結論

國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

限制因素以及相關注意事項。第二節實證變數假設，將分別探討各變數在 房地產價格中所扮演的角色，以強化本研究變數選定之論證基礎。第三節 數據資料來源，說明各實證變數來源與取得途徑。第四節研究限制，對於 本研究所面臨之窒礙因素及因應改善作法，分別予以說明以求審慎客觀。

第五節本章小結，則對第四章做重點式的摘要與歸納。

第五章實證結果與模型檢定，計有三小節，第一節實證結果分析，將 針對實證模型運算所獲得之參數資料，進行數據解讀、分析與研判作業；

以釐清相關變數對於房價在短期（長期）影響關係層面為何？第二節模型 正確性相關檢定，將對實證模型進行四大檢定，以驗證該模型不會存在自 我相關、異質變異現象，並且能夠符合常態分配要求以及確保模型設定自 初始即為正確，讓本研究最後所獲得之結論可以具備高度可信性與參考 性。

第六章結論與政策建議，計有二小節，第一節結論，在透過嚴謹的實 證模型分析與檢驗後，研究者可以明確定義外資在天津房地產價格波動中 所扮演角色，並瞭解外商投資所挹注金額的高低對天津房地產價格增長的 影響程度。第二節政策建議，將依據實證分析所得數據與結論的支撐下，

有所本提出對於中國大陸宏觀調控房地產政策具體可行建議，提供學術研 究與中國大陸相關單位政策擬定之參據。

綜上，本論文的研究思維、架構、步驟與進行流程可由圖 3 清楚呈現：

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

圖 3：研究進行流程圖 蒐整外商直接投資對房地產

價格影響之相關文獻

相關文獻回顧與分析整理

回顧天津房地產市場的發展概況，並探討外資在天津房地 產價格中所扮演的角色，以及中國大陸對房地產市場實施 宏觀調控政策所造成的影響。

研究目的：

探討外商直接投資（FDI）在天津房地產價格中所扮演的角 色。是影響房地產價格上漲的主要關鍵因素？亦或有其它重 要因素直接影響房地產價格？

蒐整影響房地產價格總體經 濟因素之相關文獻

蒐整相關研究資料及實證變數數據，並推導理論模型進而 建立實證模型，進行基本統計分析。

針對實證模型進行正確性檢定、研析，並解釋其結果，藉 以瞭解外資（FDI）與其他總體經濟因素對天津房地產價格 的影響為何？

結論與政策建議

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第二章 文獻回顧

第一節 外商直接投資對房地產價格的影響

根據中國大陸國家發展改革委員會「警惕外資進入中國房地產市場」

報告指出，流入中國大陸的外資中既有透過外商直接投資設立、增資中國 房地產企業、境內房地產企業境外融資、外資私募股權投資基金等合法管 道進入中國大陸房地產市場，亦有部分透過各種隱蔽管道以熱錢形式潛入。

13所以說，中國大陸政府在根本上對於外資進入房地產市場是抱持一定程 度戒慎恐懼的態度。這由孫國瑞（2011）所提論點可窺知一二，「大多數 的中國大陸學者對於外資投資房地產普遍有以下邏輯上的認同；亦即外資 在進入房地產及其相關領域之後，會形成更多的資金去競逐有限的土地與 建材的局面，最終拉高了房價，導致於民眾要面對更高的房價，利益因此 而受損；而結論自然而然就是要抑制外資進入房地產開發領域」。

在實證分析文獻上，吳老二，祝平衡（2006）運用 1999 年中國大陸 31 個省（市、自治區）的「房地產投資」以及「房地產銷售」的橫截面數 據，建立多元回歸模型，來探討房地產投資來源結構與房地產價格之間的 關係。依據回歸結果顯示，外資以及民間資本對中國大陸房地產價格的上 漲起著明顯的推進作用；在單位銷售面積中，外資只要每增加 1 元，則房 地產銷售價格就會上漲 1.21 元；另外國內銀行給予房地產的貸款則對房地 產價格的上漲影響不大；而債券投資對房地產的價格則產生抑制作用具有 負影響。所以作者認為，要能有效遏制外資對房地產市場的衝擊，就應該 在政策上嚴格限制外資進入房地產市場。不過作者在數據序列的時間跨度 上，僅採用 1999 年單一年度，其模型結論，恐無法客觀呈現外資對房地 產價格的影響程度。

13「吸收外資加快，樓市恐成熱錢“蓄水池”」，中國評論新聞網，2010 年 12 月 24 日。網址：

http://www.chinareviewnews.com/doc/1015/4/8/4/101548472.html?coluid=7&kindid=0&docid=10154 8472。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

以實證方法來探討外商直接投資對中國大陸商品房價格的影響，首見 於梁立俊，操陳敏（2007），作者採用 VAR 模型對中國大陸 1998 年 2 月 至 2006 年 5 月間「商品房價格」與「外商直接投資（FDI）房地產」的月 數據進行分析。實證結果發現，外資增長是商品房價格上漲的因素。從長 期看，外資增長會促進商品房價格的上漲；從短期看，商品房價格的上漲 對於外資的影響是先有抑制作用，而後有促進作用。而實證結果亦顯示外 商直接投資的衝擊對商品房價格的增長是持續性的。所以作者認為，為了 治理中國大陸房地產市場價格虛高，中國大陸政府應該對於外資進入房地 產行業以及參與房地產建設都進行有效規範。

近年亦有直接探討外資與房價的相關研究，如邱櫟樺，王宏仙（2009）

以中國大陸 1987 年至 2007 年「外商直接投資額的實際使用外資額」及「商 品房平均銷售價格」之年數據為基礎；利用協整檢驗（Cointegration Test）、

格蘭杰因果關係檢驗（Granger causality test）等計量方法分析了外資和商 品房平均銷售價格的關係。實證數據顯示外資和商品房平均銷售價格存在 穩定的長期均衡關係，外資每增加 1%會使得房價增加 0.422%；格蘭杰因 果檢驗部分則說明二者無顯著的因果關係。作者認為，商品房價格的上漲 推動了外資的增加，而外資的增加又推動商品房價格的上漲，兩者具有穩 定的正影響。格蘭杰因果檢驗無顯著的因果關係，則說明受到人民幣預期 升值以及中國房地產價格快速上漲的影響，外資持續不斷湧入中國房地產 市場，更大程度推動了商品房價格上漲。是以作者也強調，中國大陸政府 在引進外資時應積極引導其投資趨向，加強外資的管理控制，抑制境外資 金炒作房地產，更應加強對房地產市場的調控力度。不過影響房地產價格 的因素眾多，舉凡利率、匯率、人均收入…等無一不對房地產價格產生實 質層面影響，如果僅探討外商直接投資的影響，雖然焦點明確但因視野侷 限，恐無法勾勒房地產價格波動的全般樣貌，而且受限於中國大陸官方城 市級地價及房價的數據從 2001 年始正式對外公布，截取年資料進行實證 分析常會發生樣本數不足，導致模型準確度遭受質疑的缺點。

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

在研究外商直接投資與房地產價格波動的關係中，部分學者也嘗試在 考量外資影響下，加入其他可能影響房地產價格的變數，期能使實證模型 能夠更加嚴謹，如宋勃，高波（2007），在考量中國大陸通貨膨脹的影響 下，截取時間跨度 1998 年第三季至 2006 年第二季的「土地交易價格指數」、

「居民消費價格指數」、「房屋銷售價格指數」與「實際利用外資額（FDI）」

的數據進行實證分析。得出在短期關係，房地產價格上漲會吸引外資的流 入，而長期關係，外資的流入則會推動房地產價格的上漲。是以，作者認 為，中國大陸政府應該充分利用外資對於房地產開發建設積極正向的影響，

而對於外資過度流入房地產市場造成價格虛漲，甚至產生泡沫化危機，則 應透過相關政策加以防範。

部分學者認為，近幾年境外資金大量流入中國雖然是不爭的事實，而 其中某部分確實也以外商直接投資的形式進入中國大陸房地產市場，對房 地產價格勢必造成一定程度衝擊。但是，可否一味地將現階段中國大陸房 地產價格虛高不下的原因，歸咎於外資仍有待商榷。例如萬倫來，陳希希

（2006）即以上海市 1980 年至 2004 年房地產業的外資為樣本，有系統地 分析外資與中國大陸房地產業增長之間的關係；結果顯示外資與中國大陸 房地產業產值增長之間的長期彈性僅為 0.1097。作者認為外資對中國大陸 房地產業發展的促進作用並不顯著，反而是中國大陸本土企業才是促進房 地產業高速發展的主力軍。將房地產高漲的原因歸咎於外資恐不客觀。閆 之博（2007）也從房地產價格的角度切入，引入中國大陸全國 GDP、FDI 作為實證變數，選取時間跨度則為 1987 年至 2005 年。定量結果表明，GDP 和 FDI 每增加 1%，房地產價格則分別增加 54.33%和 9.21%，所以 GDP、

FDI 對房地產價格的確有正向的推動作用，但是 GDP 卻是主要影響因素。

這個結果基本排除了境外「熱錢」對房地產市場的衝擊威脅假說，作者認 為隨著中國經濟的高速成長以及市場開放步伐的加快，導致境外資金大幅 流入是必然的結果，因此在保持 GDP 高速平穩增長的基礎上，應該積極 引導 FDI 的流向，使之更有利於房地產市場的發展。

‧

1980～2004 大陸上海市

‧

1987～2005 大陸全國

1987～2007 大陸全國

‧ 國

立 政 治 大 學

‧

N a tio na

l C h engchi U ni ve rs it y

第二節 影響房地產價格的總體經濟因素

基本上房地產是屬於資金高度密集性產業，其供給與需求都離不開銀 行貸款，是以貨幣政策對房地產影響是另一個令人關注的重點。例如：

Iacoviello（2002），建立一個結構向量自我回歸的 VAR 模型，研究法國，

Iacoviello（2002），建立一個結構向量自我回歸的 VAR 模型，研究法國，