中 華 大 學

中 華 大 學 碩 士 論 文

應用特徵價格法

探討新竹機場對於住宅價格之影響

An Application of Hedonic Price Method - The Effects of Hsinchu Airport on Housing Price

系 所 別 ： 建築與都市計畫學系碩士班 學號姓名 ： M09705018 周邑庭

指導教授 ： 胡志平 副教授

中 華 民 國 九十九年 七月

i

摘 要

隨著全球朝向都市永續發展及人口成長減緩的趨勢下，國人對於環境及生 活品質的要求提升。新竹市北區將近一半土地為新竹機場，受限於飛行管制而無 高密度之發展，新竹機場已經停止民航服務，目前為軍用機場，而機場被歸類為 鄰避設施，起降時帶來的噪音、空氣汙染及飛航安全顧慮，讓一般民眾產生負面 認知，也連帶影響周遭房屋價格。有關機場的國內外文獻，包含噪音補助政策、

監測管理、交通運輸管理、經濟效益、環境成本及周邊更新對策等方向探討；有 關於鄰避設施的文獻，則多偏向發電廠、垃圾處理場、基地台及加油站等研究，

國內尚未有人應用特徵價格法探討新竹機場對於新竹市房價之影響。

本研究應用特徵價格法，以新竹市透天住宅為主要的研究對象，新竹機場 為研究主題，探討機場為新竹市房價，所帶來的影響程度或效益。變數則包含臨 街面道路寬度、屋齡、總樓地板面積、臨街關係、建築結構、至機場距離及是否 位於機場噪音防制區等。迴歸分析則採取常用的線型、半對數型、逆半對數型及 雙對數型進行樣本分析，了解房價與各個變數之關聯性，並且探討房價變動情形，

期望未來能提供政府於補助政策及規劃之參考使用。

關鍵字：鄰避設施、特徵價格法、房價

ii

Abstract

With the global move towards sustainable urban development and population growth slowing trend, people for the environment and the demands for improvement in the quality of life, and appreciate and review the land use properly. Hsinchu north half of the land for the airport, subject to flight control without the high-density development. Hsinchu airport is a military airport, the airport is classified as a NIMBY facilities, to bring the noise when taking off and landing, and flight safety incidents affect safety, so that decline in quality of the living. On the airport's domestic and foreign literature, more emphasis on noise impact, subsidy policy, monitoring and management and transport management. Literature on NIMBY facilities, more emphasis on power plants, waste disposal field, base stations and gas stations, the domestic application of hedonic price has not yet been studied in Hsinchu City, Hsinchu airport for the effect of house prices.

This study the hedonic price model of dependent variable for housing price, Independent variables distance to buildings area, distance to Airport, distance to school, housing age and total number of floors. Empirical analysis take the usual Linear-Linear form, Semi-Log form, inverse semi-log and Log-Log form, to analysis the airport for the price impact of positive or negative, then add other variables to understand the housing price changes, expect to provide the government subsidy policy and planning for reference.

Keywords : NIMBY, Hedonic Price Method, Housing Price

iii

目 錄

第一章 緒論

第一節 研究動機與目的 ... 1

一、研究動機 ... 1

二、研究目的 ... 2

第二節 研究範圍與對象 ... 2

一、研究範圍 ... 2

二、研究對象 ... 3

第三節 研究內容與方法 ... 3

一、研究內容 ... 3

二、研究方法 ... 4

第四節 研究流程 ... 5

第二章 相關理論與文獻回顧 第一節 相關理論探討 ... 6

一、特徵價格法基礎理論 ... 6

二、鄰避設施 ... 13

三、房價差異及影響因素 ... 15

四、小結 ... 18

第二節 相關文獻探討 ... 19

一、國內文獻 ... 19

二、國外文獻 ... 29

三、小結 ... 31

第三章 新竹機場發展現況 第一節 新竹機場民航服務歷程 ... 32

第二節 新竹機場發展現況 ... 33

第三節 新竹機場未來發展 ... 34

第四節 新竹機場噪音防制 ... 34

一、第一級航空噪音防制區 ... 34

二、第二級航空噪音防制區 ... 34

三、第三級航空噪音防制區 ... 35

iv

目 錄

第四章 研究方法

第一節 特徵價格模型之設計 ... 36

一、迴歸方法之介紹 ... 36

二、迴歸方法之比較 ... 37

三、迴歸方法之選擇 ... 38

第二節 資料處理與說明 ... 38

一、資料來源與處理 ... 38

二、變數選定 ... 39

第五章 實證分析 第一節 敘述性統計分析 ... 46

第二節 特徵價格法模型建構 ... 50

一、相關係數分析 ... 51

二、模型分析結果 ... 53

三、房屋特徵價格模型 ... 57

第六章 結論與建議 第一節 研究結論 ... 58

一、實證分析結果 ... 58

二、結果討論 ... 62

第二節 後續建議與應用 ... 64

一、後續建議 ... 64

二、後續應用 ... 65

參考文獻 一、中文專書 ... 66

二、論文期刊 ... 66

三、網頁 ... 69

v

圖目錄

圖 1-1 研究範圍圖 ...3

圖 1-2 研究流程圖 ...5

圖 2-1 特徵價格法之消費者均衡圖 ...9

圖 2-2 特徵價格法之生產者均衡圖 ... 11

圖 2-3 特徵價格法之市場均衡圖 ... 12

圖 3-1 擴大新竹市都市計畫(新竹機場附近地區)範圍圖 ... 33

圖 3-2 新竹機場噪音防制區範圍圖 ... 35

圖 4-1 房價之樣本數量圖 ... 39

圖 4-2 臨街關係示意圖 ... 42

圖 4-3 噪音防制區內外之樣本數量圖... 44

圖 5-1 自變數與應變數之樣本資料散佈圖 ... 50

圖 6-1 至機場距離與平均房價之關係圖 ... 59

圖 6-2 噪音防制區與平均房價之關係圖 ... 60

圖 6-3 噪音防制區與至機場距離之關係圖 ... 61

vi

表目錄

表 2-1 鄰避設施分析表 ... 14

表 2-2 有關鄰避設施之文獻表 ... 20

表 2-3 應用特徵價格法有關房價之文獻表 ... 24

表 2-4 應用特徵價格法有關機場對於房價影響之國外文獻表 ... 30

表 3-1 新竹機場航空站營運狀況表 ... 32

表 3-2 新竹機場營運期間貨客運量表 ... 32

表 4-1 樣本來源及樣本數分配表 ... 38

表 4-2 臨街面道路寬度樣本年期分配表 ... 40

表 4-3 屋齡樣本年期分配表 ... 41

表 4-4 總樓地板面積樣本年期分配表 ... 41

表 4-5 臨街關係樣本年期分配表 ... 42

表 4-6 建築結構樣本年期分配表 ... 43

表 4-7 至機場距離樣本年期分配表 ... 43

表 4-8 是否位於機場噪音防制區樣本年期分配表 ... 45

表 4-9 變數設定說明表 ... 45

表 5-1 樣本資料敘述統計分析表 ... 46

表 5-2 虛擬變數平均統計量表 ... 47

表 5-3 各變數卡方檢定分析表 ... 50

表 5-4 線型及半對數型之各變數相關係數表 ... 52

表 5-5 逆半對數及雙對數型之各變數相關係數表 ... 52

表 5-6 線型之特徵價格模型分析表 ... 53

表 5-7 半對數型之特徵價格模型分析表 ... 54

表 5-8 逆半對數型之特徵價格模型分析表 ... 55

表 5-9 雙對數型之特徵價格模型分析表 ... 56

表 5-10 各個函數模型比較分析表 ... 57

1

第一章 緒論

本章緒論內容包含研究動機及目的、研究對象及範圍、研究步驟及流程與 研究方法及內容，其內容如下：

第一節 研究動機與目的

一、研究動機

隨著全球朝向都市永續發展及人口成長減緩的趨勢下，國人對於環境及生 活品質的要求提升，使得重新評估及檢討是否土地利用得宜。新竹市北區將近一 半土地為新竹機場，受限於飛行管制而無高密度之發展，整體使用上多以農田及 空地為主，周圍有零星的住宅區及工業使用，屬於低密度發展的區域。因此新竹 市政府重新檢視，並且調整發展定位與空間架構，兼顧環境維護及都市發展，期 望落實整體均衡成長。依據「擴大新竹市都市計畫(新竹機場附近地區)規劃報告」

指出，新竹機場具有兩岸航線的服務條件，目前已經停止民航服務，現況為軍用 機場，但新竹機場的存在對於都市發展仍有正面的價值。我國「機場周圍地區航 空噪音防制辦法」，將新竹機場周圍地區依其受航空噪音的影響程度，分為三個 等級，即受到機場噪音影響較大之區域；而機場又被歸類為鄰避設施，起降時帶 來的噪音、空氣汙染及飛航安全顧慮，讓一般民眾產生負面認知，也連帶影響周 遭住宅價格。

有關機場的國內外文獻，包含噪音補助政策、監測管理、交通運輸管理、

經濟效益、環境成本及周邊更新對策等方向探討；於特徵價格法的應用上，有吳 秋霞(2007)以特徵價格法探討航空噪音對於大園鄉房地產之影響及廖仲仁(1994) 以台北松山機場附近住宅探討機場噪音對住宅價格之影響等。

而有關於鄰避設施的文獻，則多偏向發電廠、垃圾處理場、基地台及加油 站等研究，國內尚未有人應用特徵價格法探討新竹機場對於新竹市住宅價格之影 響。因此本研究應用特徵價格法，以新竹市透天住宅為主要的研究對象，且以新 竹機場為研究主題，探討機場為新竹市住宅價格，所帶來的影響程度。

2

二、研究目的

綜合上述，本研究之目的如下：

(一) 探討機場之鄰避設施對於住宅價格有無影響及影響程度。

(二) 建立新竹市住宅價格的特徵價格模型，分析模型能力績效。

(三) 了解各個屬性變數對於住宅價格之影響性。

第二節 研究範圍與對象

一、研究範圍

本研究以新竹市北區軍用機場為研究主體，利用地理位置上彼此毗鄰的新 竹市東區及香山區，觀察近五年內新竹市住宅價格的變動情形。

(一) 空間範圍

本研究空間範圍為新竹市東區、北區及香山區內，土地使用分區為住宅區 之透天住宅，詳如圖 1-1 所示。

(二) 時間範圍

本研究以台灣不動產交易中心、房屋仲介公司及內政部地政司，提供的不 動產成交價格案例為研究樣本，成交案例時間為 2005 年至 2009 年之間。

3

圖 1-1 研究範圍圖 資料來源：本研究整理

二、研究對象

本研究之研究對象為新竹市之透天住宅，且以成屋為主，探討機場對於住 宅價格之影響；並且加入房屋的各種特徵屬性及環境影響因素，進行特徵價格模 型驗證及分析。

第三節 研究內容與方法

一、研究內容

本研究藉由國內外相關文獻蒐集與探討，確立研究課題，並且選出可能影 響新竹市住宅價格之影響因子，經由整理分析，建立特徵價格模型，最後探討影 響因子與住宅價格之間的關係。

4

本研究共分為六章，第一章為緒論，說明研究背景、動機、目的及重要性；

第二章為相關理論與文獻探討，由基礎理論及國內外文獻，了解課題及變數之選 擇；第三章為新竹機場發展現況，說明機場目前使用情形及發展歷史等；第四章 為研究方法，說明特徵價格模型、研究設計、資料取得方式及初步資料統計分析；

第五章為實證分析，說明敘述性統計分析及模型建構完成之結果；最後第六章為 結論與建議，總結前述假設、結果及分析內容，提出困難及未圓滿的地方，以供 後續研究之建議。

二、研究方法

本研究所運用的研究方法如下：

(一) 文獻回顧

透過國內外文獻回顧，了解相關研究中，所採用的變數、變數影響範圍及 分析項目等，再從中篩選本研究適合的部分，作為建構特徵價格模型之基礎。

(二) 資料蒐集與分析

本研究採用政府部門、房仲業者及不動產交易中心所提供之房屋交易資料，

配合文獻蒐集，作為往後變數進行迴歸分析與統計之基礎。

(三) 特徵價格法分析

研究房價多以特徵價格理論進行迴歸分析，通常將住宅價格當為應變數，

自變數則為房屋的各項特徵屬性，如面積、屋齡、道路寬度及至機場距離等；本 研究即採用此一迴歸分析方法。

5

第四節 研究流程

依據研究內容之設定，將流程分為四大部分，其各流程項目對應內容及相 關程序，詳如圖 1-2 所示。

圖 1-2 研究流程圖 資料來源：本研究整理

6

第二章 相關理論與文獻回顧

本研究應用特徵價格法探討機場對於住宅價格之影響，因此本章將探討特 徵價格法理論、鄰避設施及房價差異因素等內容。且將國內外相關文獻，進行回 顧與整理，作為後續建構模型之參考。

第一節 相關理論探討

一、特徵價格法基礎理論

非市場估價方法分為三類：條件評估法、旅遊成本法及特徵價格法。本研 究採用特徵價格法，探討住宅價格之變動情形。

(一) 特徵價格法理念

特徵價格法的應用，最早用來研究汽車的性能與價格 之間的關係；而 Lancaster (1966)認為每一種產品都是由許多特徵所組成，其特徵則隱含在價格中，

因此不同的特徵組合，則產生不同的價格，則為特徵價格理論。但缺乏完整的理 論模型架構，直到 Rosen(1974)提出在完全競爭市場的前提，結合效用與競價理 論，建立嚴謹的理論架構，藉由特徵價格理論解釋個別特徵的邊際價格，與消費 者願意支付的價格；其意義為財貨的價值與人們的慾望呈正比，若能滿足人們需 求的特徵數量愈多，財貨價值則愈高。

Roesn(1974)也將效用理論與 Alonso(1964)競價理論相結合，利用消費者和生 產者於出價及要價之間，產生的交互作用，形成特徵價格函數，建立具體理論與 方法，並且透過兩個階段的處理方式。而第一階段是在消費者追求效用最大化及 生產者追求利潤最大化的假設下，利用差異性之產品的市場價格，建立特徵價格 函數，並估計各種屬性的邊際價格；第二階段再結合消費者的個人屬性，利用第 一階段的邊際價格來估計各種屬性的供需函數。

特徵價格理論有以下六種基本假設：

7

1. 假設市場為完全競爭市場，無論是生產者或消費者，都無法控制市場的均 衡價格，但可利用不同屬性的數量，而改變此屬性的邊際價格。

2. 產品價格由各種屬性組合而成，各種屬性均可量化。

3. 消費者追求效用最大化，生產者則追求利潤最大化，產品數量及價格在此 市場均衡的情況中產生。

4. 市場上有許多各種不同的差異性商品，足以提供消費者選擇。

5. 假設二手市場不存在，以避免折舊等複雜的問題。

6. 假設每一種屬性特徵皆具有不可分割之特性，因此有許多的連續組合，但 屬性無法單獨被分離。

(二) 特徵價格理論模型推導

透過消費者的競價行為與生產者的要價行為讓市場均衡，以下簡易說明特 徵價格理論模型的推導過程。

1. 消費者均衡

消費者於購買房屋時，是透過房屋所隱含的特徵屬性 z_i 來滿足慾望，其中 包含房屋基本屬性、鄰里屬性及環境屬性等。假設消費者於市場上購買由一組特 徵屬性 z [ z = z ( z₁, z2, z3, ... , zn ) ]所組成的一單位財貨，其價格為 p(z)。依據效 用理論，消費者會在所得限制下追求效用的最大化，以數學公式表示如下：

(式 2.1) U ： 消費者效用函數

x ： 消費者所消費房屋以外的財貨 zi ： 各種房屋特徵屬性，i = 1, 2, 3, ...., n p(z) ： 由 zi屬性所組成之房屋的市場價格

y ： 消費者的所得

8

由拉式函數的一階條件(First-Order Conditions)，求解可得：

(式 2.2) (式 2.2)表示當 zi之邊際特徵價格等於 zi對 x 的邊際替代率時，則消費者效 用為極大化。

若以消費者的出價行為來看，可用出價函數 Q(z; u, y)來表示消費者在特定 效用水準 u 與所得 y 之下，對房屋特徵屬性( z₁, z₂, z₃, ... , z_n )所願意支付的最高價 格。將出價函數代入消費者效用最大化之條件，數學公式為：

(式 2.3) 在滿足拉式函數的一階條件時，可推得：

(式 2.4) (式 2.4)表示當 zi之邊際出價等於 zi對 x 的邊際替代率時，則消費者效用為 極大化。由此可知，當滿足下列兩式：

(式 2.5) 則得以下公式：

(式 2.6) 此時 zi特徵屬性對 x 的邊際替代率，會等於 zi特徵屬性的邊際價格，且等 於消費者對 z_i特徵屬性的邊際出價，消費者效用達極大化。

9

圖 2-1 特徵價格法之消費者均衡圖 資料來源：Rosen (1974)

2. 生產者均衡

假設生產者皆是獨立的個體，成本函數為 C(M, z; β)，其中 M 為生產量，β 為與生產者有關之生產技術及原料價格等，而生產者的利潤決定成本與收益，在 追求利潤極大化的情況下，數學公式如下：

(式 2.7) π ： 生產者利潤函數

M ： 生產者的生產量 p(z) ： 財貨 z 的市場價格

C ： 生產者的成本函數

zi ： 各種房屋特徵屬性，i = 1, 2, 3, … ,n

z1

P, Q

P ( z

, z

, z

, …. , z

*

)

Q

( z

, z

, z

, …. , z

*

； u

)

Q

( z

, z

, z

, …. , z

*

； u

)

10

由拉式函數的一階條件(first-order conditions)求解可得：

(式 2.8) (式 2.8)表示在生產者追求利潤極大化的情況下，zi特徵屬性的邊際價格等於 生產 zi特徵屬性的邊際成本。

Rosen(1974)定義生產者要價函數為 ω ( z₁, z₂, z₃, ... , z_n ; π , β )，表示生產者 在生產技術與原料價格β 與利潤 π 水準之下，對財貨 z 所接受的價格。且將要價 函數帶入生產者利潤最大化之條件式中，數學公式如下：

(式 2.9) 滿足拉式函數一階條件時， 可推得：

(式 2.10) (式 2.10)表示 zi特徵屬性的邊際要價等於 zi特徵屬性的邊際成本。z^*與π^* 代表最適數量，當滿足下列二式：

(式 2.11) 則得以下公式：

(式 2.12)

11

z1

P, ω

P ( z

, z

*

, z

*

, …. , z

*

)

ω

( z

, z

, z

, …. , z

*

； π

*

)

ω

z

, z

, z

, …. , z

*

； π

*

)

(式 2.12)表示 z_i特徵屬性的邊際成本，等於 z_i特徵屬性的邊際價格，且等於 生產者對 zi特徵屬性的邊際要價，生產者利潤達極大化。因此圖形上要價函數ω 會與 p(z)相切，詳如圖 2-2 所示。

圖 2-2 特徵價格法之生產者均衡圖 資料來源：Rosen (1974)

3. 市場均衡

市場均衡是由消費者與生產者，分別追求效用極大化與利潤極大化，此時 消費者出價與生產者要價是相等的，表示對任何特徵屬性 Zi 而言，Zi 的邊際出 價(marginal bid)與邊際要價(marginal offer)，共同決定 Zi 的邊際價格。因此消費 者的出價函數與生產者的要價函數會相切，而特徵價格函數 p(z)是消費者出價函 數 Q 與生產者要價函數ω相切點的包絡線，詳如圖 2-3 所示。而兩者相關之數學 公式如下：

(式 2.13)

12

z1

P

P ( z

, z

, z

, …. , z

*

)

ω

( z

, z

, z

, …. , z

*

； π

*

)

ω

( z

, z

, z

, …. , z

*

； π

*

) Q

( z

, z

, z

, …. , z

*

； u

)

Q

( z

, z

, z

, …. , z

*

； u

)

圖 2-3 特徵價格法之市場均衡圖 資料來源：Rosen (1974)

13

二、鄰避設施

本研究以機場為研究主體，機場被歸類為具有生命威脅的「鄰避設施」，詳 如表 2-1 所示，影響住戶安全及居住品質。鄰避現象的產生，初期是因為監獄、

核電廠及焚化爐等設施發生設置上的困難，當地居民激烈的抗議，導致無法找到 適合的廠址，但是這些設施又是必要的。「鄰避」是指當地居民不歡迎的設施，

0'Hare(1977)首次提出鄰避(NIMBY)的概念，Not-In-My-Back-Yard，出現了不要在 我家後院的想法，刻版印象認為是居民自私的觀念，妨礙社會大眾的福利，然而 李永展(1998)提出鄰避情結，作者認為是資訊傳遞不明確，導致民眾產生心理恐 懼，但是這些設施卻是社會進步、經濟繁榮及生活便利所必要的公共設施。設施 興建及運轉時所造成的不便，卻由設施附近的社區居民承受，例如垃圾掩埋場、

焚化爐、發電廠、變電所、監獄及墓園等，當地居民所反對的公共設施則稱為「鄰 避設施」。

對於「鄰避設施」的定義有許多不同的解釋，大致分為汙染性、嫌惡性、

不寧適及風險性等。黃燕如(1989)、劉錦添(1989)及蕭代基(1996)均將鄰避設施稱 為「汙染性設施」，為了社會經濟發展，而放任環境汙染所衍生的設施。陳柏廷 (1994)、翁久惠(1994)、李永展(1998)及陳彥樺(1999)提出鄰避設施也可稱為「嫌 惡性設施」，服務廣大地區的使用者，但居有潛在的危險性，可能會影響附近地 區生活品質或降低其財產價值，以致居民排斥或感到嫌惡的設施。曾明遜(1992) 提出「不寧適設施」為讓人感到不愉悅的設施，與「嫌惡性設施」定義相同。何 紀芳(1995)提出風險多過於利益的「風險性設施」，也就是風險越高的施設，民眾 越不容易接受。依據以上文獻，本研究之新竹機場，定位為嫌惡性之鄰避設施，

飛機起降時產生極大噪音，且飛安事故也會影響居民生活安全，讓當地民眾感到 排斥及嫌惡的設施。

14

表 2-1 鄰避設施分析表

類別 項目 嫌惡原因 行政區 與鄰近房價差

生命威脅

飛機場 飛機起降噪音大、飛安事故

影響安全 松山區 5-10%

加油站 車流量多、油氣易燃，意外

發生時直接波及民房 市區、市郊 5-7%

瓦斯槽 瓦斯易燃，意外發生時直接

波及民房 松山區 7-10%

高壓電塔 電流量大，天候不佳時，易

發生意外 市郊 7-10%

生活干擾

神壇 焚燒紙錢，製造煙塵，各式

儀式噪音擾人 大同區、中山區 5-7%

高架橋 面臨高架橋，車流量大，噪

音擾人，私密性差 高架橋沿線 5-10%

鐵道 火車行經噪音擾人 鐵路沿線 5-10%

高架捷運 運列車行經，噪音大，午夜

後才寧靜，私密性差 捷運沿線 5-7%

夜市 夜市晚間人聲鼎沸，而且會

製造環境髒亂 松山區、士林區 7-10%

垃圾場 運列車行經，噪音大，午夜

後才寧靜，私密性差 文山區、中和市 附近住宅有限 焚化爐 垃圾車出入、衛生條件不良 新店市 10-25%

墳墓 忌諱與墳墓為鄰，且陰氣太

重，住的比較不安穩 南港區、文山區 10-25%

殯儀館 陰氣太重，經常舉行喪葬儀

式，干擾居家安寧 中山區、板橋市 10-25%

特種行業 與一般住家作息相反，出入

份子複雜，對治安有虞 北投區、中山區 5-10%

資料來源：永慶房屋

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三、房價差異及影響因素

根據特徵價格理論，隱含在住宅內的不同屬性皆會對於價格而產生影響，

影響房價的因素主要可分為住宅本身條件與其鄰近之環境。Stull(1970)將影響房 價的因素分為四大類，住宅實質屬性、可及性、環境及公共部門特性。Rosen(1974) 則提出住宅是由許多不同的屬性組合而成一種複合性商品的概念，購屋者除了選 擇居住的地點之外，還包括樓地板面積、房間數、衛浴間數及有無車位等，且將 公共設施可及性和鄰里關係都納入考量之因素。

房價主要取決於房屋結構細節和地點屬性，其中購屋者發揮重要作用。而 張金鶚(1991)認為戶的特徵、鄰里環境、縣市環境及購屋者個人特徵，為影響房 價之重要因素。蕭代基(1996)則認為房屋價格除了本身建物型式外，鄰里環境特 徵及環境品質等，也會影響房價。由於要推估購屋者對於房屋某些特徵願意支付 的價格，因此假設房屋市場是處於供需均衡的狀態，假設房屋價格(P)，房屋結構 特徵(Si)、鄰近環境特徵(Ni)及環境品質特徵(Qi)，其函數即為：P＝P(Si , Ni , Qi)。

綜合上述房價差異之影響因素，以下將因子分為三個部份進行分析整理，包含戶 的特徵、棟的特徵及鄰里環境，其內容如下：

(一) 戶的特徵

戶的特徵，包含樓層位置、樓地板面積、房間數及停車位等。

1. 樓層位置

樓層位置指住宅所在的樓層數，不同的樓層位置，會影響彩光及通風，位 於同一棟建築也會有不同的住宅價格。通常一樓的價格最高，因具有商業價值及 前後庭院的使用權，因此價格也較高。其次是頂樓，主要原因是景觀的優勢，且 頂樓有使用屋頂陽台之權利，也反映於價格上。而劉振誠(1985)、Singell and Lillydahl(1990)、張金鶚(1991)、楊宗憲(1995)、王宋民(1999)及李怡婷(2005)等人 皆證實，住宅樓層位置不同，對於住宅價格之影響也有所不同。

16

2. 樓地板面積

住宅面積主要分為主建物面積、附屬建物面積及公共設施三個部份。主建 物面積指室內使用之樓地板面積，而主建物面積越大，所需要的營建成本也越高，

相對的住宅價格也越高；附屬建物面積包含陽台、遮雨棚及停車位等，也是影響 購屋的重要因素之一。而翁淑貞(1992)、楊宗憲(1995)、Raymond Y.C.Tse(2000)、

Chang-Hee(2003)及李怡婷(2005)等人，皆提出樓地板面積與住宅價格呈現正向關 係，也發現建物坪數對於住宅價格有顯著的影響。

3. 房間數

臥房指與其他空間有明顯區隔，為可關閉的居住空間，包含主臥房或起居 室等；而 Singell and Lillydahl(1990)及王宋民(1999)等人，曾對房間數有過實證，

結果在國內並不顯著，反而在國外文獻中較為明顯。其隔間數與設備越完整，所 隱含的建築成本也越高，對於住宅價格具有正向的影響。

4. 停車位

建物內的公共設施包含停車位及電梯等，過去人們對於公共設施較不重視，

隨著生活環境的改變，公共設施已經成為購屋選擇的重要因素，加上國人的汽車 持有率已經大幅提升，停車空間成為住宅的必備屬性，因此對於住宅價格有正面 的影響。而康佑寧(1990)等人，則發現停車便利性，對於住宅價格有顯著的影響。

(二) 棟的特徵

棟的特徵包含建築結構、屋齡、臨街面道路寬度及臨街關係等。

1. 建築結構

建築結構分為鋼筋混凝土、鋼鐵造、磚造及加強磚造等，通常將建築結構 以堅固程度劃分為兩類，鋼筋混凝土與鋼鐵造歸為一類，磚造及加強磚造較不耐 震，歸為另一類。結構與總樓層數有很大的關連性，越高的建物對於建築結構的

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強度要求也越高，房屋較為安全且建造成本較高，也反映至住宅價格中。而陳彥 仲(1998)等人，研究顯示建築結構對於住宅價格有顯著的影響。

2. 屋齡

隨著屋齡的增加，建物的自然折舊會使建築結構變差，相對地影響住宅價 值，因此屋齡之長短將影響房屋的使用年限及維修成本。而翁淑貞(1992)、

Raymond Y.C.Tse(2000)、Chang-Hee(2003)及李怡婷(2005)等人，實證結果發現屋 齡對於住宅價格有顯著的影響，且呈現負向的關係。

3. 臨街面道路寬度

房屋正向的出入口，面臨之道路寬度越寬，表示聯外交通越便利，並且能 減輕停車之需求，將連帶提升房屋之交易價格。而洪得洋(1999)以台北都會區為 研究範圍，實證結果顯示臨街面道路寬度越寬，住宅價格則越高，且具有正向之 影響關係。

4. 臨街關係

臨街關係分為路角地、臨街地、袋地及裡地，通常將臨街關係依據住宅臨 街的便利性分為兩類，將路角地及臨街地歸類為一類，袋地及裡地則歸類為另一 個類別。而黃淑惠(2003)研究指出，臨街之土地較裡地或袋地的地價貴，基於地 價高也連帶影響房價也高的概念，路角地及臨街地的住宅價格高於袋地及裡地。

(三) 鄰里環境

鄰里環境指距離住宅所在地ㄧ公里、一分鐘車程及步行十五分鐘之範圍，

在鄰里範圍內的至公共設施的距離、鄰避設施及住戶屬性等，皆是影響住宅價格 的重要因素。其中至公共設施的距離，像是國小、國中及鄰里公園等，以及交通 可及性，像是至火車站及捷運站距離。而另ㄧ個鄰里環境屬性，是關於噪音與環 境品質之探討。

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1. 公共設施可及性

公共設施可及性是探討鄰近的公共設施對於住宅價格之影響，主要考量學 校之距離、對外交通的便利性及至公園距離等。而李怡婷(2005)分析不同捷運的 服務範圍下對房價之影響與願意支付的邊際價格，實證結果為至捷運站距離，對 於住宅價格有顯著的影響。

2. 鄰避設施

嫌悪性設施是居民不歡迎得公共設施或行業，通常會產生噪音、衛生及治 安問題，像是機場、掩埋場、變電所及加油站等。新竹機場對於居住的環境會有 噪音與安全上的影響，對於住宅價格產生負面的效果。而曾明遜(1992)針對不寧 適設施所產生之外部性進行特徵價格分析、吳秋霞(2006)則針對桃園中正機場之 航空噪音對於房地產之影響；此類鄰避設施皆對價格產生負面影響。

四、小結

相關理論探討包含特徵價格理論、鄰避設施及房價差異之影響因素，由上 述分析得知，特徵價格屬性需求越多，財貨價值也越高。應用於房價上則是購屋 者對於房屋各種屬性的滿意度越高，願意支付的錢也越多，而這些屬性就是影響 房價的主要因素。國人對於生活品質的要求提高，不只在乎房屋本身的基本屬性，

對於周圍的環境及便利性，也都納入購屋的選擇因素中；然而這些因素對於住宅 價格有一定的解釋能力，因此後續研究中也會加入此類的變數，再加以探討其對 價格之影響性。而本研究探討之新竹機場為鄰避設施，此設施屬於環境品質特徵，

對於購屋者也是考量重點之一。因此希望藉由特徵價格法探討新竹機場對於住宅 價格是否具有影響，並且了解房價減損或增加的情形為何。

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第二節 相關文獻探討

一、國內文獻

國內文獻內容包含鄰避設施及特徵價格法的文獻分析，且進一步探討機場 影響房價之相關文獻比較分析。

(一) 鄰避設施

有關於鄰避設施的文獻，探討方向多偏向於設施設置策略之研究、生活品 質及房價影響、設施再利用、鄰避效果、回饋及補償等方向，其中鄰避設施對於 生活品質及房價影響值得加以探討。探討鄰避設施則多以垃圾處理廠、機場、火 力發電廠、加油站及基地台等設施為主；其中曾明遜(1992)、翁久惠(1994)及邱俊 元(1995)皆探討垃圾焚化或處理廠，對於住宅或生活品質影響之研究；探討內容 也都偏向於了解居民認知及接受程度，且對於此類設施回饋的期望。而結果顯示，

垃圾場的確會造成負面的影響，居民對於汙染的控制能力皆沒有信心，進而影響 財產價值之折損；提出建議皆是期望能減少負面的外部效果，且重視回饋補償的 問題。

廖仲仁(1994)、陳淑娟(1999)及吳秋霞(2007)皆探討機場噪音產生的影響研 究；其中廖仲仁(1994)及吳秋霞(2007)以特徵價格法估算機場噪音對於房價帶來的 影響程度，結果顯示，驗證機場噪音的確會造成房價的減損，也都提出回饋居民 之對策及建議。陳淑娟(1999)則以補助政策之滿意度為主要探討方向，居民普遍 不滿意補助措施，但也可發現，若補助政策能完善且符合居民之期待，能降低此 類設施產生的鄰避效果。

李世杰(1994)探討污染性設施對居住品質影響之研究，主要方向是了解若改 善居住品質，居民願意支付且願意接受多少補償之金額；結果發現，越接近汙染 性設施，居住品質受到的影響也越大，與機場噪音情形相同，距離機場越近，噪 音的分貝及危險性也提高。林郁欽(2004)探討台北都會區加油站設置對生活環境 影響之環境識覺研究，發現居民最重視的是安全，雖然加油站能提供便民服務，

但是降低居民的恐懼是最重要的課題。何俊男(2007)則探討行動電話基地台對於

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住宅價格影響之研究，居民普遍擔心電磁波是否會讓身體產生疾病，因此抗拒此 類設施設置於自家附近；結果調查顯示，行動電話基地台的確會影響附近房價下 跌，且大部分民眾皆認為基地台造成之影響程度極大；上述內容詳如表 2-2 所示。

由鄰避設施文獻整理得知，鄰避設施的確會產生讓居民不歡迎且嫌惡之效 果，但也能從補助及政策面，提升居民之接受程度。本研究探討之機場，也面臨 相同的問題，未來藉由實證結果，提出具體建議及說明折損程度。

表 2-2 有關鄰避設施之文獻表

文獻作者 探討主體 內容及成果

曾明遜 (1992)

不 寧適 設施 對於 住宅 價 格影響之研究-以垃圾處 理場為個案

探 討 內 容

不寧適設施會降低財產價值，使附近居民權益 受損，因此常遭到抗議而無法運作。此研究以 安康及福淂坑兩個不同垃圾處理場為個案，了 解為何此類設施會讓住宅價格產生影響，且利 用特徵價格法，採用不同函數及不同營運年期 加以探討。

研 究 成 果

結果顯示，垃圾處理場會產生負面外部效果，

且減低住宅寧適性，而導致住宅價格降低。模 型配適度方面，安康與蘆德坑皆以半對數與雙 邊對數形式較佳。

提出建議是，不寧適設施應對所產生的負面外 部效果負責，例如減少負面外部效果、補償財 產價值受損者。

廖仲仁 (1994)

探 討機 場噪 音對 於住 宅 價格之影響-以台北松山 機場附近住宅為例

探 討 內 容

飛機噪音源自於飛行時的排氣與引擎聲，因此 利用機場噪音指標來反應居民對機場噪音之 感受程度，且估算機場噪音產生的環境受損的 價值。此研究採用特徵價格法，估算臺北松山 機場噪音對附近住宅價格之影響程度，以提出 相關政策與建議。

研 究 成 果

採用半對數模式估計機場噪音之特徵價格，結 果顯示，松山機場噪音對於平均房價為 551 萬 元 之 附 近 住 宅 ， 噪 音 貶 值 敏 感 指 數 約 -0.683%，並且隨著噪音值的增加而減損。

提出建議是，為籌措防治回饋基金，可對每一 飛航架次課徵汙染稅或過境旅客使用費；在調 整土地使用管制時，應避免高密度之住宅。

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李世杰 (1994)

污 染性 設施 對居 住品 質 影響之研究-以台中火力 發電廠為例

探 討 內 容

此研究應用條件估價法以估計污染性設施對 住宅品質的影響，且以空氣品質、噪音、景觀 及精神損失，為居住品質項目，詢問台中火力 發電廠方圓五公里內，382 戶居民對於改善受 影響之居住品質所願意支付之金額。

研 究 成 果

結果顯示，住宅與設施之距離，對於受訪者所 決定的願付之金額與願接受補償，於各模式中 皆有顯著影響，即住宅距離火力發電廠愈近，

居住品質所受的影響也愈大。

提出建議是，由距離為指標之模式推估，台中 火力發電廠在現有污染防治措施及回饋方式 下，仍應以每人每年 212 至 483 元，作為居 民居住品質的損失補償。

翁久惠 (1994)

嫌 惡性 設施 對生 活環 境 品質影響之研究-以台北 市內湖、木柵、士 林三個垃圾焚化廠為例

探 討 內 容

此研究藉由居民對焚化廠之認知、評價、接受 程度及對於焚化廠回饋措施的期望等相關課 題予以探討，以了解焚化廠設置形成阻力之原 因所在。

研 究 成 果

結果顯示，民眾對於興建焚化廠之品質及污染 控制能力缺乏信心，且居民預期焚化廠可能造 成極大的影響。且民眾對焚化廠回饋措施之認 知程度愈高，其接受度也愈高。

提出建議是，主管單位除了污染防治工作外，

還必須了解民眾對風險的感受，以縮短政府與 人民認知上的差距。回饋措施(經濟誘因)有助 於降低焚化廠之嫌惡性。

邱俊元 (1995)

不 寧適 設施 對鄰 近地 區 生 活環 境品 質影 響之 研 究-以台中垃圾場為例

探 討 內 容

此研究基於不寧適設施對居民生活環境品質 的影響，分析其因素並建立評估項目，以調查 居民的影響程度；且分析居民對垃圾處理場回 饋地方措施之期望。

研 究 成 果

結果顯示，對於台中垃圾處理場鄰近地區之受 訪者而言，以「影響河川水品質」、「影響飲用 水品質」及「影響身體健康」三項感到最嚴重，

垃圾場對於污水滲漏的防護措施及污水處理 工作應該再加強。

提出建議是，設施補償的調查中，以「污染防 治措施」為多數居民最優先考量的項目，須作 為補償規劃之參考，以降低鄰近居民受汙染的 風險。

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陳淑娟 (1999)

機 場附 近居 民對 航空 噪 音 防制 補助 措施 之滿 意 度及相關因素研究

探 討 內 容

此研究主要是建構居民對航空噪音防制補助 措施的滿意度模式，以瞭解機場附近居民對航 空噪音防制補助措施的滿意度及相關因素。以 台北松山機場三級及二級航空噪音管制區，以 及高雄小港機場二級航空噪音管制區內的住 戶為母群體，採簡單隨機抽樣的方法，每區各 抽得住戶 300 戶。

研 究 成 果

結果顯示，研究對象自覺受到航空噪音的影響 非常嚴重，且對於航空噪音防制補助措施偏向 不滿意。補助措施的期望會受機場損益評估的 影響。

提出建議是，有效地降低噪音源、做好民意溝 通、檢討航空噪音管制區的劃分、住家隔音設 施的實施、施政符合居民的期望及提高施政品 質等。

林郁欽 (2004)

台 北都 會區 加油 站設 置 對 生活 環境 影響 之環 境 識覺

探 討 內 容

此研究探討居民對於加油站設置，影響生活環 境的認知及環境態度與行為；且提出降低鄰避 效果的措施，藉以減緩環境衝擊。本研究透過 設計問卷，進行抽樣訪談，利用主成分分析、

因子分析、單因子變異數分析及徑路分析進行 探討與實證。

研 究 成 果

結果顯示，以「擔心安全」認知影響最大，如 何降低居民的恐懼是避免鄰避的重要議題。

提出建議是，可藉由設置防火牆、監測系統及 加油站安檢、火災演練、周邊植樹美化環境等 敦親睦鄰工作，以降低鄰避效果。

何俊男 (2007)

行 動電 話基 地台 對於 住 宅價格影響之研究

探 討 內 容

此研究採用問卷調查法，以瞭解居民對於行動 電話基地台的相關看法及居民認知的影響程 度；其次運用特徵價格法，以迴歸分析行動電 話基地台對周遭住宅價格是否有影響及其影 響程度。

研 究 成 果

結果顯示，問卷調查或特徵價格實證分析皆顯 示行動電話基地台對周遭住宅價格影響是負 面的，且高達 54.4％的受訪者認為該設施對周 遭住宅價格的負面影響程度在 10％以上。且 房屋所在樓層較高者(七樓以上)相較於較低者 (七樓以下)，其住宅價格更容易受到行動電話 基地台設施的負面影響。

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吳秋霞 (2007)

以 特徵 價格 法探 討航 空 噪 音對 於大 園鄉 房地 產 之影響

探 討 內 容

此研究為探討機場的噪音對大園房地產所帶 來的衝擊，進一步探討大園鄉實施都市計劃及 噪音防制補助等二項政策，是否有助於減緩航 空噪音對於大園鄉的房地產交易市場的影響。

研 究 成 果

結果顯示，房屋面積、土地面積及人口數等變 數與房屋價格之間均為正相關，房屋價格隨著 其數值的增加而增加。在距離方面，驗證了機 場為一鄰避設施，離機場之距離愈近則房屋價 格愈低。在噪音方面，驗證航空噪音的存在的 確 會對於 房屋價格及 土地價 格產生減損 效 果，其折價損失分別為 37％及 69％。

提出建議是，實施都市計劃及噪音防制補助等 二項政策，均有助於減緩航空噪音對於房屋價 值產生的折價損失。

資料來源：本研究整理

(二) 特徵價格法

除了上述鄰避設施文獻中，幾位學者探討鄰避設施對於房價影響的變動情 形外，國內有許多探討房價變動因素之文獻，以下將針對應用特徵價格法，探討 住宅價格影響的文獻，分析各個文獻之探討主體、應變數、自變數及成果等。應 用特徵價格法的文獻有非常多，其中值得注意的部分，包含自變數的選擇及實證 成果之差異。而不同的實證地區及不同的迴歸分析方法，也會產生不同的數據。

從文獻分析可看出，自變數皆包含住宅基本屬性，再依不同的探討主題，加入其 他屬性。黃啟福(1983)將住戶屬性加入自變數中，例如家戶人數、所得及孩子年 齡等；結果發現，孩子的年齡差異不會增加屬性需求，但孩子數量增加，相對地 增加家庭負擔，對各項住宅屬性之需求，也因此自然減少。林人和(1991)探討都 市住宅區地價影響因素之研究，將可及性加入自變數中；結果發現，與市中心距 離越近，地價則越高。李志祥(1995)主要探討容積管制對於房地價之影響，因此 自變數中包含容積及建蔽率等，其中容積率管制對於生活品質提升有幫助。

林國民(1996)及高文津(2000)皆將住宅基本屬性及可及性，加入自變數中，

結果顯示，建坪及地坪面積為影響住宅價格主要因素之一。鍾陳佳(2002)主要探 討台中法拍屋屬性對於房價之影響；結果發現，競標數及法拍底價對於價格有明

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顯的影響；但一般住宅屬性用在法拍屋時，影響程度卻明顯減低了。林建亨(2006) 探討南科對於房價之影響；實證結果顯示，直線型函數為最適合之特徵價格模型，

變數「至南科距離」為負向影響，即距離越近價格則越高，也就是南科設置的外 部效益大於其環境風險；詳如表 2-3 所示。

由應用特徵價格法有關房價之文獻整理得知，自變數之選定與探討主題有 關。本研究自變數除了住宅基本屬性之外，還需加入與機場相關之屬性，例如：

至機場距離及防制區內外等。

表 2-3 應用特徵價格法有關房價之文獻表

文獻作者 實證地區 探討主體 自變數 成果

黃啟福 (1983)

台北市 松山區 大安區 古亭區

住宅屬性 對房價影響

建坪、至公園距離、家戶 人數、家戶所得等

住宅到市場及公園的距 離對價格有顯著影響。

林人和 (1991)

台中市 西區 北區

住宅對地價 影響因素

至市中心、公園距離、屋 齡、樓地板面積等

距市中心距離、離道路的 遠近、樓地板面積及屋齡 對地價有顯著的影響。

李志祥

(1995) 台北市 容積管制 對房地價影響

容積率、建蔽率、屋齡、

房屋結構等

容積率、屋齡、建蔽率為 影 響 住 宅 價 格 主 要 因 素，而容積率管制對住宅 品質提升確有成效。

林國民

(1995) 高雄市 住宅價格 影響因素

所在樓層、屋齡、建物面 積、使用類別、距市中心 距離等

建坪面積、使用類別與距 市中心距離為影響住宅 價格的主要屬性。

高文津 (2000)

嘉義市 蘭潭區

住宅屬性 對房價影響

屋齡、建坪、至市中心距 離等

地坪仍是影響透天住宅 房價主要因素之一。

鍾陳佳

(2002) 台中市 法拍屋屬性 對房價影響

建坪、所在樓層、停車 位、屋齡、房間數、競標 數、法拍底價等

競標數、法拍底價對台中 市法拍屋拍定價格有極 顯著的影響。

林建亨 (2006)

台南 科學園區

南科

對房價影響

房屋面積、交流道距離、

公園距離、路寬、屋齡等

房屋總價以房屋面積影 響最大，土地單價以臨街 關係影響最大。

資料來源：本研究整理

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(三) 機場

國內有許多應用特徵價格法探討房價影響因素的文獻，但將特徵價格法應 用於機場之文獻卻相當少。其中一篇為廖仲仁(1994)以台北松山機場附近住宅為 例，探討機場噪音對住宅價格之影響；另一篇則為吳秋霞(2007)應用特徵價格法 探討航空噪音對於大園鄉房地產之影響。以下簡述摘要及評論探討。

1. 廖仲仁(1994) 以松山機場附近住宅為例，探討機場噪音對住宅價格之影響

(1) 研究目的：

探討台北松山機場噪音對於附近房價所帶來的衝擊。

(2) 研究對象：

以民國 79 年 1 月至 12 月信義房屋買賣成交實際的個體資料為實證樣本。

(3) 研究內容：

飛機噪音源自於飛行時的排氣與引擎聲，因此利用機場噪音指標來反應居 民對機場噪音之感受程度。此研究作者認為機場噪音的防制策略可分為以下三種 類別，第一類屬於機場與航空部份的改良，如改變航道及飛機型態等；第二類屬 於都市規劃策略部份，如建築管制、發展權移轉及土地使用調整等；第三類則屬 於經濟手段，包括徵收機場擁擠費、對機場課徵污染稅或旅客課徵使用費等。其 中經濟手段即應用特徵價格法估算機場噪音對於附近房價造成的受損情形。

(4) 變數選定：

房屋基本屬性、建物類別、家戶數及是否位於噪音區等。

(5) 迴歸分析模型：

線性、半對數、指數模型及 BOX-COX 轉換。

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(6) 結果：

a. 台北松山機場噪音對於附近住宅的平均特徵價格，噪音每上升 1dBA，對於 平均 551 萬的住宅，將折損約 37,000 左右。

b. 機場噪音只對六樓以上的住宅型態有顯著性的影響，即高密度的住宅應遠 離機場；噪音每上升 1dBA，對於平均 601 萬的大樓，將折損約六萬元。

(7) 建議：

為籌措機場噪音防制回饋金，可考慮對每一飛航架次課徵污染費或過境旅 客課徵使用費，且未來應避免高密度之住宅使用。

2. 吳秋霞(2007) 應用特徵價格法探討航空噪音對大園鄉房地產之影響

(1) 研究目的：

a. 探討桃園國際機場的航空噪音對於大園房地產交易市場所帶來的衝擊。

b. 了解桃園國際機場對於大園鄉造成的經濟影響。

(2) 研究對象：

以民國 76 年至民國 94 年法拍資料中之拍定資料為實證樣本。

(3) 研究內容：

由於桃園中正國際機場之用地佔大園鄉總面積約八分之一，隨著工商業的 發展，造成用地需求增加，機場附近居民長期暴露於噪音污染下所造成的傷害不 容小觑。此研究作者將進一步探討大園鄉實施都市計畫及噪音防制補助等二項政 策，是否有助於減緩航空噪音對於大園鄉的房地產交易市場的影響。

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(4) 變數選定：

建物面積、土地面積、建物類型、房屋結構、房屋用途、是否位於噪音區、

至中正機場之距離及每村年底之總人口數等。

(5) 迴歸分析模型：半對數模型 (6) 結果：

機場的設立有利也有弊，利益為增加就業機會、交通方便及帶來社會利益 與商業等；其弊為機場鄰近地區居民必須長期飽受噪音干擾及土地利用上的限制。

此研究模型解釋能力為 57.43％，共可歸納下列五點結論：

a. 變數建物面積、土地面積及人口數，皆具有高度的顯著性，其係數為正，

表示與房屋價格之間為正相關；隨著數值的增加，房價也會提高。其中人 口數每增加 1 人，會使房價提高 0.003％。

b. 變數屋齡與房價呈現負相關，隨著房齡的增加，房屋的折舊費用也提高，

房價也隨之下降，屋齡的係數為-0.0485，表示屋齡每增加一年，房屋的減 價效果為 4.85％。

c. 在變數距離方面，其係數為 0.0074，且具有 1％以下的顯著性，表示離機場 的距離每增加 1 公里，房價提高 0.74％。結果驗證了機場為一鄰避設施，

距離機場愈近則房價愈低。

d. 在變數噪音方面，其係數為-0.37，表示噪音區內的房屋價格較非噪音區內 的房屋價格減少 37％。機場噪音的確會造成房價的減損，此結果與國外的 研究結果相同。

e. 在相關政策方面，結果發現實施都市計劃及噪音防制補助政策，皆對於屋 價有正向的影響，房價提高 28％。

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(7) 建議：

大園鄉因受到禁限建的管制，房地買賣成交案件數較少，因此以法院拍賣 之拍定資料為樣本。其中在房屋方面，由於法院拍資料上的限制，無法取得更多 的房屋特徵屬性資料，建議往後從事相關的研究者，可加入環境影響變數，如至 學校、公園及市場等地點之距離，能再提高模型的解釋能力。並且可以透過地理 資料系統，將噪音值與地址連結，進一步的探討噪音值對於房價之影響。

3. 比較分析

上述兩篇與機場相關之文獻，研究目的皆期望了解機場為房價帶來的影響 程度。一般來說，研究對象以台灣不動產交易中心或地方房仲業者提供之房屋交 易資料為主，但也需考量研究地區的限制，如同吳秋霞(2007)提出因機場附近房 屋交易資料不多，進而選擇使用法拍屋資料樣本。而本研究範圍為新竹市全區，

房屋交易資料足夠分析。

以上兩篇之研究內容，除了探討機場對於房價之影響程度之外，皆注重回 饋及補助兩個部分，希望能減緩機場帶來的財產價格損失。於變數選定方面，除 了房屋基本屬性外，也加入與噪音相關之變數，例如：是否位於噪音防制區及至 機場距離等，本研究也參考兩篇之變數選定，將噪音變數加入研究中。而迴歸分 析模型方法，大多以線性、半對數、逆半對數及指數模型為主。

於實證結果分析部分，兩篇皆發現機場的確會造成房價之減損，且距離機 場越近，房價則越低；位於機場噪音防制區內之房價低於機場噪音防制區外。廖 仲仁(1994)建議政府於日後土地規劃時，應於機場附近避免高密度發展，而新竹 機場受限於飛航管制，現行周圍住宅屬於低密度發展區。吳秋霞(2007)則建議研 究者應利用地理資訊系統，將樣本地址與噪音值做結合，能更準確探討對於房價 造成之影響；因此本研究利用標示樣本地址，了解樣本資料屬於噪音防制區之級 別，讓研究更為準確。

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二、國外文獻

國外文獻中，探討機場相關的文獻有許多，應用特徵價格法探討機場對於 房價之影響，詳如表 2-4 所示。以下將六篇文獻，做簡述及分析。

Espey＆Lopez(2000)應用特徵價格法探討 Reno-Tahoe 國際機場噪音對於房 價之影響研究；應變數為房屋的銷售價格，自變數則包含屋齡、建物面積、車庫 的類型、房間數、浴廁數、有無壁爐、是否在噪音區內及至機場的距離等特徵屬 性。並利用雙對數、半對數、線性及 Box-Cox 四種函數進行迴歸分析，其中是否 在噪音區內之雙對數模型不具顯著性，係數符號為負，即機場噪音對於房價有負 面的影響。在距離方面，於所有模型中皆具有顯著性，即距離機場越近，房價則 越低。

Lipscomb(2003)應用特徵價格法探討 Hartsfield 機場對於房價之影響；應變 數為房屋銷售價格，自變數包含房屋建坪大小、浴廁數、房間數、壁爐數、車庫 數、屋齡、房屋附近是否有娛樂設施、購物中心、至學校距離及噪音等。並利用 Box-Cox 函數進行迴歸分析，研究結果發現若鄰近學校或購物中心，機場對於房 價影響則非常的微小。因為居民對於機場附近的便利性，勝過負面影響，有別於 典型的特徵價格法將機場視為鄰避設施。

Van Praag＆Baarsma(2005)應用特徵價格法探討阿姆斯特丹史基浦機場噪音 對於房價及補償金額之影響研究；自變數則包含家庭每月所得、受訪者的年齡、

教育程度、噪音、租屋或購屋、是否有隔音設備及房子基本特徵等。並且利用幸 福感調查來估算居民受到的危害，因補償多少金額。研究結果發現與補償金額大 小有關之因素為居民本身的所得，房子支出費用越高，須補償的金額則越高。且 有安裝隔音設施之住宅，則補償較少的金額。

Baranzini＆Ramirez(2005)應用特徵價格法探討日內瓦國際機場對於租金市 場之影響研究；自變數包含房間數、面積、屋齡、樓層數、是否為翻新的房屋、

至小學的距離、至綠帶的距離、至車站的距離、至鬧區的距離、噪音分貝值及空 氣品質等。並且結合地理資訊系統(GIS)，其結果為機場噪音對於租金影響為每分

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貝降低租金 1％；此結果不會因市場制度不同而有所改變；空氣污染對於租金也 有明顯的影響。

Cohen＆Coughlin(2005)應用特徵價格法探討亞特蘭大國際機場噪音對於房 價之影響；自變數包含地理位置、房屋基本特徵屬性及噪音等。並且利用雙對數 及半對數函數進行迴歸分析，研究結果發現機場噪音每增加一分貝對於財產價值 減損約 0.4% 至 1.1%，且發現於 65 分貝的噪音線內，會比其他地區的房子減少 9%房價。雖然發現噪音會影響房價，但有些居民會選擇居住於機場附近，從事與 機場相關的工作。

Jaren C. Pope(2007)應用特徵價格法探討達勒姆國際機場噪音對於購屋者及 買屋者之影響研究；自變數包含房間數、建物面積、屋齡、樓層數及噪音等，利 用迴歸分析估算其結果顯示噪音對於房價帶來的影響為 2.9％，雖然噪音是容易 察覺出來的，但是購屋者卻無法明確得知，房屋受到噪音影響程度為何。

上述國外文獻可得知，機場的確會對房價造成折損的情形，且距離機場越 近或噪音分貝數越大，造成的財產損失也越大。但也有別於一般認知的情形，

Lipscomb(2003)與 Cohen&Coughlin(2005)則提出機場並非與房價呈負相關，反而 會因為機場的便利性及工作需求，而選擇居住於機場附近。由於新竹機場目前為 軍用機場，無提供旅遊及就業機會，可能較無法產生加分效果。

表2-4 應用特徵價格法有關機場對於房價影響之國外文獻表

文獻作者 實證地區 自變數 成果

Espey

&

Lopez (2000)

內華達州 Reno-Tahoe

國際機場

房屋的品質、屋齡、樓 地 板 面 積 、 車 庫 的 類 型、房間數、浴廁數、

有無壁爐、是否在噪音 線內、至機場的距離、

購屋的年數等

結果顯示，距離在所有模型中皆具有統 計顯著性，也就是相同的房屋越接近噪 音區其房屋價格越低；距離機場一英哩 的房屋價值比距離二英哩的房屋價格 少 5,500 美金。提出建議是，未來機場 擴建對於當地居民的財產價值會產生 負面的影響，期望政府當局作為在課徵 財產稅時的參考。

Lipscomb (2003)

Hartsfield 機場

房屋建坪大小、土地地 坪大小、浴廁數、房間 數、壁爐數、車庫數、

結果顯示，若房屋附近有大型購物中心 或學校，則噪音對於房屋銷售價格的影 響非常微小，幾乎可以忽略；且噪音音

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屋齡、房屋附近是否有 娛樂設施、購物中心或 學校、距離及噪音等

量的改變並不會對房屋價格造成明顯 的影響。反而影響房價較大的因素是，

至商業區的距離、至交流道的距離及至 購物中心的距離等變數。

Van Praag

&

Baarsma (2005)

阿姆斯特丹 史基浦機場

家庭每月的淨所得、受 訪 者 的 年 齡 、 教 育 程 度、居住類型、是否有 噪音的隔音設備、待在 家裡的時間、房子的特 徵等

結果顯示，因機場噪音危害而補償居民 的金額，和居民本身的所得有關；研究 發現房子支出費用與所得有極大的正 相關。補償多寡也與是否有裝置隔音設 備有關，如果有安裝就可以補償較少的 金額。提出建議是，認為政府應為每個 家戶裝置隔音設備。

Baranzini

&

Ramirez (2005)

日內瓦 國際機場

房間數、樓地板面積、

屋齡、樓層數、是否為 翻新的房屋、至小學的 距離、至綠帶的距離、

至車站的距離、日夜噪 音平均值、空氣品質等

結果顯示，噪音對於日內瓦整個行政區 的租金影響為每分貝約 0.7％；而航空 噪音在整個機場範圍內約每分貝 1％。

空氣污染在租金上也有明顯的影響，且 噪音影響的結果，不會因市場制度結構 不同而改變。

Cohen

&

Coughlin (2005)

亞特蘭大 國際機場

房屋之地理位置、房屋 基本特徵屬性、噪音等

結果顯示，於 70 分貝等噪音區內，噪 音折價約為 5.8％至 8.6％；而在 65 分 貝的等噪音線內的房屋比緩衝區內的 房屋減少 6.3％的價值。且發現大都市 的就業和空中交通運輸有關，因有些居 民會選擇居住於機場附近，從事與機場 相關的工作。

Jaren C.

Pope (2007)

達勒姆 國際機場

房間數、面積、屋齡、

樓層數、噪音等

結果顯示，噪音對於房價帶來的影響達 2.9％，購屋者於購屋時，除了考量鄰近 設施外，也會將機場帶來的噪音，當成 購屋選擇因素之一。也提出雖然噪音是 容易察覺的，但是購屋者卻無法明確得 知，受到噪音影響程度為何。

資料來源：本研究整理

三、小結

由上述內容得知，有關於鄰避設施的文獻，針對生活環境及住宅價格影響 層面，皆值得加以研究。除了可以了解鄰避設施是否會造成品質及價值得減損，

也可以提供本研究探討內容之方向。而有關於特徵價格法探討住宅價格之影響文 獻，則可幫助本研究選擇迴歸分析方法之選定依據。

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第三章 新竹機場發展現況 第一節 新竹機場民航服務歷程

過去新竹機場一直屬於空軍專屬機場，直到民國 87 年開始設置新竹航空站，

提供八個月民航服務，當時有瑞聯、復興、遠東及國華共四家航空公司，開闢高 雄-新竹、台東-新竹、金門-新竹、馬公-新竹與嘉義-新竹五條航線，各航線之營 運狀況詳如表 3-1 所示。整體而言，新竹機場各航線載客情形並不理想，且發生 嚴重的飛安意外，導致最後停飛的結果。在新竹機場提供民航服務的 8 個月期間，

平均月運量約為 1 萬人次，詳如表 3-2 所示。

表 3-1 新竹機場航空站營運狀況表

航空公司 航線 飛行班次 提供座位數 載客人數 載客率 遠東 高雄-新竹 413 67,244 12,028 17.89 ％

台東-新竹 189 30790 3,701 12.02 ％ 瑞聯 高雄-新竹 575 90,226 31,771 35.21 ％ 新竹-金門 203 33,495 7,732 23.08 ％ 復興 高雄-新竹 465 33,708 12,340 36.61 ％ 新竹-馬公 336 24,411 13,436 55.04 ％ 國華 嘉義-新竹 56 2,016 930 46.13 ％ 高雄-新竹 5 183 94 51.37 ％

資料來源：擴大新竹市都市計畫(新竹機場附近地區)規劃報告 表 3-2 新竹機場營運期間貨客運量表

月份 起降架次 (次) 客運量 (人) 貨運量 (噸)

1 168 9,953 34.5

2 188 10,848 34.3

3 305 8,689 30.0

4 406 9,835 27.6

5 416 12,952 23.4

6 308 10,158 13.0

7 237 11,259 21.4

8 212 8,257 21.4

合計 2,240 81,951 205.6

資料來源：擴大新竹市都市計畫(新竹機場附近地區)規劃報告

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第二節 新竹機場發展現況

新竹機場位於新竹市西北方，南寮漁港東南方，東北臨東大路，西北臨延 平路，南側則有客雅溪流經，隨著民航服務暫停，目前又恢復完全由軍方使用之 軍用機場。機場佔地約 612 公頃，機場範圍內目前除了存有零星分佈之廢營舍、

碉堡、崗亭、防空洞及掩體等軍事設施外，幾乎全為附近居民佔耕之農地，原地 面高程約為 4.5 公尺。民航場站設置於機場西北隅，與東大路相距 350 公尺，建 物面積 2,100 平方公尺，民航業務目前已暫停。

機場周圍土地目前多為非都市農業區，因受限於飛行管制而無高密度之發 展，發展強度多在 100％以下。由於空軍基地在此駐紮幻象機隊，新竹機場西南 側之空地、延平路及香雅橋附近，為欣賞飛機起降的良好地點。依據「擴大新竹 市都市計畫(新竹機場附近地區)規劃報告」指出，具有國際航線服務條件的機場 包括：台北松山機場、桃園中正機場及高雄小港機場；具有兩岸航線服務條件的 機場包括：台北松山機場、桃園中正機場、新竹機場、清泉崗機場、嘉義機場、

馬公機場、台南機場及高雄小港機場等。

圖 3-1 擴大新竹市都市計畫(新竹機場附近地區)範圍圖 資料來源：本研究整理