. 37 表 3-4：成對比較表格 ............................................... 42 表 4-1：專家成員基本資料表 ......................................... 43 表 4-2：高雄市中產階級自用住宅屬性需求之權重分析 ................... 55. x.

(11) 圖目錄圖 1-1：高雄市行政區圖 .............................................. 3 圖 1-2：研究流程 .................................................... 5 圖 3-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求之評估構面 ................... 33 圖 3-2：高雄市中產階級自用住宅屬性需求之層級分析架構圖 ............. 39 圖 3-3：高雄市中產階級自用住宅屬性需求 AHP 架構 ..................... 41 圖 4-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求第二層評估構面之成對比較矩陣 . 44 圖 4-2：高雄市中產階級自用住宅屬性需求第二層評估構面之權重分析與排序 ............................................................... 45 圖 4-3：住宅本身條件之成對比較矩陣 ................................. 46 圖 4-4：住宅本身條件各屬性需求之權重分析與排序 ..................... 46 圖 4-5：交通設施之成對比較矩陣 ..................................... 47 圖 4-6：交通設施各屬性需求之權重分析與排序 ......................... 48 圖 4-7：公共設施之成對比較矩陣 ..................................... 49 圖 4-8：公共設施之權重分析與排序 ................................... 49 圖 4-9：嫌惡設施之成對比較矩陣 ..................................... 50 圖 4-10：嫌惡設施之權重分析與排序 .................................. 50 圖 4-11：整體經濟因素之成對比較矩陣 ................................ 51 圖 4-12：整體經濟因素之權重分析與排序 .............................. 52 圖 4-13：政府政策之成對比較矩陣 .................................... 52 圖 4-14：政府政策之權重分析與排序 .................................. 53 圖 4-15：高雄市中產階級自用住宅屬性需求之權重分析與排序 ............ 54 xi.

(12) 圖 5-1 高雄市中產階級自用住宅屬性需求之權重優先序 .................. 64. xii.

(13) 第一章緒論住宅屬耐久性的高價位商品，是購屋者在購買決策過程時必須高度涉入的，本章將就緒論的三個小節作說明與陳述，第一節為研究背景與動機；第二節為研究目的及對象；第三節為研究步驟及研究流程。. 第一節研究背景與動機購屋是一筆為數不小的財務決定與支出，在國人「有土斯有財」的傳統觀念下，認為擁屋能產生心理上的安定感受，也是社會地位的表徵，並具有對抗通貨膨脹及保值的效果，甚至可投資獲利，所以將購屋視為人生大事。由於住宅不同於一般商品，具有耐久性、高價位且重複購買率較小的特性，購屋者必須有相當的經濟能力。隨著國民所得的提高，對住宅的要求已從遮風避雨的基本需求，進而考慮到住宅格局、通風、採光等內部環境，並對噪音干擾、環境衛生等外部環境的品質，逐漸成為關心的重點，而居家安全、生活便利性及休閒運動等要求也日漸受到重視。民國 89 年底台閩地區人口密度每平方公里達 616 人，以高雄市人口密度達 9,725 人為最高，臺北市為 9,655 人居次，台中市為 6,053 人居第三；若由 10 年來縣市別人口密度變動台閩地區人口觀察，以台中市人口密度增加 1,323 人，高雄市增加 737 人，而臺北市人口密度 10 年來減少 501 人（行政院主計處，2001）。民國 94 年底臺閩地區住宅自有率達 83.9％，其中以彰化縣住宅自有率最高，達 94.7％；而住宅自有率較低縣市則為臺南市、臺北市及高雄市，比率均在 80％以下，其中以臺北市最低，住宅自有率僅有 76.0％，與 12 年前相差無幾，而高雄市也只有 77.08％，顯現在都會區的住宅自有率較其他地區要來得低（內政部營建署，2006）。近幾年來，高雄市的住宅自有率也顯著提升，依高雄市政府主計處民國 96 年的調查統計資料顯示，高雄市人口數達 151 萬，家庭戶數達 55 萬 5,213 戶，分布在楠梓等 11 個行政區（如圖 1-1 所示），住宅自有率已達 89.09％，較 95 年之 82.95％增加 6.14 個百分點，家庭平均每戶居住建坪（含車位、走廊、陽台等）43.24 坪，較 95 年之 42.87 坪，增加 0.37 坪。. 1.

(14) 綜觀國內房地產市場及相關研究普遍均有「重北輕南」的現象，北台灣長期受到各方的關注與重視，尤以大台北都會區更是房地產業者關心的焦點。就南部地區而言，雖然高雄市為院轄市，擁有眾多的人口與土地，在捷運與高鐵的交通建設完工及通車帶動，另外市區鐵路地下化與環狀輕軌等重大建設均已陸續規劃設計，高雄都會區的發展正逐漸形成。從民國 96 年 11 月次級房貸風暴開始，全球金融體系遭遇空前的危機，股市狂跌、銀行及投資公司倒閉，因此企業裁員正一波波的出現，人們的購買力減弱，而房地產市場也同步遭受到波及，但是對於自用住宅仍有需求。然而高雄地方性的消費型態與文化上的差異，顯現購屋者對於住宅的需求與購買決策或許有別其他地區，但相關的市場研究分析太少，尤其中產階級是構成社會的主力，所以本研究選定以高雄市中產階級自用住宅購屋者作為實證探討。. 第二節研究目的及對象一、研究目的基於上述研究背景與動機進行本研究，提供政府與民間建築業者在規劃興建自用住宅時，能符合高雄市中產階級的偏好，本研究主要目的有以下二點：（一）探討高雄市中產階級購屋者對自用住宅屬性需求為何。（二）探討高雄市中產階級購屋者對自用住宅屬性需求的重要性。二、研究對象本研究以高雄市包含楠梓區、左營區、鼓山區、三民區、鹽埕區、前金區、新興區、苓雅區、旗津區、前鎮區與小港區等十一個行政區為研究範圍，如圖 1-1 所示，並以擁有中上程度的所得或收入、從事非勞動力工作的白領階級並具有專業技術之中產階級為研究對象。. 2.

(15) 圖 1-1：高雄市行政區圖資料來源：高雄市政府網站 http://www.kcg.gov.tw/jsf/Geography.jsf. 第三節研究步驟及研究流程一、研究步驟本研究主要以高雄市中產階級自用住宅屬性需求為研究目標，蒐集住宅、中產階級、影響住宅選擇、決策理論等文獻資料，透過決策模式，探討自用住宅屬性需求因素，並建立層級分析法(Analytic Hierarchy Process, AHP)的分析層級架構，經成偶比對後建立比對矩陣，再運用「Expert Choice 2000」決策支援應用軟體，在 Windows 作業環境下，進行優先值權重運算與分析，藉以建立高雄市中產 3.

(16) 階級自用住宅屬性需求評估系統，探討住宅屬性需求之優先權重比。為達成上述研究目的，本研究採取以下步驟進行：（一）步驟一「建立研究主題與目的」：探討高雄市中產階級自用住宅影響購屋決策的相關因素，確立研究方向。（二）步驟二「文獻探討與理論基礎」：相關文獻之探討與整理，建立研究之理論基礎。（三）步驟三「專家深度訪談」：經由專家的深度訪談勾選，修改並重新呈現具分析基礎之參考架構。（四）步驟四「建立研究架構」：從層級分析法探討影響購屋因素，建立研究架構、評估構面與研究變數。（五）步驟五「問卷設計」：進行問卷的設計後，完成修訂並進行問卷。（六）步驟六「問卷回收歸納彙整」：將回收的問卷資料以 Expert Choice 2000 應用軟體進行統計並整理結果。（七）步驟七「資料分析與說明」：問卷資料的研究分析與結果說明。（八）步驟八「結論與建議」：對本研究做出結論，並提出建議。二、研究流程（一）本研究以居住於高雄市之中產階級為研究對象，經由蒐集、參考、彙整國內外專家學者之相關研究與議題。（二）經由專家深度訪談勾選問卷，以歸納出本研究之相關購屋評估構面與屬性需求。（三）運用層級分析法進行問卷設計與實施調查後，彙整問卷資料後，探討影響購屋決策之自用住宅需求屬性的重要性與優先序。 4.

(17) （四）最後歸納分析作為本研究之結論與建議，研究流程詳如圖 1-2 所示。. 第一章緒論. 建立研究主題與目的. 第二章文獻探討. 文獻探討與理論基礎. 第三章研究設計. 專家深度訪談. 建立研究架構. 問卷設計. 第四章研究分析. 問卷回收歸納彙整. 資料研究分析及結果說明. 研究結論與建議. 第五章結論與建議. 圖 1-2：研究流程. 資料來源：本研究整理. 5.

(18) 第二章相關文獻探討本章就專家、學者已研究之相關文獻進行探討，共有五個小節，第一節為住宅定義及其特性；第二節為中產階級定義及其特性；第三節為影響住宅選擇因素，探討不同學者、專家的研究與議題；第四節決策理論，本研究方法採層級分析法；第五節為文獻回顧小結。. 第一節住宅定義及特性一、住宅定義在提出「住宅」定義之前，必須先就「房地產」的定義提出說明，以避免混淆。「房地產」為一般大眾及民間業者對房屋與土地二種財產的合稱，其中包含三個內涵：「房」－房屋建築物，「地」－土地，「產」－財產權屬。房屋的分類就其使用性質約可分為：居住使用、商業使用、工業使用、公共使用、其他等五大類（張金鶚，2003）；由於時間與資料之取得限制，本研究僅針對提供家庭居住使用的「住宅」部分來探討。住宅係指專供一戶或多戶家庭居住為目的之建築物；建築物則指凡固定於土地上包括一個或多個起居室或其他空間，蓋有屋頂，四周有牆壁或隔間者稱為建築物（內政部營建署，2006）。二、住宅特性早期的研究，都把住宅當作一般性商品，忽略了耐久性及不可移動性的差異性；直到 Ridker 和 Henning（1967）開始建立住宅為多面性商品（multi-dimensional commodities）的概念，認為各種住宅屬性之組合及住宅之品質水準才是住宅選擇之重要影響因素，特別是鄰里屬性（如空氣污染）及住宅內部屬性（如房間數），顯現住宅是由不同的多種屬性組合的商品。國內的學者研究也指出，住宅是一種商品，具有與一般商品不同的特性（張金鶚，2003）： 6.

(19) （一）不可移動性－區位決定價格與未來發展潛力：因為土地的不可移動性，而住宅是定著興建在土地上的，所以住宅是不可移動的。區位是住宅最受關心的因素，這特性也是住宅與其他商品最大不同之處。（二）異質性－價格不易統一，品質差異是關鍵：因為區位條件、建築形式、鄰里環境等各個因素都可能不相同，因此住宅商品無法像其他商品產生完全相同的住宅，這便產生住宅市場價格不容易統一的結果。（三）不可分割性－住宅、公共設施、鄰里環境的品質：整體購買住宅不可能像黃金、股票般分割購買，所以一但購買某一住宅，不僅購買住宅本身，也同時購買其周圍環境、公共設施、鄰里環境等。（四）長久性－折舊低並影響市場的存量與流量：住宅不易損壞，生命週期很長，一般住宅有五、六十年的壽命，其長久性與品質及數量對市場流量與存量，都會產生長遠的影響。（五）昂貴性－交易金額大且交易次數少：住宅常常是許多人一生中所購買或投資最昂貴的商品，少則百多萬多則上億，因此購買住宅時都應該非常慎重考慮。因為相當昂貴，且價格遠高於其他商品，較容易壟斷的現象發生。（六）投資與消費雙重性－使用價值與投資價值不易區分：住宅不像黃金、股票只有投資性或如汽車只有消費性，其不但可以居住使用，同時也可以投資獲利。. 第二節中產階級定義及特性一、中產階級定義（一）崛起：中產階級英文是 Middle Class，表示一種社會階層，其源自於英國工業革命後，因為工業型態崛起，造就了一群專業、收入不低且知識水平高的新階層，他們有別於上層貴族富豪階級，又不同於下層的勞工階層， 7.

(20) 因此被稱為「Middle Class」，是西方資本主義發展中特定脈絡下的社會結構產物（蕭新煌，1990）；隨著後續的發展，更加的凝聚了這個階層的共同認同，進而出現較明顯界線的「中產階級」。傳統上以 19 世紀馬克思（Marx）的階級理論為主要代表，以工業革命的英國作為階級研究對象，以生產工具與生產關係中的支配與附屬地位來建構其階級理論，馬克思將階級簡約劃分為上層階級的資產階級與下層階級的無產階級；但事實上，隨著社會愈加的資本化，中產階級不但沒式微，反而中產階級人數有逐漸的增加與壯大之趨勢。以 19 世紀英國為例，社會產生顯著的改變，經濟的發展讓 19 世紀末的英國社會出現一批有別於上流社會的特殊階級「中產階級」。這批中產階級的崛起非但不像馬克思所預言那般，中產階級會在資產階級與無產階級對立之中，隨著時代的演進而沒落、消失；相反的，雖然小資本家在大資本家的大規模生產中逐漸的沒落，但代之而起的卻是各種型態的中產階級，包括經理、服務業，以及由下層階級晉升為中產階級者（張華葆，1987）。中產階級的興起不但壯大社會的中間階層，也為原本金字塔型的社會階層結構注入一種新興的社會階級，中產階級的出現不但破除了馬克思的預言，也緩和了高、低階級之間的衝突與對立（陳鈺慧，2005）。（二）西方中產階級定義：C﹒W﹒Mills（1953）認為將中產階級分為「舊中產階級」和「新中產階級」，前者包括獨立的、自由的、自營的小農與商人；後者主要為經理人員、受薪專業人員、銷售人員與辦公室職員。Gerhard Hirschfeld（1987）認為中產階級不與平民一樣地靠他人而生活，但也不像領導者那樣有特別能力和慾望去領導他人，通常擁有較大的經濟自由，能選擇以受僱者或從事自由業來維生，是社會經濟地位與知識程度的結合體。（三）台灣中產階級定義：台灣對於中產階級的定義大體上都是遵循西方的作法，相關文獻中對於中產階級的定義不盡相同，但普遍都區分為「舊中產階級」與「新中產階級」兩大類；舊中產階級來自經濟領域，是屬於自營作業，就是既非是大老闆，也不是受雇於他人者，例如自營小企業主、餐 8.

(21) 飲業自營者、批發商、及零售業者；新中產階級則是來自於政府部門或是受雇於他人者，例如經理人、專業人員、技術人員、辦公室職員、政府部門的中上級人員、私人企業的中級幹部及軍公教人員。 1.陳春美（1988）認為中產階級泛指社會中在身份上、經濟上屬於中等階層（粗略將社會分為上中下三等）的社群。社會科學家將中產階級分為新、舊兩種。舊中產階級指介於貴族與奴隸之間的平民階級；新中產階級則是指工業革命興起後，介於資本家與勞工之間的人，以經濟因素決定其地位。 2.詹宏志（1988）對中產階級的定義如下，舊中產階級大多是以自主的小企業主，例如農場主人、商人或自由職業者，舊中產階級具自主性，自己擁有財產、自己雇人或受雇於自己。新中產階級則是經理人、支薪的專業人、辦公室職員，也就是一般外界所指稱的「白領階級」。 3.徐正光（1990）認為，台灣中產階級是在特定的經濟與政治結構下所孕育出來的社會群體，他將中產階級區分為三類：第一類為國家部門和私人企業部門所雇用的中上級工作人員，這其中又包括對於他人勞動力擁有控制權的管理階層；及對於自己勞動力有自主權，但對於他人的勞動力無控制權者（例如科學研究人員、機器設備管理或維修人員，以及設計部門的專業人員；金融部門工作者以及中上級軍公教人員）。第二類則為與國家或企業部門無隸屬關係的專業或自由業者（例如醫師、律師、會計師、及從事藝文工作的知識份子）。第三類則是自雇的小資產階級（自我或家族勞力的自我剝削方式從事生產製造或銷售買賣，這其中一些人也擁有少量資本或簡單生產工具，也會雇用他人。）徐正光將經濟領域下出來的中產階級定義為舊中產階級，由政治領域下所培養出的中產階級則定義新中產階級。 4.許嘉猷（1990）將中產階級界定為職業屬於白領者，且分為新舊中產階級；舊中產階級是以自營者為主，而新中產階級則是以受雇者為主。舊中產階級，包括自營的買賣工作人員（主要為批發與零售業等一般商人）與服務工作者（主要為餐旅業自營業主）；新中產階級，則包括受雇的行政級主管人員，專門性、技術性人員，監督及佐理人員。 9.

(22) 5.蕭新煌（1990）將中產階級分為「舊中產階級」與「新中產階級」。「舊中產階級」主要指的是自營小店東和自雇作業者，這批小資產階級的存在提供了社會穩定的力量，它使一些無法晉升到上層階級，及無法透過教育的手段進入中產階級的人一個晉升為中產階級地位的機會，這群小資產階級靠著自身些微的資金及勞力從事小商業活動，不但使自身能夠晉升為中產階級的一部分，也提供一個社會穩定的來源。「新中產階級」主要是以技能、學歷、文憑為取向的事業及管理人才，是具有專業身分的中產階級，且這批人在資本主義化的過程中是屬於「獲利」的一群，他們主要是靠著專業起家及擁有較高的教育水平。二、中產階級特性在中產階級的定義中發現，中產階級的特性是擁有中上程度的所得或收入、從事非勞動力工作的白領階級並具有專業的技術。台灣在 1950 年代起快速工業化發展，中產階級在 1970、80 年代的大量崛起，構成一股新興的社會力量。因為教育程度較高、所得收入較高的特質，中產階級開始大量形成並成為社會的中堅力量，詳如表 2-1 所示。表 2-1：台灣社會中產階級特性作. 者台. 灣. 社. (年代) 初. 會. 中. 產. 階. 級. 特. 性統. 步. 整. 整. 結. 理. 蕭新煌. ＊功利主義。【即現實及功利主義】. (1988). ＊溫和地帶動社會革新：保守的政治表現，主張穩定中求改革。【即溫和保守性格】. 一、現實及功利主義. 二、溫和保守性格. ＊喜愛「名牌」、舶來品的需求量較大、追求高格調生活享受、重視生活情趣。【即高消費品味】三、高消費品味＊結社性格。＊受教育以求生存，以免在社會中遭致淘汰，而此種思維也形成了個人的功利主義。【即現實及功利主義】. 10. 果. 四、結社性格.

(23) 表 2-1：台灣社會中產階級特性（續前頁）作. 者台. 灣. 社. (年代) 初瞿海源 (1989). 會. 中. 產. 階. 級. 特. 性統. 步. 整. 整. 結. 果. 理. ＊強調青少年應具有獨立的特質。【即培養子女自五、自我認同模糊我導向人格的教育理念】. 高承恕. ＊高度流動性：橫向、縱向等的流動性高。. (1990). ＊模糊性：自我認同模糊。. 六、高民主理念. ＊現實性：以現實利益為行動的判準。【即現實及七、培養子女自我導向人格的教育理功利主義】徐正光 (1990) 葉啟政 (1990) 黃毅志 (1999). ＊以溫和的方式帶動現有體制的改革。【即溫和保. 念. 守性格】＊講求消費者品味，並重視「身份」消費文化的生活方式。【即高消費品味】＊重視獨立、負責：子女犯錯時少採用體罰，處罰根據犯錯的意圖；獎勵以口頭稱讚為主。【即培養子女自我導向人格的教育理念】. 柯玫青 (1992). ＊獨立與自主。【即培養子女自我導向人格的教育理念】＊知識是一種謀生和進階高水準生活的工具，這樣難免會使下一代形成功利主義的心態。【即現實及功利主義】＊較常從事「高等」的休閒娛樂。【即高消費品味】. 資料來源：林雅倩（2006），我國國小社會領域教科書階級意識型態之內容分析三、本研究定義：綜合前述國內外專家學者之研究發現，中產階級是一種社會階層，在現代社會中，擁有某種程度的經濟能力，例如有較安定的、較高薪酬的工作，並且對社會的發展和穩定有很大的作用；中產階級常用於專業人士、學者、知識份子，或 11.

(24) 大企業、公營機構、政府部門的中級管理層，或中小型企業主，中學、小學、幼稚園校長、教師、社工和護士等。本研究以家庭收入或所得、職業等特徵作為對於中產階級的界定，採取「中上程度的家庭所得」與「非勞力性工作的職業」等二項作為中產階級人數分布上的統計依據：（一）「中上程度的家庭所得」：依高雄市政府主計處民國 96 年的調查統計資料顯示，家庭平均每戶所得收入為 118 萬 8,933 元，平均每戶可支配所得為 98 萬 360 元，即所得收入扣除財產所得的利息支出、賦稅支出、捐贈移轉支出等 3 大類非消費支出。將家庭依可支配所得大小按戶數平均分成五等分，由小至大排序，第一等分位組（最低所得組）為 35 萬 5,692 元，第二等分位組為 61 萬 1,787 元，第三等分位組為 83 萬 1,382 元，第四等分位組為 1,11 萬 513 元，第五等分位組為 199 萬 2,447 元。由於可支配所得與家庭所得成正相關，本研究以家庭所得替代可支配所得，俾利資料之彙整與分析，且以可支配所得第三等分位組為劃分依據，將以「家庭年收入 80 萬元（含）以上」為本研究中產階級的必要條件之一。（二）「非勞力性工作的職業」：依中華民國職業標準分類計有「第 1 類的民意代表、行政主管、企業主管及經理人員」、「第 2 類的專業人員」、「第 3 類的技術員及助理專業人員」、「第 4 類的事務工作人員」、「第 5 類的服務工作人員及售貨員」、「第 6 類的農、林、漁、牧工作人員」、「第 7 類的技術工及有關工作人員」、「第 8 類的機械設備操作工及組裝工」、「第 9 類的非技術工及體力工」及「第 0 類的現役軍人」等十大類。本研究在職業部分排除農、林、漁、牧、工等一般所認定的勞力工作者，將「第 1 類民意代表、行政主管、企業主管及經理人員」、「第 2 類的專業人員」、「第 3 類的技術員及助理專業人員」等從事非勞力性工作的白領階級視為中產階級的必要條件之一。依高雄市政府主計處民國 96 年的調查統計資料顯示，高雄市依戶長職業屬非勞力性工作佔 27％。. 12.

(25) 第三節影響住宅選擇因素由於住宅的交易金額較高，因此一般人在面對購屋的決策時，所考量的購屋因素繁多，且以經濟因素為首要考量。現實生活中，對住宅的購買選擇會隨著所得、人口數、年齡、戶長教育程度等因素有所差異，並且對特定的住宅類型有較高的喜愛與偏好。不同住宅提供或滿足購屋者需求的程度會有差異，所以不同購屋者在選擇或購買住宅時，其衡量與考慮的因素也不盡相同；因此，購屋者均以達到「住者適其屋」的目標，並追求最大效用之原則。由於住宅是以提供家庭居住為目的的建築物，所以必須考量家庭成員的需求，家庭生命週期中各階段的家庭成員人數增減，影響住宅空間的需求改變。大部分新婚夫婦由於經濟基礎尚未穩固多租屋而居，慢慢地家庭經濟逐漸穩定成長，後來因子女出生家庭人口數增加，決定購屋自住；當子女漸漸成長，基於子女就學等的考量因素，且需要較大的住宅空間，產生換屋的需求；直至子女長大結婚搬出另組新家庭後，家庭人數遞減，住宅空間需求自然減少。綜合言之，家庭對於住宅的需求，會隨著家庭生命週期而改變。影響住宅選擇的因素很多，根據聯合國世界衛生組織之定義，居住環境乃指身體安全之庇護體的實質結構及其週遭環境。與居住生活有關影響因素，對於住宅選擇皆會有影響，不論是在實質的具體設施，還是非實質的間接條件，因此購屋亦可說是對購買住宅本身及其所具有的屬性間的決策過程（吳岱眞，2005）。以下為近年來國內專家、學者經由實證研究，探討影響住宅購買決策的因素。一、張金鶚（1991，1995）研究指出：由於住宅異質的特性，使得不同的住宅品質差異頗大，其實住宅是由各個屬性特徵所組合而成的商品，不同屬性特徵的組合將造成不同品質的住宅。影響住宅品質的屬性可從不同的觀察範圍來看，可分為「戶的特徵」、「棟的特徵」、「鄰里小環境的特徵」以及「鄰里大環境的特徵」：（一）戶的特徵：包含面積（如主建物面積、附屬建物面積等）、樓層位置（如所在樓層、視野景觀、邊間、方位等）、隔間（如房間數、衛浴設備套數、 13.

(26) 格局等）、內部品質（如裝潢、建材、設備與維護狀況等）。（二）棟的特徵：包含基地位置（如鄰路寬度、鄰路數目等）、住宅類型（如大廈、公寓、別墅、透天、套房等）、基地面積（如空間獎勵、建蔽率、容積率）、公共設施（如停車設施、娛樂服務設施面積比率、電梯數）、管理維護（如維護狀況、保全設施、管理費用）。（三）鄰里小環境的特徵：指距住宅所在地 1 分鐘車程，或 15 分鐘步行，或 1 公里範圍內的主要行政鄰里的環境特徵，包含公共設施可及性（如優良學區，通學距離的便利性，商店，捷運、公車、交流道等聯外的交通設施，郵局、銀行、診所或者公園等服務設施）、嫌惡性設施（如神壇、特種行業、加油站、KTV、垃圾場、火葬場等）、鄰里住戶屬性（如教育程度、職業、家庭結構、環境滿意度等）。（四）鄰里大環境的特徵：指住宅所在地之鄉鎮市區為範圍的總體環境特徵而言，包含區位（如市區、市郊、郊外等）、大環境品質（如人口密度、噪音、水質、空氣污染等）。二、王啟聰（1996）研究台中市購屋者在住宅上的需求特質，有以下幾項發現：（一）不同年齡層的購屋者對於住宅需求特質上有顯著差異，住宅總面積的大小及住宅總價高低是考慮的因素。（二）住宅對外可及性重視的因素有到最近公園的距離、到中小學的距離、到最近市場的距離等；住宅內部環境重視的因素有臥房數、客廳面積大小、屋齡、是否有停車位等。（三）購屋者年齡增長及家庭人口數增加，需要較大住宅面積與較多的臥房間數。（四）距離市中心愈近，住宅的每坪價格愈高。三、王健陽（1999）以高雄市不同住戶層級對住宅屬性需求之研究，實證結果顯示：高雄市民對透天厝有較高的青睞，市區的公寓大樓接受度較高，臥房及 14.

(27) 衛浴數需求增加；不同的戶長教育程度與家戶規模，對住宅屬性的需求有顯著的差異；在相同的學歷下，八人以上的大家庭，對於房廳數有較高的偏好；固定家戶規模為三人以下的小家庭時，對基本衛生設備的需求，有隨著戶長學歷增加而增加的趨勢。四、陳彥仲、連經宇（1999）研究發現：花蓮地區居民購屋時比較重視的因素包括「附近有無公害污染」、「地段增值潛力」、「學區」、「房價」、「交通方便」、「至工作地點距離」、「至市場距離」等。五、張春龍（2000）研究指出：台南市民在住宅選擇之影響因素評選中，一般最重視的是「嫌惡設施」這項構面，然後依序為「交通運輸」、「公共設施」、「經濟因素」、「自然條件」、「房屋屬性」、「土地使用管制」等 7 大類；考量影響因素可歸納為以下七大項：（一）嫌惡設施：如殯葬設施、變電所、污水及垃圾處理設施、屠宰場、高壓電塔等。（二）交通運輸：如距工作地點遠近、距購物商店遠近、距市中心遠近、距大眾運輸遠近、距主要道路遠近等。（三）公共設施：如學校、公園、體育場、市場、公共服務、醫療院所等。（四）經濟因素：如利率、整體經濟趨勢、貸款成數、土地稅負、貸款期限等。（五）自然條件：如景觀、排水、地勢、座向、日照等。（六）房屋屬性：如地坪、構造類型、建坪、室內格局、屋齡等。（七）土地使用管制：如使用分區、容積率、都市計畫範圍、建蔽率等。六、林淑萍（2002），以中壢地區的實證研究發現：家戶未來購屋要點以「社區公共設施之完善」主要考量重點，其次是「住宅產品規劃」，再其次為「區位」。七、林月萍（2003），以台中市地區的實證研究指出，住宅市場中消費者的期望偏 15.

(28) 好為「消費者需求」、「土地使用管制」、「交通運輸」、「.環境屬性」與「嫌惡設施」等五大構面：（一）消費者需求：住宅產品、坪數、結構類型、室內格局、總預算。（二）土地使用管制：都市計畫範圍、使用分區。（三）交通運輸：距工作地點遠近、.距大眾運輸系統遠近、距市區主要道路遠近、距購物商店遠近。（四）環境屬性：學區、公園（含兒童遊戲場）、.停車場、市場、郵政電信設施、醫院（含衛生所）。（五）嫌惡設施：變電所、殯葬設施、污水、垃圾處理設施、屠宰設施。八、洪啟釗（2003）以屏東縣市為例研究發現：（一）購屋者考量因素之重視程度是有差異性的，其順序由高到低分別為「購屋負擔能力」、「房屋特性」、「賣方特徵」、「其他因素」、「總體環境」五大構面，並可再細分為十二項因素，依重視的程度分別由高到低為「房屋周圍環境」、「住宅型態」、「購屋負擔能力」、「房屋建材及區位」、「房屋附加設施」、「房屋建築風格」、「賣方特徵」、「政府施政措施」、「家人意見」、「房屋可及性」、「房屋樓層及方位」、「國內外政經局勢」。（二）不同的購屋者個人特徵在總體環境方面的考量、房屋特性方面的考量與賣方特徵方面的考量皆是有差異性的，性別、年齡、婚姻狀況、教育程度、家庭人數、家戶一個月總所得、購屋經驗、職業等八個變數，都會影響購屋者的考量。綜合以上的文獻研究分析整理顯示（如表 2-2 所示），影響住宅選擇的因素很多，由於國內研究的案例較符合目前國內發展的現況，因此本研究在購屋考量因素選擇方面，以國內研究為主。不同居住地區的居民，購屋時考量因素的重視程度亦有所不同，本研究將影響高雄市中產階級自用住宅屬性需求分類為「房屋屬 16.

(29) 性」、「自然條件」、「交通運輸」、「公共設施」、「嫌惡設施」、「經濟因素」、「土地使用」等七大評估構面來加以探討。表 2-2：國內專家、學者對於影響住宅購買決策因素之研究發現學者及年代. 主要構面. 實證地區. 張金鶚 1991，1995 戶的特徵、棟的特徵、鄰里台灣地區. 研究方法綜合研究整理. 小環境的特徵、鄰里大環境的特徵。王啟聰 1996. 購屋者年齡、總面積及總. 台中市. 價、住宅對外可及性、住宅. 特徵價格理論（Hedonic Price. 內部環境。. Theory）. 王健陽 1996. 住宅型態、區位、格局。. 高雄市. 複迴歸分析. 陳彥仲、連經宇. 附近有無公害污染、地段增花蓮地區. 模糊理論. 1999. 值潛力、學區、房價、交通. (Fuzzy Theory). 方便、至工作地點距離、至市場距離。張春龍 2000. 嫌惡設施、交通運輸、公共台南市東區分析層級法 (AHP) 設施、經濟因素、自然條件、. 及關鍵成功因素法. 房屋屬性、土地使用管制。. (Critical Success Factors). 林淑萍 2002. 林月萍 2003. 社區公共設施之完善、住宅中壢地區. 羅吉特模型（Logit. 產品規劃、區位。. Model）. 消費者需求、土地使用管. 台中市. 制、交通運輸、.環境屬性、嫌惡設施。. 分析層級法（AHP）及多屬性效用法（Multiple Attribute Utility Technique）. 洪啟釗 2003. 購屋負擔能力、房屋特性、屏東縣市賣方特徵、其他因素、總體環境、購屋者個人特徵。. 資料來源：本研究整理 17. 因素分析、敘述統計.

(30) 第四節層級分析法一、層級分析法的意義與目的層級分析法是在 1971 年由美國匹茲堡大學教授 Thomas L. Saaty 所發展提出的一套決策方法，主要是應用在不確定的情況下以及具有多個評估準則的決策問題上，將複雜的問題系統化，由不同的層面給予層級分解，並透過量化的判斷，將相關資訊加以綜合評估，提供決策者選擇適當方案的充分資訊，目的在於解決決策時所面臨的困難，減少決策錯誤的風險性。經過不段的修正，層級分析法應用層面增加，例如行為科學、行銷管理、投資組合等，Saaty 於 1980 年最後提出一套完整的方法論，並著作成書（Saaty, 1980；Saaty & Vargas, 1982）。層級分析法的應用範圍廣泛，主要可應用於下列十三種決策問題（Saaty, 1990；Saaty & Vargas, 1991）：（一）決定優先順序 (Setting Priorities) （二）產生可行方案 (Generating a Set of Alternatives) （三）選擇最佳方案 (Choosing the Best Policy Alternative) （四）決定需要條件 (Determining Requirements) （五）依據成本效益制定決策 (Making Decision Using Benefits and Costs) （六）資源分配 (Allocating Resources) （七）預測結果--風險評估 (Predicting Outcomes-Risk Assessment) （八）衡量績效 (Measuring Performance) （九）系統設計 (Designing a System) （十）確保系統穩定性 (Ensuring System Stability) 18.

(31) （十一）最適化 (Optimizing) （十二）規劃 (Planning) （十三）衝突解決 (Conflict Resolution) 二、層級分析法的優點層級結構的建立是相當重要的一個部分，可以將複雜的問題簡單化，使決策者更容易做出正確的決定。AHP 的每一個層級皆表示對原問題的一個重要部分，建立層級的優點可歸納出以下幾點（Saaty , 1980）：（一）很清楚的說明上一層內的各因素之優先權重發生變動時，將會如何影響下一層內各因素的優先權重。（二）將因素分成不同層級的集合，此法使整體評估易於達成且有效率，對整個系統更詳細的劃分層級結構，以更深入地瞭解層級結構的目標。（三）利用組合式結構系統組合成較具效率的層級分析因素。（四）層級具有可靠性（Reliable）及彈性（Flexibility）；即局部的改變不會影響整體的評估效率。三、層級分析法的基本假設與認知層級分析法的主要目的在於協助決策者面臨複雜且同時分歧的決策時，讓決策者得以在結構化下，順利剖析複雜並解決問題。因此 AHP 在執行操作時有些基本的假設條件，其內容主要包括下列九項：（鄧振源、曾國雄，1989）（一）一個系統或問題可被分解成許多被評比的種類或成分（Components），形成具方向性之網路的層級結構。（二）層級結構中，每一層級的因素均假設具獨立性（Independence）。（三）每一層級內的因素，可以用上一層級內的某些或所有的因素為基準，進行 19.

(32) 評估。（四）比較評估時，可將絕對數值尺度轉換成比例尺度（Ratio Scale）。（五）成對比較（ Pairwise Comparison）後，可用正倒值矩陣（ Positive Reciprocal Matrix）處理。（六）偏好關係滿足遞移性（Transitivity）。（七）完全具遞移性不容易，因此容許不具遞移性質，但必須測試其一致性（Consistency）的程度，藉以測試不一致性的程度。（八）因素的優勢比重，經由加權法則求得。（九）任何因素只要出現在階層結構中，不論其優勢比重為多少，均被認為與整個評估結構有關。使用 AHP 方法之前，對執行之層級結構應該具備以下的幾點認識：（一）倒數對照特性（Reciprocal Comparison）：決策者在進行比較時，對於因素喜愛的程度必須滿足倒數特性，若 A 比 B 的偏好程序是 a 倍，則 B 是 1/a 倍偏好於 A。（二）同質性（Homogeneity）：因素的比較必須是有意義的，並且在一個合理的評估尺度內。（三）獨立性（Independence）：因素間彼此間的比較必須假設相互獨立。（四）預期性（Expectations）：為了完成決策目標，關係階層必須完整的描述，在建構關係階層及相關準則，或是撰擇方案必須完整不能有所遺漏或忽略。四、層級分析法理論基礎假設某一層級的因素 A1,A2,……….An，在上一層某一因素為評估基準下，其 20.

(33) 每一因素的權重 W1,W2,….Wn ，且已知。接下來建立成對比較矩陣（Pairwise Comparison Matrix），而矩陣的每一列是由單一因素的權重相對於其他因素的權重之比例而成。此時，Ai 與 Aj 的相對重要度以 aij 表示，而因素 A1,A2,….An 的成對比較矩陣 A＝〔aij〕，若 W1,W2,….Wn 為已知時，則成對比較矩陣 A＝〔aij〕可寫成如下形式（Saaty , 1980）：. A1. [ ]. A = a ij. L. A2. A 1 ⎡W1 / W2 W1 / W2 A 2 ⎢⎢W2 / W1 W2 / W2 = M M ⎢ M ⎢ A n ⎣Wn / W1 Wn / W2. An. L W1 / Wn ⎤ L W2 / Wn ⎥⎥ M M ⎥ ⎥ L Wn / Wn ⎦. ⎡W1 ⎤ ⎢W ⎥ Wi 1 a = , a ji = , W = ⎢ 2 ⎥ i , j = 1,2,...... .n 其中 ij W ⎢ M ⎥ a ij j ⎢ ⎥ ⎣W n ⎦ 當然這是 A 矩陣理想的評估狀況，通常都不會是如此，但設定理想的狀況有助於理論的推演，我們可以建立矩陣公式如下：. A1. A2. L. An. A1 ⎡W1 / W2 W1 / W2 L W1 / Wn ⎤ ⎡ W1 ⎤ ⎡ W1 ⎤ ⎥ ⎢ ⎥ ⎢W ⎥ ⎢ A 2 ⎢W2 / W1 W2 / W2 L W2 / Wn ⎥ ⎢ W2 ⎥ = n⎢ 2 ⎥ ⎢ M ⎥ M M M ⎥⎢ M ⎥ M ⎢ M ⎥⎢ ⎥ ⎢ ⎢ ⎥ A n ⎣Wn / W1 Wn / W2 L Wn / Wn ⎦ ⎣ Wn ⎦ ⎣ Wn ⎦ 上式成對比較矩陣 A 乘上權重 W，等於 n 乘以 W 之值即 A×W＝n×W n 是 A 的特徵值（eigenvalue），而 W 是 A 對應於特徵值的特徵向量（eigenvector）。而特徵值問題，可將上式化簡成如下的運算式： 21.

(34) （A－n×I）×W＝0 當 W≠0 時 W 為 A 的特徵向量，同時具 n 個特徵值而成對比較矩陣 A，具有以下的性質：（一）矩陣 A 對稱元素相互間倒數關係，即 aij＝1/ aji。（二）矩陣 A 的所有元素均為正值，且滿足 aij＝1/ aji 則稱為正倒值矩陣（Positive Reciprocal Matrix）。（三）成對比較矩陣 A 的秩（Rank）為 1，即 rank(A)＝1。因為每一列皆是第一列的常數倍，所以其特徵值λi（i＝1,2,……n）中，只有一個為非零，其餘均為零，而非零的特徵值以λmax 表示。（四）矩陣 A 具有正的特徵值，其中最大的特徵值λmax，其所對應的特徵向量元素，也都是正值。（五）矩陣 A 的對角線和為 n，即 Trace（A）＝n。從特徵值的特性得知，特徵值的和也為 n。 n. 故 ∑ λ = Trace ( A ) = n 1 i =1. 所以λmax＝n（此為理想值）因此，因素 A1,A2,……….An 的特徵向量 W，即為矩陣 A 最大特徵值λmax 所對應特徵向量標準化後的值。但在一真實的決策環境下進行成對比較時，aij 是依決策者主觀判斷而得，不可能得到完全精確理想的比率 Wi/Wj，所以只能估計這個值，而在專家判斷下會有少許的誤差，與理想值是有些許差距，即. a ij ≈. Wi W' ( a ij = i' ) Wj Wj. 其中 W 為實際比較的權重。隨著 aij 作微量的變動，則特徵值也會有些許變動。但當特徵值不再等於 n 時，λmax 還是主要的特徵值且很接近理想權重下的特 22.

(35) 徵值，A×W＝λmax×W，但此時 A 也不再是一致性矩陣而仍是正倒值矩陣。因此可由λmax 與 n 兩者之間的差異程度作為判斷一致性高低的評量標準，即利用λmax －n 這個數字來看出不一致性的結果（Saaty, 1991）。因為可以假設 A 為一致性的矩陣，即 ajk＝aik/aij 成立，矩陣中的每一列都是特定列的常數倍，所以 A 的秩(rank)為 1 並且特徵向量值λi（i＝1,2,……n）中只有一個不為 0。同時. n ∑ λi = Trace( A) = n, λ max = n 。相反的，當λmax＝n 則δij. i =1. ＝0 所以 aij＝Wi/W。 j 因此此時可以利用簡單的一致性指標(Consistency Index, C. I.) 來評量一致性的程度。. −1 C.I. = λ max n −1 若 C.I.＝0 表示前後判斷具一致性，而 C.I.＞0 表示前後判斷有不一致，依據 Saaty（1991）建議在一致性比率(Consistency Ratio, C.Ｒ.). C.R . =. C.I 小於 0.1 以下，則一致性程度視為合理；其中 R.I.為隨機指標， R .I. 另詳細說明於后。五、層級分析法之流程及相關步驟層級分析法的流程可細分為下列八個步驟：（一）決策問題之認定：首先要釐清問題之所在，才可對問題下定義，方能清楚瞭解決策目的。尤其是在應用層級分析法時，對於評估因素之分層，更須充分掌握問題之方向。（二）列舉各評估因素：在列舉各評估因素時，首在專家及決策者意見之整合，藉由其專業知識與實務經驗對決策所面臨之問題的評估因素，慎重列舉各評估因素，此時毋須考慮決策因素的順序及關聯性。有關專家及決策者意見之採用可用腦力激盪法(Group brainstorming) 或德爾非法 (Delphi method) 以收彙整之效。 23.

(36) （三）建立層級：將各項評估因素，依各因素之相互關係與獨立性程度劃分層級。層級劃分多寡視分析問題之複雜度而定，但每一層級之因素至多九個以內，以免在評估時造成矛盾之現象，以致影響評估結果，各層級之因素彼此間應獨立。而層級之結構則可以從整體目標、子目標等，最後至決策之結果，進而形成多重層級，而層級之多少則視決策之複雜度與分析程度而定。根據鄧振源與曾國雄(1989)文獻，建立層級時應注意的是： 1.最高層級代表評估之最終目標。 2.儘量將重要性相近的因素放在同一層級。 3.層級內之因素不宜多，因為受限於人之原因，同時過多時，也會影響層級之一致性。而層級的結構圖主要分為兩種，一是完整層級(Complete Hierarchy)，表示相鄰兩層的因素皆有關連；另一是不完整層級(Incomplete Hierarchy)，表示相鄰兩層的因素不一定都有完整的關連。（四）成偶比對評估：層級結構建立以後，即根據問卷結果或專家評估同層級之各評估因素間的相對重要性。層級分析法之評比方式是以上一層級的因素為基準，將同層級內之任兩因素對該上層因素之重要性或影響力兩兩比較，可減輕決策者在思考時的負擔，更能清晰地呈現決策因素的相對性。層級分析法係採用名目尺度為成偶比對之評估指標，其可分為九個尺度如表 2-3 所示。. 24.

(37) 表 2-3：層級分析法之評比尺度 A 因素與 B 因素之定義. 說明. 相對重要性強度 1. 一樣重要. A 與 B 對該目標有相同貢獻. 3. 稍重要. 評比者認為 A 較 B 稍重要. 5. 很重要. 評比者認為 A 較 B 為頗重要. 7. 十分重要. 對 A 有強烈偏好，甚重要. 9. 極其重要. A 之重要性絕對凌駕於 B. 重要性介於此數之相鄰當需要折衷值時 2，4，6，8. 上列數之倒數. 兩數間在比較 B 對 A 之相對重要性. 資料來源: Thomas, L. Saaty (1980) “The Analytic Hierarchy Process” （五）建立成偶比對矩陣：成偶比對矩陣之建立是以每一層的評比因素作為基準，並以其所屬之下一層的 n 個評比因素，進行兩兩比較，形成成偶比對的評估值，其所產生的 C(n,2)=n(n-1)/2 個評估值 aij，即為成偶比對矩陣（如表 2-4 所示）中，主對角線右上方的因素值。將右上方之因素值之倒數放置主對角線左下方相對位置中，並將主對角線上的因素數值均設為 1，則可得完整之成偶比對矩陣 A。表 2-4：成偶比對矩陣評比因素. A. B. C. A. 1. 2. 3. B. 1/2. 1. 2. C. 1/3. 1/2. 1. 資料來源：本研究整理令 aij=Wi/Wj，此處 W1,W2,‥．,Wn 代表層級中各因素對於上一層級中某因 25.

(38) 素的相對權數。此時矩陣有兩個特點： 1.層級分析法的成偶對比矩陣為正轉置矩陣。 2.若專家評比時的判斷均非常完美精確，此時矩陣為一致性矩陣。亦即所有比對值均滿足數學遞移律。（六）計算各比對矩陣的特徵向量 (Eigenvalue Vector) 及最大特徵值 (Maximized Eigenvalue) ：為了瞭解所建立的一致性，及各因素間的相對權重，成對比較矩陣建立後，即可利用數值分析去求得特徵向量及最大特徵值。 1.特徵向量之解法，Saaty (1982) 提出四種近似解法如下： (1) ANC 法 (Average of Normalized Columns) －行向量平均值常態化法：將各行予以常態化，再將常態化後之各列因素加總，最後除以各列因素之個數。 (2) NRA 法 (Normalization of the Row Average) －列向量平均值常態化法：將各列因素予以加總，然後再予以常態化後得之。 (3) NGM 法 (Normalization of the Geometric of the Rows) －列向量幾何平均值常態化法：將各列因素相乘取其幾何平均數，而後予以常態化後得之。 ⎡ 36 ⎤ 3⎤ ⎡1.82 / 3.37 ⎤ ⎡ 0.54 ⎤ ⎢ 3 ⎥ 特徵向量 ⎢ ⎥ ⎥ 1 2⎥ → ⎢ 1 ⎥ → ⎢ 1 / 3.37 ⎥ → ⎢⎢ 0.3 ⎥⎥ ⎢ ⎢3 1 / 6 ⎥ ⎢⎣0.55 / 3.37 ⎥⎦ ⎢⎣0.163⎥⎦ ⎢⎣1 / 3 1 / 2 1 ⎥⎦ ⎦ ⎣ ⎡ 1. 例如： ⎢1 / 2. 2. (Eigenvalue. Vector) (4)行向量和倒數的標準化：將各行因素予以加總，再求其倒數並予以常態化得之。實務上，是採用前三種方法求得特徵向量，其中以第三種 NGM 法最為常用。 26.

(39) 2.最大特徵值λmax 說明如下：首先計算成對比較矩陣 A 與特徵向量 W 之相乘積，得到一個新的向量 W’；而後以 W’之每一向量值分別對應除以原向量 W 之每一向量值，最後將所得之所有數值加總後求其平均值(即除以階數 n)。如. 上. 例. 求. λ. max. ：. 2 3⎤ ⎡ 0.54 ⎤ ⎡1.629 ⎤ ⎡ 1 ⎢ Q A • W = ⎢1 / 2 1 2⎥⎥ • ⎢⎢ 0.3 ⎥⎥ = ⎢⎢0.896 ⎥⎥ ⎢⎣1 / 3 1 / 2 1 ⎥⎦ ⎢⎣0.163⎥⎦ ⎢⎣0.493⎥⎦ 1 n ( AW ) i 1 1.629 0.896 0.493 ∴ λ max = ∑ = ( + + ) = 3.01 n i =1 Wi 3 0.54 0 .3 0.163 （七）一致性指標 (Consistency Index, C.I.) 與一致性比率 (Consistency Ratio, C. Ｒ.) ：測定一致性之方法，首先先求成對比較矩陣之一致性指標 C.I.值 (consistency index) ，及一致性比率 C.R.值(consistency ratio)。因為實務上 aij 項有小量的變動，則λmax 將隨之小量的變動，因此λmax 與 n 之差值可做為矩陣一致性之評量。此處(λmax-n)/(n-1)所得之值稱為一致性指標(consistency index)，乃 AHP 法用來衡量評估者之判斷過程是否合乎一致性的指標，即 C.I.=(λmax-n)/(n-1) （Saaty , 1980）。而相對於一致性指標 C.I.，由隨機產生的倒值矩陣之一致性指標稱為隨機指標 R.I.(random index)，其值將隨矩陣階數的增加而增加。利用表 2-5 之 R.I. 值，可求得一致性比率 C.R.(consistency ratio) ，即 C.R.=C.I./R.I.。AHP 即利用 C.R.值來衡量成對比較矩陣的整體一致性，其 C.R.值必須小於 0.1 才是可接受的一致性水準。如果 C.R. 值大於 0.1，即表示專家判斷具有隨機性，必須考慮重新評估或修正。此外，隨機產生的正倒值矩陣的一致性指標稱為隨機指標 (Random index) R. I.，Saaty 求出與階數相對應的隨機指標如表 2-5 所示：. 27.

(40) 表 2-5：n 階正倒值矩陣的隨機指標值表 N. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. R.I. 0.00 0.00 0.58 0.90 1.12 1.24 1.32 1.41 1.45 1.49 1.51. 資料來源: Thomas, L. Saaty (1980) “The Analytic Hierarchy Process” （八）計算整體層級的總優先向量：整體層級之一致性若達到可接受的水準後，層級分析法最後的步驟則將各階層之因素的相對權數加以整合，以求算整體層級的總優先向量。所算出的向量即代表各決策方案對應於決策目標的相對優先順序。. 第五節文獻回顧小結經由前述探討相關文獻及學者研究得知，購屋者在面對決策時，住宅屬性會有不同程度的重要性，是非常複雜的決策過程，必須衡量這些複雜的因素，使其成為適切的購屋評估決策指標；本研究歸納出影響高雄市中產階級自用住宅屬性需求分類為「房屋屬性」、「自然條件」、「交通運輸」、「公共設施」、「嫌惡設施」、「經濟因素」、「土地使用」等七大評估構面來加以探討。以層級分析法(AHP)將購屋決策的複雜問題系統化，由不同的層面給予層級分解，並透過量化的判斷，將相關資訊加以綜合評估，提供購屋者在決策過程時適當且充分的資訊，目的在於解決決策時所面臨的困難，減少決策錯誤的風險性。以家庭收入或所得、職業等特徵作為對於中產階級的界定，採取「中上程度的家庭所得」與「非勞力性工作的職業」等二項作為中產階級人數分布上的統計依據。. 28.

(41) 第三章研究設計本章主要分為二個小節，第一節為研究架構，經由專家深度訪談勾選，以 AHP 的研究方法建立研究評估構面與屬性需求；第二節為問卷設計，續依評估構面與屬性需求進行問卷設計。. 第一節研究架構一、評估構面由於住宅具有不可移動性與異質性等與一般商品不同的特性，區位決定價格與未來發展潛力，區位是住宅最受關心的因素，這特性也是住宅與其他商品最大不同之處；且因為區位條件、建築形式、鄰里環境等各個因素都可能不相同，因此住宅商品無法像其他商品產生完全相同的住宅，這便產生住宅市場價格不容易統一的結果。購屋者必須在經濟條件允許的情形下，發揮最大效用，購買符合所需的住宅。不同的購屋者在選購住宅時，會依照自己或家庭成員之需求或喜好，先選定住宅類型，如透天厝、別墅、大樓、公寓或店面等建築類型與結構；再考慮住宅面積的大小，如地坪或建坪等；新屋或是中古屋等屋齡也是考量重點；接下來考慮的是住宅內部的格局，如臥房、衛浴與客餐廳數；建商的信譽與品質是另一個重點；生活機能的便利性對於現代人而言也是納入購屋評估的要項之一；住宅附近的噪音、空氣及鄰里等環境品質的好壞，以及經濟景氣、房地產景氣、經濟成長，金融市場的房貸條件等經濟因素；甚至政府的都市規劃與開發、各項買屋稅捐與相關費用、房貸優惠等政策。由於影響住宅選擇的屬性很多，所以在進行評估時必須適當的劃分層級架構，以便進行有效的評估，方不致產生重大的遺漏或重複，評估項目般分為二至三個層級通常即能涵蓋需求。本研究為求所列之住宅屬性需求，能將重要的評選因素涵蓋，已於第二章相關文獻探討後，將研究主題、研究架構之七大評估構面，及三十二個屬性需求分為三個層級如表 3-1 所示，目的在呈現評選屬性需求的建立邏輯。. 29.

(42) 表 3-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求項次. 評估構面. 屬性需求. 1.1. 房屋屬性. 屋齡. 1.2. 房屋屬性. 住宅類型. 1.3. 房屋屬性. 建坪. 1.4. 房屋屬性. 格局. 1.5. 房屋屬性. 品質. 2.1. 自然條件. 地勢. 2,2. 自然條件. 景觀. 2.3. 自然條件. 方位. 2.4. 自然條件. 採光. 2.5. 自然條件. 通風. 3.1. 交通運輸. 地段. 3.2. 交通運輸. 距工作地點遠近. 3.3. 交通運輸. 距捷運站遠近. 3.4. 交通運輸. 距公車站遠近. 3.5. 交通運輸. 距市場、商店遠近. 4.1. 公共設施. 學校. 4.2. 公共設施. 銀行、郵局. 4.3. 公共設施. 醫院、診所. 4.4. 公共設施. 公園. 4,5. 公共設施. 停車設施. 30.

(43) 表 3-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求（續前頁）項次. 評估構面. 屬性需求. 5.1. 嫌惡設施. 神壇等宗教聚會場所. 5.2. 嫌惡設施. 高壓電塔、變電所. 5.3. 嫌惡設施. 網咖、KTV 等. 5.4. 嫌惡設施. 垃圾、汙水處理設施. 5.5. 嫌惡設施. 加油站. 6.1. 經濟因素. 利率. 6.2. 經濟因素. 貸款成數. 6.3. 經濟因素. 貸款期限. 6.4. 經濟因素. 稅捐. 6.5. 經濟因素. 整體經濟因素. 7.1. 土地使用. 使用分區. 7.2. 土地使用. 都市計畫範圍. 資料來源：本研究整理為講求建立的客觀性與完整性，本研究已先與房仲業者、學者、政府官員等房地產業之相關專家共計 6 員（如表 3-2 所示），進行一對一的深度訪談勾選（專家問卷調查內容詳如附錄一）。表 3-2：專家問卷職稱表職稱. 學者. 政府官員. 房仲業者. 人數. 2人. 2人. 2人. 資料來源：本研究整理經由專家問卷調查後，彙整並修改評估構面與屬性需求，重新呈現具分析基礎之參考架構。以下為各層級的描述內容，即為本研究建立評估時所鎖定之方向： 31.

(44) （一）層級一：研究主題「高雄市中產階級自用住宅屬性需求」。（二）層級二：評估構面。將研究主題分為「住宅本身條件」、「交通設施」、「公共設施」、「嫌惡設施」、「整體經濟因素」、「政府政策」等六大評估構面，詳如圖 3-1 所示： 1. 住宅本身條件：購屋者在選購住宅時，除了交通便利性、公共設施等考量外，最重要的就是住宅本身的條件是否滿足最基本的需求，重要的衡量因素有屋齡、住宅類型、坪數、格局、建商信譽、品質等。 2.交通設施：便利之交通為消費者購屋選擇之重要條件，地段的便利性對於身處都會地區的忙碌現代人而言，是非常重要；交通便利與否，攸關節省時間成本的多寡，特別是在交通尖峰時刻，常造成社會無謂的損失；尤其高雄市在捷運通車後，大幅縮短高雄特有南、北狹長區域居民交通的時間，並且改變當地的生活與工作習慣。 3.公共設施：相關文獻研究顯示，人們在所得提高後，對於住宅的要求已轉換為重視居住品質的課題，除了住宅本身的品質外，更包含了居住環境及週邊的便利性；尤其中產階級屬於社會國家的主幹，特別注重居住環境及公共設施的量與質之要求。 4.嫌惡設施：由於都市人口大量集中，個人所使用的公共設施面積亦相對減少，有些設施或行業是較不受居民歡迎的，因為這些設施或行業通常會製造噪音或是衛生的問題，甚至還會製造治安問題，形成居家生活上的不適。 5.整體經濟因素：包含經濟景氣的繁榮或蕭條、家庭所得的變動、金融市場的房貸利率與房貸年限及房貸成數等，大環境的整體經濟影響，是影響購屋的重要考量因素之一。 6.政府政策：購屋是人生最重大的經濟支出與負擔，大部分購屋者須靠銀行貸款來完成購屋的美夢，政府會提供相關的購屋輔助方案與措施；另外政府的都市規劃與開發，往往帶來良好的居住環境與合宜的公共設施。 32.

(45) （三）層級三：屬性需求。順應層級二的評估構面所產生之重要衡量因素，並據此細分成評估屬性。整體經濟因素政府. 嫌惡. 政策高雄市中產階級自用住宅屬性需求. 設施. 住宅本. 公共. 身條件. 設施交通設施. 圖 3-1：高雄市中產階級自用住宅屬性需求之評估構面資料來源：本研究整理二、評估屬性需求高雄市中產階級在購買自用住宅時考量「住宅本身條件」、「交通設施」、「公共設施」、「嫌惡設施」、「整體經濟因素」、「政府政策」等六大評估構面，，並就各類評估構面所屬之重要衡量因素，細分成重要之住宅屬性需求，計有「屋齡」、「住宅類型」、「住宅屬性」、「建設公司信譽」、「品質」、「風水」、「地段」、「距工作地點遠近」、「距大眾運輸遠近」、「距高鐵火車站高速公路遠近」、「距市場商店遠近」、「學校」、「銀行郵局」、「醫院診所」、「公園」、「停車設施」、「神壇等宗教聚會場所」、「高壓電塔變電所」、「網咖 KTV」、「垃圾汙水處理設施」、「經濟景氣」、「房地產景氣」、「經濟成長」、「金融市場條件」、「都市規劃開發」、「稅捐」、「房貸優惠」等 27 項。以下就選取的屬性需求進行說明：. 33.

(46) （一）屋齡：直接反應該住宅的折舊情形，屋齡愈高的住宅，表示其耐用年限已經不多；通常分為還未建造完成的預售屋、新完工的成屋、已建造完工多年但未使用的成屋、有使用的中古屋，屋齡是消費者購屋的重要衡量因素之一。（二）住宅類型：消費者在選擇購屋時，會依照家庭需求與喜好，由套房、公寓、大樓、透天厝或別墅等住宅類型中選取，一般分為套房、五樓以下公寓、六至十二樓的大樓、十三樓以上的大廈、獨院的別墅、雙併的透天住宅、連棟的透天住宅等。（三）住宅屬性：包含建築面積、房間數、衛浴設備數、客廳、餐廳與廚房數等格局，以及採光、方位與座向等，而套房、公寓、大樓與大廈亦須將樓層、視野、景觀納入考量因素之一。（四）建設公司信譽：住宅是由建設公司與營造公司共同規劃、設計與建造完成，一般消費者在購屋時，會先探聽建商過去的建案口碑，以瞭解其施工品質與完工後住宅之使用現況，作為選購之參考。（五）住宅品質：房屋的建造品質攸關身家性命安全，品質較佳的房屋對購屋者是較有保障的，一般包含建材、設備、裝潢等，尤其經歷九二一大地震後，購屋者特別重視品質。（六）風水：消費者在購屋時常將風水禁忌列為考慮的因素之一，路沖、陰煞（鄰近墳墓、寺廟）、屋角煞、剪刀煞、無尾巷等是購屋時較忌諱的負面風水。（七）地段：都市發展中必定有一些發展較為成熟的區域，通常這些地區的各項設施與活動較為完備與密集，而有較其它地區為高的房地產價格。相對市區而言，市郊指的是都市中心以外的地帶，在都市發展過程中，相關的設施是持續建構中，生活機能也較不便利。（八）距工作地點遠近：距離工作地點的遠近將直接影響購屋者每日上班所耗費的交通時間，並且和當地的交通便利性有很大的關係，購屋者均期望能節 34.

(47) 省上班通勤的時間成本。（九）距大眾運輸遠近：高雄捷運自通車以來帶給居民移動的便利性，大幅節省交通所耗費的時間，尤其是高雄市南、北區域的聯繫，並且帶動當地的繁榮；另外市公車與捷運的整合性運輸功能的發揮，亦帶來居民行的便利性。（十）距高鐵火車站高速公路遠近：對外縣市的聯絡交通，一般均以高速鐵路、火車、高速公路為方式，尤其便利性與節省時間是選擇交通工具的主要考量因素。（十一）距市場商店遠近：從購買日常生活的必需品，到逛街購物的休閒活動，住宅附近購物地點的便利性是都會居民所重視的生活機能之一，能節省許多的購物時間。（十二）學校：國中、小學的學區是家有就學兒童的家長在選購住宅時重要的考量因素之一，明星學區的學校尤其熱門，同樣地造成當地房價的居高不下，購屋者必須花費較高的購屋成本。（十三）銀行郵局：銀行與郵政是現代人不可或缺的日常必備設施，帶給附近居民相當程度的便利性。（十四）醫院診所：家中有需要長期接受醫療照護的家人時，距離較近的醫院或診所，可以滿足看病的需要，提供便利性與必要性。（十五）公園：公園是居民休閒及運動的主要場所之一，住家附近有公園可以提供較好的生活品質。（十六）停車設施：轎車是現在一般家庭的主要交通工具之一，有的家庭甚至擁有二部以上，除了大樓或透天住宅所設置的停車位以外，常有一位難求的停車狀況。（十七）神壇等宗教聚會場所：在舉行活動時會製造出噪音，會影響一般住戶的生活安寧，對於生活品質會有不利的影響，連帶的也會使附近的房地產 35.

(48) 價值下降。（十八）高壓電塔變電所：高壓電的電磁波常會造成附近居民的恐慌與不安，造成健康上的憂慮，一般來說是較不受居民歡迎的。（十九）網咖 KTV：常成為治安的死角，有時會造成治安的問題，對居住的環境品質而言，顯有不利的影響。（二十）垃圾汙水處理設施：明顯造成環境與衛生上的問題，不僅不利於生活品質，甚至會影響身體健康，一般人較不願意居住在附近。（二一）經濟景氣：影響因素為經濟發展、政治、金融、社會變遷、土地政策等眾多因素與各種環境交互而成。（二二）房地產景氣：房地產景氣屬於總體經濟循環的一支，自 2008 年下半年金融海嘯席捲，全球經濟成長停滯，全球經濟景氣陷入大幅滑落，同步影響到國內房地產景氣的發展。（二三）經濟成長：預估未來的經濟成長，可以展望經濟景氣的榮枯，經濟成長代表就業機會增加、所得增加、消費力增加，同樣地展現在住宅的購買力。（二四）金融市場條件：購屋是龐大的金錢支出，一般人大都以貸款完成購屋的人生大事；每家銀行提供的購屋方案與條件不盡相同，綜合而言，端視房貸戶所需而定，目前最高的貸款年限為 30 年；每家銀行的購屋貸款利率不同，貸款利率的高低，攸關每月利息的支付。（二五）都市規劃開發：住宅坐落於此會有較佳的生活品質，包括都市生活中的經濟、交通、衛生、保安、文教、育樂等重要設施，使其做有計畫的發展，並且對土地使用做合理的規劃與開發。（二六）稅捐：購屋必須付契稅、印花稅、地政規費、土地及建物登記謄本費、銀行貸款查詢費、代書費等，依所選購之面積大小不同分別繳交政府或 36.