本研究採工商普查全年生產總額、商業樓地板面積、從業員工人數、場所單位數、
全年薪資支出五個變項，藉由主成分分析法建立一能代表都市發展程度之指標。首先藉 由相關矩陣、KMO 量數、以及變項間共同性檢查等三項方法，確認此五變項具有單一 潛在構念能夠濃縮成一指標。若經由此三項方法檢查發現五項指標彼此間具有兩個以上 的潛在構念，則表示五項指標無法以一單一構念建立指標。
由表四－1 相關矩陣得知各個年度全年生產總額、樓地板面積、從業員工人數、場 所單位數、全年薪資支出等五變項間相關程度均相當高，而且幾乎沒有接近零的數值。
接著再以 K.M.O.（Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling adequacy）對五個變項進行球 形檢定，由表四－2 發現 1991 年（民 80）、1996 年（民 85）、2001 年（民 90）、2005 年 （民 95）K.M.O.球形適切性檢定分別為.848、.833、.820、.892，均為.80 以上接近 1，
卡方值為 9718.44（1991 年）、10448.408（1996 年）、9798.227（2001 年）、5900.019（2005 年）均達顯著，表示此五變項進行因素分析是良好的（邱皓政，2010）最後再進行變項 之間共同性檢測。共同性檢測表示各個變項的變異量被共同因素解釋的比例。該變項的 共同性越高則表示該變項與其他變項可測量的共同特質越多。由表四－3 共同性檢測得 知，工商普查五個變項的變異量，被共同因素解釋比例皆高。
表 四-1 相關係數矩陣
由統計軟體 SPSS 計算潛在因子數並以降冪順序分配每個因子一個特徵值，Kaiser（1960，
1970）建議特徵值大於 1 的因子為顯著的因子。另外一種方法為陡坡檢定方法（Scree
表 四-4 1991 年（民 80）解說變異量
解說變異量欄位中，總數欄是特徵值；變異量的%是每一個因子佔變異總量的比例 數間關係的 94.58%（1991 年）、94.99%（1996 年）、93.41%（2001 年）、88.51%（2006 年）變異量，代表因子 1 即可代表 5 個變項。
確認五項指標適合濃縮成一指標後，最後再透過成分係數（表四－9）將五個變項 轉換成因子一，轉換公式如下：
壹、1991 年因子一＝ 0.207
全年生產總額+0.205
樓地板面積+0.210
從業員工人數 +0.197
場所單位數+0.209
全年薪資支出貳、1996 年因子一＝ 0.205
全年生產總額+0.206
樓地板面積+0.209
從業員工人數 +0.197
場所單位數+0.208
全年薪資支出叁、2001 年因子一＝ 0.208
全年生產總額+0.205
樓地板面積+0.213
從業員工人數 +0.197
場所單位數+0.212
全年薪資支出肆、2006 年因子一＝ 0.216
全年生產總額+0.211
樓地板面積+0.220
從業員工人數 +0.198
場所單位數+0.218
全年薪資支出由上述四式可發現四個年度的因子一成分係數差異不大。最後，本研究即針對五個 變項全年生產總額、樓地板面積、從業員工人數、場所單位數、全年薪資支出的資料意 義，將因子一命名為土地使用程度指標。
四個年度都市發展程度指標之空間分布型態
圖 四-1 1991 年都市發展程度原始值
圖 四-2 1996 年都市發展程度原始值
圖 四-3 2001 年都市發展程度原始值
圖 四-4 2006 年都市發展程度原始值
2001 年高程度都市發展程度地區（單位>14）仍集中於臺北市區（如圖四－3），另 除原先 1991 年－1996 年高程度都市發展地區之外（如圖四－6），高程度都市發展地區 沿著大同區中山區所夾之區界向北延伸，中山區高程度都市發展地區以松江路－南京東 路二段為起點向北延伸至民權東路二段、向南延伸至市民大道，向西延伸至林森北路，
松山區高程度都市發展地區沿南京東路四段與敦化北路夾角，以及南京東路五段與光復 北路夾角向東延伸；中正區於忠孝東路二段與金山南路一段夾角，以及和平西路一段與 羅斯福路二段夾角有新增之高程度都市發展地區；大安區新增之面積不大，只有在敦化 南路二段與和平東路三段之夾角新增；信義區除了原先基隆路二段與信義路五段繼續為 高程度都市發展地區之外，另外在忠孝東路五段轉彎處新增。2001 年高程度都市發展地 區仍集中在臺北市區內，於新北市地區尚未見到任何新增地區出現。
2006 年大於 14 單位之高程度都市發展地區面積增加幅度明顯上升（見圖四－4、圖 四－7），大同區原先高程度都市發展地區本集中於東南側南京西路以南－長安西路以北
－重慶北路一段以東－承德路一段以西之處，在 2006 年明顯往西側擴張至環河北路一 段；中山區於 2006 年雖然仍是高程度都市發展地區面積最廣之行政區，卻也在東南處 沿南京東路三段以南方向出現新增之高程度都市發展地區；松山區以及大安區高程度都 市發展地區面積幾乎沒變，只在松山區東北角沿民權東路五段以北、大安區仁愛路四段 南北側以及和平東路－敦化南路所夾之處新增；中正區、信義區新增之高程度都市發展 地區面積較多，分別位於中正區忠孝西路一段以南－重慶南路一段以東－中山南路一段 以西所夾之處，以及信義區與大安區之交界基隆路一段兩側沿忠孝東路五段向東北處新 增。值得注意的是，2006 年高程度都市發展地區已經不再固守臺北市中心處發展，於內 湖區研究區範圍之西北處，以及板橋區中山路二段與三民路二段所夾，以及中和區中正 路－連城路一帶，永和區竹林路福和路一段皆有新增。
另，由圖四－1～圖四－4 都市發展程度指標的空間分布型態可發現，1991 年～2006 年都市發展程度指標介於 11 單位至 14 單位之次高使用程度區，於板橋區、中和區、永 和區沿主要道路有明顯擴張現象，臺北市區內反而於 1991 年就大量存在次高程度使用 區。由此得知臺北市發展確實較新北市早，且新北市於 1991 年～2006 年短短 15 年間，
都市發展程度指標上升非常明顯，代表有越來越多的商業場所單位不再以臺北市為主要 進駐地區，而改往新北市區發展，進而帶動新北市區都市發展程度上升。
利用都市發展程度指標，我們可以看到一地的都市發展程度情形。這是當我們若採 用建地面積來判斷板橋區、中和區、永和區的發展時所看不到的。因為可能會因為都市 地區建地面積幾乎沒有變動，而誤判此區於時間進程上無都市發展變化改變。
圖 四-5 1996 年都市發展程度指標32
32 與 1995 年都市發展程度指標比較。
圖 四-6 2001 年都市發展程度指標33
圖 四-7 2006 年都市發展程度指標34
33與 1996 年都市發展程度指標比較。
34與 2001 年都市發展程度指標比較。
接著本研究再將 1991 年、1996 年、2001 年、2006 年的都市發展程度指標進行 Getis-Ord Gi*熱點分析，將每個網格賦予一指標值，用來表示每個網格與周遭網格都市 發展程度指標的空間聚集程度。若該網格與鄰近網格的都市發展程度指標皆為高值，則 該網格 Getis-Ord Gi*值即為高值，也就是熱點（Hot Spot）所在處；反之若該網格與鄰 近網格的都市發展程度指標皆為低值，則該網格 Getis-Ord Gi*值即為低值，為冷點（Cold Spot）處。根據圖四－8～圖四－11 顯示，Gi*高於 2 個標準差35的 Hot Spot 為紅色部分，
Gi*低於 2 個標準差36的 Cold Spot 為藍色部分。
35 Gi*高於 2 個標準差就是都市發展良好之地。
36 Gi*低於 2 個標準差就是都市發展不佳之地。
圖 四-8 1991 年都市發展程度指標熱點（Hotspot）
圖 四-9 1996 年都市發展程度指標熱點（Hotspot）
圖 四-10 2001 年都市發展程度指標熱點（Hotspot）
圖 四-11 2006 年都市發展程度指標熱點（Hotspot）
由圖四－8 ～圖四－11 可看出四個年度 Z(Gi*)大於 2 個標準差的熱點分布以臺北市