結果分析

本節依據前述所建立之模型，以新竹市為實證研究地區，利用問卷資料探討 住戶住宅選擇之影響因素為何？本章實證結果部分，分別從模型的適合度、各影 響變數對住戶住宅選擇之關係及判中率三方面作分析。

一、 模型適合度檢定

本研究利用 Limdep 套裝軟體校估巢式 Logit 模式。本研究校估巢式結 構後，以參數顯著與否及包容值是否介於 0 與 1 之間為篩選原則，發現有 下列八種結果如表 4-3-1、4-3-2 所示：

表 4-3-1 巢式 Logit 模式(模型一至模型四)

校估參數值 模型一 模型二 模型三 模型四 方案特定常數

東區透天 東區公寓 非東區透天

0.5036 0.0737 0.6109

0.4898 0.0415 0.6109

0.3654 -0.2023

0.6109

0.4256 -0.1550

0.6109 家庭年所得 0.3211

（0.883）

0.5077 (1.270)

0.4415 (0.919)

0.3579 (0.779) 房屋總價 0.3390

(0.630)

0.3017 (0.552)

0.5177 (0.775)

0.5370 (0.825) 房屋坪數 2.2789

(2.881)

2.3791 (3.216)

2.7235 (3.487)

2.8018 (3.371)

年齡 -0.3038

(-0.781)

-0.7157 (-1.451)

-0.9230 (-1.988) 通勤時間 0.5642

(1.480)

0.8194 (1.751)

屋齡 1.0881

(2.487)

0.9563 (2.391) ln L(β) -148.1616 -146.0167 -141.5884 -143.6638

σ 2 0.13810 0.15057 0.17633 0.16424

2

σ m 0.11915 0.12711 0.15124 0.14115 判中率（％） 47.6% 48.4% 51.6% 50%

資料來源：本研究整理

ln L(0)=-171.9005，括弧內（）表示 t 檢定值。

表 4-3-2 巢式 Logit 模式(模型五至模型八)

校估參數值 模型五 模型六 模型七 模型八 方案特定常數

東區透天 東區公寓 非東區透天

0.4098 -0.2103

0.6109

0.3266 -0.1935

0.6109

0.4143 -0.2972

0.6109

0.4104 -0.2868

0.6109 家庭年所得 0.2590

（0.591）

0.5487

（1.250）

房屋總價 0.5679 (0.904)

0.7385 (1.190) 房屋坪數 2.5174

(2.831)

2.9465 (3.605)

2.5690 (3.120)

2.8743 (3.883)

年齡 -0.7484

(-1.789) 通勤時間 0.9919

(1.817)

0.8414 (1.448)

0.9700 (2.008)

0.9172 (2.048) 屋齡 0.9322

(1.886)

1.0720 (1.983)

0.9846 (1.961)

1.0151 (2.488) ln L(β) -142.7703 -141.9138 -142.9419 -143.8320

σ 2 0.16946 0.17444 0.16846 0.16328

2

σ m 0.14652 0.15164 0.14784 0.14489 判中率（％） 51.6% 53.2% 50% 49.2%

資料來源：本研究整理

ln L(0)=-171.9005，括弧內（）表示 t 檢定值。

模型一至八為兩層之巢式結構，模型六及模型七僅考量住宅本身因素 及通勤時間，校估結果如表 4-3-2 所示。而模型一至模型六為加入社經變 數後之巢式模式，校估結果如表 4-3-1、4-3-2 所示。

模型一選擇家庭年所得、房屋總價、房屋坪數為變數；模型二選擇家 庭年所得、房屋總價、房屋坪數、年齡、通勤時間為變數；模型三選擇家 庭年所得、房屋總價、房屋坪數、年齡、通勤時間、屋齡為變數；模型四

選擇家庭年所得、房屋總價、房屋坪數、年齡、屋齡為變數；模型五選擇 家庭年所得、房屋總價、房屋坪數、通勤時間、屋齡為變數；模型六選擇 家庭年所得、房屋坪數、年齡、通勤時間、屋齡為變數；模型七選擇房屋 總價、房屋坪數、通勤時間、屋齡為變數；模型八選擇房屋坪數、通勤時 間、屋齡為變數。

以概似比指標σ 判定模式適合度，模型一至模型八分別為 0.13810、² 0.15057、0.17633、0.16424、0.16946、0.17444、0.16846、0.16328。顯 示模式與數據配合度不高，是待改進的地方。本研究另由判中率之計算以 評估模式能否反應選擇行為，做為另一項模式優劣之判斷指標，結果發現 在八個模型判中率最高為 53.2%，判中率最低為 47.6%，成功率約為 50%。

二、 各影響變數對住宅選擇之分析

各影響變數與住宅選擇關係之探討，是以變數之係數符號作為判斷準 則，即以正負符號之變化分別表示該項變數對模式之影響力差異；正號表 示正向變化，即該類型住戶相對於相反類型之住戶，其選擇被選方案的機 率較高。負號表示反向變化，就是該類型住戶相對於相反類型住戶，其選 擇被選方案的比例較低。

（一）家庭年所得：此項變數參數值符號為正，符合先驗知識，表示家庭年 所得愈高，則住戶對透天住宅方案的選擇機率愈高。

（二）房屋坪數：此項變數參數在 5％顯著水準下顯著，且符號為正符合先 驗知識，表示房屋坪數愈高，則住戶對透天住宅方案的選擇機率愈高。

（三）房屋總價：此項變數參數值符號為正，符合先驗知識，然其 t 值並不 顯著。

（四）通勤時間：此項參數值並不顯著，表示就整體而言，通勤時間並不是

影響住戶住宅選擇因素。

（五）屋齡：屋齡之參數值為正且具顯著性，表示舊市區透天住宅屋齡較 高。

家庭年所得、房屋總價、房屋坪數、通勤時間、屋齡五項變數之係數值 皆為正號，而年齡之變數為負號。在顯著性檢定方面，家計負責人年齡及屋 齡較為顯著。