外資在天津房地產價格的角色-是主嫌還是從犯？ - 政大學術集成

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(1)國立政治大學. 社會科學學院. 行政管理碩士學程第十二屆碩士論文. 指導教授：黃智聰博士. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. ‧. The Role of Foreign Investment in Real Estate Prices of. Nat. n. al. er. io. sit. y. Tianjin－The Principal or an Accomplice. Ch. engchi. i n U. v. 研究生：陳揚升撰中華民國一○一年七月.

(2) 謝. 辭. Acknowledgements 我相信生命是一連串長期而持續的累積，而世事遇合變化窮通成敗冥冥之中自有定數，無論什麼都是上天最好的安排。我在中正理工學院念的是電機，八十九年官校畢業分發海巡署用到的是法律，碩士班卻跳脫本職一頭栽進社會科學領域，畢業論文則運用計量經濟研究中國房地產價格波動，足見人生際遇轉折是何等微妙。九十九年是我自官校畢業後第十個年頭，因緣際會得以重返校園再拾. 政治大. 書本一圓當初未竟之夢，內心著實感到雀躍與忐忑。清風徐徐椰樹婆娑，. 立. 彷彿走入時光隧道般空間交錯現實與虛幻，如同四十年前父親一般，在駐. ‧ 國. 學. 足象徵政大精神「禮義廉恥」四維堂前，我摒氣凝神思緒飛馳，遙想四十餘載的物換星移人事更迭，如今光陰荏苒父親也逾耳順之年，而四維堂依. ‧. 舊不減翩翩風采佇立政大校園，迎來送去一屆又一屆的政大人傳承「親愛. Nat. sit. y. 精誠」的優良校風。軍隊諺語「鐵打的營房流水的兵」此刻的氛圍讓我感擁抱這學術殿堂接受她的洗禮與薰陶。 a. er. io. 受尤為炙烈，感念自己何其有幸在相隔四十年後能與父親站在同樣的地點，. n. iv l C n hengchi U 投入職場後再接受研究所的學術淬鍊是辛苦的，期間除要面對繁瑣的. 海巡工作又須兼顧課業與論文寫作的多重壓力，艱辛刻苦的體認如人飲水冷暖自知。猶記當時常跟三五好友戲稱：「自己如同一位懷胎數月的母親，日思夜想全是即將臨盆的小孩（論文）」，這雖然是句玩笑話但卻道出我對論文寫作的重視以及期間所投注的心力。個人認為一方面是基於對自我期許與要求的人生態度，另一方面則是自量己身學識的貧乏，如不更加勤奮努力恐讓政大招牌蒙羞，從而戒慎恐懼競競業業，如臨深淵如履薄冰。自知本論文難免有思慮不周、未臻成熟之處，但捫心自問已盡所能，自然可以問心無愧。.

(3) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 回首碩士班求學歷程，遇貴人無數我心中滿是感激，今日能依循個人生涯規劃，順利兩年完成學業；實應感謝工作長官的提攜照顧以及學校老師的授業解惑，與同班同學的扶持打氣；以下謹對影響我這段生命歷程最深的人，表達最誠摯的感激與敬意；因為您們的參與讓我的人生際運產生了向上提升的質變與量變：十分感謝馬副總局長士林先生，因為您的一席話，讓我有了報考碩士班的動機，順利成為政大人；也謝謝您的知遇之恩，調任我至主秘辦公室服務，增廣職場上的閱歷與見識，您臨事有條不紊的縝密思維以及待人接物的文雅謙恭都是我學習的典範。十分感謝許局長績陵先生，碩士班兩年期間您擔任主任秘書，謝謝您對我工作表現上. 政治大從您身上我看到一位將官廉潔自持的風骨與剛正不阿的處世態度。立. 的處處包容與指導，並給予我充分彈性自主時間，讓我得以順利完成學業，. ‧ 國. 學. 十分感謝指導老師黃教授智聰先生，您幽默風趣的教學方式讓我這個門外漢得以一窺經濟領域的浩瀚無垠，課堂上所獲得的專業知識將終身. ‧. 受用無窮。感謝您在論文寫作上給予我極大的寬容和自主權，在關鍵時刻. y. sit. Nat. 又能提綱契領適時點出我的錯誤與盲點，如同一盞明燈指引航行的小船，. io. er. 惕勵我持續為理想而努力；在您身上我看到一位成功學者所具備的嚴謹治學態度與溫文爾雅風範。十分感謝口試委員何教授怡澄以及葉教授凱莉， a. n. iv l C n 承蒙兩位老師在百忙之中擔任口試委員，並對論文提出針貶意見、既中肯 hengchi U 又直指問題核心，讓全篇重點得以聚焦不致分歧雜亂。十分感謝同窗好友. 耿馥姍、涂芸嘉、郭欣芳、馮梅真、賴學帥、董純惠、姚綺蘭、蕭翔元、謝忠國、蔣馥冰，有幸與你們這些來自各界的精英分子一同學習是莫大的機緣與福氣，謝謝你們豐富了我在政大的生活，除增廣了見識也增添了樂趣。尤其是芸嘉、欣芳、馥冰這三位美女同學，每當我論文寫作思緒停滯不前的時候，總是不厭其煩的聆聽、鼓勵與提點，感謝妳們在我焦頭爛額之際大力支持與幫助，使我帶著溫暖而愉快的心情完成學業。十分感謝友人張玉芊、黃麗真、徐承寓、陳美惠、徐秉豐、徐妍蓁、Stella 以及 Shirlyne，因為你們這群好伙伴讓我在臺北工作的平淡生活中增添了許多絢麗的色.

(4) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 彩，你們是我人生中不可缺少的動人音符。最後，我要感謝一直以來在我背後默默支持我的雙親，衷心感謝您們這輩子無私無悔不求回報的付出，讓我沒有後顧之憂得以從容面對人生不同階段的挑戰與考驗，日後如果我能有任何的成就或值得讚許的榮耀，都應該歸功於您們。研究所的學習過程是充實的，完成論文的感覺是美好的，我想得之於人者太多，出之於己者太少，此時心中除了感激還是感激，謹將這份喜悅與成果，和我的家人以及所有關心我的長官、師長、同學分享。正所謂「生也有涯而知也無涯」，隨著論文的完成研究所求學歷程也即將劃下句點，期勉自己未來在知識領域上能夠持續自我充實與精進，當然也希望本篇拙. 政治大. 作能對研究中國大陸房地產有興趣的人士提供些許實質上的助益。. 立. 陳揚升. 於政治大學. 學. ‧ 國. 醉夢溪畔. 2012 年 7 月 31 日. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(5) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯摘要 1978 年中國大陸改革開放，吹皺經濟市場一池春水。住房公有制、住房福利制觀念相繼被打破，揭開房產制度改革曙光。鄧小平在 1992 年南巡講話後，定調「有中國特色社會主義市場經濟」的基本路線，從根本上解決市場經濟意識形態問題，自此中國大陸房地產市場活水澈底被激發。近十餘年來，中國大陸全國商品房平均價格從 2000 年 2,112 元人民幣，攀升至 2010 年 5,032 元人民幣，部分重點城市如北京、上海、廣州..等更早已突破萬元人民幣大關。. 立. 政治大. 房產市場不對稱發展加深中國大陸社會結構性矛盾與衝突對立，高房. ‧ 國. 學. 價顯然無益其國內經濟健全發展，這也讓大陸中央不得不正視此一嚴肅問題積極採取宏觀調控手段，企圖壓制漲勢不斷的房價期能消彌廣大民怨。. ‧. 而與之同時因為覬覦中國大陸經濟高速發展背後廣大利益而競相投入中. Nat. sit. y. 國市場的外資也就格外引起大陸政府的關注，因為「外資炒房」的傳言與. er. io. 疑慮一直困擾著中共當局，在高房價、高民怨的氛圍壟罩下，產官學界檢. n. 討外資聲浪甚囂塵上；然而，高房價的背後是否一定有外資刻意炒作？值 a v 得探究與思考。. i l C n hengchi U. 本研究嘗試以中國大陸天津做為觀察標的，運用共整合 ARDL 模型探討外商直接投資（FDI）對房地產價格波動的影響，釐清外資在房地產價格所扮演的角色。實證模型並納入物價指數（CPI）、人均收入（INC）、貸款利率（INT）、匯率（EXC）與股價（STOCK）為解釋變數，以做為觀察總體經濟因素對大陸房地產市場的影響。實證結果表明，在短期關係上外資的確有拉抬房價效果，不過長期關係影響並不顯著，顯示外資不是實際推升房地產價格的主因，角色定位應為「從犯」而非「主嫌」。研究結果並發現，匯率變動對房地產價格有著顯著實質影響，這意味如果大陸政府.

(6) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 要運用匯率這項工具來抑制漲勢不斷的房價，就必須讓人民幣適時升值。不過目前中國大陸仍屬以出口導向為大宗的國家，長期而言，人民幣升值將對其出口造成某種程度衝擊，是以在匯率政策的操作上恐陷入兩難（升值或貶值)的困境。. 關鍵詞：天津、房地產、外商直接投資、共整合 ARDL. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(7) The Role of Foreign Investment in Real Estate Prices of Tianjin－The Principal or an Accomplice？ Abstract The reform and opening in mainland China in 1978 had fretted the surface of the water of the economic market. The concepts of public housing and housing welfare system had been broken, leading to a line of hope in the reform of the house property system. After Xiaoping Deng's speech during his south tour, he set up the basic route of the "socialism market economy with. 政治大. Chinese features", resolving the market economy ideology issue from the root. Since then, the house property market in Chine has been activated. In the recent. 立. decade, the average price of commercial residential buildings had increased. ‧ 國. 學. from YMB$2,112 in 2000 to YMB$5,032 in 2010. In major cities such as Beijing, Shanghai, and Guangzhou, the prices had already went over. ‧. YMB$10,000.. sit. y. Nat. The asymmetric development of the house property market has further. io. er. caused structural conflicts and confrontations in Mainland China. Apparently, high housing prices were not beneficial to the sound development of the. n. a. v. l the central governmentnini Mainland China had to domestic economy. And thus. Ch. U. e nandg caggressively hi face up to this serious problem took the microscope controlling measure in the attempt to suppress the increasing housing prices to resolve people's complaints. In the mean time, under the desire for the great profits behind the rapid development of the economy in Mainland China, foreign funds had entered the Chinese market one by one, getting some extra attention of the Chinese government. Because the rumor of "foreign funds in real estate speculation" and some doubles had continuously bothered the Chinese government, under the atmosphere with high housing prices and high social grievance, requests for reviewing foreign funds in the industrial, governmental, academic, and research circles were very broad. However, whether there was real estate speculation with foreign funds behind high.

(8) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. housing prices is worth thinking and studying. Using Tianjin City in Mainland China as a target for observation, this study attempted to apply the autoregressive ARDL model to explore the influences of foreign direct investment (FDI) on price changes in housing property, in order to clarify the role foreign funds play in real estate prices. The independent variables included in the model were consumer price index (CPI), per capita income (INC), loan interest (INT), exchange rate (EXC), and stock price (STOCK), in order to observe the influences of the macro economical factors on the Chinese real estate market. According to the empirical results, in the short run, foreign funds could indeed drive up housing prices. However, in. 政治大 not the main cause driving 立 up real estate prices. The role they played was a. the long run, the influence was not significant. This means foreign funds are. ‧ 國. 學. "partner in crime" instead of a "main suspect". The study found that there was indeed a significant and substantial influence of exchange rate changes on real. ‧. estate prices, meaning that if the Chinese government would like to surprise increasing housing prices using exchange rates as a tool, it is necessary to allow. Nat. sit. y. YMB appreciation. However, currently, Mainland China is still a country with. io. er. mainly exports. In the long run, YMB appreciation may lead to certain impact on China's exportation. Therefore, operating exchange rate related policies may. n. a. l C or depreciate). lead to a dilemma (to appreciate. hengchi. i n U. v. Key words: Tianjin、real estate、foreign direct investment、autoregressive ARDL.

(9) 目第一章. 次. 緒論……………………………………………………………..…...1. 第一節. 研究背景、目的………………………………….………..……..1. 第二節. 研究架構與流程…………………………………………..….…..8. 第二章. 文獻回顧………………………………………………………...…11. 第一節. 外商直接投資對房地產價格的影響…………………...............11. 第二節. 影響房地產價格的總體經濟因素……………………………...16. 第三節. 本章小結………………………………………………………...22. 第三章. 政治大. 外商投資與天津房地產市場概況…………………………….......24. 立. 天津房地產市場的發展歷程…………………………………...26. 第二節. 中國大陸房地產市場宏觀調控與限外政策……………….…..33. 第三節. 外資在天津房地產市場中所扮演的角色………………….…..43. 第四節. 本章小結…………………………………………………….…..53. ‧ 國. ‧. y. Nat. 研究設計與限制..…………………………………………….……57. io. sit. 第四章. 學. 第一節. 實證模型設定……………………………………………….…..57. 第二節. l C 實證變數假設……………………………………………….…..60 ni. 第三節. 數據資料來源…………………………………………….……..64. 第四節. 研究限制.......................................................................................65. 第五節. 本章小結………………………………………………….……..66. er. 第一節. n. a. 第五章. hengchi U. v. 實證結果與模型檢定………………………………………….…..68. 第一節. 實證結果分析…………………………………………………...68. 第二節. 模型正確性檢定………………………………………………...74. 第六章. 結論與政策建議……………………………………………...……78. 第一節. 結論……………………………………………………………...78. 第二節. 政策建議………………………………………………………...81.

(10) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 參考文獻………………………………………………………………….......83. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(11) 表. 次. 表 1：天津固定資產與房地產開發投資比較一覽表（2000～2010）…………2 表 2：探討外商直接投資與房地產價格關係之相關文獻……………….…14 表 3：探討影響房地產價格的總體經濟因素相關文獻………………….…19 表 4：2000～2011 年中國大陸關於房地產調控主要政策、法規一覽表…38 表 5：實證變數定義及統計量與預期效果……………………………….…63 表 6：短期關係實證結果………………………………………………….…68. 政治大. 表 7：長期關係實證結果………………………………………………….…72. 立. 表 8：模型正確性相關檢定結果……………………………………….……77. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(12) 圖. 次. 圖 1：天津商品房每平方公尺平均價格（2000～2010）……………………3 圖 2：天津外商直接投資實際到位金額（2000～2010）………………………4 圖 3：研究進行流程圖…………………………………….…………………10 圖 4：天津房地產開發投資情況（1991～2000）…………………………..29 圖 5：天津人均住宅建築面積（1995～2010）……………………………..31 圖 6：中國大陸全國商品房平均銷售價格（2000～2010）…………………36. 政治大. 圖 7：天津房地產開發投資資金利用外資金額（1999～2011）……………44. 立. 圖 8：中國大陸外匯存底金額（2000～2010）………………………………47. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(13) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 第一章緒論第一節研究背景、目的一、研究背景：中國大陸房地產市場從 1978 年改革開放、住房制度改革後開始啟動；經過二十幾年發展，逐步擺脫以往集團購買、福利性住房分配制度，演變為今日以個人消費者為市場需求的主體。1並於 1998 年起受到中國大陸政府全面實行住房貨幣化政策改革以及鼓勵個人住房消費的驅使下，連續 12. 政治大高度成長具有重要的拉動作用。然而，從國際經驗以及市場經濟的角度分立. 年保持了遠高於中國大陸國內 GDP 成長的增長態勢，對中國大陸經濟的. ‧ 國. 學. 析，房地產市場最終必然會隨著發展趨於成熟而逐漸邁入微利的時代；所以隨著北京、上海、廣州、深圳等一線城市的房地產市場逐漸趨向飽和高. ‧. 點，正處於城市化發展階段的二線城市（如天津），由於外商直接投資金額（FDI）的規模與一線城市相較均顯較小，相對房地產業競爭亦不若一. y. Nat. io. sit. 線城市激烈。在投資風險相對較低以及省、市級政府提供更多優惠政策的. al. n. 的目光。2. er. 支持之下，近十年來二線城市房地產市場增長速度的快速，吸引各界關注. Ch. engchi. i n U. v. 從表 1 可以看出自 2000 年以來，天津房地產業的年度投資總額每年平均約以 20%的漲幅高速成長，從 2000 年 133.93 億人民幣（占全社會固定資產的 22%）上升到 2007 年 505.30 億人民幣（占全社會固定資產的 21.15%），之後房地產投資金額占全社會固定資產比例雖有小幅震盪，但仍然穩定維持在一成五至二成左右的增長速度，並在 2010 年底到達 866.64. 1. 住房福利制度即是在城鎮實行住房產權公有、實物分配、低租金使用的福利性住房制度，政府和職工單位承擔職工住房建設、管理和維修養護的全部責任；國有土地使用權行政劃撥，無償、無限期提供用地者，不允許轉讓。吳立范、羅黨論（2009），《中國的住房政策》，北京：經濟科學出版社。 2 丁一（2004），《天津房地產市場研究》，北京清華大學工商管理碩士論文，頁 1。 1.

(14) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 表1：天津固定資產與城鎮房地產開發投資比較一覽表(2000～2010). 年份. 全社會固定資產投資 (億人民幣). 城鎮房地產開發投資 (億人民幣). 佔全社會固定資產投資比 (％). 608.80 133.93 22.00 2000 705.10 161.27 22.87 2001 811.26 175.84 21.67 2002 1046.72 211.39 20.20 2003 1258.98 263.92 20.96 2004 1516.84 327.54 21.59 2005 1849.80 402.32 21.75 2006 2388.63 505.30 21.15 2007 3404.10 653.72 19.20 2008 5006.32 735.18 14.69 2009 6511.42 866.64 13.31 2010 資料來源：天津統計訊息網網站。網址: http://www.stats-tj.gov.cn/Article/ShowClass.asp?ClassID=4 查詢日期：2012年1月4日。. 立. 政治大. 億人民幣的天量，短短十年間房地產投資金額增加 547%。32010 年 8 月，. ‧ 國. 學. 高力國際（Colliers International）華北區董事總經理高曉暉於受訪時表示：「天津欣欣向榮的經濟形勢吸引了眾多國內外企業。在投資茁壯成長的支. ‧. 撐下，預計天津房地產市場在未來幾年將呈現快速增長的勢頭」。4顯見，. y. sit. io. er. 力。. Nat. 天津已充分表現出做為中國大陸二線城市房地產市場領頭羊的發展實. n. a. iv. l C 吾人由圖 1 分析近年天津商品房平均價格（元人民幣／每平方公尺） n. hengchi U. 走勢分布，不難體會市場繁榮成長的火紅程度。2000 年天津商品房平均價格為 2,328 元人民幣，與 1999 年同期（2,251 元人民幣）相較僅上漲 3.42%，但是到了 2005 年底天津平均房價來到 4,055 元人民幣，雖然與同時期中國大陸各主要城市房價相較並不是最高，但卻創下同比增幅 30.18%的驚人紀錄。次（2006）年受到中國大陸房地產宏觀調控政策的影響，房價上漲的幅度有所趨緩，但整體而言仍然呈現穩健增長的態勢，並在 2008 年底突破每平方公尺平均價格 6,000 元人民幣的高點；直到 2010 年底天津房地產. 3. 以上各項數據均來自天津統計訊息網，網址：http://www.stats-tj.gov.cn/index.html/。李木子，「天津戰略位置凸顯外資地產及顧問公司搶灘」，《證券日報》，第 A02 版，今日基本面，2010 年 8 月 20 日。. 4. 2.

(15) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 元人民幣. 百分比. 9,000.0. 8230. 8,000.0. 30.18% 5811. 23.71%. 6,000.0. 4774. 5,000.0 4055. 4,000.0 3,000.0. 2487. 2374. 2328. 6015. 25% 19.52%. 20%. 21.72% 14.48%. 17.73%. 3115. 30%. 6886. 7,000.0. 35%. 15%. 2518. 10%. 2,000.0 1,000.0. 3.42%. 1.98%. 4.76%. 5%. 1.25% 3.51%. 0.0. 0%. 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010. 治政大圖1：天津商品房每平方公尺平均價格（2000～2010）資料來源：中國統計年鑒數據庫立銷售價格元人民幣. 同比增幅. ‧ 國. 學. 網址：http://tongji.cnki.net/fanti/brief/result.aspx。查詢日期：2011年11月27日。. ‧. 價格已漲到每平方公尺 8,230 元人民幣，後續受到中國大陸政府開發環渤. y. Nat. 海經濟區濱海新區的利多影響，市場更是一片繁榮而前景看好，吸引大陸. er. io. a. sit. 國內外廣大的投資人。. n. i v direct investment，近幾十年來，天津一直都是外商直接投資（foreign l. n U engchi FDI）關注的重點區域，不僅持續並且維持良好穩健的增長情勢。依據中. Ch. 國大陸官方資料統計，2010 年天津全市生產總值突破 9,000 億元人民幣，較 2009 年增長幅度為 17.4%；實際直接利用外資金額來到 108.49 億美元，同比增幅為 20.3%；這也透露出兩個訊息，第一：天津整體經濟發展不但前景可期，而且後續是潛力無窮；第二：外商認同天津地區經濟發展，投資力度不斷加大。圖 2 是天津 2000 年至 2010 年外商直接投資（FDI）實際到位金額變化的直條圖，2000 年天津吸引外商直接投資實際到位金額僅 25.6 億美元，比 1999 年 25.32 億美元增加幅度約 1.1%，然而隨著 2001 年中國大陸加入 WTO 以後，投資天津的 FDI 平穩增加，2002 年實際到位金. 3.

(16) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 億美金. 百分比. 120.0 27.77%. 25.78%. 100.0. 90.2. 34.67% 24.09%. 18.20%. 80.0. 74.2. 60%. 108.49. 40.58%. 51.38%. 20.28% 40%. 20% 21.56%. 1.10%. 0% 52.78. 60.0 40.0. 32.2. -20%. 41.31. 38.06. 33.29. 25.6. -40%. 24.72 16.33 -57.09%. 20.0. -60%. 0.0. -80% 2000. 2001. 2002. 2003. 2004. 2005. 到位金額. 2006. 2007. 2008. 2009. 2010 年份. 同比增幅. 政治大. 圖2：天津外商直接投資實際到位金額（2000～2010）資料來源：2011年天津統計年鑒. 立. ‧ 國. 學. 額為 38.06 億美元，比 2000 年增幅將近 48.7%。在隨著北京申奧的成功，天津成為 2008 年北京奧運的分會場；特別是中共國務院於 2006 年正式批. ‧. 准成立濱海新區，將天津濱海新區納入國家「十一五」規劃總體發展戰略. y. sit. 自此，天津被定位為北方經濟中心，加速了該地區的開放與開發，房地產. io. er. 5. Nat. 布局，被視為繼深圳特區、浦東新區之後新一輪中國經濟發展的增長極。. 市場更是日趨活躍；2010 年底外資投資金額突破 108.49 億美元的關卡，. al. n. v i n 自 2005 年以來平均每年約以 C h28%的幅度快速增加。根據天津統計訊息網 engchi U 最新公布資料顯示，2011 年天津對外經濟貿易直接利用外資合同数達到. 634 個，而累計直接利用外資金額為 130.56 億美元，大大超越 2010 年的數額，空前良好的經濟發展環境和前所未有的發展機遇相輔相成。二、研究目的：根據中國大陸商務部 2007 年 3 月 6 日《關於 2007 年全國吸收外商投資工作的指導性意見》首次明白指出中國大陸政府鼓勵外資移往中西部及 5. 「風好助力濱海揚帆：從“十二五”開局看天津濱海新區開發開放」，新華網，2011 年 11 月 10 日。網址： http://big5.xinhuanet.com/gate/big5/news.xinhuanet.com/local/2011-11/10/c_111158998.htm。 4.

(17) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 東北地區，6藉以平衡大陸區域間發展，而此「外資西進」的政策指導也延續至今成為中國大陸運用外資的戰略方針。吾人從 2009 年 5 月 31 日商務部《充分發揮吸收外資對保增長的積極作用》評論文章即可窺知一二。該文章明確指出中國大陸政府將持續完善中西部地區進一步擴大開放、吸收外資的支援政策，並且將研究制定擴大沿邊開放的政策措施；以加大對中西部地區國家級經濟技術開發區基礎設施建設的支援力度，具體提高中西部地區承接國際和東部地區產業轉移的能力；鼓勵東部與中西部地區加強對口合作，實現東中西互動、協調發展。7今（2012）年 2 月 17 日商務部等十部委聯合發布《關於加快轉變外貿發展方式的指導意見》更指出中國. 政治大爰此，受到中國大陸整體產業發展戰略以及相關政策的鼓舞影響，近年來立. 大陸政府將堅持東部與中西部協調發展，實現所謂外貿全方位發展的原則。 8. ‧ 國. 學. 外商投資有逐漸移往中國大陸二線城市的趨勢。. ‧. 天津位處環渤海經濟圈，是中國大陸「十一五規劃」的重點地區，92006 年公布《天津市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要》確定將天津. Nat. sit. n. al. er. io. 6. y. 濱海新區納入中國國家總體發展戰略。10中國大陸國務院並在 2009 年批復. i n U. v. 根據中國大陸商務部所發布「關於 2007 年全國吸收外商投資工作的指導性意見」，其目標可歸納為：（1）改變吸收外資觀念，以提高利用外資品質和水準（2）積極推動服務業對外開放，擴大服務業外資比重（3）進一步鼓勵外商投資研發中心、高新技術產業、現代服務業（4）嚴格限制外商投資高秏能、高污染產業及投資中國大陸房地產（5）鼓勵外資往中西部、東北以平衡區域發展。請參閱「商務部關於 2007 年全國吸收外商投資工作的指導性意見」，新華網，2007 年 3 月 23 日。網址： http://news.xinhuanet.com/fortune/2007-03/23/content_5885928.htm。 7 商務部外國投資管理司，「當前商務形勢系列述評之六－充分發揮吸收外資對保增長的積極作用」，中華人民共和國商務部網站，2009 年 5 月 31 日。網址： http://big5.mofcom.gov.cn/aarticle/ae/ai/200905/20090506286383.html。 8 根據《指導意見》，轉變外貿發展方式應遵循六項原則：（1）堅持出口與進口協調發展，促進貿易平衡；（2）堅持貨物貿易與服務貿易協調發展，提升規模效益；（3）堅持外貿與外資、外經協調發展，增強互動作用；（4）堅持外貿與內貿協調發展，實現有效互補；（5）堅持多種所有制主體協調發展，發揮各自優勢；（6）堅持東部與中西部協調發展，實現外貿全方位發展。請參閱「商務部對外貿易司負責人就《關於加快轉變外貿發展方式的指導意見》答記者問」，鉅亨網新聞中心，網址：http://news.cnyes.com/Content/20120328/KFJ8LUWLPMU62.shtml?c=detail。 9 中國大陸擘劃八大經濟圈，由北至南分別是（1）東北經濟圈（2）環渤海經濟圈（3）大長三角經濟圈（4）海峽經濟圈（5）大珠三角經濟圈（6）中部經濟圈（7）西南經濟圈（8）西北經濟圈。 10 國務院對濱海新區開發開放作出了全面部署，明確了功能定位：依托京津冀、服務環渤海、輻射「三北」、面向東北亞，努力建設成為我國北方對外開放的門戶、高水平的現代製造業和研. Ch. engchi. 5.

(18) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 同意天津市調整部分行政區域，把原塘沽區、漢沽區、大港區予以撤銷，重新劃定成為天津市濱海新區，以統一行政區事權；另在《天津市城市總體規劃（2005～2020）》中，明確標定天津的城市性質是環渤海地區的經濟中心，並且要逐步建設成為國際港口城市、北方經濟中心和生態城市，作為中國四個直轄市之一的天津終於有了明確的戰略發展目標，而且預期將成為國際級城市的規模，堂堂邁入中國大陸一線城市之林，是以天津市各項政策、措施均具有相當指標性意義，一舉一動，動見觀瞻，值得探討與研究，這是本研究第一個研究動機。. 治政大關研究中，均較著重於北京、上海、廣州、深圳等中國大陸一線城市，而立對於二線城市房地產的研究則相對缺乏，雖然資料蒐集較為不易，勢必增透過相關文獻檢閱發現，現階段探討外資與中國大陸房地產市場的相. ‧ 國. 學. 加研究的困難度與不確定性，不過從反向角度思考卻是極具意義，而這也. ‧. 是研究者所抱持的第二個研究動機。. sit. y. Nat. 中國大陸人民銀行「2007 年中國區域金融穩定報告」指出：在人民幣. er. io. 升值預期下，外匯資金開始大量地流向天津、山西、廣西、海南、重慶等. n. 地房地產市場。有媒體推測，目前有千億以上外資開始進入中國二三線城 a v 市的樓市。. 11. i l C n 所以，在當時中國大陸社會氛圍中，的確有部分意見認為房 hengchi U. 地產價格虛高不下的原因是由於外資炒房所肇致，進而將高房價的社會問題歸咎於外商投資，當然在天津地區也不例外。不過依統計資料可知，天津整體房地產市場資金規模中，外資投資金額所占比重其實是遠不及北京、上海、廣州、深圳等一線城市。12然而，比較圖 1 天津商品房每平方公尺平均價格及圖 2 外商直接投資實際到位金額兩份統計圖表，卻可明顯看出. 發轉化基地、北方國際航運中心和國際物流中心，逐步成為經濟繁榮、社會和諧、環境優美的宜居生態型新城區。請參閱天津濱海新區政務網，新區簡介。網址： http://www.bh.gov.cn/html/bhxqzww/XQGY22005/List/index.htm。 11 易憲容（2007），「莫讓外資成為掠奪者」《英才》（北京）第 9 期，頁 30。 12 依據 2011 年天津統計年鑑公布數據，2010 年天津房地產業資金來源合計總額為 24,741,806 萬元人民幣，其中利用外資資金為 83,370 萬元人民幣，外資資金僅占整個規模的 0.337％。 6.

(19) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 兩份圖表具有明顯上漲的共同趨勢；是以不禁令研究者好奇，到底天津房地產價格高漲與外商直接投資金額的高低是否有其相關的關聯性？是否如同市場傳言是因為外資炒房而導致房價節節高升？這引起研究者的濃厚興趣，也是本研究主要探討的問題與第三個研究動機。基於上述觀點與脈絡思考，本研究將聚焦於「天津」，以天津作為主要研究對象，並預期可以達到以下四個目的：（一）透過瞭解中國大陸近年來房地產宏觀調控的政策意涵，對天津房地產市場的發展歷程，作一概括與客觀性的綜合論述，以具體呈現天. 政治大. 津房地產發展的現況與歷史脈絡。. 立. （二）藉由相關文獻回顧以釐清影響中國大陸房地產價格波動的總體經濟. 學. ‧ 國. 因素；俾提供本研究實證分析變數採用之客觀依據。. ‧. （三）探討外資在天津房地產價格波動中所扮演的角色定位。外商投資金額的多寡是否會對天津房地產價格的增長，產生重要關鍵影響。. y. Nat. er. io. sit. （四）依據本研究實證分析所獲得之數據結論，形成具體可行之政策建議提供學術研究與中國大陸政府相關單位之參考。. n. al. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(20) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 第二節研究架構與流程本論文主要架構區分六個章節，第一章緒論計有兩小節；第一節研究背景與目的，第二節研究架構與流程。將對本論文的研究背景、預期達成的目的以及全篇論述的思維架構、研究步驟與流程做綜合性的敘述與說明。第二章文獻回顧計有三小節；第一節外商直接投資對房地產價格的影響，將檢視近期研究外資對於中國大陸房地產價格影響的相關文獻，並依作者研究論點臚列正、反意見，再分別就其實證模型未臻妥善之處，做客. 政治大. 觀性分析與批判。第二節影響房地產價格的總體經濟因素，將蒐整近期國、. 立. 內外文獻研究成果，具體評估影響房地產價格的關鍵因素，以做為本論文. ‧ 國. 學. 實證變數選擇之參考依據，俾支撐變數假設正確性與嚴謹性。第三節本章小結，則對第二章做重點式的摘要與歸納。. ‧ sit. y. Nat. 第三章外商投資與天津房地產市場概況，計有四小節，第一節天津房. io. er. 地產市場的發展歷程，將以中國大陸整體房地產政策之演進為著眼點，區分四個歷史階段採時序排列方式，鋪陳 1978 年迄 2012 年止的 34 年間，. al. n. v i n 天津房地產市場變動的整體樣貌。第二節中國大陸房地產市場宏觀調控與 Ch engchi U 限外政策，區分房地產調控政策與限外政策兩部分予以論述；主要聚焦在 2000 年以後中國大陸房地產政策對市場的影響，以及相關限制外資政策出. 臺的時機與背景，是否真的能達到中國大陸政府預期壓制房價的目的？第三節外資在天津房地產市場中所扮演的角色，將探討外資在房地產中明確的角色定位，對房產市場造成有利與不利的影響均予以考量。第四節本章小結，則對第三章做重點式的摘要與歸納。第四章研究設計與限制，計有五小節，第一節實證模型設定，將說明本論文採取共整合 ARDL 實證模型的主要理由，選擇該模型的理論基礎、. 8.

(21) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 限制因素以及相關注意事項。第二節實證變數假設，將分別探討各變數在房地產價格中所扮演的角色，以強化本研究變數選定之論證基礎。第三節數據資料來源，說明各實證變數來源與取得途徑。第四節研究限制，對於本研究所面臨之窒礙因素及因應改善作法，分別予以說明以求審慎客觀。第五節本章小結，則對第四章做重點式的摘要與歸納。第五章實證結果與模型檢定，計有三小節，第一節實證結果分析，將針對實證模型運算所獲得之參數資料，進行數據解讀、分析與研判作業；以釐清相關變數對於房價在短期（長期）影響關係層面為何？第二節模型. 治政大我相關、異質變異現象，並且能夠符合常態分配要求以及確保模型設定自立初始即為正確，讓本研究最後所獲得之結論可以具備高度可信性與參考正確性相關檢定，將對實證模型進行四大檢定，以驗證該模型不會存在自. ‧. ‧ 國. 學. 性。. 第六章結論與政策建議，計有二小節，第一節結論，在透過嚴謹的實. sit. y. Nat. 證模型分析與檢驗後，研究者可以明確定義外資在天津房地產價格波動中. er. io. 所扮演角色，並瞭解外商投資所挹注金額的高低對天津房地產價格增長的. n. 影響程度。第二節政策建議，將依據實證分析所得數據與結論的支撐下， a v. i l C n 有所本提出對於中國大陸宏觀調控房地產政策具體可行建議，提供學術研 hengchi U 究與中國大陸相關單位政策擬定之參據。. 綜上，本論文的研究思維、架構、步驟與進行流程可由圖 3 清楚呈現：. 9.

(22) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 研究目的：探討外商直接投資（FDI）在天津房地產價格中所扮演的角色。是影響房地產價格上漲的主要關鍵因素？亦或有其它重要因素直接影響房地產價格？. 蒐整外商直接投資對房地產價格影響之相關文獻. 蒐整影響房地產價格總體經濟因素之相關文獻. 政治大. 立相關文獻回顧與分析整理. ‧ 國. 學 ‧. 回顧天津房地產市場的發展概況，並探討外資在天津房地產價格中所扮演的角色，以及中國大陸對房地產市場實施宏觀調控政策所造成的影響。. er. io. sit. y. Nat. a. n. v. i l C 蒐整相關研究資料及實證變數數據，並推導理論模型進而 n hengchi U 建立實證模型，進行基本統計分析。針對實證模型進行正確性檢定、研析，並解釋其結果，藉以瞭解外資（FDI）與其他總體經濟因素對天津房地產價格的影響為何？. 結論與政策建議. 圖 3：研究進行流程圖 10.

(23) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 第二章文獻回顧第一節外商直接投資對房地產價格的影響根據中國大陸國家發展改革委員會「警惕外資進入中國房地產市場」報告指出，流入中國大陸的外資中既有透過外商直接投資設立、增資中國房地產企業、境內房地產企業境外融資、外資私募股權投資基金等合法管道進入中國大陸房地產市場，亦有部分透過各種隱蔽管道以熱錢形式潛入。 13. 所以說，中國大陸政府在根本上對於外資進入房地產市場是抱持一定程. 政治大的中國大陸學者對於外資投資房地產普遍有以下邏輯上的認同；亦即外資立. 度戒慎恐懼的態度。這由孫國瑞（2011）所提論點可窺知一二，「大多數. ‧ 國. 學. 在進入房地產及其相關領域之後，會形成更多的資金去競逐有限的土地與. 建材的局面，最終拉高了房價，導致於民眾要面對更高的房價，利益因此. ‧. 而受損；而結論自然而然就是要抑制外資進入房地產開發領域」。. Nat. sit. y. 在實證分析文獻上，吳老二，祝平衡（2006）運用 1999 年中國大陸. er. io. 31 個省（市、自治區）的「房地產投資」以及「房地產銷售」的橫截面數. n. a 據，建立多元回歸模型，來探討房地產投資來源結構與房地產價格之間的 iv. l C hengchi Un 關係。依據回歸結果顯示，外資以及民間資本對中國大陸房地產價格的上漲起著明顯的推進作用；在單位銷售面積中，外資只要每增加 1 元，則房地產銷售價格就會上漲 1.21 元；另外國內銀行給予房地產的貸款則對房地產價格的上漲影響不大；而債券投資對房地產的價格則產生抑制作用具有負影響。所以作者認為，要能有效遏制外資對房地產市場的衝擊，就應該在政策上嚴格限制外資進入房地產市場。不過作者在數據序列的時間跨度上，僅採用 1999 年單一年度，其模型結論，恐無法客觀呈現外資對房地產價格的影響程度。 13. 「吸收外資加快，樓市恐成熱錢“蓄水池”」，中國評論新聞網，2010 年 12 月 24 日。網址： http://www.chinareviewnews.com/doc/1015/4/8/4/101548472.html?coluid=7&kindid=0&docid=10154 8472。 11.

(24) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 以實證方法來探討外商直接投資對中國大陸商品房價格的影響，首見於梁立俊，操陳敏（2007），作者採用 VAR 模型對中國大陸 1998 年 2 月至 2006 年 5 月間「商品房價格」與「外商直接投資（FDI）房地產」的月數據進行分析。實證結果發現，外資增長是商品房價格上漲的因素。從長期看，外資增長會促進商品房價格的上漲；從短期看，商品房價格的上漲對於外資的影響是先有抑制作用，而後有促進作用。而實證結果亦顯示外商直接投資的衝擊對商品房價格的增長是持續性的。所以作者認為，為了治理中國大陸房地產市場價格虛高，中國大陸政府應該對於外資進入房地產行業以及參與房地產建設都進行有效規範。. 治政大近年亦有直接探討外資與房價的相關研究，如邱櫟樺，王宏仙（2009）立以中國大陸 1987 年至 2007 年「外商直接投資額的實際使用外資額」及「商 ‧ 國. 學. 品房平均銷售價格」之年數據為基礎；利用協整檢驗（Cointegration Test）、. ‧. 格蘭杰因果關係檢驗（Granger causality test）等計量方法分析了外資和商品房平均銷售價格的關係。實證數據顯示外資和商品房平均銷售價格存在. y. Nat. sit. 穩定的長期均衡關係，外資每增加 1%會使得房價增加 0.422%；格蘭杰因. er. io. 果檢驗部分則說明二者無顯著的因果關係。作者認為，商品房價格的上漲. n. al 推動了外資的增加，而外資的增加又推動商品房價格的上漲，兩者具有穩 iv n U engchi 定的正影響。格蘭杰因果檢驗無顯著的因果關係，則說明受到人民幣預期. Ch. 升值以及中國房地產價格快速上漲的影響，外資持續不斷湧入中國房地產市場，更大程度推動了商品房價格上漲。是以作者也強調，中國大陸政府在引進外資時應積極引導其投資趨向，加強外資的管理控制，抑制境外資金炒作房地產，更應加強對房地產市場的調控力度。不過影響房地產價格的因素眾多，舉凡利率、匯率、人均收入…等無一不對房地產價格產生實質層面影響，如果僅探討外商直接投資的影響，雖然焦點明確但因視野侷限，恐無法勾勒房地產價格波動的全般樣貌，而且受限於中國大陸官方城市級地價及房價的數據從 2001 年始正式對外公布，截取年資料進行實證分析常會發生樣本數不足，導致模型準確度遭受質疑的缺點。 12.

(25) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 在研究外商直接投資與房地產價格波動的關係中，部分學者也嘗試在考量外資影響下，加入其他可能影響房地產價格的變數，期能使實證模型能夠更加嚴謹，如宋勃，高波（2007），在考量中國大陸通貨膨脹的影響下，截取時間跨度 1998 年第三季至 2006 年第二季的「土地交易價格指數」、「居民消費價格指數」、「房屋銷售價格指數」與「實際利用外資額（FDI）」的數據進行實證分析。得出在短期關係，房地產價格上漲會吸引外資的流入，而長期關係，外資的流入則會推動房地產價格的上漲。是以，作者認為，中國大陸政府應該充分利用外資對於房地產開發建設積極正向的影響，而對於外資過度流入房地產市場造成價格虛漲，甚至產生泡沫化危機，則應透過相關政策加以防範。. 立. 政治大. 部分學者認為，近幾年境外資金大量流入中國雖然是不爭的事實，而. ‧ 國. 學. 其中某部分確實也以外商直接投資的形式進入中國大陸房地產市場，對房. ‧. 地產價格勢必造成一定程度衝擊。但是，可否一味地將現階段中國大陸房地產價格虛高不下的原因，歸咎於外資仍有待商榷。例如萬倫來，陳希希. y. Nat. sit. （2006）即以上海市 1980 年至 2004 年房地產業的外資為樣本，有系統地. er. io. 分析外資與中國大陸房地產業增長之間的關係；結果顯示外資與中國大陸. n. al 房地產業產值增長之間的長期彈性僅為 0.1097。作者認為外資對中國大陸 iv. n U engchi 房地產業發展的促進作用並不顯著，反而是中國大陸本土企業才是促進房. Ch. 地產業高速發展的主力軍。將房地產高漲的原因歸咎於外資恐不客觀。閆之博（2007）也從房地產價格的角度切入，引入中國大陸全國 GDP、FDI 作為實證變數，選取時間跨度則為 1987 年至 2005 年。定量結果表明，GDP 和 FDI 每增加 1%，房地產價格則分別增加 54.33%和 9.21%，所以 GDP、 FDI 對房地產價格的確有正向的推動作用，但是 GDP 卻是主要影響因素。這個結果基本排除了境外「熱錢」對房地產市場的衝擊威脅假說，作者認為隨著中國經濟的高速成長以及市場開放步伐的加快，導致境外資金大幅流入是必然的結果，因此在保持 GDP 高速平穩增長的基礎上，應該積極引導 FDI 的流向，使之更有利於房地產市場的發展。 13.

(26) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 表 2：探討外商直接投資與房地產價格關係之相關文獻使用變數. 實證結果. 1999 大陸 31 個省. 1. 房地產銷售價格（元/平方米） 2. 單位銷售面積分攤的外資金額（元/ 平方米） 3. 單位銷售面積分攤的債券投資（元/ 平方米） 4. 單位銷售面積分攤的其它來源投資額（元/平方米） 5. 單位銷售面積分攤的銀行貸款（元/ 平方米）. 1. 外資、其它資金以及銀行貸款與房價呈現「正影響」關係。 2. 債券與房價呈現「負影響」關係。 3. 單位銷售面積中，外資每增加 1 元，房地產銷售價格就會上漲 1.21 元。. 立. sit. io. 1. 外商對上海房地產投資每增加 1 個單位，上海市房地產業產值僅增加 0.1097 個單位。 2. 格蘭杰因果關係檢驗說明外資並不是導致房地產業增長的直接原因。. ‧. ‧ 國. 學 1. 房地產產業值 2. 外商直接投資金額. 1980～2004 大陸上海市. Nat. 萬倫來，陳希希（2006）. 政治大. y. 吳老二，祝平衡（2006）. 時間跨度. n. al. er. 研究者. Ch. engchi. i n U. v. 1. 當月外商直接投資增長將影響第二月商品房價格增長。. 梁立俊、操陳敏（2007）. 1998 年 2 月～ 2006 年 5 月大陸全國. 1. 商品房價格 2. 房地產開發中外商直接投資金額. 14. 2. 長期關係而言，房價將促進外資增長；從短期關係而言，房價提高對外資先有抑制作用，後有促進作用。 3. 外資的衝擊對房價的增長是持續性。.

(27) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 表 2：探討外商直接投資與房地產價格關係之相關文獻（續 1）. 閆之博（2007）. 1998 第 3 季～ 2006 第 2 季大陸全國. 1987～2005 大陸全國. 1. 實際利用外資金額. 1. 短期關係而言，房地產價格上漲會吸引國際資本的流入。 2. 長期關係而言，國際資本的流入則會推動房地產價格的上漲。. 1. 商品房銷售平均價格 2. 國內生產總值 3. 外商直接投資. 政治大. GDP 和 FDI 每增加 1%，房地產價格將分別增加 54.33% 和 9.21%。. ‧ 國. 學. 1. FDI 和商品房價格存在穩定長期均衡關係。 2. FDI 每增加 1%將使房價增加 0.422%。 3. 格蘭傑因果關係檢驗說明 FDI 與房價間無顯著的因果關係。. ‧. 1. 實際使用外商直接投資金額 2. 商品房平均銷售價格. 1987～2007 大陸全國. io. sit. Nat 註：本表依年份由遠至近順序排列. 實證結果. 變動率（上年同期為 100） 2. 房屋銷售價格指數 3. 土地交易價格指數 4. 居民消費價格指數. 立邱櫟樺，王宏仙（2009）. 使用變數. y. 宋勃，高波（2007）. 時間跨度. n. al. er. 研究者. Ch. engchi. 15. i n U. v.

(28) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 第二節. 影響房地產價格的總體經濟因素. 基本上房地產是屬於資金高度密集性產業，其供給與需求都離不開銀行貸款，是以貨幣政策對房地產影響是另一個令人關注的重點。例如： Iacoviello（2002），建立一個結構向量自我回歸的 VAR 模型，研究法國，德國，意大利，西班牙，瑞典和英國等 6 個國家房價波動背後的主要總體經濟因素－GDP、通貨膨脹率、利率、資金規模與房價的關係，並具體推論「貨幣政策」對於房價影響是極為顯著。在開放經濟條件下，匯率是主要貨幣政策工具之一。部分學者透過實. 政治大. 證分析，對匯率與房地產價格影響關係基本上形成以下幾個觀點：第一，. 立. 匯率與房地產價格存在正影響關係，例如：Miller；Sklatz and Ordway（1988），. ‧ 國. 學. 分析了 1987 年至 1988 年夏威夷地區匯率（日元/美元）與日本買家所選定的住宅市場價格以及成交量間的影響，發現隨著日元對美元的升值，房地. ‧. 產價格也隨之上漲，匯率與房價間是具有正影響關係，其相關係數為 0.753；. sit. y. Nat. 日元對美元匯率每上升 10%，夏威夷地區房地產價格約上漲 27%。當然也. er. io. 有學者持不同看法，亦即匯率與房地產價格存在負影響關係。例如：李琴. n. 燕（2009）在建構中國國情房地產價格與匯率關係模型的基礎上，利用該 a v. i l C n 模型結合 2000 年第 3 季至 2008 h e年第 hi U n g2 c季的數據資料，對北京、天津、上海、南京、重慶等 35 個城市房地產價格與匯率間的關係進行實證研究。其研究結果顯示，匯率對房地產價格為負影響，當匯率下降 1%時，房地產價格會上升 0.212%。郭樹華，王旭（2012）也支持此一論點，作者選取 1998 年 7 月至 2010 年 12 月人民幣匯率月資料和中國房地產銷售價格指數進行實證分析，並且得出當人民幣匯率每下降 10%，房地產價格將上升 15.7%，匯率與房地產價格間呈現負影響的實證結果。為了觀察銀行信貸資金迅速向房地產業集中以及房地產市場發展與經濟增長的作用等問題，李宏瑾（2005）以中國大陸和各省、市、自治區 16.

(29) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 共 32 個基本觀察樣本，建立了 1999 年至 2003 年共 5 年的追蹤（panel）數據，分別對房地產供給收入彈性和需求收入彈性、房地產市場供求以及房地產市場對經濟增長的影響進行實證分析。結果顯示，銀行房地產開發貸款和個人住房貸款強有力地支撐了房地產市場的供求；雖然房地產市場的發展也拉動了經濟的增長，但是這一作用沒有想像的大。另外，房地產業對大陸國內 GDP 的增長更重要的作用還是體現在其他與房地產相關的行業，例如製造業、建築業和房產服務業等方面，房地產業本身的增長對大陸國內 GDP 增長作用的影響則相對較小。所以作者認為，對於房地產市場的宏觀調控以及各項監管措施，都應該從供需兩面向著眼，在金融等. 政治大市場運行的不利因素，使市場機制可以充分發揮。立. 政策上要保持連續性和持久性，強化制度以消除資訊不對稱、壟斷等阻礙. ‧ 國. 學. 在觀察中國大陸房地產運行市場當中，亦有直接探討地價與房價之間. ‧. 的關係，如周京奎（2006）先以 1999 年 1 月至 2005 年 9 月間的季數據為基礎，對中國大陸全國地價與房價關係做實證分析，另再以 2001 年 7 月. y. Nat. sit. 至 2005 年 9 月間中國 20 個城市的「土地交易價格指數」、「房地產銷售價. er. io. 格指數」的季資料進行實證分析，最後則以 2001 年 7 月至 2005 年 10 月. n. al 間的月數據為基礎，對「房地產價格」、「房地產投資額」 i v 、「城鎮居民可支. n U engchi 配收入」及「土地購置面積」進行實證分析。經由上述實證結果作者發現. Ch. 1.房價對地價的影響較地價對房價的影響顯著。2.房地產投資以及居民可支配收入對於房價有顯著的影響，但是對於地價則沒有顯著影響。3.土地購置面積對房價及地價都有影響。4.貨幣供應量和銀行貸款對房價有顯著影響，同時房價和地價對這些金融變數也有反作用。5.對於房價產生直接影響的因素眾多，對地價產生影響的因素相對較少等 5 項特徵。也依據上述的觀察結果，作者提出地價與房價波動途徑的三個環狀傳導路徑，並總結歸納，要抑制房價不能只控制土地的價格，應該要從金融支持、投資政策等方面著手，制定更加嚴格的信貸制度，增加房地產交易稅以及提高居民可支配收入。 17.

(30) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 在已發展國家的經濟體中，股票市場占有一席重要地位。股市不僅是上市公司募集資金的主要管道，而且還具備融通資金、優化配置社會資源的功能。14隨著中國大陸經濟快速發展，股市與房市已經成為投資者重要的資產，象徵個人財富的累積；而且中國大陸股票市場存在房地產上市公司，可以大膽推測大陸股市與房市間定有相互關聯性。例如，況偉大、趙宇華（2010）從投資回報角度構建一個房地產空間市場與房地產資本市場關聯度的理論模型，採用系統 GMM 估計法對深、滬兩市 61 家房地產上市公司 1996 年至 2007 年的年數據資料進行實證分析。結果得出，房市與股市間具有很強關聯度，但房市對股市影響大於股市對房市影響。其次，. 政治大關性，而股價波動具有隨機遊走特徵。立. 租金變動對房價和股價變動無顯著影響。最後，房價波動具有明顯序列相. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 14. i n U. v. 謝明暘（2011），「股票價格與房地產價格互動關系研究」，《商業時代》（北京），第 13 期，頁 50。 18.

(31) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 表 3：探討影響房地產價格的總體經濟因素相關文獻. 1987～1988 夏威夷. Iacoviello （2002）. 英、法、德、義大利、西班牙、瑞典. 1999～2003. （2005）. 大陸 32 個省. io. al. n. 周京奎（2006）. 2001～2005 大陸 20 個城市. 1. 2. 3. 4. 5.. 貨幣政策對於房價的影響極為顯著。. GDP 通貨膨脹率銀行貸款利率資金房價. 治政 1. 平均商品房屋銷售大價格 2. 商品房屋銷售金額 3. 房地產竣工面積 4. 城鎮居民家庭人均可支配收入 5. 房地產開發貸款 6. 個人住房貸款 7. 國內生產總值. Nat 1999～2005 大陸全國. 隨著日圓對美元的升值，夏威夷房地產價格也隨之上漲。. engchi. 2. 城鎮居民人均可支配收入增加 1%，房地產市場的實際供給僅增加 0.75%。. iv n U 1.. 1. 土地交易價格指數 2. 房地產銷售價格指數. Ch. 1. 城鎮居民人均可支配收入增加 1%，居民對房地產市場的需求增加 1.55%。. ‧. 李宏瑾. 1. 匯率 2. 住房市場價格 3. 房地產交易量. 學. ‧ 國. 立. 實證結果. y. Miller； Sklatz and Ordway （1988）. 使用變數. sit. 時間跨度. er. 研究者. 1. 土地交易價格指數 2. 房地產銷售價格指數. 2. 3.. 2001～2005 大陸 20 個城市. 1. 土地交易價格指數 2. 房地產銷售價格指數 3. 房地產投資額 4. 城鎮居民可支配收入 5. 土地購置面積 19. 4. 5.. 房地產投資額、土地購置面積和城鎮居民可支配收入對房價都有顯著影響。房價對房地產投資變動有很強的解釋力。居民可支配收入與房地產投資之間相互有顯著影響。貨幣供應量對房價都有很高的影響度。銀行貸款對貨幣供應量也有顯著影響。.

(32) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 表 3：探討影響房地產價格的總體經濟因素相關文獻（續 1）研究者. 李琴燕（2009）. 時間跨度. 使用變數 1. 2. 3. 4. 5.. 2003～2008 大陸 35 個城市. 實證結果. 匯率利率房地產價格可支配收入房地產價格實際增長率. 1. 利率上升 1%，房地產價格下降 0.018653%。 2. 匯率下降 1%，房地產價格會上升 0.212774%。. 6. 土地價格. 政治大. 立. n. al. Ch. engchi. 20. y. sit. er. io 1996～2007 深滬兩市 61 家房地產上市公司. 上證綜合指數深圳成分股指數房價指數租賃價格指數股市年度收益率前十大股東股權集中度 7. 年平均日換手率 8. 房地產地區分布（東、西部兩個虛擬變數） 9. 年度虛擬變量 1. 2. 3. 4. 5. 6.. ‧. ‧ 國. 學. Nat. 況偉大、趙宇華（2010）. 股價影響部分： 1. 本期房價指數增長率每增加 1%，本期股價增長率將增加 0.22%。 2. 股票市場收益率增長率每增加 1%，本期股價增長率將下降 0.18%。 3. 上期開發成本增長率每增加 1%，本期股價增長率將增加 0.11%。 4. 股本增長率每增加 1%，本期股價增長率將增加 0. 08%。 5. 前十大股東股權集中度增長率每增加 1% ，本期股價增長率將增加 1. 37%。 6. 年平均日換手率每增加 1%；本期股價增長率將增加 0. 03%。房價影響部分： 1. 本期股價增長率每增加 1%，本期房價指數增長率增加 0.02%。 2. 上期房價指數增長率每增加 1%，本期房價指數增長率上升 0.36%; 下期房價指數增長率每增加 1%，本期房價指數增長率上升 0.43%。 3. 滯後開發成本增長率每增加 1% ，本期房價指數增長率上升 0.03%。. i n U. v.

(33) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 表 3：探討影響房地產價格的總體經濟因素相關文獻（續 2）研究者. 時間跨度. 使用變數. 實證結果 4. 城市經濟增長率每增加 1%，本期房價指數增長率上升 0.04%。. 1. 匯率 2. 房地產銷售價格指數. 1998.07～ 2010.12 大陸全國. 註：本表依年份由遠至近順序排列. 立. 匯率下降 10%，房地產價格上升 15.7%. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. io. sit. y. Nat. n. al. er. 郭樹華、王旭（2012）. Ch. engchi. 21. i n U. v.

(34) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 第三節本章小結本章企圖透過相關研究資料檢閱，釐清影響中國大陸房地產價格波動的總體經濟因素為何？以做為實證模型各項變數之採用依據。另基於本研究目的係為探討外資在天津房地產價格中所扮演的角色，所以有關外資影響中國大陸房地產相關文獻的查考、檢視，也是本章的重點。近幾年來由於中國大陸經濟高速發展導致境外資金大量流入中國，而其中某部分確實也透過各種不同管道進入大陸房地產市場，而大陸房地產市場也因為大陸國內經濟成長帶動而呈現欣欣向榮的繁榮景象。房地產業. 政治大. 做為一個國家國民經濟重要組成，市場體質良善與否至關重要。對於外資. 立. 是否會影響房價？是否造成中國大陸房地產價格虛高不下？基本上學界. ‧ 國. 學. 持正反兩派論點。吳老二，祝平衡（2006）、宋勃，高波（2007）、邱櫟樺，王宏仙（2009）以及孫國瑞（2011）等均認為外資投資房地產市場造成價. ‧. 格上漲的效果是長期而顯著，中國大陸政府應該透過相關立法政策加以規. sit. y. Nat. 範外資過度投資房地產市場，以維持房地產市場的穩定。另一派學者主張，. er. io. 外資投資或許可能會有推高中國大陸房地產價格的影響，但一味將房價無. n. 理性上漲歸咎於外資則未免偏頗，整體而言是有待商榷。例如：萬倫來， a v. i l C n 陳希希（2006）、閆之博（2007）等均認為外資投資對於房地產價格的促 hengchi U. 進作用並不顯著，反而中國大陸本土企業、國內 GDP 成長才是造成房地產市場高速發展的主因。在影響房地產價格的總體經濟因素部分，Iacoviello（2002）推論「貨幣政策」對於房價影響極為顯著。Miller；Sklatz and Ordway（1988）、李琴燕（2009）以及郭樹華，王旭（2012）均認為匯率對於房價存在顯著影響。李宏瑾（2005）說明人均可支配收入會影響房地產價格，應使市場機制可以充分發揮，以利房地產市場的運行。周京奎（2006）推論房地產投資額、土地購置面積、人均可支配收入、貨幣供應量、貸款利率以及匯率 22.

(35) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 對於房價都存在影響關係。況偉大，趙宇華（2010）研究股價與房價相互影響的關係，並得出兩者之間確實存在強勁的關聯度，而且房市對股市影響大於股市對房市影響。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 23. i n U. v.

(36) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 第三章外商投資與天津房地產市場概況天津簡稱「津」，意爲天子渡過的地方，别名津沽、津門；從明朝永樂二年西元 1404 年迄今（2012 年）已建城超過 600 年。其地理位置處於中國大陸華北平原東北部，位居環渤海灣中心，東臨渤海、北依燕山，市區面積 1 萬 1,916.88 平方公里，海岸線全長 153 公里，距離北京約 120 公里，自古以來即是拱衛京畿的要地和門戶。1949 年中華人民共和國建國後，天津即被劃定為直轄市，雖然於 1958 年一度被改制為省轄市，隸屬河北省；但在 1967 年基於主客觀因素的考量下，中共中央決定再將天津恢復. 政治大. 為直轄市，顯示出天津歷史角色的特殊性及其地理位置的重要性。15. 立. 不過雖然天津自早即貴為中國大陸四大直轄市之一，擁有直轄市的位. ‧ 國. 學. 階、良好的港口以及悠久的工業基礎，但是歷史的變遷卻讓天津可謂歷盡. ‧. 滄桑。鄰近北京自古以來即肩負攘衛京畿的責任，「穩定」二字也就成為天津發展歷程上首要訴求與考量，而這相對使得天津領導階層在各方面均. y. Nat. sit. 顯的保守。「可以沒有誠意，但是不能犯錯」施政上傾向不作為，更遑論. a. er. io. 具有風險較高的政策創新與改革，再加上經濟閉鎖所造成的結果，導致空. n. 有良港卻無從發揮地緣經濟的優勢，讓天津在中國歷史發展脈動中遠遠落 iv l. n U n g年代而言，天津可以說是經歷失去的後上海、廣州、深圳等地區；就e90 chi. Ch. 十年。16直至近十幾年來，中國大陸改革開放的力道逐漸加深，且在擘劃環渤海經濟圈及建設濱海新區升級為中國國家發展戰略層級的推動下，才讓天津市政建設各方面發展得以迎頭趕上，經濟明顯成長。依據中國大陸官方統計資料顯示，截至 2010 年底，天津常住人口為 1,229.29 萬人，占中國大陸全國總人口數 0.9%；全市生產總值為 9,224.46. 15. 請參閱天津政務網，網址：http://www.tj.gov.cn/，天津市地方誌網，網址： http://www.big5.tjdfz.org.cn/。 16 張弘遠、林雅鈴（2011），「中國特區經濟發展誘因機制轉變的政經意涵：天津濱海新區的個案分析」，《中國大陸研究》（臺灣），第 54 卷第 2 期，頁 47。 24.

(37) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 億元人民幣，占中國大陸全國比重 2.4%；而全社會固定資產投資金額為 6,511.42 億元人民幣，占中國大陸全國比重 2.3%，並已連續 3 年增量超過千億，與 2009 年 5,006.32 億元人民幣相較，增長幅度 30.1%。17. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 17. Ch. engchi. 以上各項數據均來自 2011 天津統計年鑑。 25. i n U. v.

(38) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 第一節天津房地產市場的發展歷程透過蒐整中國大陸房地產發展相關文獻、中國大陸中央房產重要政策，以及天津歷年來房地產發展重要指標數據進行蒐整歸納，初步將天津房地產市場的發展歷程，自 1978 年中共第十一屆三中全會，鄧小平推動中國大陸改革開放後迄今，概略區分五個歷史階段，具體勾勒天津房產市場發展脈絡，分述如後：一、1978～1990 年：. 政治大產市場，可以說只有建築業而沒有房地產業。中國大陸房地產制度的改革立明確而言，中國大陸在 1978 年改革開放之前，幾乎沒有所謂的房地. 曙光，可以追溯到 1980 年鄧小平提出關於住房制度改革的問題，打破以. ‧ 國. 學. 往住房公有制、住房福利制的觀念，建構出住房新制度的基本藍圖。依據. ‧. 最高領導人的政策指導，中共中央、國務院於同（1988）年 6 月旋即批轉了《全國基本建設工作會議彙報提綱》，正式宣布將實行住宅商品化的政. y. Nat. sit. 策，允許私人自建房屋、賣屋，可以擁有私人的住宅，並且對於新建住宅、. al. n. 序幕。. er. io. 私人現有住宅均可出售。至此，中國大陸算是真正拉開房地產制度改革的. Ch. engchi. i n U. v. 從 1980 年到 1990 年，中國大陸住房制度改革經歷「公房出售試點」、「提租補貼試點」以及「全面起步」三個階段，這段期間房改具體成果，體現在 1984 年以及 1988 年。在總結經驗的基礎上，1984 年 10 月城鄉建設環境保護部向國務院提出《關於擴大城市公有住宅補貼出售試點的報告》，中共並在十二屆三中全會正式明確建設公有制基礎上有計畫的商品經濟方針。1988 年中國大陸召開第一次全國住房制度改革工作會議，形成了以「提、租、補、貼」為核心的第一個全國性住房制度改革方案，住房制度的改革腳步持續推進。不過真正使中國大陸房地產市場得以發展壯大，主要是從 1990 年 5 月 19 日國務院第 55 號《中華人民共和國城鎮國有土 26.

(39) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 地使用權出讓和轉讓暫行條例》以及同年月日國務院令第 56 號《外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法》這兩個條例、措施的實施開始，這兩份文件可以算是中國大陸最早規範城市土地與房地產開發的法律條文，也為中國大陸全國房地產市場開發提供了主要的法律依據與保障；而與之同時，因為受到大陸中央整體房地產政策影響推動下，因勢利導天津房地產市場也開啟一連串蓬勃發展的新契機。18 二、1991～1993 年： 1991 年 6 月 7 日國務院公布《關於繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度. 政治大售公有住房、推動國家、集體、個人三方面共同投資體制...等住房制度改立. 改革的通知》，提出了實施新房新制度、分步提租、交納租賃保證金、出. ‧ 國. 學. 革新思路。同年 11 月，國務院辦公廳轉發了國務院住房制度改革領導小組《關於全面推進城鎮住房制度改革的意見》，明確了住房制度改革的指. ‧. 導思想與根本目的，而這也體現出一個積極面象，意即中國大陸房地產改. y. Nat. 革已經由探索和試點階段，進入到全面推行和綜合配套的新層次。. io. sit. 不過由於 1991 年天津的房地產開發企業為數不多，且開發商多數採. er. 取拆遷原地安置的方式發展房地產，較無法刺激當地房地產市場的活躍，. n. a. l C19 個人購房可說是寥寥無幾。. hengchi. i n U. v. 三、1993～1997 年： 1992 年鄧小平南巡講話後，中共中央於同年 10 月十四大將「建設有中國特色社會主義的理論和黨的基本路線」寫進黨章，確立了建設「有中國特色社會主義市場經濟」的改革總目標，解決了市場經濟意識形態問題。正因為路線、思想確定了，中國大陸市場立即被激發出經濟的活水，不過 18. 「城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例」對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止以及土地使用權劃撥等問題作了明確的規範，而「外商投資開發經營成片土地暫行管理辦法」則允許外商可以從事土地成片開發經營的活動。這兩個法案使得中國大陸土地使用權有償出讓和轉讓的法規更趨完善，建構出具有中國特色的土地市場基本框架。 19 丁一（2004），《天津房地產市場研究》，北京清華大學工商管理碩士論文，頁 42。 27.

(40) 外資在天津房地產價格的角色－是主嫌還是從犯？. 相對在缺乏制度約束情況下也導致了大量假性需求和流通領域的炒作，而這尤以房地產市場為甚；投機者依靠著金融借貸、炒賣地皮，大規模地進行土地開發建設，此一現象於短時間內迅速升溫並波及全國，後續導致金融秩序紊亂和新一輪的經濟膨脹，迫使中國大陸政府於 1993 年底，不得已採取調控措施進行治理整頓工作。20 1993 年天津吸引外商直接投資金額 5.41 億美元，與 1992 年 2.31 億美元相較，同比增幅高達 146.5%。另由圖 4「天津房地產開發投資情況（1991 ～2000 年）」也可以看出 1993 年天津房地產開發投資金額比 1992 年整整. 治政大工程（又稱世紀危改工程），積極處理舊城區住房狹窄不足、平房破舊危立陋、居住環境惡劣..等問題。次（1995）年天津市政府為了因應危改工程爆增了 294.7%。1994 年初，天津啟動史上規模空前的市區危陋平房改造. 21. ‧ 國. 學. 所產生的巨大資金缺口，推行了「貨幣安置」的政策，把改造危陋平房的. ‧. 歷史問題與房改政策相互結合起來，順利解決世紀危改工程所需資金缺口，加速了工程的進行。復以 1997 年住房公積金制度的普遍建立，公積金歸. y. Nat. sit. 集和貸款力度的不斷加大、銀行對個人抵押貸款的支持以及公房交易禁錮. er. io. 的解除...等舉措，大大刺激了住宅市場的活躍。至此，天津房地產市場迅. n. 22 a l 1997、1998 年到達第一個高峰。速升溫、交易熱絡並且於然而房地產市 iv. n U engchi 場增長速度遠超過當地經濟成長，引起產官學界對於市場是否過熱，是否. Ch. 潛存泡沫化現象等議題持續關注與討論。. 20. 呂俊華、邵磊（2003），「1978～2000 年城市住宅的政策與規劃設計思潮」，《建築學報》（北京）第 9 期，頁 9。 21 天津世紀危改工程自 1994 年初正式啟動，到 1999 年底超額完成任務，歷時 6 年。依據統計資料顯示，工程期間共計拆除危陋平房 836 萬平方公尺，新建住宅 2,073 萬平方公尺，高達 30 多萬戶、110 多萬市民喬遷新居，天津市區將近四分之一的人口改變住房條件，而讓城市面貌煥然一新。 22 王竹軒（2008），《天津市房地產市場發展現狀及趨勢分析》。天津：河北工業大學碩士論文，頁 13。 28.