第二章 文獻回顧
第四節 總體經濟變數與不動產市場之關聯性
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第四節 總體經濟變數與不動產市場之關聯性
影響不動產市場之主要因素包含區域個體因素與總體經濟因素，本節探討不 動產市場與總體經濟因素之關係。不動產市場的發展具動態性，其供給與需求除 決定於本身條件外，尚受到總體經濟的高度影響，探討不動產市場與總體經濟相 關性之研究，著重在兩個議題：不動產景氣波動與總體經濟之關聯，以及不動產 市場價格與總體經濟指標之關係。
在不動產景氣與總體經濟之關係方面，過去國內外研究均發現不動產市場波 動明顯受到總體經濟環境變動而改變，如 Pyhrr et al.（1989）認為不動產景 氣會直接受到總體經濟環境變化的影響，如：匯率、貿易差額、政府赤字、貨幣 與財政政策，區域性的不動產景氣亦受到區域經濟環境的影響，兩者為正向關係。
此意謂不論就全國性或區域性不動產市場，不動產景氣均與總體經濟景氣息息相 關。Liow（2000）指出新加坡商用不動產市場，和不動產股票市場以及總體經濟 環境長期上有均衡關係。Wang（2003）指出英國總體經濟景氣循環與不動產景氣 循環之間有密切的關係，且總體經濟景氣循環領先不動產景氣循環。
國內研究方面，林秋瑾、王健安、張金鶚（1996）探討不動產景氣與總體經 濟景氣於時間上之領先或落後關係，實證結果發現總體經濟景氣領先不動產景氣。
彭建文、張金鶚（2000）以共積檢定與誤差修正模型，檢視總體經濟變數對不同 地區不動產景氣的影響，研究結果發現不動產景氣會因總體經濟變數與不動產市 場本身供需變化而調整。鄭美幸、康信鴻（2002）進一步探討總體經濟變數對不 動產景氣的影響，實證結果發現所得、股價指數、預期物價上漲與貨幣供給額對 不動產景氣有顯著影響。
影響不動產價格之總體經濟因素方面，根據相關文獻影響房價變動的經濟因 素綜多，不同研究選取不同的模型與總體經濟變數以解釋房價，實證結果亦不盡 相同，如 Reichert（1990）以多元迴歸分析美國地區不動產價格發現人口變動、
就業率、抵押利率、經常所得與建築成本，與房價間有顯著關係。Darrat and Glasock（1993）透過向量自我迴歸模型（vector autoregression model, VAR）
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國內研究方面，林秋瑾、黃佩玲（1995）實證發現股價指數、物價指數、利 率、匯率與貨幣供給額均能作為住宅價格變動之領先指標。Chen and Patel（1998）
透過 Granger 因果關係檢定探討台北房價和家戶所得、短期利率、股價指數、建 築成本與新建住宅樓地板面積，實證結果發現房價與其均存在長期均衡關係，而 股票價格指數與房價之間存在回饋（feedback）關係。
整體而言，上述研究主要在探討不動產景氣與總體經濟之關係，以及房價與 總體經濟指標的關聯性，其結果均發現不動產市場波動明顯受到總體經濟環境變 動而改變。國內關於不動產之研究多偏向房價與景氣之研究，而對於不動產報酬 之研究尚不多，因此本研究所感興趣的課題是：總體經濟景氣變動會造成不動產 景氣波動，進而影響不動產市場價格變動，在此情況下，不動產市場報酬是否亦 會因總體經濟因素的變化而變動？又 Baffoe-Bonnie（1998）指出總體經濟變數 對各區域之不動產價格之衝擊是有所不同的，故總體經濟因素的變化對商用與住 宅兩種不同次市場之影響是否有所差異？
國外探討不動產報酬之影響因素相關研究方面，McCue and Kling（1994）
運用向量自我迴歸模型探討總體經濟指標和不動產報酬之關係，實證結果發現名 目利率、產出水準、投資水準與通貨膨脹率對於不動產報酬的變動具有顯著影響，
且可提供約 60%的解釋能力，其中名目利率對不動產市場的解釋能力最高。Fu and Ng（2001）檢視香港不動產市場與股票市場之關係，實證結果發現不動產報酬與 股票市場顯著相關。Hoskins, Higgins and Cardew（2004）觀察 1985 年至 1999 年總體經濟變數與澳大利亞、加拿大、英國與美國不動產報酬之關係，研究結果 發現 GDP、失業率與通貨膨脹為不動產報酬之領先指標。
綜上所述，過去國內外不動產市場相關文獻均發現不動產市場波動與總體經 濟環境有密切關係，但國內研究大多著重於房價影響因素探討，很少探討不動產 報酬與總體經濟環境的關係。且目前不動產市場多著重在住宅市場之研究，對於 商用與住宅不動產兩種不同次市場之差異性較少著墨。
此外，由上述文獻可得知總體經濟環境與不動產市場間有相當密切的關係存 在，總體經濟環境的變動會影響不動產景氣之波動，且總體經濟景氣領先不動產 景氣，圖 2-1 為總體經濟景氣與不動產景氣波動趨勢圖。
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資料來源：彭建文、張金鶚（2000）
圖 2-1 總體經濟景氣與不動產景氣波動趨勢圖
觀察圖 2-1，總體經濟景氣衰退（或繁榮）至某一程度後，不動產景氣才跟 著波動，說明總體經濟景氣與不動產景氣間具有滯延（time-lag）現象。總體經 濟變動為不動產景氣變動的因素之一，因此總體經濟指標的變動對不動產報酬之 衝擊亦可能存在當期與落遲效果8。故本研究主要根據國內外文獻，並考量國內 經濟環境挑選可能影響不動產報酬之總體經濟變數後，進而透過落遲分配模型9 探討商用與住宅不動產次市場報酬與總體經濟變數間之關係為何？是否有時間 上的落差？並對不同使用型態之總體經濟影響因素進行比較分析。
總體經濟景氣
不動產景氣 時間
數量、價格