中 華 大 學 碩 士 論 文
新竹市住戶之住宅選擇分析
- - L o g i t 模式應用 - -
Residential Location Choice of Household within Hsin Chu City Application of Logit Model
系 所 別：建築與都市計畫學系碩士班 學號姓名：李鎮宏 8 8 0 5 5 1 7
指導教授：胡志平 副教授
中華民國九十年六月
授權書
（碩士論文）
本授權書所授權之論文為本人在 中華 大學 建築與都市計畫學系碩士班
八十九 學年度第 二 學期取得 碩 士學位之論文。
論文名稱： 新竹市住戶之住宅選擇分析- Logit 模式應用 □同意 □不同意
本人具有著作財產權之論文全文資料，授予行政院國家科學委員會 科學技術資料中心、國家圖書館及本人畢業學校圖書館，得不限地 域、時間與次數以微縮、光碟或數位化等各種方式重製後散佈發行 或上載網路。
本論文為本人向經濟部智慧財產局申請專利的附件之一，請將全文 資料延後兩年後在公開。（請註名文號： ）
□同意 □不同意
本人具有著作財產權之論文全文資料，授予教育部指定送繳之圖書 館及本人畢業學校圖書館，為學術研究之目的以各種方法重製，或 為上述目的再授權他人以各種方法重製，不限地域與時間，惟每人 以一份為限。
上述授權內容均無須訂立讓與及授權契約書。依本授權之發行權為非專屬性 發行權利。依本授權所為之收錄、重製、發行及學術研發利用均為無償。上述同 意與不同意之欄位若未勾選，本人同意視同授權。
指導教授姓名：胡 志 平 博士
研究生簽名： 學號：8805517
（親筆正楷） （務必填寫）
日期：民國 90 年 6 月 28 日
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中 華 大 學 碩 士 班 研 究 生
論 文 指 導 教 授 推 薦 書
建築與都市計畫系 碩士班 李鎮宏 君所提之論文 新竹市住戶之住宅選擇分析 --Logit 模式應用--
，係由本人指導撰述，同意提付審查。
指導教授 （簽章）
中華民國 年 月
中 華 大 學 碩 士 班 研 究 生
論 文 口 試 委 員 會 審 定 書
建築與都市計畫系 碩士班 李鎮宏 君所提之論文 新竹市住戶之住宅選擇分析 --Logit 模式應用--
，經本委員會審議，符合碩士資格標準。
論文口試委員會 召集人
（簽章）
委 員
（簽章）（簽章）
（簽章）
（簽章）
系所長
（簽章）中華民國 年 月 日
謝誌
這篇論文的完成，要感謝許多人，首先必須感謝恩師 胡志平教授對於研究 思路與學習方法之悉心引導與關懷，僅此致上由衷謝意。求學期間更經由胡教授
的引荐至國立交通大學科技管理學院，在曾教授國雄的悉心指導與多方鼓勵下，
使文章內容架構及研究方法得以確立正確方向，其間亦承蒙曾教授對待人處世等 各方面之教誨，使論文更趨嚴謹與完善，這一切學生均銘感於心。
口試委員解教授鴻年於論文評審時的指正與建議，並於專業知識的傳導及研 究方法指導，使學生獲益良多，僅致由衷的謝意。
感謝所長 謝偉勳教授對於本論文之指導，且提供許多寶貴之建議。感謝 江崇誠教授、 陳天佑教授於建築專業知識之傳授與學習過程之指教。
感謝同窗好友書杰、施俊民建築師、陳定宏建築師、簡裕政建築師、黃哲崇 課長、劉俊明委員、書銘、興昌、宏哲、文郁、慧貞、美燕、淑芬、怡君、言良 盛輝、錦堂、宏聲、建曄、江源、大鈞、力升、谷光、志源、志瀕、政宏、國競 及博殷等同學及助理曉雯在課業及生活上之切磋與互勉。
感謝好友君宜、維蓁、白瑛、健志、瑞翔、錦榮、金團、明文、美鳳、振賢、
怡娟、宏謨、世憲、政南、柏錚及曾經幫助過我的所有人，是你們豐富了我的生 活，讓我誠摯的再說一次：感謝你們。
在此一併感謝所有曾於研究過程中提供實質上與精神之幫忙與鼓勵的人。
最後，僅以此論文獻給最親愛的爺爺、父母親，感謝他們多年來於實質上和 精神上的無盡關懷、付出與支持，感謝弟弟與親人之關心與鼓勵。
Abstract
The House demand in the modern society is not only to consider whether the space is enough or not but also to require better housing quality much more. In Taiwan, the researches on housing demand trended to housing Price and buying power and little to costomer’s choice behavior. Therefor, the research tries to use personal choice behavior theory as well as Nested Multinominal Logit Model to analysis and evaluate the alternatives, which consists of housing districts and styles. Housing districts are East District and Non-east District in Hsin-chu City Housing styles are plain house and condominium .The purpose of this research is to study the housing choice factors by collecting question-answering surveys in Hsin-chu family units.
These choice factors are age、annual salary、housing price、housing size and house age. The family qualities in this research are proved out as follows：（1）The standard of the householder’s education has obvious effect on house styles. Higher education standard holders accept apartments more easily than the lower. （ 2 ） The interrelationship between holder’s age and housing district proves that the younger they are, the higher they accept the new residence district and apartments. The reason is that house price is too high in Taiwan. It’s absolutely difficult for a young holder to buy a plain house, so to get an apartment is the second-best choice. The housing qualities are as follows：（1） The interrelationship between house age and house style indicates plain houses in downtown are older. It means that the old downtown will gradually lose its compititiveness.（2） As to house price and house district, the house price in East District is higher than that in Non-east District. The result comes from more working opportunities created by Science-based Industrial Park，People get together there.
keyword：Housing Choice；Logit Model；House；Family
摘 要
現今社會上的住宅需求不僅考慮到空間是否足夠，更要求良好住宅品質。而 國內以往有關於住宅需求的研究，多偏向住宅價格、房價與購買力等研究，對於
消費者選擇行為研究較為少見。因此，本研究擬利用個體選擇行為理論，以巢式 Logit 模式來作分析與校估，替選方案包含住宅區位與住宅類型。住宅區位包含 新竹市東區及非新竹市東區，住宅類型包含透天住宅與公寓住宅。本研究以新竹 市住戶單位為研究對象並蒐集問卷資料，探討新竹市住戶住宅選擇影響因素。在 影響住宅選擇因素方面，家庭年所得、房屋總價、房屋坪數、年齡、屋齡等因素 皆會影響住戶之選擇行為。實證結果發現在住戶屬性方面：(1)家計負責人的教 育程度對住宅類型的選擇有顯著性的影響，高教育程度者對於公寓住宅的接受度 較中低教育程度者為高。(2) 家計負責人年齡與區位相關，其結果顯示年紀愈輕 者對於新興區的偏好愈高，且對於公寓住宅的接受度較高，其原因為台灣地區房 價過高，對年紀較輕的住戶而言，居住透天住宅似乎不容易，但在傳統「有土斯 有財」的觀念下，進而選擇公寓住宅。在住宅屬性方面：(1) 屋齡與住宅區位與 住宅類型有關，顯示舊市區透天住宅屋齡較高，意味著在新竹市東區持續發展下 老舊市區的競爭力會愈來愈下降。(2)就房屋總價與住宅區位而言，新竹市東區 住宅價格普遍高於非新竹市東區住宅價格，其結果與新竹科學園區創造就業機 會，帶動週遭地區房價有關。
關鍵詞：住宅選擇、Logit 模式、住宅、住戶
目 錄
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的 ………1-1
第二節 研究範圍與名詞界定……… ………1-3 第三節 研究架構與方法 ………1-5 第四節 研究內容與流程 ………1-7
第二章 理論基礎與文獻回顧
第一節 影響住宅選擇因素……… ………2-1 第二節 住宅選擇理論 ………2-5 第三節 Logit 模式應用………2-8 第四節 本章小節 ………2-11
第三章 住宅資料分析與模型應用
第一節 資料來源………3-1 一問卷設計………3-1 二調查方式與樣本認定………3-2 第二節 資料整理………3-3
一資料整理………3-3 二資料分析………3-3 第三節 Logit 模型之應用 ………3-16
一 Logit 模式理論架構 ………3-16 二 Logit 模式適合度檢定 ………3-18 三 Logit 模式參數估計 ………3-20 四 Logit 模式優缺點比較 ………3-22
第四章 模型實證分析—以新竹市為例
第一節 背景說明………4-1 第二節 住宅選擇模式………4-2
一模型引入………4-3
二變數說明………4-6 第三節 結果分析………4-8 一模型適合度檢定………4-8
二各影響變數對住宅選擇之分析………4-10 第四節 討論………4-12
第五章 結論與建議
第一節 結論………5-1 第二節 建議………5-4
參考文獻………6-1 附錄：問卷………A-1
圖目錄
圖 1-2-1 新竹市行政區圖………1-3 圖 1-4-1 研究流程架構圖………1-7 圖 2-3-1 各選擇模式演進………2-8
圖 2-3-2 NML 與 NMNL 模式結構比較圖………2-9 圖 2-4-1 各影響因素關係圖………2-12 圖 4-2-1 巢式住宅選擇結構圖………4-4
表目錄
表 2-4-1 相關文獻影響住宅選擇因素彙整表………2-11 表 3-1-1 問卷回收統計表………3-2
表 3-2-1 住宅選擇分佈表………3-3
表 3-2-2 樣本住宅基本資料分佈情形………3-4 表 3-2-3 樣本社經特性與住宅選擇分佈情形………3-6 表 3-2-4 居住區位與住宅類型和教育程度之比較分析表………3-7 表 3-2-5 居住區位與住宅類型和年齡之比較分析表………3-8 表 3-2-6 居住區位與住宅類型和家庭年所得之比較分析表………3-9 表 3-3-7 居住區位與住宅類型和房屋總價之比較分析表………3-10 表 3-2-8 居住區位與住宅類型和屋齡之比較分析表………3-11 表 3-2-9 居住區位與住宅類型和樓地板面積之比較分析表………3-12 表 3-2-10 居住區位與住宅類型之比較分析表 ………3-13 表 3-2-11 生活設施概況表 ………3-13
表 3-2-12 房屋考量因素排序表 ………3-14 表 4-3-1 巢式 Logit 模式（模型一至模型四） ………4-8 表 4-3-2 巢式 Logit 模式（模型五至模型八） ………4-9
第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
長久以來不動產對一般民眾始終深具吸引力，它不但可供居住使用，
亦可為投資獲利的工具，加以在國人傳統「有土斯有財」的觀念趨使下，
更使得國人一味偏向擁有一棟屬於自已的房子，是以無論是已有經濟基礎 的中年以上族群；亦或剛在事業起步的年輕一輩，幾乎終其一生之努力，
皆為追求一屬於自己之不動產。
由於經濟發展快速，國民所得隨著增加，國人對生活品質要求相對提 高，並且反映在居住環境上，對住宅需求不再侷限於僅供遮蔽之場所，由 以往『量』的課題衍生為『質』的精進改良。不僅考慮到家居空間是否足 夠，更要求良好的建築品質與合宜的身份象徵，也就是對住宅的量與質方 面都有更高的要求。此外，因住宅特質異於其他商品特質，如耐久、昂貴，
使得消費者必須於多項權衡下，考量符合其能力、偏好及對各需求的迫切 程度，來選擇所欲居住的較理想住宅型態。然而過去大部分之分析，大都 基於總體觀點探討全體平均之行為。不只如此，以往有關住宅問題的研究，
通常分為兩方面，一為針對住宅本身的研究，如各式指標的建立或環境品 質等問題；另一為偏於社會學範疇，如住宅流動性便涉及家戶人口組成進 行分析。一般而言，過去研究者多注重『住宅』本身的問題，連結住宅與 使用者關係探討住宅問題的研究並不多見，忽略住宅使用者的特性。惟事 實上，住宅會受到住戶之所得、教育程度、家庭人口數和偏好等因素影響 而有不同選擇。在現有住宅市場中似乎沒能針對各類型住戶之不同需求提 供適當住宅，以致有些房屋嚴重滯銷而產生空屋的問題。此外，更常見到 住戶遷入後加以改裝原住宅，如擴充陽台為室內面積或佔用公共空間等等 問題。
什麼樣的人會住在什麼樣的住宅？對不同特質的住戶而言，何者為其 理想合適的住宅？又會選擇在何種區位、何種類型？此即本研究試圖瞭解 之問題所在。
無庸置疑的，住宅的問題是使用者和住宅關係不協調所致，故欲有效 解決問題必須先追究問題的根源所在。住宅需求的主體以個體的住戶為單 位，住戶在所得的限制之下，追求效用的最大化，根據偏好與需求，選擇 包括住宅屬性、區位、環境、住宅價格組合財貨。多變的時代下，關心的 焦點應是落在『住者適其屋』，居使住者能在眾多的住宅中選擇合適的住 宅，減少資源浪費，促使資源有效利用，即本研究最終目的所在。
二、研究目的
基於以上的動機，本研究的目的如下：
1 探討住戶住宅選擇的決策過程，其結果有助於政府擬定住宅政策時之參 考。
2 了解住戶特質與住宅選擇間之影響關係，並探求居民考慮因素為何，藉以 瞭解其對住宅之偏好。
第二節 研究範圍與名詞界定 一、研究範圍
本研究分為地區範圍與內容範圍兩方面：
（一）地區範圍
限於時間及資料獲取等因素，本研究以新竹市為研究地理範圍，配合 新竹市行政區劃分為新竹市東區、及非新竹市東區（包含新竹市北區及新 竹市香山區）如圖 1-2-1，做比較分析。
圖 1-2-1 新竹市行政區圖
（二）內容範圍
本研究以居住在新竹市之住戶為探討對象，主要是探討有關於住宅屬 性與消費者屬性間之關係，住宅本身必須是有人居住之家宅，而消費者屬 性則是家計負責人屬性包含家庭年所得、教育程度、年齡等層面。
此外，本研究以住戶為研究單位，並且假設住宅市場為完全競爭市 場，住戶可隨手取得所需住宅資訊等三項前提假設下，來探討住宅靜態選 擇。同時僅以有人居住之家宅為研究對象，刪除因繼承、贈與等方式取得 之住宅。
二、有關名詞解釋
（一）住戶 （household）
本研究所指之住戶界定為以家庭各份子為主體，在同一戶長之下，共 同生活而組成。
（二）住宅 （housing）
本研究將「住宅」界定為住戶居住之處所，是指附著於土地上之建築 物，是一個提供居住的空間或實質環境，但不包括宿舍、旅館、學校等。
（三）戶
嚴格戶的定義只強調空間上的接近性，即所謂共同生活戶的概念，並 無限制一定要有親屬關係，簡單的說就是『同住在一起的一群人』。
（四）家庭（family）
家庭這個群體可以是散處各地的一群人，而這群人的財產不一定是集 中處理，也不一定是屬於同一生產消費單位，及界定帶有文化色彩及個人 主觀意識。戶與家庭的區別在於，家庭著重的是成員的親屬關係；而戶則 可包含非親屬關係的任何同住者。
第三節 研究架構與方法 一、研究架構
本研究共分五章，第一章為緒論，從不同社會背景如何影響住戶住宅 選擇行為出發點，探討國內高房價現象所衍生的問題，說明本研究的課題
及其重要性。第二章為住宅選擇方面有關理論之探討及文獻回顧，並藉由 回顧相關研究過程，從中探索值得進一步研究的課題。第三章敘述本文之 研究模型，包括模式之架構及資料處理兩方面。第四章則建立本研究住宅 選擇之模型，應用相關影響變數進行實證分析。第五章本研究提出結果及 可繼續研究的方向。
二、研究方法
（一）文獻回顧
回顧相關住宅選擇、計量經濟上選擇模型的相關文獻理論及實證之研 究，藉以瞭解住戶單位面對住宅選擇時重要考慮因素，應用選擇模型建立 探討各變數對各住宅類型的影響程度。
（二）資料統計分析 1 資料整理
利用問卷調查新竹市住戶住宅選擇模式之分析，問卷中分別設計出 相關住宅基本資料，作為瞭解消費者住宅選擇行為之依據；及個人基本 資料，如年齡、性別、教育程度等。
2 問卷之抽樣方法
選擇模式抽樣方式，在實務上係以簡單隨機抽樣（Simple Random Sampling）及一般分層抽樣（ General Stratified Sampling）為主。本研究 之抽樣方式是採基礎分層抽樣。
（三）模型建立
利用選擇模型 — Logit 模型，套用抽樣資料進行實證分析及相關影響 變數的參數估計、檢定，同時探討各可能影響住戶住宅選擇之變數。
住 宅 選 擇 是 一 種 不 連 續 性 的 選 擇 行 為 （ a Disaggregate discrete
choice），並且探討的被解釋變數（Independent Variable）是屬於虛擬變數 的性質，不太適宜用複迴歸的方式進行分析。另外，Logit 模式為計量經 濟上的常用方式，常見於運輸規劃上建立旅行者的運具選擇模式的應用，
而後有學者逐漸應用於都市計畫及住宅等領域，故本研究應用選擇模式於 住宅選擇之研究，藉以建立住宅選擇效用的模式。
第四節 研究內容與流程 一、 研究內容
1 有關住宅選擇理論與實務回顧。
2 住宅選擇之巢式 Logit 模式之建立。
3 不同屬性住戶之住宅選擇分析。
二、研究流程：
本研究流程如圖 1-4-1圖 1-4-1 研究流程架構圖
第二章 理論基礎與文獻回顧
本章目的在回顧有關影響住戶住宅區位選擇因素相關文獻、理論及分析方 法，歸納影響住戶區位選擇因素及選取模型之決定，以達到最終探究影響新竹地
研究動機與目的
研究範圍與名詞界定
建立住戶住宅 選擇模式
問卷之訪問調查 理論基礎與相關文獻
Logit 模式應用 住宅選擇
理論
影響住宅 選擇因素
資料整理分析
住戶住宅選擇 實證分析
結論與建議
區之住戶住宅選擇的影響因子，及因子影響程度顯著與否。
第一節 影響住宅選擇因素 一、影響住宅選擇因素
有關住宅選擇理論模式以往相關研究報告，基於不同研究目的，從不 同角度去探討，利用不同分析方法，探究特定屬性住宅使用者對住宅選擇 之偏好，並對各可能影響住宅選擇之因素做相關性交互關係之探討。事實 上，住戶對住宅的選擇可視為住戶對住宅屬性之選擇。有學者 Lancaster
（1966）；Rosen (1974)；Megbolugbe (1989)便把住宅屬性定義為包括結構、
區位及鄰里關係之類別，同時利用這些屬性為基礎變數，如性別、年齡、
教育、區位、居住類型等因素，將這些變數帶入模型中用以估計住宅需求。
接著有部分研究開始關心住宅使用者與住宅屬性之間的相關性，不 過，這種社會人口統計之影響力的詳細行為分析，因資料取得較為困難，
依照傳統模式不太可能達成，但釐清社會人口統計現象和住宅關係的改變 卻是重要的基礎工作(Moore and Clark 1991)。且隨著相關資料取得途徑之改 善，陸續便有愈來愈多之相關研究對影響住戶住宅選擇因素做更深入的討 論。
在國內相關研究方面有：
（一）傅美生（1984）建立住宅類型與住宅權屬選擇 Logit 模式，探討不同 屬性之家計負責人，找出其權屬及各住宅類型之選擇傾向。其研究發現在 住宅類型方面：傳統農宅以低教育程度、家計負責人年齡較大且戶量高者 選擇機率較大；連棟住宅以已婚且戶量多者有較明顯選擇傾向，而選擇此 類型住宅的主要因素在於戶量的多少；五層以下公寓以高教育程度、年齡 低且戶量低有較明顯選擇傾向。
（二）劉惠雯（1985）除對先前探討住宅選擇所使用模式加以改進外，進 一步探討社區和住宅選擇之關係，分析住戶對社區和住宅之選擇行為及不 同職業、所得及居住人數住戶之住宅選擇，並預測其對社區和不同類型住 宅之選取機率。其研究結果發現，戶長年齡愈大或居住人數愈多、選擇自 有住宅之機率愈大；戶長教育程度較低且所得較低者，選擇傳統農村住宅 和連棟住宅機率較高；不同所得對住宅面積之選擇有顯著差別，所得愈高，
選擇高坪數住宅機率愈大；而戶長教育程度較高者，選擇獨棟、雙拼或五 層以下公寓機率較高。
（三）楊重信（1987）以劉惠雯（1985）之研究為基礎，再進一步說明台 灣地區居住空間之水準，分析台灣各個不同地區之平均居住空間水準及居 住空間分配、住戶空間水準與住戶特性之關係。其研究發現，住戶之戶量 較少、家計負責人年紀非值家庭成長與成熟期、教育程度高且職業為行政、
監督人員者，其居住空間水準（指每人居室間數與平均每戶每人之樓地板 面積）較高，反之，住戶之戶量較大，家計負責人年齡在 30-49 歲、教育 程度低、職業為農林漁牧業及生產人員者，其居住空間水準較低。
（四）胡誌芳（1988）建立住宅需求複迴歸模式，瞭解台北市民之住宅選 擇與租購能力，並利用因子分析探討文中之住宅環境滿意因素。其研究結 果發現，家計負責人教育程度與其職業、家庭所得、住宅類型與購宅能力 在統計上有顯著關係；居住面積則與家計負責人年齡、家庭人口數、住宅 房廳數、居住面積、住宅類型等有關。
（五）行政院經建會（1993）之普查報告曾對台灣地區各生活圈之居住需求 做初步評估分析，探討台灣三都會生活區住宅及居住狀況之變遷，家庭特
徵（居住人數、家庭收入、家庭型態）與主要家計負責人特徵（年齡、性 別、教育程度、職業）對住宅及居住狀況（家宅總面積、竣工年份、住宅 型態、權屬、公共設施、居室間數、住宅用途、平均每人樓地板面積、平 均每人居室間數）之影響。建立迴歸方程式分析影響住宅及居住狀況選擇 之因素，討論對住宅政策之意義。其研究結果發現，以台北都會圈為例，
得出居室間數、樓地板面積分別與家庭月所得、家庭就業人口比例、主要 家計負責人之教育年數、工作年數、職業、進住現在住宅時間及住宅區位 等變數有關。
（六）林祖嘉（1994）利用台灣地區住宅狀況調查資料，對台灣地區進行住 宅需求與租買選擇之聯合估計。利用二階段迴歸分析法為基礎模式。其結 果發現，不論是家計單位的房價或房租支出都會受到租買選擇的影響；另 外，部分家計單位的特質係透過對租買選擇的影響，進而影響到住宅需求。
而這些特質包括：自有住宅家庭之家計負責人教育水準較高、年齡較長、
結婚比例較高、家庭人口數較多、男性比例較高、畢業科系以法商工醫、
軍公教比例較高。
（七）劉怡吟（1996）利用 1980 年及 1990 年台閩地區戶口及住宅普查資料，
研究台北市住戶住宅選擇變遷之研究，其研究採分區討論方式，分別將 1980 年及 1990 年原有行政區重新劃分為舊市區、新市區與新興區三區予以分析 比較。其研究結果發現在住宅區位選擇方面，極可能因居住舊市區之生活 品質，相較於新市區、新興區而言是屬於品質低落的，同時，因房價高低 因素之考量，且隨各地區發展情況不同，房價水準高低順序以新市區為最 高其次是舊市區，再其次為新興區，因此不論何種類型住戶，選擇舊市區 的比例是下降的，而有逐漸遷入新興區的傾向。
（八）李信佩（1997）利用 1990 年台閩地區戶口及住宅普查資料，研究住 戶組成對住宅租購選擇影響，並估計各類型住戶選擇租屋或購屋之機率。
其研究結果發現，在影響因素方面，就自有房屋而言，性別、婚姻狀況、
居住時間、有無工作等變數之係數均顯著；各類型住戶在低教育程度下選 擇購屋之機率較中、高教育程度為低；由此說明教育程度可反應住戶之所 得情形，顯示所得是影響住戶住宅租購選擇之重要因素。
藉由以上文獻回顧過去研究者探討影響住宅選擇之因素、研究方法及 實證結果。雖然，許多專家、學者從不同角度去探討住宅選擇情形，但是，
隨著各自研究目的的差異，其探討的變數亦有所不同。本節先針對以往相 關研究所使用之變數及研究方法作回顧整理，以便本研究在探討住戶住宅 選擇時影響變數之選取。
第二節 住宅選擇理論
一、住宅選擇理論
在 1960 年以前，住宅區位之研究者多為社會學家及地理學家。直到最 近 50 年，經濟學家對城市內活動區位之問題逐漸發生興趣，以一種不同觀 點來處理住宅區位之問題，他們假設住戶在旅行成本和住宅成本之間取 捨，以決定最佳區位。這些早期住宅研究，都將住宅視為均質財貨，以住 戶之住宅支出總額來衡量。直到（Ridker and Henning, 1967），才開始建立 住宅是一種多面性貨品之概念，他們認為各種住宅屬性之組合及住宅品質 水準才是住宅選擇之重要影響因素，尤其是鄰里屬性（如環境問題）和住 宅內部屬性（如居室房間數）。而 Rosen（1974）以 Lancaster（1966）所提 出的效用觀念為基礎，則視住宅為各屬性所隱含之邊際價格所組成，為住 戶效用函數的影響變數之一，因此對住宅的需求就是對這些屬性的需求。
換言之，早期有關住宅研究多將消費者視為一種均質財貨，是以數量 的觀念來衡量效用的問題，如傳統競租理論便是如此假設，認為消費者對 區位的選擇是取決於距離市中心遠近之可及性。而以往有關選擇理論之研 究，多假設消費者行為取決於效用最大化的概念，應用在住宅選擇上，消 費者選擇住宅時，將取決於使消費者效用最大化之住宅。這種傳統的效用 函數有未考慮品質及特性假設的缺失，因此，繼起的學者提出消費者理論 彌補，認為消費者對物品的效用偏好，是來自對該物品的屬性需求；應用 在住宅消費上，轉換為住戶對住宅的偏好，是源自於對住宅屬性的需求，
也意謂著住戶對住宅的需求可視為對住宅屬性的需求。
另一種同為屬性需求理論之應用為叫價函數1，與前述效用函數之概念 恰為相反之機率函數，其差異在於效用函數討論具有某些特質之住宅會被 何種特質之住戶單位購買，而叫價函數探討已知某些特質住戶單位會選擇 何種住宅特性，這兩種函數同樣是以追求效用最大為基礎，在最佳解的狀
1 林祖嘉（1990），在「反向巢型多項 Logit 模型下的住屋需求與租買選擇」一文提到，依特徵性 理論間接效用函數是利用外生變數之變動影響最高效用水準，而依對偶理論，可反問人們必須支 付多少金錢才能維持效用不變，描述後者狀況之反函數即稱為叫價函數(bid price function)。
況下，住戶單位消費住宅特質所願意支付價格相等於該住宅帶給住戶之邊 際效用。因此，同樣也可以應用巢式 Logit 模式估計住宅選擇行為，而本研 究以傳統效用函數為基礎，討論住戶住宅選擇行為。
另外，在住宅使用者與住宅屬性間關係變數的探討方面，最先是空間 變數的引進，而後直接將空間變數引入選擇行為之架構，使得空間變數之 重要性日趨明顯。
（一）解釋變數—區位引進
在早期研究中，多著重於社會經濟變數的討論，在空間變數上的考量 並不多見。空間區位的概念是導源於通勤成本影響土地、住宅價格之假說 Alonso（1964）而引起，但一直到 Ihlanfeldt（1980）將區域或都市形式之 規模大小視為影響住宅自有率之變數後，才有廣泛研究注意到空間影響重 要性。而後有學者更將區域變數定義成數個範圍較廣的地理區域，這些將 區域變數導入住宅選擇行為之研究，經實證後成效相當顯著。
（二）被解釋變數—區位結構
實際上，住戶單位住宅選擇程序過程是相當複雜的，因此，進一步有 學者將區位屬性納入實證模式中探討， Deurllo et al.（1988）便進一步考慮 住戶單位在住宅選擇決策過程中之差異，並且利用機率模型連結住宅類型 之選擇探討住戶對住宅流動性（Mobility）和決策過程間之交互影響關係；
（Harold and Leonard, 1991）也以區位屬性、住宅品質視為一種聯合決策來 建立模型，並探討其耐久性、異質性等住宅特質及政府對住宅的政策，進 而從模型上解釋影響因素和住宅選擇間的交互關係及決策過程。
（三）解釋變數—選擇類型劃分
隨住宅理論趨於成熟，對於利用建構模式以符合住宅市場之住戶單位
住宅選擇行為之適宜性及決策過程的本質有更進一步的探討。起初，Quigley
（1976）提出以離散數學方式應用於住宅市場，並以賓州做短期住宅需求 研究地區，該研究視住宅選擇的決策為一種連續性的決策結果進行分析，
在住宅區位選擇與住宅類型和使用者間做連結性的探討。
Quigley（1985）更進一步描述三個住宅選擇的特質：(1)住戶在選擇住 宅消費時，在眾多的可選方案中只能選擇一個或一組住宅單元。(2)每一個 住宅基於住宅屬性的關係，是異質的。(3)選擇住宅時，不只選擇住宅個體，
尚包括選擇該住宅價格和組成。藉由這些特質，提出較為接近真實住宅選 擇情況的作法。同時，Quigley（1976）建議利用 Mcfadden(1978)發展出的 離散選擇模型建構住宅選擇機率模式，其研究中分成住宅選擇決策程序有 三：(1)在已給予居住之都市區域及鄰里單元情況下的住宅做選擇；(2)已給 予的都市區域下，鄰里單元的選擇；(3)選擇該都市區域服務之邊際機率。
除了以概略方式劃分住戶可選擇之住宅類型外，逐漸有研究進一步考 慮住宅市場制度化的結構特質對於住戶單位選擇住宅區位之影響，而後更 有研究便利用不同市場特質為背景劃分不同類型住宅，納入市場特質及政 府干預的因素評估次市場中可選擇的方案，進一步探討不完全競爭市場下 的住戶類型與住宅選擇的情形。
綜合上述，住宅消費在本質上是一種離散的，所做的選擇是不連續的 替選方案的集合，因此使用離散選擇的模型來分析住戶在水準下的住宅選 擇是合宜的。
第三節 Logit 模式應用
一、Logit 模式理論基礎
（一）、Logit 模式理論基礎
馬克菲登基 Mcfadden (1981)基於經濟學之消費者理論與心理學之選擇 行為，利用效用極大化方法導出 Logit Model，是以消費者或決策者選擇行 為之機率效用函數為基礎且假設消費者或決策者選擇方案時，乃以滿足其 個人效用最大為原則推導而得。
實際上，計算選擇機率的方式有很多種，多隨對誤差項之機率分配型 式的假設不同而有所差異，其估算的模型演進 Mcfadden （1981）大致如下
（圖 2-3-1）
圖 2-3-1 各選擇模式演進 資料來源：Mcfadden (1981)
在眾多離散機率選擇模型中，又以多項 Logit（MNL）及巢式多項
（NMNL）模式最為廣泛應用於住宅選擇的分析上，因此本研究針對此兩 項廣泛應用之模式作初步探討。
Probit Models Logit Models Elimination Models
Binominal Probit
Multinominal Probit Model (MNP)
Binominal Models
Multinominal Logit Model (MNL)
Elimination By Aspects (EBA)
Hierarchical Elimination By Aspects(HEBA)
Discrete Choice MNL
Conventional MNL
Nested Multinominal Logit Model (NMNL)
多項 Logit 模式與巢式多項 Logit 模式之差異主要在於選擇替選方案之 機率，前者估算替選方案機率時，各替選方案是同時存在的，而後者是估 算連續的機率，如圖 2-3-2。
圖 2-3-2 MNL 與 NMNL 模式結構比較圖 資料來源：本研究整理
（二）、Logit 模式之特性
1 Logit 模式的不相關替選方案之獨立性（Independence from Irrelevant Alternatives ，簡稱 IIA 特性）：IIA 特性說明個人選擇某一替選方案之機 率僅與該替選方案之效用有關，與其他替選方案之是否存在無關。亦即，
選擇與否之機率決定於效用之差，與其他替選方案之效用無關。此不相 關替選方案之獨立性，亦是多項 Logit 模式重要之假設條件。
2 若效用函數為線性，則選擇者 M 之社會經濟特性對選擇之機率將無任何 之影響。因為同一選擇者之社會經濟特性必然相同，且將社會經濟變數 指定為共生變數，故對選擇之機率將無任何影響。
3 交叉彈性：在 IIA 特性之假設前提下，若替選方案 A 之效用發生變化時，
其他替選方案選擇機率之變化比率完全相同，且僅為替選方案 A 之函 數。此特性亦由 IIA 特性而來，若未考量各替選方案之不可衡量部分隨
替選方案一 替選方案二 替選方案三 替選方案五 替選方案六 替選方案二 替選方案一
替選方案四
替選方案三
機效用，會產生錯誤之結果。
第四節 本章小節
一、將相關文獻理論整理後如表 2-4-1：
表 2-4-1 相關文獻影響住宅選擇因素彙整表
作者 被解釋變數 選取之解釋變數 資料來源 方法 傅 美 生
（1984）
住宅類型、權 屬
性 別 、 婚 姻 、 教 育 程 度、年齡、戶量、職位、
居室間數
1980 年 普查資料
Logit 模型
劉惠雯
（1985）
住宅類型 年齡、建物型態、房間 數、樓地板面積、教育 程度
1980 年普查 資料 1980 年住 宅狀況調查
巢式Logit 模型 楊 重 信
（1987）
居室間數 樓地板面積
戶 量 、 年 齡 、 教 育 程 度、職業
1980 年普查 資料 1980 年住 宅狀況調查
次數分配
、 迴 歸 分 析
胡 誌 芳
（1988）
教育程度 居住面積
職業、所得、住宅類型 年齡、家庭人口數、居 住面積、住宅類型、住 宅房廳數
問卷 複 迴 歸 模 型 、 因 子 分析 經 建 會
（1993）
樓 地 板 面 積、居室間數
所得、職業、就業數、
工作年數、家計負責人 教育年數、進住現住宅 時間、住宅區位
1990 年普查資 料
交 叉 表 、 變 異 數 分 析 、 關 連 分 析 法 、 迴歸分析 林 祖 嘉
（1994）
權屬、住宅需 求
年齡、婚姻、性別、職 業、家庭人口數、教育 水準、畢業科系
1989 年
住 宅 狀 況 調 查 資料
轉 換 模 型 、 二 階 段 迴 歸 估 計法 劉怡吟
（1996）
住宅選擇 住戶、住宅屬性、權屬 1980 年普查資 料、1990 年普查 資料
複 迴 歸 分 析法 李信佩
（1997）
權屬 性別、教育程度、婚姻 狀況、有無工作、住宅 用途、居住時間
1990 年普查資 料
巢式Logit 模型 資料來源：本研究整理
二、有關住宅選擇決策方面
住戶單位先決定住宅類型（如住宅型式、住宅區位、住宅品質等）， 再決定在各住宅類型中挑選最適當的住宅。在住戶選擇住宅時，其決策過 程是有程序性的。
三、理論基礎與本研究之關連
（一）效用理論
建立住宅選擇模型時是依據效用最大原理，估計出住戶住宅選擇 的機率，而後選取影響住戶住宅選擇之因素，以建構本研究模型之架 構。
（二）消費者行為理論
為本研究模型理論基礎，結合隨機效用觀念，發展出 Logit 模型，
建立住戶住宅選擇模型之研究。
四、影響住戶住宅選擇決策方面
在影響住戶住宅選擇因素方面，所得、房屋總價、家庭因素、預 期因素、工作地點 … 等均會影響住戶住宅選擇行為，其相關因素以圖 2-4-1 表示，而本研究基於時間和範圍之限制，僅探討住戶屬性與住 宅屬性之關連性。
圖 2-4-1 各影響因素關係圖 資料來源：本研究整理
第三章 住宅資料分析與模型應用
房價
貸款利率、
期限等條件
家庭年所得
或親友資助 住宅區位因素
（如交通、工作地）
家庭因素
（如人口數、家庭型態）
替選方案評估
（住宅本身屬性，如坪數、屋齡）
其他因素
心理因素
本章為資料處理及分析與機率模型之應用。本研究之住戶與住宅資料 分析，將以問卷調查方式進行資料收集，以居住在新竹市之住戶為實證研 究對象，設計問卷，獲取能滿足模式所需之資料，以利後續之研究分析。
本章將分別針對問卷設計之內容、資料調查方式與資料整理結果做說明。
第一節 資料來源
本研究以新竹市民為實證研究對象，構建住宅區位選擇模式。本節 將分別針對問卷設計之內容、資料調查之方式與資料之整理結果做詳盡說 明。
一、問卷設計
（一） 問卷結構
利用問卷設計瞭解受訪者之不同屬性，問卷中分別設計出住宅相關基 本資料，及個人基本資料。關於住宅相關基本資料採開放式填寫，不預設 屬性水準值。詢問住宅屋齡、房間數、住宅類型、住宅坪數、住宅總價、
及選擇房屋因素；問卷之第二部分為家計負責人基本資料調查，詢問家計 負責人性別、年齡、職業、所得、婚姻狀況及通勤時間等社經資訊，以分 析不同的社經因素，是否會影響受訪者對住宅選擇。
（二） 問卷之抽樣方法
關於抽樣調查方式，一般可考慮三種抽樣方式：（1）簡單隨機抽樣；
（2）屬性基礎分層抽樣；（3）選擇基礎分層抽樣。本研究基於抽樣成本 與回收效率等因素考量，選擇基礎分層抽樣，分別至新竹市各個不同行政 區進行調查。然因基礎分層抽樣為一種偏誤抽樣方法，將其應用於模式 中，所校估的參數將不具一致性，因此需與母體市場分佈互相配合，如此 方可解決基礎分層抽樣對參數校估所產生的偏誤予以校正。
二、調查方式與樣本認定
（一） 調查方法與目的
1 調查目的：瞭解新竹市住戶對住宅選擇情形。
2 調查對象：以居住在新竹市之住戶為對象，調查項目包括個人基本資料 與住宅選擇資料。住宅選擇包括 (新竹市東區透天住宅、新 竹市東區公寓住宅、非新竹市東區透天住宅、非新竹市東區 公寓住宅) 等四項。
3 調查樣本：本研究以直接方式訪談 150 位新竹市民，回收 124 份問卷，
如表 3-1-1 所示。所有問卷皆以現場訪談調查的方式，請受 訪者填寫，並當場回收。
表 3-1-1 問卷回收統計表
資料來源：本研究整理
4 調查方式：本研究採直接調查方式，分別至新竹市各個不同行政區進行 調查。
5 有效樣本認定：基本上只要受訪者完成個人基本資料及住宅基本資料填 寫，而住宅選擇在吾人所定義的四種範圍內(新竹市東區透 天住宅、新竹市東區公寓住宅、非新竹市東區透天住宅、非 新竹市東區公寓住宅)，即認定為有效樣本。
新竹市區域別 發出問卷（份） 有效問卷（份） 有效率（％）
新竹市東區 78 70 89.7%
非新竹市東區 72 54 75.0%
合計（份） 150 124
第二節 資料整理 一、資料處理
（一）、住宅選擇分佈
將樣本實際選擇新竹市東區透天住宅、新竹市東區公寓住宅、非新竹市 東區透天住宅、非新竹市東區公寓住宅之情形整理如表 3-2-1 所示。
表 3-2-1 住宅選擇分佈表
總戶數（戶） 抽樣（戶） 比例（％）
新竹市東區透天住宅 37
新竹市東區公寓住宅
53680
33
0.13%
非新竹市東區透天住宅 35
非新竹市東區公寓住宅
55460
19
0.10%
資料來源：1 新竹市統計要覽 2 本研究整理
二、資料分析
（一）、住宅基本資料分佈
從問卷中本研究獲得受訪者住宅基本資料統計結果整理如表 3-2-2，說明 如下：
1 屋齡分佈：屋齡分佈以 6-15 年居多，約佔調查樣本 6 成，且透天住宅屋 齡高於公寓住宅，非東區的住宅屋齡高於東區住宅。
2 樓地板面積分佈：樓地板面積分佈透天住宅以 45-55 坪居多，公寓住宅 以 25-40 坪居多。
3 房屋總價分佈：房價和先前認知一樣，透天住宅高於公寓住宅。
表 3-2-2 樣本住宅基本資料分佈情形
東區透天 東區公寓 非東區透天 非東區公寓 合計
人數 （％） 人數 （％） 人數 （％） 人數 （％） 人數 （％）
屋 齡
1- 5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30 年以上
9 8 11 6 0 1 2
24％
22％
30％
16％
0％
3％
5％
9 14 7 3 0 0 0
27％
42％
21％
9％
0％
0％
0％
8 4 11 8 2 1 1
23％
11％
31％
23％
6％
3％
3％
3 9 6 1 0 0 0
16％
47％
31％
5％
0％
0％
0％
29 35 35 18 2 2 3
23％
28％
28％
14％
2％
2％
3％
樓 地 板 面 積
25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55 坪以上
2 2 6 3 4 11 9
5％
5％
16％
8％
11％
30％
24％
10 9 9 3 0 2 0
30％
27％
27％
9％
0％
6％
0％
5 4 4 4 5 8 5
14％
11％
11％
11％
14％
24％
14％
8 4 4 1 1 1 0
42％
21％
21％
5％
5％
5％
0％
25 19 23 11 10 22 14
20％
15％
19％
9％
8％
18％
11％
房 屋 總 價
300 萬以下 300-400 400-500 500-600 600-700 700-800 800-900 900-1000 1000-1500 1500-2000 2000 萬 以上
3 6 6 2 5 6 2 1 3 2 1
8％
16％
16％
5％
14％
16％
5％
3％
8％
5％
3％
7 3 9 7 4 2 0 0 1 0 0
21％
9％
27％
21％
12％
6％
0％
0％
3％
0％
0％
6 7 6 3 3 4 2 2 1 0 1
17％
20％
17％
8％
8％
11％
6％
6％
3％
0％
3％
6 3 4 3 1 2 0 0 0 0 0
31％
16％
21％
16％
5％
11％
0％
0％
0％
0％
0％
22 19 25 15 13 14 4 3 5 2 2
18％
15％
20％
12％
10％
11％
3％
3％
4％
2％
2％
通 勤 時 間
1- 5 5-10 10-15 15-20 20-25 25-30 30 分以上
4 6 10 13 0 2 2
11％
16％
27％
35％
0％
5％
5％
10 8 5 5 1 4 0
30％
24％
15％
15％
3％
12％
0％
7 5 11 7 2 1 2
20％
14％
31％
20％
6％
3％
6％
5 4 4 4 1 0 1
26％
21％
21％
21％
5％
0％
5％
26 23 30 29 4 7 5
21％
19％
24％
23％
3％
6％
4％
資料來源：本研究整理
（二）、住戶社經特性分佈
從問卷中本研究獲得受訪者住戶社經特性資料統計結果整理如表 3-2-3，
說明如下：
1 性別分佈：男女分佈比例約為 2：1，男性居多。
2 年齡分佈：受訪者年齡以 35-50 歲者約佔 2/3，為本研究主體。而所有 受訪者的平均年齡為 42.8 歲。
3 職業分佈：以從事商業及資訊業為最多數。
4 教育程度：受訪者以大學專科程度為最多數，約佔 2/3。
5 家庭年所得分佈：受訪者家庭年所得以 80 萬-120 萬較多約佔 4 成。平 均 所 得 134.24 萬 ， 略 高 於 新 竹 市 平 均 住 戶 經 常 性 收 入 131.7979 萬與全省平均住戶經常性收入 105.5114 萬（八十八 年新竹市統計要覽）。
6 家庭類型：以小家庭的型態為最多數，約佔 7 成。
表 3-2-3 樣本社經特性與住宅選擇分佈情形
東區透天 東區公寓 非東區透天 非東區公寓 合計
人數 （％） 人數 （％） 人數 （％）人數 （％） 人數 （％）
性 別
男 女
24 13
65％
35％
23 10
70％
30％
23 12
66％
34％
11 8
58％
42％
81 43
65％
35％
年 齡
25-30 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55 以上
1 3 6 9 13 5 0
3％
8％
15％
24％
35％
14％
0％
1 6 7 12 6 1 0
3％
18％
21％
36％
18％
3％
0％
4 5 5 3 8 6 4
11％
14％
14％
9％
23％
17％
11％
1 3 4 4 4 2 1
5％
16％
21％
21％
21％
10％
5％
7 17 22 28 31 14 5
6％
14％
18％
22％
25％
11％
4％
職 業
製造業 資訊業 教師
個人服務
商業
公務人員
工業 金融業 其他
4 8 4 1 6 4 3 4 3
11％
22％
11％
3％
15％
11％
8％
11％
8％
4 5 3 4 7 4 2 3 1
12％
15％
9％
12％
21％
12％
6％
9％
3％
4 4 1 4 3 7 6 2 4
11％
11％
3％
11％
9％
21％
17％
6％
11％
3 0 4 2 4 2 1 0 3
16％
0％
21％
10％
21％
10％
5％
0％
16％
15 17 12 11 20 17 12 9 11
12％
14％
10％
9％
15％
14％
10％
7％
9％
教 育 程 度
博士 研究所
大學專科 高中（職）
國中以下
2 4 27 4 0
5％
11％
73％
11％
0％
0 9 22 2 0
0％
27％
67％
6％
0％
3 3 24 3 2
9％
9％
67％
9％
6％
0 7 10 2 0
0％
37％
53％
10％
0％
5 23 83 11 2
4％
18％
67％
9％
2％
家 庭 年 所 得
80 萬以下
80-100 100-120 120-140 140-160 160-180 180-200
200 萬以上
2 5 7 2 5 4 9 3
5％
14％
19％
5％
14％
11％
24％
8％
6 7 3 4 6 4 2 1
18％
21％
9％
12％
18％
12％
6％
3％
2 11 6 4 6 2 3 1
6％
31％
17％
11％
17％
6％
9％
3％
6 7 3 1 0 0 1 1
32％
37％
16％
5％
0％
0％
5％
5％
16 30 19 11 17 10 15 6
13％
24％
15％
9％
14％
8％
12％
5％
家 庭 類 型
小家庭
三代同堂 有學齡小孩 三代同堂
28 7 1
75％
19％
3％
27 5 1
82％
15％
3％
18 12 4
51％
34％
11％
12 5 2
63％
26％
10％
85 29 8
69％
23％
6％
無學齡小孩
大家庭
1 3％ 0 0％ 1 3％
0 0％ 2 2％
資料來源：本研究整理
（三）居住區位與住宅類型及其可能影響之分析
將問卷經抽樣整理後，依住宅區位與住宅類型及其影響因素予以分析說 明，探討這些因素對住宅區位之影響關係。
1 由表 3-2-4 可看出，在教育程度方面與區位相關性不大，與住宅類型相關 性較高。低教育程度（高中職、國中以下）居住在透天住宅與公寓住宅分 別為 13、8％；中教育程度（大學、專科）居住在透天住宅與公寓住宅分 別為 71、61％；高教育程度（博士、研究所）居住在透天住宅與公寓住 宅分別為 16、31％；顯示高教育程度者對於居住在公寓住宅的接受度較 中、低教育程度為高。
表 3-2-4 居住區位與住宅類型和教育程度之比較分析表
區位 住宅類型
區位
教育程度 東區 非東區
住宅類型
教育程度 透天 公寓 低教育程度（人） 6 7 低教育程度（人） 9 4 佔教育程度百分比 9％ 13％ 佔教育程度百分比 13％ 8％
佔區位百分比 46％ 54％ 佔住宅類型百分比 69％ 31％
中教育程度（人） 49 34 中教育程度（人） 51 32 佔教育程度百分比 70％ 63％ 佔教育程度百分比 71％ 61％
佔區位百分比 59％ 41％ 佔住宅類型百分比 61％ 39％
高教育程度（人） 15 13 高教育程度（人） 12 16 佔教育程度百分比 21％ 24％ 佔教育程度百分比 16％ 31％
佔區位百分比 53％ 47％ 佔住宅類型百分比 43％ 57％
資料來源：本研究整理
2 由表 3-2-5 可看出，在年齡與區位相關性，在東區方面住戶負責人年齡在 40 歲以下、40-50 歲、50 歲以上比例分別為 34、57、9％；在非東區方面 住戶負責人年齡在 40 歲以下、40-50 歲、50 歲以上比例分別為 41、35、
24％，顯示東區住宅住戶年齡層大都為中、壯年者居多；而非東區住宅住 戶年齡層有明顯高於東區的現象，其結果應與新竹科學園區員工年齡結構 有關。
在年齡與住宅類型相關性方面，在透天住宅住戶負責人年齡在 40 歲 以下、40-50 歲、50 歲以上比例分別為 33、46、21％；在公寓住宅方面住 戶負責人年齡在 40 歲以下、40-50 歲、50 歲以上比例分別為 42、50、8
％，顯示老生代對於居住在公寓住宅的接受度較中、新生代意願為低。
表 3-2-5 居住區位與住宅類型和年齡之比較分析表
區位 住宅類型
區位
年齡 東區 非東區
住宅類型
年齡 透天 公寓
40 歲以下（人） 24 22 40 歲以下（人） 24 22 佔年齡百分比 34％ 41％ 佔年齡百分比 33％ 42％
佔區位百分比 52％ 48％ 佔住宅類型百分比 52％ 48％
40-50 歲（人） 40 19 40-50 歲（人） 33 26 佔年齡百分比 57％ 35％ 佔年齡百分比 46％ 50％
佔區位百分比 68％ 32％ 佔住宅類型百分比 56％ 44％
50 歲以上（人） 6 13 50 歲以上（人） 15 4 佔年齡百分比 9％ 24％ 佔年齡百分比 21％ 8％
佔區位百分比 32％ 68％ 佔住宅類型百分比 79％ 21％
資料來源：本研究整理
3 由表 3-2-6 可看出，在家庭年所得與區位相關性，在東區方面住戶年所得 在 100 萬以下、100-160 萬、160 萬以上比例分別為 29、38、33％；在非 東區方面住戶年所得在 100 萬以下、100-160 萬、160 萬以上比例分別為 48、37、15％，顯示東區住宅住戶年所得明顯高於非東區住宅住戶，推論 其結果應與新竹科學園區及新竹市由北區往東區發展之現象有關。
在家庭年所得與住宅類型相關性方面，在透天住宅住戶家庭年所得在 100 萬以下、100-160 萬、160 萬以上比例分別為 28、42、30％；在公寓 住宅住戶家庭年所得在 100 萬以下、100-160 萬、160 萬以上比例分別為 50、33、17％。；顯示透天住宅住戶年所得明顯高於公寓住宅住戶年所得。
表 3-2-6 居住區位與住宅類型和家庭年所得之比較分析表
區位 住宅類型
區位
年所得 東區 非東區
住宅類型
年所得 透天 公寓
100 萬以下（人） 20 26 100 萬以下（人） 20 26 佔年所得百分比 29％ 48％ 佔年所得百分比 28％ 50％
佔區位百分比 43％ 57％ 佔住宅類型百分比 43％ 57％
100-160 萬（人） 27 20 100-160 萬（人） 30 17 佔年所得百分比 38％ 37％ 佔年所得百分比 42％ 33％
佔區位百分比 57％ 43％ 佔住宅類型百分比 64％ 36％
160 萬以上（人） 23 8 160 萬以上（人） 22 9 佔年所得百分比 33％ 15％ 佔年所得百分比 30％ 17％
佔區位百分比 74％ 26％ 佔住宅類型百分比 71％ 29％
資料來源：本研究整理
4 由表 3-2-7 可看出，在房屋總價與區位相關性，在東區方面房屋總價在 400 萬以下、400-700 萬、700 萬以上比例分別為 27、47、26％；在非東 區方面房屋總價在 400 萬以下、400-700 萬、700 萬以上比例分別為 41、
37、22％，顯示東區住宅房屋總價明顯高於非東區住宅房屋總價。
在房屋總價與住宅類型相關性方面，在透天住宅方面房屋總價在 400 萬以下、400-700 萬、700 萬以上比例分別為 30、35、35％；在公寓住宅 方面房屋總價在 400 萬以下、400-700 萬、700 萬以上比例分別為 36、54、
10％，顯示透天住宅房價明顯高於公寓住宅房價。
表 3-2-7 居住區位與住宅類型和房屋總價之比較分析表
區位 住宅類型
區位
房價 東區 非東區
住宅類型
房價 透天 公寓
400 萬以下（人） 19 22 400 萬以下（人） 22 19 佔房價百分比 27％ 41％ 佔房價百分比 30％ 36％
佔區位百分比 46％ 54％ 佔住宅類型百分比 54％ 46％
400-700 萬（人） 33 20 400-700 萬（人） 25 28 佔房價百分比 47％ 37％ 佔房價百分比 35％ 54％
佔區位百分比 62％ 38％ 佔住宅類型百分比 47％ 53％
700 萬以上（人） 18 12 700 萬以上（人） 25 5 佔房價百分比 26％ 22％ 佔房價百分比 35％ 10％
佔區位百分比 60％ 40％ 佔住宅類型百分比 83％ 17％
資料來源：本研究整理
5 由表 3-2-8 可看出，在屋齡方面，與 區位相關性，在東區方面 1-5 年住宅、
6-10 年住宅、10-15 年住宅、16 年以上住宅比例分別為 26、31、26、17
％；在非東區方面 1-5 年住宅、6-10 年住宅、10-15 年住宅、16 年以上住 宅比例分別為 20、24、32、24％，顯示非東區住宅屋齡較高，其結果應 與與新竹市由北區往東區發展有關。
與住宅類型相關性，在透天住宅方面 1-5 年住宅、6-10 年住宅、10-15 年住宅、16 年以上住宅比例分別為 24、16、30、29％；在公寓住宅方面 1-5 年住宅、6-10 年住宅、10-15 年住宅、16 年以上住宅比例分別為 23、
44、25、8％。顯示透天住宅屋齡高於公寓住宅屋齡。
此外，表 3-2-8 之數值通過卡方檢定，顯示屋齡與住宅區位與住宅類 型有關，表示舊市區透天住宅屋齡較高。
表 3-2-8 居住區位與住宅類型和屋齡之比較分析表
區位 住宅類型
區位
屋齡 東區 非東區
住宅類型
屋齡 透天 公寓
1-5 年 18 11 1-5 年 17 12 佔屋齡百分比 26％ 20％ 佔屋齡百分比 24％ 23％
佔區位百分比 62％ 38％ 佔住宅類型百分比 59％ 41％
6-10 年 22 13 6-10 年 12 23 佔屋齡百分比 31％ 24％ 佔屋齡百分比 16％ 44％
佔區位百分比 63％ 37％ 佔住宅類型百分比 34％ 66％
10-15 年 18 17 10-15 年 22 13 佔屋齡百分比 26％ 32％ 佔屋齡百分比 30％ 25％
佔區位百分比 51％ 49％ 佔住宅類型百分比 63％ 37％
16 年以上 12 13 16 年以上 21 4 佔屋齡百分比 17％ 24％ 佔屋齡百分比 29％ 8％
佔區位百分比 48％ 52％ 佔住宅類型百分比 84％ 16％
資料來源：本研究整理
6 由表 3-2-9 可看出，在樓地板面積方面，與區位相關性不高，與住宅類型 相關性較高。透天住宅在 30 坪以下、30 坪至 40 坪、40 坪至 50 坪、50 坪以上比例分別為 10、12、22、46％；公寓住宅在 30 坪以下、30 坪至 40 坪、40 坪至 50 坪、50 坪以上比例分別為 35、50、10、5％。透天住 宅以 45-55 坪居多，公寓住宅以 25-40 坪居多。
此外，表 3-2-9 之數值通過卡方檢定，顯示樓地板面積與住宅區位及 住宅類型有關，表示透天住宅坪數高於公寓住宅坪數。
表 3-2-9 居住區位與住宅類型和樓地板面積之比較分析表
區位 住宅類型
區位
面積 東區 非東區
住宅類型
面積 透天 公寓
30 坪以下 12 13 30 坪以下 7 18 佔住宅面積百分比 17％ 24％ 佔面積百分比 10％ 35％
佔區位百分比 48％ 52％ 佔住宅類型百分比 28％ 72％
30 坪至 40 坪 26 16 30 坪至 40 坪 16 26 佔住宅面積百分比 37％ 30％ 佔面積百分比 12％ 50％
佔區位百分比 62％ 38％ 佔住宅類型百分比 38％ 62％
40 坪至 50 坪 10 11 40 坪至 50 坪 16 5 佔住宅面積百分比 14％ 20％ 佔面積百分比 22％ 10％
佔區位百分比 48％ 52％ 佔住宅類型百分比 76％ 24％
50 坪以上 22 14 50 坪以上 33 3 佔住宅面積百分比 31％ 26％ 佔面積百分比 46％ 5％
佔區位百分比 61％ 39％ 佔住宅類型百分比 92％ 8％
資料來源：本研究整理
7 由表 3-2-10 可看出，東區透天住宅與公寓住宅比例分別為 53、47％；非 東區透天住宅與公寓住宅比例分別為 65、35％。顯示東區公寓住宅比例 較高。
表 3-2-10 居住區位與住宅類型之比較分析表 區位
區位
住宅類型 東區 非東區 透天 37 35 佔住宅類型百分比 53％ 65％
佔區位百分比 51％ 49％
公寓 33 19 佔住宅類型百分比 47％ 35％
佔區位百分比 63％ 37％
資料來源：本研究整理
（四）、生活設施概況
從問卷中本研究獲得受訪者居家 800 公尺範圍內基本生活設施設置情 形，其結果整理如表 3-2-11 。
表 3-2-11 生活設施概況表
名稱 得點數 百分比 順序 公園綠地 99 79.8% 3
中小學 116 93.5% 1 市場 104 83.9% 2 圖書館 25 20.2% 7 托兒所 94 75.8% 4 老人中心 18 14.5% 8 醫院 40 32.3% 6 停車場 86 69.4% 5 資料來源：本研究整理
在完成受訪的 124 位受訪者中，有 116 位受訪者居家 800 公尺範圍 內有中、小學，佔 124 位受訪者中 93.5％，排第一位，顯示國人相當注 重下一代教育養成。而鄰近市場購物便利性也是重要的考量因素，排第 二位。其餘項目依序排列為公園綠地、托兒所、停車場、醫院、圖書館、
老人中心。
（五）、選擇房屋影響因素
另外，本研究再從選擇房屋考量因素項目中，關於公共設施、生活 機能、交通可及性、工作地點等四個選擇項目做排序，由問卷中本研究 獲 得 受 訪 者 在 選 擇 房 屋 時 對 四 個 選 擇 項 目 排 序 ， 其 結 果 整 理 如 表 3-2-12。
表 3-2-12 房屋考量因素排序表 選擇
第一位
選擇 第二位
選擇 第三位
選擇 第四位
得點數 排序
公共設施 5 15 32 72 201 4 生活機能 49 23 42 10 359 1 交通可及性 29 55 25 15 346 2 工作地點 41 31 25 27 334 3 資料來源：本研究整理
統計問卷資料得下列結果：
1 在完成受訪的 124 位受訪者中，在選擇房屋考量時，關於生活機能 這一選項，有 49 人選擇第一位，有 23 人選擇第二位，有 42 人選 擇第三位，有 10 人選擇最後一位。選擇第一位的給四分，選擇第 二位的給三分，選擇第三位的給二分，選擇第四位的給一分，總 得點數 359 分，排第一位。
2 在完成受訪的 124 位受訪者中，在選擇房屋考量時，關於交通可及 性這一選項，有 29 人選擇第一位，有 55 人選擇第二位，有 25 人 選擇第三位，有 15 人選擇最後一位。總得點數 346 分，排第二位。
3 在完成受訪的 124 位受訪者中，在選擇房屋考量時，關於工作地點 這一選項，有 41 人選擇第一位，有 31 人選擇第二位，有 25 人選 擇第三位，有 27 人選擇最後一位。總得點數 334 分，排第三位。
4 在完成受訪的 124 位受訪者中，在選擇房屋考量時，關於公共設施 這一選項，有 5 人選擇第一位，有 15 人選擇第二位，有 32 人選擇 第三位，有 72 人選擇最後一位。總得點數 201 分，排第四位。
由以上分析結果得知，有正相關性的影響因素可分為三類，第 一類為教育因素，關於後代教育問題，由中、小學構成基礎教育體 系。第二類為就業因素，關於本身上班地點、距離遠近。第三類為 公設因素，生活設施的便利性，包含交通便利、市場多寡、公園可 及性、停車方便等。
然而每項因素間又有其互動性，例如竹科創造工作需求，隨之 帶動教育體系形成。如實驗高中、鄰近托兒所等。上述三項因素愈 完備，就愈能吸引民眾選擇。
