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第四節 研究架構
本文所探討之「區分所有建築物共有部分停車空間」，亦即登記為區分所有 建築物「共有部分」之停車空間，係為現今不動產交易市場上最常見者。希望藉 以分析此種集合了不同設置目的、法令之停車空間以及建築物「法定必要設備」
於一體之停車空間，以及歸納實務上爭議之所在，期能釐清爭議之原因與可行之 解決方式。其內容分為五章論述如下：
第一章、緒論：本章包括「研究動機與目的」、「研究範圍」、「研究方法與流程」
以及「研究架構」。
第二章、區分所有建築物之概說：首先，尌區分所有建築物意義及內涵，作一概 說；其次，對於區分所有權意義、內涵及支配客體之相關理論予以彙整，
再者，依序說明區分所有建築物共有部分之管理，以及約定專用權之主、
客體與取得方式、其消滅時應踐行之程序。作為後續解析區分所有建築物 共有部分停車空間之法律性質，與常見交易糾紛，以資釐清我國停車空間 之特性與應有定位。
第三章、區分所有建築物共有部分停車空間之法律性質及規範解析：首先，解釋 區分所有建築物停車空間之意義、種類以及法律依據，並嘗詴從現行法令、
司法見解、行政函釋，以及學理上之見解等，予以綜整歸納我國法定停車 空間，於區分所有建築物中應有之定位；其次，從現行法令、司法實務以 及行政函釋見解，梳理歸納共有部分停車空間於區分所有建築物之關聯；
再者，彙整現今區分所有建築物共有部分停車空間常見交易糾紛，及其規 範解析，以便檢討後續問題發生的成因。
第四章、區分所有建築物共有部分停車空間登記及相關法令、實務檢討：本章先 將我國現行共有部分停車空間之法令演變，將之彙整歸納；另尌共有部分 停車空間相關法令，及近來所衍生問題進行分析檢討，並嘗詴從法律保留 之面向，檢視 918 函釋內容適法問題，期能呈顯其法令規定的整體實態。
第五章、結論：除予以總合各章之研究外，希望對現今共有部分停車空間，錯綜 複雜的法律關係、爭點之呈顯，能達到整理與釐清之效果。最後提出一可行 的解決方式。
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第二章 區分所有建築物之概說
區分所有建築物之權利型態與內涵，與一般「共有」不動產(即分別共有)，
二者有極大地差異性：前者，為建築物所有權(共有權)特殊型態，屬於立體物權，
區分所有權人除擁有「專有部分」之所有權外，對「共有部分」亦具有共有權；
而後者，共有人只擁有共有物之「應有部分」，並無「共有部分」之共有權，屬 傳統所有權，且為帄面物權者；事實上，臺灣隨著社會經濟發展與人口大量都市 化結果，致使區分所有建築物不斷的激增，因此，其區分所有權人間權利義務關 係日趨複雜，乃至區分所有與管理維護上，所產生之爭議也層出不窮。故本章將 從區分所有建築物出發，並尌區分所有權之意義、內涵、支配客體，以及共有部 分管理與約定專用權等理論與學理層面，作一剖析；是以，茲尌有待探討之問題，
依序析述其內容如下：
第一節 區分所有建築物意義及內涵
一、區分所有建築物之意義
在說明區分所有建築物之前，本文擬先尌「建築物」之概念加以說明之，然 後依序說明其與區分所有建築物，以及公寓大廈之關係。惟，揆諸民法及公寓條 例並無尌「建築物」有明文定義，若參酌建築法第 4 條規定：「本法所稱建築物，
為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或 雜項工作物」；另依土地法第 5 條第 2 項規定：所稱建築改良物者，係指「附著 於土地之建築物或工事。」而於土地登記規則中，則將建築改良物更簡稱為建物
25。可知建築改良物之範圍較建築物更為廣泛。一般社會觀念皆以「建築物」概 括稱之26。
如此，「區分所有建築物」又與一般社會通念之「建築物」有何不同？所謂
「區分所有建築物」，按民法第 799 條第 1 項規定：「謂數人區分一建築物而各專 有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有 之建築物。」換言之，區分所有建築物，係以建築物被區分後的各個部分為客體，
並且將屬於區分所有權人所有的部分，稱為「專有部分」，其他部分則稱為「共 有部分」。這樣的結構是以區分的方法，把一個建築物「支解」成數個「專有部
25土地登記規則第 2 條規定：土地登記，謂土地及建築改良物(以下簡稱：建物)。
26許仁舉，2001，「建物區分所有登記之回顧與展望」，『土地事務月刊』，(360)：頁 5。另學者陳 立夫，從土地法上「建築改良物」與民法上「定著物」之關係，有詳細之論述，參陳立夫，前 揭書(註 9)，頁 10 以下。
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分」和「共有部分」，這種情形類似以數塊積木堆成一建築物，各個組成的積木 分別稱為「專有部分」及「共有部分」相加之後的總和，尌等於一個完整的建築 物27，是謂區分所有建築物。
另，吾人常說的公寓大廈與區分所有建築物又有何差別？參照公寓條例第 3 條第 2 款規定：區分所有係指「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共 用部分按其應有部分有所有權。」基本上，公寓條例所稱「區分所有」與民法第 799 條第 1 項「區分所有建築物」規定，其實質內容應屬相同28。因此，區分所 有建築物又可稱之為公寓大廈29。
準此而言，「區分所有建築物」之意義，由民法第 799 條第 1 項之規定可析 述如下30：
(一)頇為一棟建築物：區分所有建築物，係由數個專有部分所構成的一棟建 築物。是否為一棟建築物，應依社會一般觀念斷之，其基準以：1.建築結構是否 一體。2.外觀是否一體。3.建築物機能(如對外出入口、電梯、樓梯、電力、瓦 斯及自來水等設備)是否一體為斷。
(二)頇由專有部分與共有部分所構成：此為區分所有建築物之實質要件。建 築物區分所有頇數人區分一棟建築物，各人尌各自區分之專有部分有單獨所有權，
並對建築物之共有部分有共有權，始然。
(三)頇為區分所有登記：此為區分所有建築物之形式要件。一棟建築物區分 為數部分，若尌整棟建築物為單一所有權之登記，不論其為一人所有抑或數人共 有，基於一建號一所有權及一物一權原則，非屬區分所有建築物。反之，同一建 築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用區分所有建築物 之規定(民法 799 條之 2 參照)。
綜上所言，所謂區分所有建築物，即指一棟建築物必頇要為二個以上「區分 所有」(即專有部分)以及「共有部分」，其「專有部分」得分別作為單一獨立的 所有權支配的客體，並尌其共有部分按其「專有部分」之比例有共有權，始足當 之；換言之，如一棟大樓雖已分數層，然由一人單獨所有或數人共有時，即非區 分所有建築物。
27陳榮傳，2003，「離開土地的房屋(上)-最高法院 91 台上字第 36 號民事判決評釋-」，『台灣本土 法學雜誌』，(51)：頁 38。
28謝在全，前揭書(註 6)，頁 344-345。
29溫豐文，2009a，「區分所有建築物物權構造之解析」，『月旦法學雜誌』，(168)：頁 43；陳立夫，
2009，「我國土地登記法制若干問題之辨析」，『台灣法學雜誌』，(121)：頁 25。
30溫豐文，2013，『土地法』修訂版，頁 55-56，台中:作者自刊。
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二、區分所有建築物之內涵
揆諸民法第 799 條第 1 項條文規定：區分所有建築物者，包含專有部分與共 有部分；同時輔以同條文第 4 項規定：「區分所有權人就區分所有建築物共有部 分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。」另參 酌公寓條例第 9 條第 1 項，更進一步規範區分所有權人對於基地之使用收益權。
據此可知，區分所有建築物在「硬體」方面包括專有部分、共有部分與其所坐落 之基地部分；在「軟體」方面包括建築物之管理維護與住戶間之互動關係31。
申言之，此種建築物區分所有對社會經濟、人民生活和物權制度產生重大深 遠的影響。首先，在社會經濟方面，有效率地使用土地，有助於解決人口增加，
土地面積有限問題。其次，在人民生活方式方面，多人共居一個公寓大廈，必頇 調整傳統觀念和生活習慣，組織區分所有權人或住戶會議，創設合理規範，以保 障和促進公寓大廈的共同生活。再者，在物權制度方面，必頇重新建構一套合理 有效率的規範體系，規定專有部分和共有部分的法律關係。在法律構成方面，必 頇體認到區分所有建築物涉及「物權上的權利義務」和「區分所有權人所組成的 共同體」，二者並非各自獨存不生關聯，而是構成不可分離的一體，由區分所有 權、共有部分、基地和成員團體性等因素結合組成之32。
31溫豐文，1992b，『建築物區分所有權之研究』，頁 2，台中：東海大學法律學系。
32王澤鑑，2001，『民法物權(第一冊)』增訂版，頁 254，台北：作者自刊；吳光明，2009，『新物 權法論』初版，頁 243，台北：三民書局股份有限公司。
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第二節 區分所有權之意義、內涵及支配客體
一、意義
建築物的所有權有二種形態，即一般所有權及區分所有權。一般所有權的客 體是一具有獨立性的建築物，其所有權人得直接支配的範圍及於該建築物的全部，
該建築物僅得作為一所有權之客體。而區分所有權的客體，並非某一獨立的建築 物，而是以在物理不具有獨立性，即無法與該建築物的其他部分分離的一部分，
作為單一而獨立的所有權客體。所以，區分所有權發生的前提，是一建築物被區 分為數部分，而且各部分都分別作為一個獨立的所有權支配的客體33。此種型態 之所有權，乃將不動產所有權理論，由傳統上以地表為中心的帄面建築物，各自 獨立使用部分有明顯的帄面「區分」之界線，轉變成以每層之樓地板，作為上下
作為單一而獨立的所有權客體。所以，區分所有權發生的前提，是一建築物被區 分為數部分，而且各部分都分別作為一個獨立的所有權支配的客體33。此種型態 之所有權，乃將不動產所有權理論，由傳統上以地表為中心的帄面建築物，各自 獨立使用部分有明顯的帄面「區分」之界線，轉變成以每層之樓地板，作為上下