第一章 緒論
第一節 研究背景、目的
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第一章 緒論
第一節 研究背景、目的
一、研究背景：
中國大陸房地產市場從 1978 年改革開放、住房制度改革後開始啟動；
經過二十幾年發展，逐步擺脫以往集團購買、福利性住房分配制度，演變 為今日以個人消費者為市場需求的主體。1並於 1998 年起受到中國大陸政 府全面實行住房貨幣化政策改革以及鼓勵個人住房消費的驅使下，連續 12 年保持了遠高於中國大陸國內 GDP 成長的增長態勢，對中國大陸經濟的 高度成長具有重要的拉動作用。然而，從國際經驗以及市場經濟的角度分 析，房地產市場最終必然會隨著發展趨於成熟而逐漸邁入微利的時代；所 以隨著北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房地產市場逐漸趨向飽和高 點，正處於城市化發展階段的二線城市（如天津），由於外商直接投資金 額（FDI）的規模與一線城市相較均顯較小，相對房地產業競爭亦不若一 線城市激烈。在投資風險相對較低以及省、市級政府提供更多優惠政策的 支持之下，近十年來二線城市房地產市場增長速度的快速，吸引各界關注 的目光。2
從表 1 可以看出自 2000 年以來，天津房地產業的年度投資總額每年 平均約以 20%的漲幅高速成長，從 2000 年 133.93 億人民幣（占全社會固 定資產的 22%）上升到 2007 年 505.30 億人民幣（占全社會固定資產的 21.15%），之後房地產投資金額占全社會固定資產比例雖有小幅震盪，但 仍然穩定維持在一成五至二成左右的增長速度，並在 2010 年底到達 866.64
1 住房福利制度即是在城鎮實行住房產權公有、實物分配、低租金使用的福利性住房制度，政府 和職工單位承擔職工住房建設、管理和維修養護的全部責任；國有土地使用權行政劃撥，無償、
無限期提供用地者，不允許轉讓。吳立范、羅黨論（2009），《中國的住房政策》，北京：經濟科 學出版社。
2 丁一（2004），《天津房地產市場研究》，北京清華大學工商管理碩士論文，頁 1。
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263.92 20.96 21.59高力國際（Colliers International）華北區董事總經理高曉暉於受訪時表示：
「天津欣欣向榮的經濟形勢吸引了眾多國內外企業。在投資茁壯成長的支
3 以上各項數據均來自天津統計訊息網，網址：http://www.stats-tj.gov.cn/index.html/。
4 李木子，「天津戰略位置凸顯 外資地產及顧問公司搶灘」，《證券日報》，第 A02 版，今日基本 面，2010 年 8 月 20 日。
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近幾十年來，天津一直都是外商直接投資（foreign direct investment，
FDI）關注的重點區域，不僅持續並且維持良好穩健的增長情勢。依據中
圖1：天津商品房每平方公尺平均價格（2000～2010）
資料來源：中國統計年鑒數據庫
網址：http://tongji.cnki.net/fanti/brief/result.aspx。
查詢日期：2011年11月27日。
銷售價格元人民幣 同比增幅 元人民幣 百分比
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http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/local/2011-11/10/c_111158998.htm。
25.6
圖2：天津外商直接投資實際到位金額（2000～2010）
資料來源：2011年天津統計年鑒
到位金額 同比增幅
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http://news.xinhuanet.com/fortune/2007-03/23/content_5885928.htm。
7 商務部外國投資管理司，「當前商務形勢系列述評之六－充分發揮吸收外資對保增長的積極作 用」，中華人民共和國商務部網站，2009 年 5 月 31 日。網址：
http://big5.mofcom.gov.cn/aarticle/ae/ai/200905/20090506286383.html。
8 根據《指導意見》，轉變外貿發展方式應遵循六項原則：（1）堅持出口與進口協調發展，促進 貿易平衡；（2）堅持貨物貿易與服務貿易協調發展，提升規模效益；（3）堅持外貿與外資、外經 協調發展，增強互動作用；（4）堅持外貿與內貿協調發展，實現有效互補；（5）堅持多種所有制 主體協調發展，發揮各自優勢；（6）堅持東部與中西部協調發展，實現外貿全方位發展。請參閱
「商務部對外貿易司負責人就《關於加快轉變外貿發展方式的指導意見》答記者問」，鉅亨網新 聞中心，網址：http://news.cnyes.com/Content/20120328/KFJ8LUWLPMU62.shtml?c=detail。
9 中國大陸擘劃八大經濟圈，由北至南分別是（1）東北經濟圈（2）環渤海經濟圈（3）大長三 角經濟圈（4）海峽經濟圈（5）大珠三角經濟圈（6）中部經濟圈（7）西南經濟圈（8）西北經 濟圈。
10 國務院對濱海新區開發開放作出了全面部署，明確了功能定位：依托京津冀、服務環渤海、
輻射「三北」、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代製造業和研
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同意天津市調整部分行政區域，把原塘沽區、漢沽區、大港區予以撤銷，
重新劃定成為天津市濱海新區，以統一行政區事權；另在《天津市城市總 體規劃（2005～2020）》中，明確標定天津的城市性質是環渤海地區的經 濟中心，並且要逐步建設成為國際港口城市、北方經濟中心和生態城市，
作為中國四個直轄市之一的天津終於有了明確的戰略發展目標，而且預期 將成為國際級城市的規模，堂堂邁入中國大陸一線城市之林，是以天津市 各項政策、措施均具有相當指標性意義，一舉一動，動見觀瞻，值得探討 與研究，這是本研究第一個研究動機。
透過相關文獻檢閱發現，現階段探討外資與中國大陸房地產市場的相 關研究中，均較著重於北京、上海、廣州、深圳等中國大陸一線城市，而 對於二線城市房地產的研究則相對缺乏，雖然資料蒐集較為不易，勢必增 加研究的困難度與不確定性，不過從反向角度思考卻是極具意義，而這也 是研究者所抱持的第二個研究動機。
中國大陸人民銀行「2007 年中國區域金融穩定報告」指出：在人民幣 升值預期下，外匯資金開始大量地流向天津、山西、廣西、海南、重慶等 地房地產市場。有媒體推測，目前有千億以上外資開始進入中國二三線城 市的樓市。11所以，在當時中國大陸社會氛圍中，的確有部分意見認為房 地產價格虛高不下的原因是由於外資炒房所肇致，進而將高房價的社會問 題歸咎於外商投資，當然在天津地區也不例外。不過依統計資料可知，天 津整體房地產市場資金規模中，外資投資金額所占比重其實是遠不及北京、
上海、廣州、深圳等一線城市。12然而，比較圖 1 天津商品房每平方公尺 平均價格及圖 2 外商直接投資實際到位金額兩份統計圖表，卻可明顯看出
發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜 居生態型新城區。請參閱天津濱海新區政務網，新區簡介。網址：
http://www.bh.gov.cn/html/bhxqzww/XQGY22005/List/index.htm。
11 易憲容（2007），「莫讓外資成為掠奪者」《英才》（北京）第 9 期，頁 30。
12 依據 2011 年天津統計年鑑公布數據，2010 年天津房地產業資金來源合計總額為 24,741,806 萬 元人民幣，其中利用外資資金為 83,370 萬元人民幣，外資資金僅占整個規模的 0.337％。
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兩份圖表具有明顯上漲的共同趨勢；是以不禁令研究者好奇，到底天津房 地產價格高漲與外商直接投資金額的高低是否有其相關的關聯性？是否 如同市場傳言是因為外資炒房而導致房價節節高升？這引起研究者的濃 厚興趣，也是本研究主要探討的問題與第三個研究動機。
基於上述觀點與脈絡思考，本研究將聚焦於「天津」，以天津作為主 要研究對象，並預期可以達到以下四個目的：
（一）透過瞭解中國大陸近年來房地產宏觀調控的政策意涵，對天津房地 產市場的發展歷程，作一概括與客觀性的綜合論述，以具體呈現天 津房地產發展的現況與歷史脈絡。
（二）藉由相關文獻回顧以釐清影響中國大陸房地產價格波動的總體經濟 因素；俾提供本研究實證分析變數採用之客觀依據。
（三）探討外資在天津房地產價格波動中所扮演的角色定位。外商投資金 額的多寡是否會對天津房地產價格的增長，產生重要關鍵影響。
（四）依據本研究實證分析所獲得之數據結論，形成具體可行之政策建議 提供學術研究與中國大陸政府相關單位之參考。