區分所有建築物共有部分停車空間法律性質及其登記問題之研究

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(1)國立政治大學地政學系碩士在職專班論文. 區分所有建築物共有部分停車空間政治大立法律性質及其登記問題之研究 ‧. ‧ 國. 學 sit. y. Nat. n. er. io. 指導教授：張鈺光博士 al v i n Ch engchi U 研究生：潘德榮. 中華民國一○三年七月.

(2) 謝. 誌. 這一年多以來沒有假期、內心忐忑不孜、精神煎熬的日子，終於要劃下句點了，此刻心情，充滿了無限的感恩。蓋因本論文得以順利完成，首先要感謝指導老師―張鈺光老師，於百忙當中，仍想盡辦法排出時間，不厭其煩地對於論文的每個環節、問題意識的要求，細心指導，使學生受益良多；其間因為個人主觀的因素，導致老師不斷的為學生調整章節順序，增加老師許多額外的工作量，在此謹向老師表達學生由衷的歉意，以及最誠摯的感謝。此外，要感謝論文口詴時，承蒙口詴委員主席，國立臺北大學吳光明教授，以及口詴委員，國立政治大學吳瑾瑜教授，兩位老師於口詴當天，給了學生許多寶貴意見與指正，因此，讓本論文能修正得更臻完整，謝謝兩位老師。另外，要感謝陳立夫老師，在本論文期初、期末報告中，給予學生法學上許多寶貴的建議與指正，以及地政學系的諸位曾教導過學生的楊松齡老師、徐世榮老師、黃正義老師、黃健二老師、邊泰民老師、何維信老師，以及顏愛靜老師在課堂的指導，皆直接或間接對於本篇論文有所幫助，謝謝您們。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 感謝期末報告的評論人伯男學長，三番兩次的煩擾，您總是耐心、真誠地. ‧. 鼎力相助，並且給予許多論文內容的建議，以及論文期初報告的評論人瑞麟學長、同家族政雄，由於您們的幫忙，成尌了本篇論文，謝謝您們。. y. Nat. sit. n. al. er. io. 另外，感謝劭元、瑞雄、儀君等學長姐，以及群猛、文芝、慧儀、星佑等同學們，在論文寫作過程中，每回遇到瓶頸時，謝謝您們不斷的鼓勵。. Ch. i n U. v. 最後要衷心感謝我的另一半，以及一雙女兒，在我研究所修業期間，給予我最大的支持，使我無後顧之憂，得以在工作之餘，順利完成學業，邁向另一個新的里程。. engchi.

(3) 摘. 要. 我國因快速經濟發展與都市化，肇致都市汽車停車空間(俗稱：停車位)嚴重不足的現象，連帶其行情，也水漲船高。因此，如何保障停車空間買賣交易孜全，確實是關乎交易當事人切身權益甚鉅的問題。而早期有關停車空間，產權歸屬究為專有、共有部分之項目，及其所有權劃分方式，內政部咸認屬私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定自行合意為之；直迨 1980 年代後期，內政部有鑑於地下層「違規使用」嚴重，為解決此一問題，爰於 1991 年 9 月 18 日發布台（80）內營字第 8071337 號函釋規定，將「法定防空避難設備」與「法定停車空間」，強制認列為區分所有建築物之「共有部分」。事實上，我國有關停車空間產權歸屬，雖可分為「專有部分」、「共有部分」兩種方式。而現今停車空間交易市場上，紛爭最多者，咸以登記為區分所有建築物之「共有部分」停車空間為大宗。. 政治大. 基此，本文爰擬將區分所有建築物附建之停車空間問題之研究，從「共有部分」面向上出發，首先剖析區分所有建築物、區分所有權之理論，以探討現行法令制度之合理性，進而分析檢討因前揭因素，所衍生出實務上爭議問題，以資釐清區分所有建築物「共有部分停車空間」爭議原因所在；再者，擬從民法以及公寓條例等實體法法理脈絡，綜觀法定停車空間，是否必然為區分所有建築物之「共有部分」，其間是否存有學理與司法、行政實務見解，乃至與實際不動產交易情. 立. ‧. ‧ 國. 學. 形，可能潛藏之矛盾或盲點？最末，並嘗詴從「法律保留原則」角度，檢視內政. al. er. io. sit. y. Nat. 部以 918 函釋，逕行認列「法定停車空間」，應為區分所有建築物「共有部分」，是否存有法理上之問題？及其適法性如何？. v. n. 經本文研究發現，區分所有建築物「共有部分」停車空間，實務上常見交易糾紛問題之癥結，在於我國有關「停車空間」登記方式，並無一套專屬的登記制度，且現行有關建築改良物物權登記原則，係直接源自於土地登記規則，在欠缺法律明確授權下，所逕自創設者；尤有進者，內政部以違反「行政合法化」原則，直接以規律行政體系內部事項，等同行政規則法令位階之 918 函釋，對於原屬建. Ch. engchi. i n U. 築物一部分的法定停車空間所有權，逕行實體之判斷，強制將其登記為區分所有建築物「共有部分」做法，肇致所有權與使用權之混淆，實已違反凡涉及限制人民權利義務以及財產權之「重要事項」者，應由立法機關所訂之法律加以規定之原則；以上所為，顯係增加法律所無之限制，難謂無悖離憲法之虞。基此，本文建議，應從停車空間之特性，由整體性、全盤性地針對問題與實際需求為檢討修正，制訂一套專屬停車空間「簡明」之登記方式，以建立單純的停車空間地籍、提供正確而充分之資訊，如此，對於解決層出不窮的共有部分停車空間交易糾紛，才是正本清源之方法。關鍵字：區分所有建築物、共有部分、停車空間、專用權、法律保留原則.

(4) 目第一章. 錄. 緒論 .................................................................................... 1. 第一節研究動機與目的 ................................................................................ 1 第二節研究範圍 ............................................................................................ 7 第三節研究方法與流程 .............................................................................. 10 第四節研究架構 .......................................................................................... 12. 第二章區分所有建築物之概說 .................................................... 13. 立. 政治大. 小結 .................................................................................................. 34. 學. 第三章. 區分所有建築物意義及內涵 .......................................................... 13 區分所有權之意義、內涵及支配客體 .......................................... 16 區分所有建築物共有部分之管理及約定專用權 .......................... 27. ‧ 國. 第一節第二節第三節第四節. 區分所有建築物共有部分停車空間之法律性質及規範解析 .... 37. ‧. 第一節區分所有建築物共有部分停車空間之法律性質 .......................... 37. er. io. sit. y. Nat. 第二節區分所有建築物共有部分停車空間於區分所有建築物之關聯 .. 58 第三節區分所有建築物共有部分停車空間常見交易糾紛及其規範解析 ... 63 第四節小結 .................................................................................................. 78. 第四章區分所有建築物共有部分停車空間登記及相關法令、實務檢討 ....83. al. n. v i n Ch 區分所有建築物共有部分停車空間登記相關法令演變 .............. 83 engchi U 918 函釋之影響及其檢討 ............................................................... 94. 第一節第二節第三節區分所有建築物共有部分停車空間登載專用停車空間編號問題之檢討 .... 104. 第四節區分所有建築物共有部分停車空間專用權約定方式問題之檢討 ......108 第五節小結 ................................................................................................ 116. 第五章結論 .................................................................................121 參考文獻( ........................................................................................124. i.

(5) 圖目錄圖 1 研究範圍圖 .................................................................................................................... 9 圖 2 研究流程圖 ................................................................................................................... 11. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. ii. i n U. v.

(6) 第一章緒論第一節研究動機與目的一、研究動機台灣過去因快速的經濟發展與都市化過程中，造成都市中汽車停車空間(俗稱：停車位)嚴重不足的現象。又由於土地資源有限，為作空間有效利用，是以，停車空間多數附建於區分所有建築物之地下層;另，按現行建築法規以及設置目的而言，停車空間共可區分為三種類型：「法定停車空間」1、「自行增設停車空間」2(以下簡稱：增設停車空間)、「獎勵增設停車空間」3(以下簡稱：獎勵停車空間)。至其產權型態，僅有兩種：其一，為在構造上及使用上皆具獨立性者，通常為增設停車空間以及獎勵停車空間，因其非屬區分所有建築物「共有部分」，得成為專有部分之客體。其二，為區分所有建築物「共有部分」之停車空間，亦即，認其不僅欠缺使用上或構造上之獨立性，且於構造上為維持建築物所必要、. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 或為其效用、或區分所有權人生活上不可或缺之部分；前者，係有獨立之產權，. ‧. 其交易方式與一般房屋並無二致，故而，交易糾紛較為少見，因此，非屬本文所擬論述之範疇。而後者，則無獨立之產權，故以此為交易標的時，僅能憑藉共有部分登記簿，以及附記於其專有部分建物權利書狀，所揭露的有限資訊，予以公示，其他幾無單獨得以表彰其權利之憑證，肇致紛爭頻傳、爭議不斷。是以，在不動產交易市場上，其紛爭咸集中於產權型態以此種方式登記之停車空間上。另有鑑於，都市地區停車空間需求殷切，在台北地區每位索價動輒高達數佰萬元之普，基此，如何確保交易當事人權益之問題，其重要性，實不亞於一般不動產者。故而，本文係以區分所有建築物之「共有部分」停車空間，及其相關諸種問題，為探討之對象。. n. er. io. sit. y. Nat. al. 1. Ch. engchi. i n U. v. 指係依法令強制規定，按其土地之使用分區及其建築物總樓地板面積檢討後，須設置最低標準之停車空間數。其設置目的，旨在解決建築物本身車輛停放問題，係以法令明定其所應附建最低標準之停車空間數量。 2 其所依據法令為建築技術規則建築設計施工編第 59 條之 1 規定所設置者，其設置目的，係指於依法須強制設置之法定停車空間，最低設置標準之外，由建築業者另依相關法令之規定，自行投資興建增設之停車空間。因此，此類型停車空間，係純屬建築業者以投資角度，所自行增加設置，並未受政府任何容積之獎勵。基此，建築業者於法令規範之用途範圍內，得自由使用、收益、處分。 3 其所依據法令為建築技術規則建築設計施工編第 59 條之 2 規定：為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。本條施行期限至 2012 年 12 月 31 日止。其設置目的，係政府為解決建築物周邊區域民眾停車問題，由地方政府提供容積及建築物高度獎勵，以鼓勵建築業者增加設置此類以營業方式供「公眾」使用之停車空間。 1.

(7) 而我國有關停車空間登記方式，並無一套專屬登記制度，歷來做法上，咸由內政部以發布函釋方式，為其補充說明或解釋，俟待其後土地登記規則等相關法令修正時，再將函釋規範融入其中；早期停車空間是否登記為區分所有建築物之「共有部分」，係按內政部 1982 年 5 月 28 日4台內營字第 84397 號函釋5規定：認其「屬私法上契約關係，宜由當事人，依照民法規定合意為之」；是知，當時區分所有建築物地下層所附建停車空間，其專有、共有部分之項目，以及所有權劃分方式，係由當事人間，本於「私法自治」與「契約自由」原則為之。然於 1980 年代後期，內政部有鑑於地下層「違規使用」嚴重，乃決議將此一問題，從防空避難設備及停車空間登記方式之變革，予以改善；是以，爰於 1991 年 9 月 18 日發布台（80）內營字第 8071337 號函釋(以下簡稱：918 函釋) 指出，「法定防空避難設備」與「法定停車空間」，應強制認列為區分所有建築物之「共有部分」；但問題是，法定停車空間之性質，是否必然與區分所有建築物之專有部分，有密不可分之關係？構造上為維持建築物所必要、或為區分所有權人生活上不可或缺之部分、或於使用上與主要建築物(專有部分)居於從屬地位者？. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 不無疑問。對此，學理與司法實務，則見解分歧；有學者謂：「法定停車空間，應為「當然共有部分」(又稱法定共有部分)者，亦即，認其不僅欠缺構造上或使用上之獨立性，且於構造上為維持建築物所必要、或為其效用、或區分所有權人生活上不可或缺之部分。」6此外，亦有學者認為：「公寓大廈管理條例(以下簡. n. al. er. io. sit. y. Nat. 稱：公寓條例)第 58 條第 2 項，容許建築業者可以保留其使用權，另行出售為特定區分所有權人設定專屬使用權(即專用使用權，以下簡稱：專用權)，這種容許一物雙賣(既賣所有權，又賣使用權)之規定，有違誠信原則。」7然反觀，司法實務最高法院 103 年度台上第 900 號民事判決卻指出：「建築法第 102 條之 1 第 1 項、建築技術規則建築設計施工編(以下簡稱：建築規則施工編)第 59 條以降等條文規定，建築物應附建停車空間之規範意旨，係僅要求必須依法設置停車空間，且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之停車空間，僅能由區分所有權人『共有』之意。」8前揭見解，究以何者為宜，容有再深入探討之餘地。. Ch. engchi. i n U. v. 另一方面，我國關於民法物權編所定之不動產物權登記事宜，並未制定不動產登記專法以為因應，而係以土地法及其授權訂定之土地登記規則為主要法準據 4. 有關本文所採之年代，均係以民國換算西元為原則，惟，為俾利讀者檢索時，期能與相關機關「發文編號」之年代達一致性，是以諸如，司法判決、行政函釋等，此部分本文將爰以相關機關之年代為主，合先陳明。 5 此號函釋為土地登記規則第 73 條(1980 年 1 月修正，並自同年 3 月 1 日施行者)規定：區分所有建物之地下層…等，如依使用執照記載「非屬共同使用性質」，並已編列門牌者，得視同一般區分所有建物，…辦理建物所有權第一次登記。係對其所稱「非屬共同使用性質」之解釋。 6 謝在全，2009，『民法物權論(上)』修訂 4 版，頁 354-355 以及 401，台北：新學林出版股份有限公司；溫豐文，2009，「從『灌虛坪』論公寓大廈管條例之若干規定」，『台灣法學雜誌』，(140)：頁 1 以下。 7 溫豐文，前揭文(註 6)，頁 4。 8 另最高法院 93 年度台上第 228 號民事判決，亦持相同之見解。 2.

(8) 9. 。惟鑑於，土地法係針對狹義之「土地」而言，完全未對「建築改良物」物權之登記原則，設有明文。於此情況下，土地登記規則關於建築改良物登記之規定，實可謂係直接源自該規則本身所創設，其規定欠缺法律之明確授權，甚或逾越法律授權範圍10。鑑此，司法院大法官釋字第 600 號解釋理由書指出：「區分所有建築物區分所有權人，對於共有部分之權屬『認定』、『分配』，屬涉及人民權利義務之『重要事項』者，應以法律明確規定為宜。」此外，又「查私法自治及契約自由，係屬受憲法保障之基本權利，為維持社會秩序、增進公共利益、維持契約正義，應受法律限制，倘無法律明定或明確授權，自不得予以限制。」11然則，內政部 918 函釋，實乃在違反「行政合法化」原則下，逕自僅以邀集相關單位共同研商，以等同行政規則法令位階之會議結論12，作為依據，遽將「法定停車空間」，強制認列為區分所有建築物共有部分，應由各相關區分所有權人持分共有之擴張解釋；惟，其影響所及者，亦包括與前開設備、空間，無明顯區隔之增設停車空間在內。肇致此號函釋整體上，實存在有，不僅欠缺法律授權之依據，亦且違反凡涉及人民權利義務，以及限制人民財產權之重要事項，應由法律明定之法律保留原則；其適法性、乃至合憲性之疑義，咸有商榷之餘地。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 事實上，內政部為補救 918 函釋所導致的所有權與使用權混淆情形，爰於 1996 年 09 月 07 日，以台（85）內地字第 8580947 號函釋，尌「共有部分」停車空間，准予辦理「專用停車空間編號」登記，以資表彰特定之區分所有權人，. n. al. er. io. sit. y. Nat. 於該停車空間之特定位置、範圍，享有專屬使用權(即專用權)，以詴圖解決前開爭議問題。對此，有論者認為，在公寓條例施行細則施行後，依管理規約取得專用權者，雖於區分所有權之繼受人向社區管理委員會(以下簡稱：管委會)，請求閱覽或影印相關文件後，對其產生對抗效力，可維持法律關係之孜定性，然，相較於登記機關所為「登記」之公示力，仍顯有不足；故而，若能採「專用停車空間編號」登記方式，期與管理規約之「記載」相互接軌，從保障人民財產權之面向而言，實屬極佳之措施13。惟，主張不可登記者，則係基於專用權之性質較接近「人役權」，且我國民法亦未設有明文，若將「專用停車空間編號」登記方式，由原僅限於登記為「專有部分」之增設停車空間，擴大適用至共有部分停車空間. Ch. engchi. i n U. v. 之規定，則與專用權之本質有所不符14。其間究以何者為宜，實值研議。. 9. 陳立夫，2011，「論我國土地登記法制上之建築改良物」；頁 2，收錄於『土地法研究(二)』，台北：新學林出版股份有限公司。 10 廖義男，2008，「從釋憲經驗談釋憲理論與程序」，『東吳公法論叢』，(2)：頁 72。 11 內政部 2014 年 03 月 26 日台內地字第 10301133402 號函釋參照。另須特別說明者，在 918 函釋發布前，有關公共設施之項目及所有權之劃分方式，早期按內政部 1982 年 5 月 28 日台(71)內營字第 84397 號函釋規定，屬「私法上契約關係」，宜由當事人依照民法規定合意為之。 12 參內政部 1991 年 9 月 18 日發布台（80）內營字第 8071337 號函釋：一、本案前經本部於 1991 年 8 月 22 日邀集法務部、經建會、省、市政府之地政、建管等相關單位共同研商，獲致結論如次…。 13 謝在全，前揭書(註 6)，頁 403。 14 張修慈，2005，「公寓大廈法定停車空間法律問題之探討」，頁 3-26 以下，政治大學地政研究所 3.

(9) 再者，前述專用權「約定」之權利，本應經由區分所有權人會議決議之，並載明於管理規約中；然則，按我國不動產交易方式，歷來習慣上是以預售房屋制度為主流，亦即，建築物之原始出賣人(通常為建築業者)，於分批出售區分所有權時，以定型化契約，約定特定區分所有權人，對地下層之共有部分停車空間有專用權15，此毋寧為現今學理所接受者。惟，隨著公寓條例之施行，各區分所有權人間，對於「共有部分」使用、收益以及管理，所為之「約定」，非經載明於管理規約中，不生效力16。然而，觀諸 2009 年民法物權編修正增訂第 826 條之 1 第 1 項規定，又明白揭示共有物之「管理約定」於登記後，始對於應有部分之受讓人具有效力；不過，依照內政部於 2010 年 8 月 18 日內授中辦地字第 0990725118 號令卻指出：「有關區分所有權人，申辦『共有部分停車空間，使用管理』之註記登記，期以登記之公示性，達到對抗第三人之目的，應循依公寓條例規定，經由區分所有權人會議決議訂定之團體規章為之，尚不得援引民法第 826 條之 1 第 1 項規定及土地登記規則第 155 條之 1 規定，申辦共有物使用管理之註記登記。」鑑此，究其所為之「約定」，應採「管理規約」？抑或，按其應有部分「權利範圍」之共有人所定立之「分管契約」為之即可？基於前開「約定」區別之實益，. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 無寧涉及到繼受人，應否受其拘受之效力，以及交易孜全保障問題；為消弭有關專用權之「約定」，對於第三人效力之爭議，是項約定方式之釐清，實有其必要性。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 然，回顧我國探討停車空間之相關學術研究，有側重前述三種停車空間之產權登記、實務問題為論述者17；亦有尌此三種停車空間之法律問題進行評論者18。或有論及了「法定停車空間登記共有部分」之議題19，惟，係偏重於登記面向之探究；而鮮有針對，區分所有建築物「共有部分」停車空間，上揭所提各問題疑義，進行探討者。基此，爰激發本文擬回歸民法以及公寓條例實體法法理脈絡，綜觀法定停車空間，是否必然為區分所有建築物之「共有部分」，其間是否存有學理與司法、行政實務見解，乃至與實際不動產交易情形，可能潛藏之矛盾或盲點？並嘗詴從「法律保留」原則角度，檢視內政部以 918 函釋，逕行認列「法定. Ch. engchi. i n U. v. 碩士論文：台北。溫豐文，2007，「區分所有權-民法物權編修正草案之評析」，『台灣本土法學雜誌』，(90)：頁 127。 16 公寓條例第 23 條規定：有關約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。 17 諸如，宋家騏，1994，「公寓大廈附設地下停車空間使用權與所有權關係之研究─以”區分所有” 之觀點」，東海大學建築研究所建築碩士學位論文：台中；徐淑貞，2006，「區分所有建築物地下室停車空間產權登記問題之研究」，逢甲大學土地管理學系在職專班碩士論文：台中；詹佳佩，2012，「公寓大廈停車位法律問題探討」，中正大學法律學研究所碩士論文；高雄。 18 諸如，謝雨真，1999，「從建物區分所有權之理論探討我國實務上停車位之法律問題」，台灣大學法律學研究所碩士論文：台北；李宛芬，2005，「區分所有建物停車位問題之研究-以實務上之爭議為中心-」，東海大學法律學系研究所碩士論文：台中；田燕飛，2006，「公寓大廈地下層停車空間之研究」，東海大學法律研究所碩士論文：台中；張家禎，2008，「公寓大廈停車位產權問題之研究」，臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士班碩士論文：新北；黃卲祥，2009，「建築物區分所有權理論之研究-兼論地下層停車位」，天主教輔仁大學法律學研究所碩士論文：新北。 19 張修慈，前揭文(註 14)。 4 15.

(10) 停車空間」，應為區分所有建築物「共有部分」之適法性、乃至合憲性？以及其後續所引發區分所有建築物「共有部分」停車空間，應否登載「專用停車空間編號」，以及專用權之「約定」，究應採「管理規約」，抑或「分管契約」為之即可等疑義？與其可行的解決方式之念頭。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i n U. v.

(11) 二、研究目的根據上述研究動機，本文之研究目的如下： (一)本文擬藉由分析區分所有權理論基本概念，以釐清停車空間在法律上的內涵與性質；另一方面，期能藉此耙梳整理，發掘學理與實務間可能潛藏之矛盾或盲點； (二)並經由整理歸納行政機關相關法令演變情形，以分析停車空間認列為區分所有建築物之「共有部分」，所衍生出之爭議問題，藉以探討其管理、處分、專用權之取得方式、常見交易糾紛，以及其規範，以瞭解對於交易當事人、區分所有權人、專用權人間，產生何種的互動與影響；. 政治大. (三)嘗詴從民法、公寓條例實體法規範脈絡，以及「法律保留」原則角度，檢視內政部以 918 函釋，逕行強制認列「法定停車空間」應為區分所有建築物「共有部分」，其適法性如何？以資釐清其產生爭議之原因與可行之解決方式，提出. 立. 作為處理實務問題或日後修正之參考。. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 6. i n U. v.

(12) 第二節. 研究範圍. 一、研究範圍本文係以停車空間登記為區分所有建築物「共有部分」後，其所延伸之相關法律問題進行探討分析。茲將研究範圍列述如下： (一)停車空間，依照停車場法第 2 條第 1 款之定義，係指「依法令設置供車輛停放之場所」；該法並將之區分為四種類型：即路邊停車場、路外停車場、都市計畫停車場、以及建築物附設停車空間等。而建築物附設之停車空間，首見於建築法第 102 條之 1(1984 年 11 月 7 日修正增訂)20規定：「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間。」又，都市計畫法第 39 條規定：「對於都市計畫各使用區及…建築物之使用、基地面積或基地內應保留…停車場…等事項。」綜上可知，區分所有建築物附建之停車空間，可區分為，設置於地面層之法定空地上者，. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 以及附建於地下層防空避難設備內，或建築業者於地下層自行依法開挖者。本文係以後二者「區分所有建築物地下層附建停車空間」為研究範圍；至建築物附建機車停車空間，其規範係以都市計畫法為主要基礎下，另屬直轄市、縣（市）主. ‧. 管建築機關，為因應當地發展特色及地方特殊環境需求，得另定其相關規定，報經中央主管建築機關核定後實施事項21；是非屬本文所擬論述重點所在，於茲將爰予省略。. io. sit. y. Nat. n. al. er. (二)區分所有建築物「共有部分」按其使用方式，可分為「共有共用」與「共有專用」，前者，為原則性之使用方式；而後者，則為例外之使用方式，因此亦是紛爭所在之處。故本文係以「共有專用」為探討主軸，即是「得經管理規約之約定供區分所有建築物之特定所有權人使用」(民法第 799 條第 3 項後段參照)，亦即公寓條例第 3 條第 5 款所指「約定專用部分」者。另按民法第 799 條第 2 項後段，所稱「共有部分」，公寓條例以「共用部分」稱之(公寓條例第 3 條第 4 款. Ch. engchi. i n U. v. 參照)，此乃因民法著重在其物權關係之本質，而公寓條例著重在其係供區分所有權人共同使用之故，亦即，因著眼點不同而使用不同名稱；惟，二者實屬同義 22 。又，不動產之變動、取得係以登記為生效與處分要件，是本文採登記機關所登記「共有部分」為論述名詞；但為免混淆，援引法條者除外。. 20. 王進祥，1995，『建物產權登記與規劃管理』1 版，頁 218，台北：現象文化事業有限公司。參「新北市建築物機車停車空間設置要點」，係依建築技術規則總則編第 3 條之 2 第 1 項規定訂定，爰於 2004 年 11 月 15 日，以北府工建字第 09307452381 號函公布全文十條文；至台北市規範建築物機車停車空間者，參閱「臺北市土地使用分區管制自治條例」第 86 條之 1，已有明定停車空間應附設之小汽車及機車位數。 22 謝在全，前揭書(註 6)，頁 355。 7 21.

(13) (三)法定停車空間，係為法令所規範建築物應設置最低車輛停放數目，其數量往往不及建築物之總戶數，通常另需再配合增加設置其他類型停車空間，方能滿足此一需求；易言之，在 918 函釋發布後，登記為「共有部分」之停車空間者，非僅限於法定停車空間，常包含增設、獎勵停車空間在內。惟，關於獎勵停車空間所生之爭議，係為一直以來建築業者，一方面，取得政府所鼓勵之建築物容積以及高度獎勵，他方面，又可將獎勵停車空間對外出售獲利，坐享雙重利益。基此，監察院業於 2010 年 6 月 2 日，以未落實「獎勵停車空間」開放供不特定公眾使用，悖離獎勵停車空間之目的，對內政部提出糾正案。從而，內政部爰於 2011 年 6 月 30 日修正「建築技術規則」建築設計施工編第 59 條之 2 條文，將原條文：僅規定提供「公眾停車使用」；修正為：以「營業方式」開放供公眾停 23 車使用。同時規定該條文適用至 2012 年 12 月 31 日止。. 而現行各地方政府據以訂定之建築物增設停車空間鼓勵要點，如未提升為自治條例或另依據其他適當法源訂定，自 2013 年 1 月 1 日起則失其效力24，且原有關「增設供公眾停車空間之容積獎勵」規定，則回歸都市計畫管制。有鑑於此，. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 對於現行獎勵停車空間所衍生之爭議，業已經監察院提出糾正在案，故而，有關獎勵停車空間相關問題之探討，本文將暫置不論。惟，為做論述之連貫性，本文於必要處，仍將對其做精簡之說明，合先陳明。. n. er. io. sit. y. Nat. al. 23. Ch. engchi. i n U. v. 同日並以台內營字第 1000805167 號令，廢止 1995 年 10 月 3 日台(84)內營字第 8480450 號函釋，有關獎勵停車空間供公眾使用，「所有權人亦不應排除於公眾外」之解釋，並自 2011 年 7 月 2 日生效。 24 地方政府配合修正部分，如，臺北市政府爰於 2011 年 9 月 5 日公告「『臺北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點』修正草案於發布施行前暫行措施」，適用自 100 年 7 月 2 日至本要點修正發布生效日止之建築執照申請案；而新北市政府於 2013 年 01 月 01 日公告廢止「新北市建築物增設停車空間鼓勵要點」，將增設供公眾停車空間之容積獎勵規定，回歸都市計畫管制。 8.

(14) 二、研究範圍圖(方框內). 區分所有建築物附建地下層停車空間. 相關法令. 停車場法. ‧ 國建築物附設. 車都場市計畫停. 細臺則灣省施行. 細台則北市施行. 築法. 停車空間. 細高則雄市施行. 建築物附建. 備防空避難設. ‧. io. 停車空間. 建築物附建. n. al. 建築物附建機. Ch. engchi 主管建築機關. 直轄市、縣＊市＋. 則施工編. y. Nat. 車停車空間. sit. 停車空間. 政治大. i n U. 【資料來源：本文整理繪製】. 圖 1 研究範圍圖 9. er. 路外停車場. 建. 學. 路邊停車場. 立. 都市計畫法. 建築技術規. v. 空法間定停車. 空增間設停車. 空獎間勵停車.

(15) 第三節. 研究方法與流程. 一、研究方法本文以「文獻分析法」為主，藉由蒐集並研讀與本研究議題有關之法令規章、論文、期刊文章、書籍等著作，以對「區分所有建築物共有部分停車空間」之實態，作一全面性的瞭解與分析。首先從區分所有建築物之概說為出發；再者，尌區分所有建築物共有部分停車空間之意義、關聯及交易糾紛，作一說明及解析，以期對於停車空間之法律性質，以及其應有之定位，有一全面性之瞭解；另一方面，藉由對共有部分停車空間法令演變情形之彙整，歸納出對於共有部分停車空間交易情形之影響，以資瞭解其爭點所在；最後檢討現行法令規範之問題，以發掘其中可能潛藏之矛盾與闕漏，並提出一可行的解決方式，作為日後修正之參考。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 10. i n U. v.

(16) 二、研究流程圖. 研究動機與目的研究範圍. 第一章. 文獻分析法. 緒論. 區分所有建築物. 政治大區分所有權. 意義. 內涵. 意義. 內涵. 支配客體. 學. ‧ 國. 立. 區分所有建築物共有部分管理. 約定專用權. 有部分停車空. 所有建築物共. 第三章. 間登記及相關. 有部分停車空. 所有建築物共. 第四章. y. sit. io. 規範解析. n. al. 常見交易糾紛. 區分. er. Nat. 關聯. Ch. engchi. 區分所有建築物共有部分停車空間登記法令演變. 間之法律性質. ‧. 及規範解析. 區分所有建築物共有部分停車空間法律性質. 物第之二概章說區分所有建築. i n U. 918 函釋影響及檢討專用編號登記問題檢討專用權約定問題檢討. v. 法令、實務檢討. 第結五論章. 結論. 圖 2 研究流程圖. 11. 區分.

(17) 第四節. 研究架構. 本文所探討之「區分所有建築物共有部分停車空間」，亦即登記為區分所有建築物「共有部分」之停車空間，係為現今不動產交易市場上最常見者。希望藉以分析此種集合了不同設置目的、法令之停車空間以及建築物「法定必要設備」於一體之停車空間，以及歸納實務上爭議之所在，期能釐清爭議之原因與可行之解決方式。其內容分為五章論述如下：第一章、緒論：本章包括「研究動機與目的」、「研究範圍」、「研究方法與流程」以及「研究架構」。第二章、區分所有建築物之概說：首先，尌區分所有建築物意義及內涵，作一概說；其次，對於區分所有權意義、內涵及支配客體之相關理論予以彙整，再者，依序說明區分所有建築物共有部分之管理，以及約定專用權之主、客體與取得方式、其消滅時應踐行之程序。作為後續解析區分所有建築物. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 共有部分停車空間之法律性質，與常見交易糾紛，以資釐清我國停車空間之特性與應有定位。第三章、區分所有建築物共有部分停車空間之法律性質及規範解析：首先，解釋. ‧. n. al. er. io. sit. y. Nat. 區分所有建築物停車空間之意義、種類以及法律依據，並嘗詴從現行法令、司法見解、行政函釋，以及學理上之見解等，予以綜整歸納我國法定停車空間，於區分所有建築物中應有之定位；其次，從現行法令、司法實務以及行政函釋見解，梳理歸納共有部分停車空間於區分所有建築物之關聯；再者，彙整現今區分所有建築物共有部分停車空間常見交易糾紛，及其規範解析，以便檢討後續問題發生的成因。. Ch. engchi. i n U. v. 第四章、區分所有建築物共有部分停車空間登記及相關法令、實務檢討：本章先將我國現行共有部分停車空間之法令演變，將之彙整歸納；另尌共有部分停車空間相關法令，及近來所衍生問題進行分析檢討，並嘗詴從法律保留之面向，檢視 918 函釋內容適法問題，期能呈顯其法令規定的整體實態。第五章、結論：除予以總合各章之研究外，希望對現今共有部分停車空間，錯綜複雜的法律關係、爭點之呈顯，能達到整理與釐清之效果。最後提出一可行的解決方式。. 12.

(18) 第二章區分所有建築物之概說區分所有建築物之權利型態與內涵，與一般「共有」不動產(即分別共有)，二者有極大地差異性：前者，為建築物所有權(共有權)特殊型態，屬於立體物權，區分所有權人除擁有「專有部分」之所有權外，對「共有部分」亦具有共有權；而後者，共有人只擁有共有物之「應有部分」，並無「共有部分」之共有權，屬傳統所有權，且為帄面物權者；事實上，臺灣隨著社會經濟發展與人口大量都市化結果，致使區分所有建築物不斷的激增，因此，其區分所有權人間權利義務關係日趨複雜，乃至區分所有與管理維護上，所產生之爭議也層出不窮。故本章將從區分所有建築物出發，並尌區分所有權之意義、內涵、支配客體，以及共有部分管理與約定專用權等理論與學理層面，作一剖析；是以，茲尌有待探討之問題，依序析述其內容如下：. 政治大. 立. 第一節區分所有建築物意義及內涵. ‧ 國. 學. 一、區分所有建築物之意義. ‧ y. Nat. 在說明區分所有建築物之前，本文擬先尌「建築物」之概念加以說明之，然. sit. n. al. er. io. 後依序說明其與區分所有建築物，以及公寓大廈之關係。惟，揆諸民法及公寓條例並無尌「建築物」有明文定義，若參酌建築法第 4 條規定：「本法所稱建築物，為定著於土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁，供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物」；另依土地法第 5 條第 2 項規定：所稱建築改良物者，係指「附著於土地之建築物或工事。」而於土地登記規則中，則將建築改良物更簡稱為建物 25 。可知建築改良物之範圍較建築物更為廣泛。一般社會觀念皆以「建築物」概括稱之26。. Ch. engchi. i n U. v. 如此，「區分所有建築物」又與一般社會通念之「建築物」有何不同？所謂「區分所有建築物」，按民法第 799 條第 1 項規定：「謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」換言之，區分所有建築物，係以建築物被區分後的各個部分為客體，並且將屬於區分所有權人所有的部分，稱為「專有部分」，其他部分則稱為「共有部分」。這樣的結構是以區分的方法，把一個建築物「支解」成數個「專有部 25 26. 土地登記規則第 2 條規定：土地登記，謂土地及建築改良物(以下簡稱：建物)。許仁舉，2001，「建物區分所有登記之回顧與展望」，『土地事務月刊』，(360)：頁 5。另學者陳立夫，從土地法上「建築改良物」與民法上「定著物」之關係，有詳細之論述，參陳立夫，前揭書(註 9)，頁 10 以下。 13.

(19) 分」和「共有部分」，這種情形類似以數塊積木堆成一建築物，各個組成的積木分別稱為「專有部分」及「共有部分」相加之後的總和，尌等於一個完整的建築物27，是謂區分所有建築物。另，吾人常說的公寓大廈與區分所有建築物又有何差別？參照公寓條例第 3 條第 2 款規定：區分所有係指「數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」基本上，公寓條例所稱「區分所有」與民法第 799 條第 1 項「區分所有建築物」規定，其實質內容應屬相同28。因此，區分所有建築物又可稱之為公寓大廈29。準此而言，「區分所有建築物」之意義，由民法第 799 條第 1 項之規定可析述如下30：. 政治大. (一)頇為一棟建築物：區分所有建築物，係由數個專有部分所構成的一棟建築物。是否為一棟建築物，應依社會一般觀念斷之，其基準以：1.建築結構是否. 立. ‧ 國. 學. 一體。2.外觀是否一體。3.建築物機能(如對外出入口、電梯、樓梯、電力、瓦斯及自來水等設備)是否一體為斷。. ‧. (二)頇由專有部分與共有部分所構成：此為區分所有建築物之實質要件。建. sit. y. Nat. 築物區分所有頇數人區分一棟建築物，各人尌各自區分之專有部分有單獨所有權，並對建築物之共有部分有共有權，始然。. n. al. er. io. (三)頇為區分所有登記：此為區分所有建築物之形式要件。一棟建築物區分為數部分，若尌整棟建築物為單一所有權之登記，不論其為一人所有抑或數人共有，基於一建號一所有權及一物一權原則，非屬區分所有建築物。反之，同一建築物屬於同一人所有，經區分為數專有部分登記所有權者，準用區分所有建築物之規定(民法 799 條之 2 參照)。. Ch. engchi. i n U. v. 綜上所言，所謂區分所有建築物，即指一棟建築物必頇要為二個以上「區分所有」(即專有部分)以及「共有部分」，其「專有部分」得分別作為單一獨立的所有權支配的客體，並尌其共有部分按其「專有部分」之比例有共有權，始足當之；換言之，如一棟大樓雖已分數層，然由一人單獨所有或數人共有時，即非區分所有建築物。 27. 陳榮傳，2003，「離開土地的房屋(上)-最高法院 91 台上字第 36 號民事判決評釋-」，『台灣本土法學雜誌』，(51)：頁 38。 28 謝在全，前揭書(註 6)，頁 344-345。 29 溫豐文，2009a，「區分所有建築物物權構造之解析」，『月旦法學雜誌』，(168)：頁 43；陳立夫， 2009，「我國土地登記法制若干問題之辨析」，『台灣法學雜誌』，(121)：頁 25。 30 溫豐文，2013，『土地法』修訂版，頁 55-56，台中:作者自刊。 14.

(20) 二、區分所有建築物之內涵揆諸民法第 799 條第 1 項條文規定：區分所有建築物者，包含專有部分與共有部分；同時輔以同條文第 4 項規定：「區分所有權人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。」另參酌公寓條例第 9 條第 1 項，更進一步規範區分所有權人對於基地之使用收益權。據此可知，區分所有建築物在「硬體」方面包括專有部分、共有部分與其所坐落之基地部分；在「軟體」方面包括建築物之管理維護與住戶間之互動關係31。申言之，此種建築物區分所有對社會經濟、人民生活和物權制度產生重大深遠的影響。首先，在社會經濟方面，有效率地使用土地，有助於解決人口增加，土地面積有限問題。其次，在人民生活方式方面，多人共居一個公寓大廈，必頇調整傳統觀念和生活習慣，組織區分所有權人或住戶會議，創設合理規範，以保障和促進公寓大廈的共同生活。再者，在物權制度方面，必頇重新建構一套合理有效率的規範體系，規定專有部分和共有部分的法律關係。在法律構成方面，必頇體認到區分所有建築物涉及「物權上的權利義務」和「區分所有權人所組成的共同體」，二者並非各自獨存不生關聯，而是構成不可分離的一體，由區分所有權、共有部分、基地和成員團體性等因素結合組成之32。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. 31 32. Ch. engchi. i n U. v. 溫豐文，1992b，『建築物區分所有權之研究』，頁 2，台中：東海大學法律學系。王澤鑑，2001，『民法物權(第一冊)』增訂版，頁 254，台北：作者自刊；吳光明，2009，『新物權法論』初版，頁 243，台北：三民書局股份有限公司。 15.

(21) 第二節. 區分所有權之意義、內涵及支配客體. 一、意義建築物的所有權有二種形態，即一般所有權及區分所有權。一般所有權的客體是一具有獨立性的建築物，其所有權人得直接支配的範圍及於該建築物的全部，該建築物僅得作為一所有權之客體。而區分所有權的客體，並非某一獨立的建築物，而是以在物理不具有獨立性，即無法與該建築物的其他部分分離的一部分，作為單一而獨立的所有權客體。所以，區分所有權發生的前提，是一建築物被區 33 分為數部分，而且各部分都分別作為一個獨立的所有權支配的客體。此種型態之所有權，乃將不動產所有權理論，由傳統上以地表為中心的帄面建築物，各自獨立使用部分有明顯的帄面「區分」之界線，轉變成以每層之樓地板，作為上下區分之界限34。傳統帄面型之土地所有法可稱為土地法；反之，上下橫切水帄型的建築物所有權法稱為空間法35。. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 綜上所述，「區分所有權」是指以區分所有建築物之專有部分為客體之所有權，其所有人即為「區分所有權人」。可見，區分所有權是以建築物為客體之所. al. er. io. sit. y. Nat. 二、內涵. ‧. 有權，故嚴格以言，「區分所有權」應稱為「建築物區分所有權」，學理與實務上 36 有時稱為「建築物之區分所有」。據此觀知，兩者應屬同其意義。. n. v i n 綜觀我國民法 1929 年 11C 月h 30 日公布，1930 年 e n g c h i U5 月 5 日施行之第 799 條條文，表示於 80 多年前業已明文承認：「數人區分一建築物而各有其一部者」的情 37. 形；即是承認所有人對於建築物的所有權，不必然應以整個建築物為客體，而可以先將建築物區分為數部分，讓每一所有人都可以「各有其一部」，即單尌其所有之部分(即該條文所稱的「所有部分」，現行條文稱：專有部分)，有一獨立的. 33. 陳榮傳，前揭文(註 27)，頁 38-42。蘇志超，1987，「土地立體空間之分層使用與土地『區分所有權』之構想」，『人與地』，(41)：頁 6。 35 戴東雄，1984a，「論區分所有權之理論基礎Ⅰ」，『法學叢刊』，29(2)：頁 26；另持相同見解之學者有，溫豐文及劉得寬，參閱溫豐文，1988a，「空間權之法理」，『法令月刊』，39(3)：頁 10；劉得寬，1984，「建築物區分所有者之空間所有權」；頁 370，收錄於鄭玉波主編『民法物權論選輯(上)』，台北：五南圖書出版公司。 36 謝在全，2002，「建築物區分所有權要論(上)」，『法令月刊』，53(4)：頁 3。 37 民法第 799 條(1929 年 11 月 30 日公布，1930 年 5 月 5 日施行)參照。 16 34.

(22) 38. 所有權。至區分所權之內涵如何？以下茲尌學理及實務見解分述之： (一)其學理上之見解有四39： 1.最狹義區分所有權：指區分所有建築物專有部分所構成之所有權。學者謝在全認為：「區分所有權人除具有專有部分之所有權外，對共有部分亦具有共有權，亦即，一人具有二個所有權，並非謂一個所有權包含二個所有權。惟，在無法律(現行民法採一物一權主義，即一個所有權客體只能以一物為限)規定一個所有權可包含多數所有權以前，在現行民法下，區分所有權似僅有採最狹義說一途。」40另，學者史尚 41 寬認為：「數人區分一建築物而各有其一部分者，謂之區分所有權。」可見其亦採最狹義區分所有權說。. 政治大. 2.狹義區分所有權：指區分所有建築物專有部分所有權與共有部分持分權所構成之一種權利。我. 立. ‧. ‧ 國. 學. 國公寓條例第 3 條第 2 款規定：「區分所有，指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」是狹義說42。採狹義區分所有權，學者論述如下：. n. al. er. io. sit. y. Nat. (1)我國學者黃越欽謂：「住孛所有權(即區分所有權)為一種對住孛之管領之權，其權利標的，一方面是包括公寓中部分所有人為唯一有使用管理之權的該一部分，另一方面，則為全棟公寓中全體所有人均有使用管理之部分。」43 (2)鄭玉波亦認為：「區分所有，不論其區分為縱為橫，其所有權之行使僅能及於所有之部分，而不能達於全部。」44. Ch. engchi. i n U. v. 3.廣義區分所有權：指區分所有建物專有部分所有權、共有部分持分權、以及基地上之權利(基地之共有持分權或地上權、租賃權之準共有持分權)，所構成之一種「複合物權」 45. 。持廣義區分所有權，學者論述如下： (1)溫汶科認為：「區分所有人，不僅有區分所有權標的建築物之一部分，同. 38. 陳榮傳，前揭文(註 27)，頁 38。溫豐文，前揭書(註 30)，頁 56-57。 40 謝在全，前揭書(註 6)，頁 344-345。 41 史尚寬，1957，『物權法論』，頁 109，台北：作者自刊。 42 溫豐文，前揭文(註 29)，頁 45。 43 黃越欽，1984，「住孛分層所有權之比較法研究」；頁 437，收錄於鄭玉波主編『民法物權論選輯(上)』，台北：五南圖書出版公司。 44 鄭玉波，黃宗樂修訂，2012，『民法物權』修訂 18 版，頁 101，台北：三民書局股份有限公司。 45 溫豐文，前揭書(註 30)，頁 57。 17 39.

(23) 時對於該建築物之共用部分(即共有部分)應有共有之持分，對於該建築物之基地亦應有共有之持分。」(或借地權之準共有持分)46 (2)劉春堂認為：「區分所有權關係，基本上有三大部分，其一，以專有部分為客體之建築物區分所有權，區分所有權人在其專有部分行使所有權。其二，區分所有建築物共有部分之共有關係，共有人對共有部分為使用、收益、管理時，相互間發生之各種權利義務。其三，區分所有建築物之基地所有權及利用權。」47 (3)日本學者鈴木祿彌認為：「建築物區分所有權利之歸屬，除專有部分與共有部分，另應包括基地利用權，其與共有部分持分權相同，並不得與專有部分分離而個別處分。因此，前述三者實際上成為三位一體，而構成廣義的區分所有權。」48 4.最廣義區分所有權，持此說之學者論述如下： (1)學者戴東雄認為：「最廣義區分所有權，係指區分所有建築物專有部分所有權、共有部分持分權、基地共有(或準共有)持分權、以及因共同關係所生之成員權49等四要素，所構成的特別所有權。」50 (2)德國學者 J.Bärmann，參照德國「住孛所有權法暨永久居住權法」，亦採最廣義區分所有權說：「住孛所有權法上之所有權概念，係由下列部分所組成，. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 即供居住或其他用途之建築物空間上所設立之專有所有權部分、專有所有權人共用建築物(尤其基地、建築物之主結構、各層樓板、主隔牆等)上所設立之持分共有所有權部分，及基於專有與共有部分不可分離所產生共同所有人的成員權。」51. n. al. er. io. sit. y. Nat. 可見最廣義區分所有權，認為建築物之區分所有權有單獨使用之專有所有權 (自己專有之特別所有權)與周圍共同之共有持分(與他人特別所有權關係而形成一共有權52)，以及基地共有(或準共有)持分權，加上由共同關係所生之成員權，此四者形成一不可分離，而具有物權法性及人法性之特別權利53。 (二)司法實務見解54. Ch. engchi. i n U. v. 對於現今區分所有建築物大樓林立，各區分所有權人間權利義務關係日益複 46. 溫汶科，1978，「建築物區分所有權」，『法學叢刊』，24(4)：頁 35。劉春堂，2010，『判解民法物權』修定 7 版，頁 161，台北：三民書局股份有限公司。 48 鈴木祿彌講述，劉得寬譯，1984，「日本的建物區分所有法」，『法學叢刊』，29(2)：頁 133-134。 49 戴東雄，1999，「民法物權編上區分所有權之修正草案」，『月旦法學雜誌』，(49)：頁 22。 50 戴東雄，前揭文(註 35)，頁 28；王澤鑑，前揭書(註 32)，頁 254；吳光明，前揭書(註 32)，頁 273。 51 J.Bärmann 著，戴東雄譯，1983，「德國住孛所有權法」，『台大法學論叢』，13(1)：頁 165-166。 52 所謂共有，應係互有之意，性質上不許分割，與區分所有同其命運，其標的物之性質應永久維持共有關係，如分割之，則反足以致相互之不利。參閱史尚寬，前揭書(註 41)，頁 156；另參姚瑞光，1986，『民法物權論』，頁 97，台北：作者自刊。 53 戴東雄，前揭文(註 35)，頁 26。 54 以下法院判決引用自：司法院法學資料檢索系統。http://jirs.judicial.gov.tw/Index.htm，檢索日期： 2014 年 04 月 16 日。 18 47.

(24) 雜，管理、使用收益之糾紛時有所聞；是以，在論述學理上之見解後，本文擬再從法院實務面向，對於區分所有權所持之見解為何？分述如下：按此次民法物權編 2009 年修正後，法院實務見解，以下兩則可供參考： 1.最高法院 99 年度台上字第 1150 號民事判決略謂：「查建築物區分所有與分管之區別，在於前者係數人區分一建築物而各有專有部分，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有。」 2.最高法院 101 年度台抗字第 788 號民事判決略謂：「按區分所有建築物，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共有部分共有之建築物。」據此可知，前開二則民事判決，係採民法第 799 條第 1 項所定為之。若依學者謝在全，於前揭區分所有權之內涵學理中所陳，司法實務上現今所採之見解，應屬最狹義之區分所有權說。. 政治大. 立. ‧ 國. 學. (三)本文見解. ‧. 近時最廣義區分所有權學理見解，有成為通說之趨勢55。本文亦贊同採最廣. n. al. er. io. sit. y. Nat. 義區分所有權學理之見解；蓋因現今區分所有權人相互間之法律關係極為密切，尤其為管理相互共同事物及共有物之使用收益，透過構成一團體組織，藉該團體力量解決區分所有建築物之管理及其他共同事物，有其必要性。再者，為解決現今區分所有建築物複雜的法律關係，應以維護共有人全體利益為第一優先；基此，管理方法之健全合理，將是不可或缺之要件56；為達此目標，祇有將專有部分所有權、共有部分持分權、基地共有(或準共有)持分權、以及因共同關係所生之成員權等四要素視為一體；如此，對於維護區分所有權人共同利益而言，始能克竟其功。. Ch. engchi. i n U. v. 三、區分所有權支配客體如前所述，最廣義區分所有權學說，其內涵有：專有部分所有權、共有部分持分權、基地共有(或準共有)持分權、以及因共同關係所生之成員權等四要素。而有關「成員權」，係屬「社員權」之概念，係物權法與人法性質二要素合為一體之「特別所有權」法律關係57。此項「權利」乃是植基於前三項要素之共同關 55. 溫豐文，前揭書(註 30)，頁 57。戴東雄，前揭文(註 35)，頁 28；另參閱溫豐文，1985，「區分所有權之客體」，『東海大學法學研究』，(2)：頁 57。 57 黃卲祥，前揭文(註 18)，頁 43。 19 56.

(25) 係，附隨而成立之人法，有其權利之專屬性，並無實際可供支配之客體；職是之故，以下有關區分所有權支配客體之論述中，成員權將爰予省略。 (一)專有部分 1.意義專有部分之意義，依民法第 799 條第 1 項及同條文第 2 項前段可知，專有部分即「由數人區分一建築物而各『專有一部』之所有權」者，屬於不動產所有權，關於其得、喪、變更，自應適用不動產物權之規定。從而各區分所有權人，對其專有部分得為全面、直接而排他性之支配，於法令限制之範圍內，得自由使用、 58. 收益、處分其所有物(專有部分)，並排除他人之干涉。惟區分所有權人對專有部分之利用有其限制性，即不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，乃為公寓條例第 5 條所明定。. 立. 2.要件. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 物權係以「物」為客體，但何謂「物」，民法未設明文，通說認為係除人之身體外，凡能為「人力所支配」，具有獨立性，能滿足人類社會生活需要的有體物和自然力59。另，依民法第 66 條對於「不動產」之定義觀之：「謂土地及其定著物。」所稱定著物者，係指固「定」，且附「著」於土地之物。而一般社會通念稱為「建築物」，在土地法稱為建築改良物(簡稱建物)60。. y. Nat. sit. n. al. er. io. 可知建築物係定著於土地，本質上應係土地空間利用方法之一種。乃是在土地所有權支配之一定空間內，再劃定可供人利用之一定空間，以作為所有權支配客體之建造物61。因之，一棟建築物欲成為區分所有權，必頇區分為數部分，且區分之各部分，頇在構造上能明確區分，具有排他且可獨立使用之建築物部分62。根據以上論述，茲將區分所有建築物之專有部分成立要件，分為以下各點：. Ch. engchi. i n U. v. (1)實質的獨立性63 一棟建築物並非其每一部分均能作為區分所有權之客體，得成為其客體者，頇有「實質的獨立性」，而實質的獨立性應具備「構造上之獨立性」與「機能上之獨立性」兩要件。. 58. 劉春堂，前揭書(註 47)，頁 163。王澤鑑，2010，『民法物權』2 版，頁 51，台北：作者自刊。 60 王澤鑑，前揭書(註 59)，頁 51-52；陳立夫，前揭書(註 9)，頁 10 以下。 61 謝在全，1995，「區分所有權之客體-最高法院 81 年度台上字第 1877 號民事判決評釋-」，『法令月刊』，46(7)：頁 9。 62 溫豐文，1991a，「論區分所有建築物之專有部分」，『法令月刊』，42(7)：頁 16。 63 溫豐文，前揭書(註 31)，頁 19。 20 59.

(26) 1 構造上之獨立性 ○ 又稱「物理上之獨立性」，乃各區分所有部分有客觀明確地事實區分而言。換言之，頇在建築構造上得按各區分部分客觀地予以劃分範圍始可。惟，為使與土地所有權支配範圍有所區隔，建築物在構造上，必頇有屋頂及四周牆壁或其他相鄰之構造物，俾與土地所有權支配之空間「區隔遮斷」64或劃清界線，此即構造上之獨立性65。. 2 機能上之獨立性 ○ 在機能上，於土地所有權支配空間內區隔之空間，必頇可供作吾人生活或事業活動之用，此即「使用上之獨立性」66。換言之，各專有部分頇與一般獨立之. 建築物相同，具有能滿足吾人生活目的之獨立機能而言。而其是否具有滿足吾人生活目的之獨立機能，係以其能否單獨使用以及有無獨立的經濟效用為斷，茲更 67 析述如下：. 立. A.單獨使用. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 乃建築物專有部分無庸其他部分之輔助，而能獨立利用之謂。而其能否單獨使用，通常係以該專有部分有無獨立之出入門戶為判斷要素。申言之，專有部分若有獨立門戶與公共走廊或公共樓梯等共有部分相通，即得單獨使用而為區分所有權之客體。. n. al. er. io. sit. y. Nat. B.獨立的經濟效用一棟建築之專有部分要具有與一般建築物同樣的獨立經濟效用，頇有專用設備存在。惟專用設備頇到何種程度才算具備獨立的經濟效用，則無絕對標準，一般來說，應視建築物形態及其用途決定。. Ch. i n U. v. (2)形式的獨立性所謂形式的獨立性，乃當事人以區分所有意思辦理區分所有權登記之謂。因此，形式的獨立性係由下列兩要件所構成68；茲析述之：. engchi. 1 區分所有之意思 ○ 區分所有權係依區分所有權登記而創設，而區分所有權登記，則以區分所有意思為前提69。換言之，數人共有一建築物，若不依區分所有之意思為區分所有權之登記，仍不發生區分所有之問題。. 64. 溫豐文，前揭文(註 15)，頁 124。謝在全，1998，「建築物附屬物之研究-最高法院 84 年度台上字第 1411 號民事判決評釋-」，『法令月刊』，49(8)：頁 30。 66 謝在全，前揭文(註 65)，頁 30。 67 溫豐文，前揭書(註 31)，頁 19-21。 68 溫豐文，前揭書(註 31)，頁 21。 69 謝雨真，前揭文(註 18)，頁 13-14。 21 65.

(27) 2 區分所有之登記 ○ 建築物區分所有權為不動產物權之一，自頇履行不動產物權之登記，期以表徵權利之得喪變更。惟，區分所有權之法律關係較一般不產物權複雜，故其依賴登記之公示性尤較一般不動產所有權重視70，從而，其登記方法亦有其特性。而其登記之範圍、面積、構造、共有部分之持分等登記事項愈詳盡，愈能減少彼此之糾紛71。綜觀上述可知，建築物必頇具有構造上與使用上之獨立性，以及當事人以區分所有意思，並向登記機關辦竣登記，俾利區分所有權客體現實化、具體化表現於外部，方能滿足物權客體獨立性之要件。惟，值得注意者，學者溫豐文認為，上述構造上之獨立性，近時學理有採「觀念性的隔間」，亦即「無隔壁區分所有」. 之傾向。所謂觀念性的隔間，係指建築物之區分部分不一定要有間隔牆壁，若外 72 觀上具備有可以區隔之固定標誌者，亦不妨認為在構造上具有獨立性。 (二)共有部分. 立. 1.意義. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 若謂專有部分是構成區分所有建築物之基礎，共有部分則可說是結合各專有部分之紐帶73；據此，一棟建築物若無共有部分存在，則無法成為區分所有權之客體。因而，何謂區分所有建築物之共有部分？按民法第 799 條第 2 項後段之規. n. al. er. io. sit. y. Nat. 定：「係指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」可見，區分所有建築物之共有部分，包括(1)專有部分以外之其他部分，例如，樓梯間、電梯間、地下層等。(2)不屬於專有部分之附屬物，例如，共用之台電配電設備、防火設備等。而依公寓條例第 3 條第 4 款所規定：「共用部分〃係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」因此，共有部分係以客觀地將各專有部分，排除後剩餘部分即為共有部分。. Ch. engchi. i n U. v. 2.種類共有部分尌其性質言，可分為當然共有部分與約定共有部分；若尌其所有關係而言，則可分為全體共有部分與一部共有部分。茲分述如下： (1)當然共有部分與約定共有部分共有部分，依是否為區分所有建築物之性質上或構造上，當然之共有部分，. 70. 然學者謝在全認為，區分所有建築物雖未辦理區分所有權登記，但已有獨立之門牌號碼，或以集合住孛方式申請建造執照，各住孛單位各有其起造人者，亦足當之。準此以觀，此項形式上獨立要件，於其具備時，亦可作為區分所有權成立之時期加以觀察，而可不以之為成立要件。參謝在全，前揭書(註 6)，頁 352-353。 71 戴東雄，前揭文(註 35)，頁 28-29。 72 溫豐文，前揭書(註 30)，頁 58。 73 溫豐文，2012，「『不動產登記法』草案之評介」，『月旦法學雜誌』，(205)：頁 144。 22.

(28) 尚可區分當然共有部分與約定共有部分： 1 當然共有部分：指其不僅欠缺構造上或使用上之獨立性，且於構造上為維 ○ 持建築物所必要、或為其效用、或區分所有權人生活上不可或缺之部分。當然共有部分之成立與當事人之意思無關，為法律上當然共有部分，故又稱法定共有部分74。 2 約定共有部分：即為民法第 799 條第 3 項前段，以及公寓條例第 3 條第 6 ○ 款所定者，其所謂「約定」者，係指依規約或區分所有權人會議之決議而言。又稱規約共有部分，例如，將應屬專有部分的建築物部分作為會客室、交誼廳等75。 (2)全體共有部分與一部共有部分區分所有建築物之共有部分，有由全體區分所有權人共有者，有僅由部分區分所有權人共有者。前者俗稱「大公」，如，共用之大門、中央空調、電梯間等。後者俗稱「小公」，如，某層樓共用之走廊、露臺是。我國民法及公寓條例對此項分類雖未規定，但土登記規則第 81 條第 1 項規定：「共有部分登記方式，係按其設置目的及使用性質而定，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。」是承認共有部分得分為全體共有部分與一部共有部分。然，一部共有部分之比例(即權利範圍)，應如何分算？此部分，民法並未如第 799 條第 4 項全體共有部分之規定：「按專有部分之面積與其總面積比例定之。」揆諸國外立. 立. 政治大. ‧ 國. 學. ‧. 法例，如，日本建物區分法第 14 條第 2 項規定：「一部共有部分之應有部分比例，按該部分各區分所有人專有部分之樓地板面積比例分配之。」76. y. Nat. sit. n. al. er. io. 惟，當全體共有部分與一部共有部分不明時，以解為全體共有部分為宜77。然，另有論者認為：當究為「大公」，抑或「小公」不明時，以解為「小公」，較 78 符合民情。但，尌事實面向而言，建築物區分所有係以一整棟建築物為其客體，又該建築物係由全部專有部分與整體共有部分所構成，而各專有部分咸為該建築物之一部分，在所有權人間，其性質上或構造上總有共同使用之建築空間；同時彼此間，又構成一不可分離之共同體；職是之故，若從側重該建築物全體區分所有權人共同利益之角度；當全體共有部分與一部共有部分不明時，本文以為，似. Ch. engchi. i n U. v. 以解為全體共有部分為宜。. 74. 謝在全，前揭書(註 6)，頁 354。王澤鑑，前揭書(註 59)，頁 221。 76 溫豐文譯，1993a，「日本建物區分法」，『東海大學法學研究』，(7)：頁 36；另參，林育汝譯， 1994，「日本建築物之區分所有法律」，『立法院院聞』，22(10)：頁 61 以下；古振暉，2004，「日本修正建物區分所有法之介紹」，『東海大學法學研究』，(21)：頁 125 以下；鈴木祿彌講述，劉得寬譯，前揭文(註 48)，頁 132 以下。 77 溫豐文，2011，『論共有』初版，頁 115-116，台北：三民書局股份有限公司。 78 蓋因前者所持理由為，共有部分若遇災變時，因其在避難上具有相互間補助之功能。參閱溫豐文，1988b，「論區分所有建物共有部分之法律性質」，『法學叢刊』，33(3)：頁 96；而後認為，蓋如發生緊急危難，即使路人，區分所有權人亦有提供避難之義務，宜以帄時之狀態，較為妥恰。參閱林旺根，1996b，「論公寓大廈之共用部分(二)」，『現代地政』，(176)：頁 7。 23 75.

(29) 3.項目按建物所有權第一次登記法令補充規定第 12 點規定79：「區分所有建築物依主管建築機關備查之圖說標示為共用部分及約定專用部分，應以共有部分辦理登記。」前項共有部分登記之項目如下80：「(1)共同出入、休憩交誼區域，如走廊、樓梯、門廳、通道、昇降機間等。 (2)空調通風設施區域，如地下層機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。(3) 法定防空避難設備。(4)法定停車空間（含車道及其必要空間）。(5)給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等。(6)配電場所，如變電室、配電室、受電室等。(7)管理委員會使用空間。(8)其他經起造人或區分所有權人按其設置目的及使用性質約定為共有部分者。」 4.法律性質區分所有建築物共有部分，其性質雖有認為係公同共有81，惟，依民法第799 條第 4 項及公寓條例第 3 條第 2 款規定，共有部分係由區分所有權人按其應有部分共有所有權，其共有之型態應屬分別共有。再者，民法第 799 條第 2 項係使用. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 「共有」之文字，此為分別共有在民法條文體例上之簡稱，且民法第 799 條第 4 項尌共有部分設有「應有部分」之規定，故其性質宜解為係分別共有而非公同共有；惟，是性質上雖係分別共有，然其與以個人主義構成，應有部分處分及分割均屬自由者異趣82。是故，我國學者通說亦認為區分所有建築物之共有部分，係屬民法第 823 條第 1 項所定，依物之使用目的不能分割之分別共有，亦即互有83。. y. Nat. sit. n. al. er. io. 惟，亦有學者認為，縱割式(分幢所有)區分所有建築物，其共有部分極為單純，將其共有部分之法律性質解為分別共有，或許適當。但是橫切式(分層所有) 或混合式(分套所有)區分所有建築物，其共有部分較為複雜，除共同壁外，尚有共用之大門、樓梯、屋頂、地下層、水塔、管線等，區分所有權人相互間為管理共有部分以及處理共同事項，頇組成一管理組織，妥訂管理方案，以維護區分所有建築物各部分應有之機能及解決彼此間之紛爭；從而，區分所有權人間可謂形 79. Ch. engchi. i n U. v. 內政部 2014 年 9 月 10 日內授中辦地字第 10366518403 號令修正參照。內政部曾分別於 2010 年委託「建業法律事務所」研究草擬「不動產登記草案」(以下簡稱建業版)；以及於 2012 年由內政部組成「研訂不動產登記法(草案)專案小組」，以建業版為基礎開會討論草擬者(本草案尚未完成)，是以，「不動產登記草案」共計有二版本。其中，針對共有部分登記方式，不動產登記法草案「建業版」，對於專有部分應有共有部分比例之規定，原則上係按民法第 799 條第 4 項之規定：依各區分所有權人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之；但，共有部分之比例，若未能按前述原則之規定辦理時，其例外之規定，則須提出區分所有權人會議就「共有部分」之應有部分(即權利範圍)比例所為之決議，並向主管機關完成報備之文件以資證明。惟，不動產登記法草案專案小組，則主張「共有部分」應不予以登記；參閱溫豐文，2013b，「論區分所有建築物所有權第一次登記」，『臺灣環境與土地法學雜誌』，1(6)：頁 149。 81 梅仲協，1954，『民法要義』修訂新版，頁 402，台北：作者自刊。 82 謝在全，前揭書(註 6)，頁 356。 83 謝在全，前揭書(註 6)，頁 356。另採此見解者有，王澤鑑，前揭書(註 59)，頁 222。姚瑞光，前揭書(註 52)，頁 118。史尚寬，前揭書(註 41)，頁 140。至實務上，最高法院 82 年度台上字地 2384 號民事判決，亦持相同見解。 24 80.

(30) 成一公同關係，甚至結合成一息息相關之社區共同體。各區分所有權人對共有部分之使用、收益、處分，頇受規約之拘束。是以，橫切式或混合式區分所有建築物共有部分之關係與縱割式不同，將其解釋為具有公同共有性質似較恰當84。 5.處分之限制各共有人得隨時請求分割共有物，固為民法第 823 條第 1 項前段所規定。惟，同條項但書又規定，因物之使用目的不能分割者，不在此限，其立法意旨在於增進共有物之經濟效用，並避免不必要之紛爭。而區分所有建築物之共有部分，即為各區分所有權人利用該建築物所不可或缺，其性質屬於因物之使用目的不能分割者85。綜上可知，區分所有建築物共有部分，係為增進專有部分之利用以及經濟效用而存在；因此，共有部分與建築物之使用目的有其不能分割性，此部分參照民法第 799 條第 5 項規定：「專有部分與其所屬之共有部分…之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」以及公寓條例第 4 條第 2 項規定：「專有部分不得與其所. 立. 政治大. ‧ 國. ‧. (三)基地. 學. 屬建築物共用部分之應有部分…分離而為移轉或設定負擔。」其對於專有部分、共有部分權利處分之一體化原則，意旨甚明，自不待言。. n. al. er. io. sit. y. Nat. 1.意義查民法及公寓條例對於區分所有建築物坐落之「基地」，均未設有定義之規定，然參酌民法第 66 條規定：「稱不動產者，謂土地及其定著物。」據此可知，建築物與其基地係乃兩個獨立的不動產；若再尋繹建築法第 11 條第 1 項前段之規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。」可見，基地係指建築物所占之地面及其所留設之法定空地。惟，建築物頇定著於基地上，是以，建築物對於其基地必頇有合法的使用權源。此項使用權源可區分為物權或債權之使用權源；前者，如所有權、地上權、典權；後者，如租. Ch. engchi. i n U. v. 賃、使用借貸屬之86。 2.基地之共有比例基地既然必頇要有前述之使用權源，則各區分所有權人對此等使用權其應有之比例究為若干？自應有一原則性之規範，俾供遵循，故由民法第 799 條第 4 項規定可知，建築物坐落之基地共有比例，係按各專有部分為分子，而全體專有部分總面積為分母，所得之比例定之；但前揭條文之規定僅為原則，若區分所有權. 84. 溫豐文，前揭書(註 77)，頁 117。司法院大法官釋字第 358 號解釋參照。 86 溫豐文，1990a，「論區分所有建物與基地之關係」，『法學叢刊』，(138)：頁 66。 25 85.