第五章 結論與建議
第一節 結論
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l C h engchi U ni ve rs it y 第五章 結論與建議
第一節 結論
共享經濟崛起，共享經濟的核心概念是閒置資源再利用，使得資源達最大利 用效率。目前風靡全球的訂房網 Airbnb，協助房東將家中空房轉租賺取收益，也 讓住宿者省下高額住宿費。甚至對於當地經濟發展亦有利，使用 Airbnb 之旅客 因為節省了居住成本，因此比一般旅客停留在當地的時間更長，有更多消費機會，
且消費的區域大多都在住宅區附近，能對區域經濟起到積極的作用。然而值得關 切的是，如 Schneiderman(2014)所做之調查，Airbnb 短期租賃行為的違法性及商 業型房東的現象使房東因有多間住宅且可藉由 Airbnb 獲取收入，將失去出售或 長期出租閒置住宅的誘因，導致可提供長期居住及出租的住宅空間被嚴重壓縮，
且 Airbnb 房源多分布在人口稠密區，住宅空間供給失調的情況更加嚴重，進一 步推升了住宅不動產價格。另一方面，這種位於住宅區的短租服務的租金通常低 於當地旅館，又能提供住宅品質及設施的保障，相對更能吸引年輕世代的旅遊意 識，且其並不如傳統旅館行業需花費購買土地建築成本、人員訓練成本、稅負成 本等，在低成本高誘因下，Airbnb 更擠壓了旅館行業的收益。於此本研究希望透 過實證結果，探討 Airbnb 所生之問題，分析 Airbnb 與住宅不動產價格及觀光型 旅館收益之關係，以利在不可避免的共享經濟浪潮下，政府有完善的政策方向，
以迎接新商業模式的翻轉。
本研究以台北市為研究範圍，對於住宅市場面，以特徵價格模型分析 Airbnb 與住宅不動產價格之關係；對於旅館行業，先以一般多元迴歸模型分析 Airbnb 與觀光型旅館收益之關係，再進一步更細緻地以分量迴歸模型分析在高低收益下 差異觀光型旅館是否有不同影響規模。
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一、 Airbnb 與住宅不動產價格有正向顯著關係
本文使用特徵價格模型探究 Airbnb 與住宅不動產價格之關係。住宅不動產 成交總價作為被解釋變數，以解釋變數 Airbnb 活動密度變數等變數、住宅、區 位及時間特徵建立模型一之特徵價格模型，包含面積、房間數、衛浴數、屋齡、
總樓層數、是否是一樓、是否是四樓、500 公尺內有無捷運站、是否是住宅大樓、
是否是華廈、是否是公寓、行政區虛擬變數及購屋年度虛擬變數。實證結果為以 同年同月住宅不動產交易點位為圓心半徑 1000 公尺以內範圍，每增加一個 Airbnb 列表(listing)，住宅不動產交易價格上漲 0.05%。
二、 Airbnb 與觀光型旅館收益有負向顯著關係
本文先以一般多元迴歸模型探究 Airbnb 與觀光型旅館收益之關係，觀光型 旅館平均收益為被解釋變數，解釋變數為同年月 Airbnb 列表(listing)數量、平均 訂房價格、平均雇用人員數、平均遊客數。實證結果為每增加一單位 Airbnb 列 表(listing)，平均觀光型旅館收益減少 50234.95 元，Airbnb 會排擠到觀光型旅館 之收益。
三、 Airbnb 與低收益觀光型旅館負向關係有更顯著效果
本文以分量迴歸模型分析 Airbnb 與高、低收益觀光型旅館關係間規模之不 同。觀光型旅館平均收益為被解釋變數，解釋變數為同年月 Airbnb 列表(listing) 數量、平均訂房價格、平均雇用人員數、平均遊客數，從中取五個過去文獻較常 使用的條件分量，分別為 0.1、0.25、0.5、0.75 及 0.9。實證結果 Airbnb 列表(listing) 數量在較低分位時負向關係最為強烈，之後隨著旅館收益之增加呈現下修趨勢，
對於 0.9 分位以上之旅館收益不能拒絕 Airbnb 列表(listing)數量對於觀光型旅館 收益沒有影響之虛無假設。
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綜上所述，分析其原因，台北市 Airbnb 多位於交通便利之鬧區，其相對於 一般旅館業較低的租金及透過評價系統所篩選出較具保障的住宿品質，對於旅客 相對上有較大的誘因。而對於出租的房東，Airbnb 出租房間的屋主將一般住宅非 法移作商業用途，短期租賃的行為相當於日租套房，不但逃避了旅館飯店業相關 的監管，收到的租金甚至不必負擔稅賦，在其有利可圖的狀況下，可能買入不供 自己使用的住宅空間而再投入 Airbnb 的短期租賃，成為了商業型房東，形成了 其不動產投資的決策。在此種住宅市場的商業需求增加，相對上排擠了對於純住 宅空間及長期租賃的供給，進而推升了住宅不動產的價格，房東在經營 Airbnb 的過程中獲得了固定短期租金收入，更能預期未來處分的不動產增值，形成了惡 性循環，對於搜尋純住宅空間的使用者，則因為住宅價格的高漲使住宅負擔能力 下降。
Airbnb，實際上是在從事飯店與旅館業務，增加了旅宿市場的供給，但卻並 沒有和旅館業者一樣受到相同的法規監管，故其經營成本較低，租金費用相對低 廉，與旅館行業產生不平等之競爭，排擠旅館行業之收益，針對同價位之旅館競 爭強度更大因 Airbnb 能夠提供同價位旅館沒有的住宿品質及設施提供。