第三章 新竹機場發展現況
第二節 資料處理與說明
選擇變數對於後續迴歸分析有很大的影響，本研究以新竹機場為討論主軸，
除了房屋基礎屬性外，需加入有關機場之變數。本節將說明資料處理、變數選定、
預期符號及樣本資料統計分析等內容。
一、資料來源與處理
常見的房屋價格，可分為預售價格及實際成交價格，一般預售價格與成交 價皆有不小的差距，而總價一般而言即為住宅交易價格的總數，在反映住宅的價 值上，較具完整的意義。因此本研究採用以實際成交的總價代表房價，再將資料 庫建立完成後，將每筆資料做初步的歸納整理，找出某些特徵屬性遺漏的情形，
予以刪除或補足，可避免影響實證分析之結果。
表 4-1 樣本來源及樣本數分配表
年期 樣本來源
民國 94 年 (2005)
民國 95 年 (2006)
民國 96 年 (2007)
民國 97 年 (2008)
民國 98 年
(2009) 總計 不動產交易中心
內政部地政司 房仲業者
364 (24％)
354 (23％)
317 (21％)
305 (21％)
140 (11％)
1,480 (100％) 資料來源：本研究整理
39
台灣有關房價的實證研究，大都採用行政院主計處的統計資料，包含人口、
土地及建物面積等基本的統計資料。而內政部地政司全球資訊網能查詢到房地產 交易價格，提供街道名稱、路寬、用途類別、樓層數、土地使用分區及建物面積 等，但缺乏明確的房屋地點，因此還需要由房屋仲介公司提供房地產交易資料或 親自調查，以提升資料及實證結果的正確性。本研究樣本由台灣不動產交易中心、
內政部地政司及地方房仲業者所提供之不動產交易資料，研究樣本共分為五年，
2005 年 1 月至 2009 年 6 月，經過整理刪除遺漏資料後，總筆數為 1,480 筆。
二、變數選定
變數選擇對於模型建立有很大的影響，依據前述相關文獻歸納出適宜的變 數，說明如下：
(一) 應變數
一般特徵價格研究中應變數為房價，探討每個變數對於房價之影響，本研 究以新竹市透天住宅為研究對象，因此採用住宅價格總價，非住宅每坪單價。
圖 4-1 房價之樣本數量圖 資料來源：本研究整理
483
700
202
74
15 6
0 100 200 300 400 500 600 700 800
200-500 500-800 800-1100 1100-1400 1400-1700 1700-2000 樣
本 數 量
房價 (萬元)
40
(二) 自變數
本研究參考國內外相關特徵價格實證研究經驗，並且考量研究主題及需求，
決定以下列變數為初步選擇，作為實證分析之基礎。
1. 臨街面道路寬度
路寬以建物門口面臨的道路為主，當臨街道路寬度越大，相對地越便利，
發展潛力越高，經濟活動力越強，也可減輕停車之需求，連帶提升房價之交易價 格。因此預期臨街面道路寬度與房價為正相關，係數符號為正，單位為公尺，屬 於連續變數。由樣本資料顯示，道路寬度 8 至 16 米樣本數最多，也就是位於聯 絡道路旁之住宅單位，共有 771 筆；道路寬度大於 16 米，位於主要幹道旁之住 宅單位則有 442 筆。
表 4-2 臨街面道路寬度樣本年期分配表 年期
臨街面道路寬度
民國 94 年 (2005)
民國 95 年 (2006)
民國 96 年 (2007)
民國 97 年 (2008)
民國 98 年
(2009) 總計 道路寬度≦8 米 102 45 31 65 24 267 8 米＜道路寬度≦16 米 173 208 180 140 70 771 道路寬度＞16 米 89 101 106 100 46 442 總計 364 354 317 305 140 1,480
資料來源：本研究整理
2. 屋齡
隨著屋齡增加，住宅機能及耐用程度降低，房屋折舊率也越高，使得其價 值相對減少，也造成房價減損。因此預期屋齡與房價為負相關，係數符號為負，
單位為年，屬於連續變數。由樣本資料顯示，以屋齡 20 年以上之樣本數最多，
共有 826 筆，屋齡 5 至 20 年及屋齡 5 年以下之樣本數各為 329 筆、325 筆。
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表 4-3 屋齡樣本年期分配表 年期
屋齡
民國 94 年 (2005)
民國 95 年 (2006)
民國 96 年 (2007)
民國 97 年 (2008)
民國 98 年
(2009) 總計 屋齡≦5 年 44 54 101 92 34 325 5 年＜屋齡≦20 年 90 100 56 58 25 329 屋齡＞20 年 230 200 160 155 81 826 總計 364 354 317 305 140 1,480
資料來源：本研究整理
3. 總樓地板面積
房屋樓地板面積越大，理論上建造成本也越高，且於建築設計、施工及未 來進行房屋整建都較有利，相對地提升房屋交易價格。因此預期總樓地板面積與 房價為正相關，係數符號為正，單位為平方公尺，屬於連續變數。由樣本資料顯 示，以總樓地板面積大於 120m2之樣本數最多，共有 899 筆；其次為面積 80m2 至 120m2之樣本，共有 504 筆；面積小於 80m2之樣本數最少，共有 77 筆。
表 4-4 總樓地板面積樣本年期分配表 年期
樓地板面積
民國 94 年 (2005)
民國 95 年 (2006)
民國 96 年 (2007)
民國 97 年 (2008)
民國 98 年
(2009) 總計
面積≦80m2 21 11 17 17 11 77
80m2＜面積≦120 m2 130 140 103 85 46 504 面積＞120m2 213 203 197 203 83 899 總計 364 354 317 305 140 1,480
資料來源：本研究整理
4. 臨街關係
依據內政部「中華民國房地產交易價格簡訊」中定義，臨街關係指住宅與 道路的臨街情形，共分為臨街地、路角地、袋地及裡地，其說明如下：
(1) 路角地：指縱橫裡地線(以臨街線算起第 18 公尺)與臨街線中間之範圍。
(2) 臨街地：指自臨街線算起 18 公尺範圍內之土地，直接面臨道路。
(3) 袋地：指位於臨街線與裡地線之間無直接面臨道路，以巷道出入。
(4) 裡地：指位於臨街線算起第 18 公尺以外之土地。
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圖 4-2 臨街關係示意圖 資料來源：內政部地政司
袋地及裡地僅以巷道對外聯繫，而臨街地面臨道路，可及性較高，對外交 通也較便利，理論上臨街的土地價格較高，因此房價也較高。本研究以虛擬變數 處理，路角地、臨街地(1)及袋地、裡地(0)，預期臨街關係與房價為正相關，係數 符號為正，屬於非連續變數。由樣本資料顯示，以袋地及裡地之樣本數最多，共 有 1,232 筆。
表 4-5 臨街關係樣本年期分配表 年期
臨街關係
民國 94 年 (2005)
民國 95 年 (2006)
民國 96 年 (2007)
民國 97 年 (2008)
民國 98 年
(2009) 總計
路角地及臨街地 73 53 61 42 19 248
袋地及裡地 291 301 256 263 121 1,232 總計 364 354 317 305 140 1,480
資料來源：本研究整理
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5. 建築結構
建築結構種類可分為木造、竹造、磚造、加強磚造、鋼鐵造及鋼筋混凝土 等。隨著建築技術的進步，木造及竹造房子已經很少，新建房屋多以鋼筋混凝土 為主。本研究樣本數中，建築結構種類分為磚造、加強磚造與鋼筋混凝土共三類。
由於鋼筋混凝土的房屋構造較為堅固，相對地價格也比磚造高。本研究以虛擬變 數處理，鋼筋混凝土造(1)、磚造及加強磚造(0)，預期建築結構與房價為正相關，
係數符號為正，屬於非連續變數。由樣本資料顯示，以鋼筋混凝土之樣本數最多，
共有 821 筆；而磚造及加強磚造樣本數次之，共有 659 筆。
表 4-6 建築結構樣本年期分配表 年期
建築結構
民國 94 年 (2005)
民國 95 年 (2006)
民國 96 年 (2007)
民國 97 年 (2008)
民國 98 年
(2009) 總計 鋼筋混凝土 170 200 187 174 90 821 磚造及加強磚造 194 154 130 131 50 659 總計 364 354 317 305 140 1,480
資料來源：本研究整理
6. 至機場距離
機場周圍住宅環境，易造成噪音及安全上之顧慮，理論上距離機場越遠，
影響越低，房價也越高。本研究以機場跑道中心為基準，測量各個樣本與機場之 間最小的直線距離。因此預期至機場距離與房價為正相關，係數符號為正，屬於 連續變數。由樣本資料顯示，至機場距離 3 公里以內之樣本數最多，共 633 筆；
而至機場距離 3 至 6 公里樣本數次之，共 590 筆。
表 4-7 至機場距離樣本年期分配表 年期
至機場距離
民國 94 年 (2005)
民國 95 年 (2006)
民國 96 年 (2007)
民國 97 年 (2008)
民國 98 年
(2009) 總計 機場距離≦3km 132 140 140 151 70 633 3km＜機場距離≦6km 165 151 128 107 39 590
機場距離＞6km 67 63 49 47 31 257
總計 364 354 317 305 140 1,480 資料來源：本研究整理
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7. 是否位於機場噪音防制區
新竹市政府考量軍用飛機起降時帶來的噪音干擾生活品質，因此制定航空 噪音防制區，防制區內屬於較受機場噪音影響之區域，並檢討現有土地開發，且 於防制區內政府依干擾程度，提供補助津貼。
本研究以虛擬變數處理，分為第三級、第二級及第一級噪音防制區內共三 個部分；若樣本數為防制區外，三個部分皆為(0)表示；若樣本數為第三級防制區 內，則第三級防制區內為(1)表示，其他為(0)表示；以此類推。因此預期是否位於 機場噪音防制區與房價為負相關，係數符號為負，屬於非連續變數。由樣本資料 顯示，位於噪音防制區外之樣本數最多，共 839 筆；位於噪音防制區內樣本數最 多的為第二級噪音防制區內，共 247 筆；其次為第一級噪音防制區內，共 210 筆；
樣本數最少的為第三級噪音防制區內，共 184 筆。
圖 4-3 噪音防制區內外之樣本數量圖 資料來源：本研究整理
839
641
噪音防制區外 噪音防制區內
839
184 247 210
0 100 200 300 400 500 600 700 800 900
噪音防制區外 第三級防制區 第二級防制區 第一級防制區 樣
本 數 量
45
表 4-8 是否位於機場噪音防制區樣本年期分配表 年期
噪音防制區
民國 94 年 (2005)
民國 95 年 (2006)
民國 96 年 (2007)
民國 97 年 (2008)
民國 98 年
(2009) 總計 噪音防制區外 218 211 165 153 92 839 噪音
防制 區內
第三級 57 41 40 31 15 184
第二級 47 69 60 59 12 247
第一級 42 33 52 62 21 210
總計 364 354 317 305 140 1,480 資料來源：本研究整理 本研究自變數總計有九項，其中連續變數為臨街面道路寬度、屋齡、總樓 地板面積及至機場距離；非連續變數為臨街關係、建築結構、第三級噪音防制區 內、第二級噪音防制區內及第一級噪音防制區內。將變數選定之後，下個章節將 進行統計、相關及實證模型分析，以得到最終的分析結果。
表 4-9 變數設定說明表
變數名稱 單位 代號 預期符號 說明
應變數 房屋交易總價 萬元 P 連續變數
自變數
臨街面道路寬度 公尺 X1 + 連續變數
屋齡 年 X2 － 連續變數
總樓地板面積 m2 X3 + 連續變數 臨街關係 0、1 X4 + 袋地及裡地(0)
路角地及臨街地(1) 建築結構 0、1 X5 + 磚造及加強磚造(0)
鋼筋混凝土造(1)
至機場距離 公里 X6 + 連續變數
第三級噪音防制區 0、1 X7 － 第三級防制區外(0) 第三級防制區內(1) 第二級噪音防制區 0、1 X8 － 第三級防制區外(0) 第二級防制區內(1) 第一級噪音防制區 0、1 X9 － 第一級防制區外(0) 第一級防制區內(1)
資料來源：本研究整理
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