第四章、 實證結果與分析
第二節 買貴買便宜與房地產特徵
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第二節 買貴買便宜與房地產特徵
一、價格離散與買貴買便宜
以社區之交易實例計算變異係數並分組後，透過多項羅吉特迴歸分析具有何 種社區特徵之社區較容易出現在離散程度中或者大之組別，其隱含此社區之交易 價格具較大之偏差，使消費者作為參考以審慎評估。然而，經過品質控制後的房 地產，仍有較大的價格離散，探其原因在於原本的調整仍有問題所致，另一可能 在於一些無法調整的特徵所致。在原本的價差調整上，所控制的為最常容易產生 價差的時間、樓層以及面積，在調整方式上盡力控制品質齊一，且為避免過度調 整，樓層以及面積在調整上則從社區選一個叫中間值的案例，使調整不致過大，
因此在價格調整上已盡力進行調整且也不致過度調整，故本研究認為此並非價格 離散產生之主要原因。在一些無法調整的特徵上，受限於實價登錄資料並未記載 或者因去識別化而無法辨別的如方位以及室內裝修等，本研究並無法對這些特徵 進行調整，然此情形對於價格分散影響應當有限，亦非價格分散較大之真正原因，
影響價格分散最大在於個人的議價能力所致，此隱含買貴買便宜可能發生。
除了價格分散最大原因係來自個人議價能力(買貴買便宜)而須加以分析外，
消費者所關心之處在於所購之價格抑或是所參考之價格是買貴的或者是買便宜 的價格，因此除探討價格分散與買貴買便宜之關係外，社區或者各房地產較可能 為買貴或者買便宜亦受大眾重視。一般而言，消費者可能參考同社區的成交價格 抑或是交易時間相近、位置相近之資料，另一可能為參考該社區最低的成交價格，
然研究顯示，即使將各社區之交易實例調整至較具同質性，亦有一定的價格分散 狀況，甚至有些社區具有較高之價格離散，因此以此類考量做為判斷何者買貴以 及買便宜之參照仍有不妥之處。
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第四章 實證結果與分析
據此，本研究以自動估價平台「好時價」之估價技術，針對每筆交易資料進 行估價，並以其估價與成交價相減後，倘若成交價低於估價，則認為其為買便宜 了，反之若高於估價，則認定其買貴了。以此判斷之原由在於目前的大量估價技 術漸趨成熟，無論是在平均誤差百分比還是百分之十命中率等項目上更為精準，
以此作為基準更具公信；再者，即使傳統上認為成交價之公信力遠大於一切，但 房地產本身為極具異質性之商品，再考慮資訊對稱與否以及買賣雙方議價能力下，
成交價之公信力似乎值得挑戰，而以估價另一優勢在於排除人為造成之因素，換 言之亦凸顯成交價與估價之差在於個人之特徵，無論是雙方議價能力的不同或是 此價格有買貴或買便宜之狀況。本文採用好時價之估價結果與成交價相減，並以 估價為基準計算各成交案例百分比，將資料分成三組，第一組為百分比落在正負 百分之十，代表此社區既不發生買貴也不發生買便宜之狀況；第二組為超過百分 之十，代表成交價高於估價，較可能有買貴之狀況，亦或是估低之情形；第三組 則是低於百分之負十，代表此社區平均成交價低於估價，較可能有買便宜之狀況，
亦可能為估高之狀況。不同於以往以成交價作為基準，本研究以估價作為基準以 探討何者價格為買貴或者買便宜。
買貴或買便宜與估高或估低為同時並存之狀況，兩者亦可能在同一交易實例 上同時發生，我們並無法在此分辨出買貴之可能性與估低之可能性多寡，然成交 價本身存在人為因素之干擾，若以此為基亦可能受定錨效果而產生偏誤，再者大 量估價技術的進步賦予更精確之估價結果存在，並使消費者能不受特殊資訊影響 下獲得更客觀之數字，故本文採取以估價為基準，進行買貴與買便宜之分析。
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第四章 實證結果與分析
以往價量研究上，量並非在本研究中有較大之重要性，總戶數多寡更具交易量所 提供之資訊之優勢。