(一) 研究內容與原計畫相符程度
本報告的研究內容為「台灣房價指數的再檢視、細分與應用—時間、空間與類 型之分析」，原計畫分三年依次完成「住宅消費量之變遷」、「編製小樣本次市場房價 指數」以及「檢測指數之間的領先、落後及長期關係」。本報告與原計畫相同，依據 所提計畫分三年陸續完成「房價變動與住宅消費型態改變之研究—台北都會區住宅 新推個案分析」、「應用穩健迴歸模型探討有限樣本的指數編製」、「住宅市場的價量 分析研究」。
本報告第一年的研究內容為「房價變動與消費型態之改變—台北都會區住宅新 推個案分析」，與原計畫相符。原計畫預定於第一年探討住宅消費量之變遷，嘗試瞭 解隨著房價提高及購屋者偏好的可能改變，國人所購買的住宅品質改變程度為何？
嘗試瞭解住宅屬性消費量之變遷，及其與價格變動的關係。探討內容包括住宅屬性 消費量之歷年變遷、替代效果、價格彈性、交叉彈性，期能掌握住宅品質變動的特 性，做為後續建立指數時，設定基期標準住宅品質的基礎。
本報告第二年的研究內容為「應用穩健迴歸模型探討有限樣本的指數編製」，而 原計畫預定於第二年編製小樣本次市場房價指數。在研究內容上，本報告與原計畫 相同，皆為編製出具穩健性的小樣本房價指數，然而在文章撰寫的角度上，本報告 與原計畫不同之處在於，強調利用穩健迴歸分析方法，歸納造成房價指數不具穩健 性的離群值推案，其推案的特性與特色。本報告嘗試在寫法上以更豐富的角度，讓 小樣本房價指數研究並非只是技術性的操作報告。
本報告第三年的研究內容為「住宅市場的價量分析研究」，而原計畫預定於第三 年檢測檢測指數之間的領先、落後及長期關係。在研究內容上，本報告與原計畫相 同，檢測台灣各房價次市場領先、落後及長期關係。惟受限於實證資料缺乏，當切 分到更細緻的「住宅類型」時，部分季度沒有特定住宅類型的成交案例，故未能建 置原計畫所提「住宅類型」的房價指數。
(二) 達成預期目標情況
目前已完成主要研究成果，與預期目標與進度相符。
(三) 研究成果之學術或應用價值
第一年研究成果的學術價值為，透過分析台北都會區的家戶住宅消費變遷，解 構造成變遷的個別住宅屬性消費量之增減，瞭解台北都會區的家戶，面對高房價時，
其住宅消費行為變遷，以及瞭解家戶對於某些住宅屬性的特殊偏好。對於後續編制 房價指數而言，第一年的研究成果可做為後續設定編制指數所需的標準住宅之基 礎。對於編制房價指數而言，第一年的研究成果發現，台北縣的住宅品質變動較大，
將使得運用固定權重的指數所編制的房價指數，其所描繪的房價波動有偏誤，不能 掌握正確的房價波動現象，需適時考慮來自住宅品質的變動，才能建構正確的房價 指數。
第二年研究成果的學術價值為，突破過去建置指數時受到的樣本限制。傳統統 計推論要求樣本數要夠大以避免產生估計偏誤，因此，過去若欲將住宅次市場切割 至符合市場分析的小範圍時，往往因為樣本數的限制而無以建立嚴謹而可信的模 型。或者，過去建置房價指數時，因實務所需不得不編製出小樣本指數，卻冒著樣 本數不夠多，參數不夠穩健的風險。本報告利用穩健迴歸分析方法，避免參數估計 值因為少數離群值而背棄多數資料的趨勢，建立適用小樣本的房價指數的穩健迴歸 操作。對於後續檢測房價指數的領先落後關係而言，第二年的研究成果可做為基礎，
細緻發現住宅各次市場的房價領先落後關係。
第三年研究成果的學術價值為，透過分析五大都會區（台北市、台北縣、桃竹 地區、台中都會區和南高地區）的住宅價格和成交量的關係，釐清台灣各主要住宅 市場的價量關係，瞭解五大都會區住宅市場間的價格領先落後關係。此研究成果對 銀行、購屋者或投資者和政策擬定者，有以下實務應用的意義：對銀行而言，有助 於針對不同次市場，擬定更有效率的住宅貸款政策；對購屋者或投資者而言，有助 於掌握資產價值及投資內容；對政策擬定者而言，則可針對某特定次市場制訂政策，
並對可能發生之政策效果有更精準的控制。
(四) 是否適合在學術期刊發表 是，適合在學術期刊發表。
(五) 主要發現
1. 第一年計畫：房價變動與消費型態改變
當預售屋房價不斷上漲，台北市未明顯減少住宅消費量，只有發生微幅替代行 為；台北縣則從2006 年第一季之後減少了住宅消費量，並且發生較明顯的消費替代 行為。台北縣家戶的消費替代行為是，購買座落於較偏遠郊區的的新推住宅個案，
換得更高的樓層、更大的主力坪數、更多的套房和透天住宅推案。其中，區位屬性 邊際願付價格平均值，無論在台北市或台北縣，皆有大幅度的改變。另外，台北市 家戶對於座落於精華地段，及大樓類型住宅有較強烈偏好；以及台北縣家戶對於小 套房產品接受度有所增加，反映出台北縣住宅新推個案市場的投資氣氛略有增加。
從編制房價指數的觀點，拉氏指數因計算較為方便，為適用性較廣的房價指數 編制方法，然而拉氏指數假設住宅消費型態在計算期和基期相同，一旦市場上的消 費型態有明顯的改變，將造成拉氏指數向上偏誤。台北縣新推個案住宅品質在2006 年第一季之後已發生變動而與基期不同，未來編制住宅新推個案房價指數時，應適 當考量台北縣的典型住宅品質變動，以避免房價波動受到來自品質變動的混淆。
2. 第二年計畫：應用穩健迴歸模型探討有限樣本的房價指數編製
從迴歸模型的觀點，以特徵價格模型編製房價指數，可能存在的問題是，利用 OLS 校估而得的隱含價格，對於離群值完全沒有抵抗力，一旦離群值推案混入有限 筆數的樣本中，將使隱含價格反映的不是多數樣本的現象。為此，近期發展出穩健 迴歸分析，避免參數估計值因為少數離群值而背棄多數資料的趨勢。本研究應用穩 健迴歸方法中的「最小消去平方法(LTS, Least Trimmed Squares)」，在辨認出樣本資 料中的離群值後，再校估各住宅特徵的隱含價格。此外，住宅文獻上，多運用DFFITS 法辨認出異常點之後，予以刪除。本研究因此應用穩健迴歸分析中的 LTS 方法、
DFFITS 方法和 OLS，分別應用比較之後，獲致以下結論：
(1) 以穩健迴歸模型(LTS)應用於住宅產品差異性較大的地區時，表現結果優於傳統異 常點刪除方式。
(2) 新推住宅個案的異常點特色在都會區和郊區有所不同。台北都會區的異常點來自
區位，台北縣則來自於特殊的產品定位（包括工業住宅、地上權住宅、景觀住宅、
溫泉住宅）和區位。
(3) 以不同迴歸校估方式獲致的住宅屬性價格，影響房價指數的短期解讀。
3. 第三年計畫：住宅新推個案市場價量關係之分析
以台灣及五大都會區為空間範圍，並利用本研究編製而成的價格指數和成交量 指數，資料期間為1996 年第 1 季至 2009 年第 4 季；實證方法為共整合檢定、向量 自我迴歸模型估計以及Granger 因果檢定。
研究發現於台灣住宅新推個案市場中之各住宅空間次市場之價量關係具有顯著 差異。台北市成交量顯著領先成交價 3 季，表示可藉由成交量資料預測可能成交價 趨勢，若成交量下跌，意謂成交價格將可能下修，且台北市成交價量之關聯性較強。
過去住宅市場過度關注價格面消息，自本研究可知得由成交量預測未來成交價的可 能變動趨勢，因此市場參與者應加強對成交量變化的掌握，以助於判斷未來房市景 氣資訊與價格走勢。
南高都會區之價量則具有共整合關係，表示其價量雖可能存在短期失衡現象，
但此種短期偏離長期均衡的現象會逐漸調整並縮小，價量背離程度有限。其他地區 成交價量之關聯性較弱，價與量皆受自身前期影響較大，是否能利用價量過去資訊 預測未來趨勢，本研究無法給予支持，可能與住宅空間次市場間都市發展程度、資 訊多寡及市場規模有關。
(六) 綜合評估
本研究依申請計畫內容進行，並且達成預定的研究成果及預期貢獻。
六、 可供推廣之研發成果資料表：無
國科會補助專題研究計畫項下出席國際學術會議心得報告
日期：101 年 07 月 20 日
一、參加會議經過
首先於 2012 年 7 月 3 日 13:00 參加本人所指導的博士生朱芳妮參與 的博士生論壇（博士論文題目：集合住宅管理維護績效之研究：管理模 式、使用類型及城際差異之影響探討；講評教授：虞曉芬教授） ，與會博 士生在論壇報告其博士學位論文，由學者進行評論，同時也會針對博士 生畢業後的教學、研究以及服務社會的計畫提供有建設性的意見。隨後 於 16:30 參與第四屆世界華人不動產學會理事會議。
於7月4日上午9:15-10:15出席聆聽成思危教授與諾貝爾經濟學者莫 理斯爵士的主題演講（Keynote Speech），於10:30-12:30參與十大經濟學 家中國房地產業發展論壇。接著，於7月4日13:45~15:45主持「房地產市 場專題論壇」論文發表場次，該場次共有四篇論文發表，論文主題包括 中國房地產產業與市場、房地產投資風險因子、住宅財產權、美國不動
計畫編號 NSC 98-2410-H-004-146-MY3計畫名稱 台灣房價指數的再檢視、細分與應用—時間、空間之類型分析
出國人員姓名 張金鶚 服務機構及
職稱
國立政治大學地政學系/特聘教授
會議時間 101年 7 月 3 日
至 101 年 7 月 5 日 會議地點 澳門
會議名稱 (中文) 世界華人不動產學會 2012 年會暨論文研討會
(英文) 2012 Annual Conference of Global Chinese Real Estate Congress
發表論文題目
第一篇：
(中文) 集合住宅管理維護之集體行動困境
(英文) Collective Action Dilemma in Condominium Management 第二篇：
(中文) 孩子？房子？兩難的選擇—首次購屋對家戶第一胎生育決策之影響 (英文) Which do you want, house or children? The Connection between Household’s
Fertility Decision and Fist-time House Buying
產市場與金融市場間的相依結構分析等，均有事先安排評論人；隨後在7 月4日16:00參與「房地產經濟專題論壇」發表第一篇論文。
在研討會最後一天 7 月 5 日 10:30 參與「行為經濟學與稅收專題論 壇」發表第二篇論文；下午 13:45~18:00 則聆聽由本人與江穎慧老師共 同指導的碩士生論文發表場次。
二、與會心得
本人參與世界華人不動產學會 2012 年會暨論文研討會，較特殊者為 本次年會特別安排第一屆博士生論壇，該論壇旨在為博士生提供一個與 知名學者們交流其學術研究和職業生涯計畫的機會。虞曉芬教授對於本 人指導博士生朱芳妮的論文給予不錯的評價並提出相當多寶貴的後續修 改意見；此外，本人聆聽其餘六位博士生的報告與講評後，感到中國大 陸博士生的研究技術與分析能力優異，值得台灣博士生學習借鏡。在 7 月 5 日大會閉幕晚宴上，朱芳妮論文接受安賦社科書院 2012 最佳不動 產博士學位論文獎的評選後，獲得第貳獎（Doctor Dissertation Award:
Second Prize）的肯定，獲頒獎狀與獎金，本人亦感到欣慰與榮幸。
本次參與會議主要發表兩篇與指導博士生所合寫的研討會論文。第 一篇探討集合住宅管理維護過程中的集體行動困境，主要研究貢獻在於 藉由實證模型分析驗證從集體行動理論模型所推導出的三個命題。曲衛 東講評教授從中國大陸物業管理現況提供寶貴意見，使本人從中獲知兩 岸住宅物業管理實務現況的差異性，並進一步深思可供借鏡之處。
第二篇發表文章的主題為探究台灣政經環境對社會家庭生育行為的 影響，充分反映了台灣現今高房價及少子化現象間的相互影響關係，相 當具有研究價值。主要結論為購屋對於家戶婚後生育首胎的時程會有顯 著負向的影響，而此點在目前台灣高房價低生育率的環境背景下，值得 有關當局密切注意。由於低生育率對於現階段大陸社會而言並非是關鍵 房價相關課題，故此研究課題帶給對岸學者一個相當不同的思維，值得 進一步對照考量中國大陸現階段的潛在社會議題。
此外，本人與江穎慧老師所共同指導的碩士生戴國正、郭哲瑋、黃
國榮與丁嘉言發表了四篇論文，均在 7 月 5 日下午發表，論文主題涵蓋
大眾捷運系統對房價的影響效果、都會區發展與住宅價格差異關係、都
市更新權利變換估價問題與權益分配、金融機構住宅擔保品鑑估價格與
契約價格關係等，由於發表場次時間多有重疊，故由本人與江穎慧老師
分別出席聆聽在場學者的專業意見，收穫豐碩。其中與碩士生戴國正合 寫論文「大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視」獲得大會最佳論文獎 三等獎之肯定。
三、建議
本文認為國科會未來應透過補助提供更多博士生進行國際學術交流 的機會，以豐富學生的國際視野並獲得更多國際學術交流與論文合作的 機會，讓台灣博士生的研究能力與學術素養能與國際頂尖學者看齊。
四、攜回資料名稱及內容
1.
大會手冊（詳細議程）
2.
大會相關文宣
3.本次會議論文全集
4.
International Real Estate Review 4 本（卷期數分別為 Volume 14, Number 2, Summer 2011、Volume 14, Number 3, Summer 2011、
Volume 15, Number 1, Summer 2012、Volume 15, Number 2, Summer 2012）
五、其他（論文發表會與博士生論壇獎狀）
第四屆世界華人不動產學會（GCREC）論文研討會發表論文
集合住宅管理維護之集體行動困境
朱芳妮∗
張金鶚
**摘要
管理委員會可謂由社區住戶所形成的一種自治組織，主要目的在於管理與公 共財（共用設施）提供相關的集體行動問題。管理委員會在某些情況下是有效率 的，但在涉及解決某些集體行動問題（負面外部性）時，例如過度擁擠、維護不
管理委員會可謂由社區住戶所形成的一種自治組織，主要目的在於管理與公 共財（共用設施）提供相關的集體行動問題。管理委員會在某些情況下是有效率 的，但在涉及解決某些集體行動問題（負面外部性）時，例如過度擁擠、維護不