結論

在可選擇住宅方案設定上，本研究將原有住宅市場結構分為四個可供住 戶單位替選之住宅方案：新竹市東區透天住宅、新竹市東區公寓住宅、非新 竹市東區透天住宅、非新竹市東區公寓住宅。探究各不同住戶屬性之特質對 各類替選方案影響。經分析後，歸納以下幾點主要結果：

一、在模型應用方面

（一）NMNL 模型優點

1 在參數估計方面，Logit 模型較 Probit 模型簡易。

2 NMNL 模型並沒有對誤差項做任和相關假設，由於此特性可 使得 NMNL 模型更廣泛的應用於不同的個體選擇行為上。

3 由於 NMNL 模型是改良 MNL 模型之 IIA 特性之模式，故 NMNL 模型可檢測各替選方案間是否存在替代性，以解決 MNL 模型所存在之 IIA 假設特性。

（二）NMNL 模型缺點

1 NMNL 模型之函數型式對包容值之假設認為選擇該住宅次市 場之機率會受該次市場之下的子市場之因子所影響。

2 NMNL 模型對包容值之係數分配的型式未做說明也未能提出 有效率之統計判斷方法。

3 在測定 NMNL 模型之前，先行對選擇行為之過程假定其為連 續性的估計。

二、在實證結果方面

（一）住戶屬性方面

1 家計負責人的教育程度對住宅類型的選擇有顯著性的影響，高 教育程度者對於公寓住宅的接受度較中低教育程度者為高。

2 家計負責人年齡與區位相關，其結果顯示年紀愈輕者對於新興 區的偏好愈高，且對於公寓住宅的接受度較高，其原因為台灣地 區房價過高，對年紀較輕的住戶而言，居住透天住宅似乎不容 易，但在傳統「有土斯有財」的觀念下，進而選擇公寓住宅。

3 就家庭年所得與居住區位及住宅類型相關性而言，若家庭年所 得愈高對居住在東區透天住宅機率就愈高。

（二）住宅屬性方面

1 屋齡與住宅區位與住宅類型有關，顯示舊市區透天住宅屋齡較 高，意味著在新竹市東區持續發展下老舊市區的競爭力會愈來愈 下降。

2 就房屋總價與住宅區位而言，新竹市東區住宅價格普遍高於非 新竹市東區住宅價格，其結果與新竹科學園區創造就業機會，帶 動週遭地區房價有關。

3 樓地板面積與住宅區位及住宅類型有關，表示透天住宅坪數高 於公寓住宅坪數。

依據本研究研究結果發現，不論何種住戶類型，選擇非東區 居住比例愈來愈低，尤其以家庭年所得高者及中壯年住戶者，顯 示新竹市東區擁有高素質人口是具有相當發展潛力的，或者是可 享有較高生活品質。實際上，高素質人口之移入可帶動地方社會 之經濟發展力量是不容懷疑的，此結果亦可作為政府發展新興區

時如何使該類型住戶移入發展區內，進而帶動該區經濟發展所需 思考之問題。