貳、物物業業管管理理的的範範疇疇

(1)

何謂何謂物物業業管管理理？？�是物業的一種增值服務

�與建築物使用有關的管理服務

�由專門機構合人員依契約關係，對已竣工且投入使用的各類房屋建築和附屬配套設施場所，以經營方式進行管理並對使用人提供多元服務，以滿足生活便利。

�物業管理 3 元素-物/業/人

「物」係指傳統的建物設備、設施

「業」為不動產經營的資產管理

「人」則以生活服務、商業服務為主，並以人為本位連結物與業，形成今日物業管理三足鼎立新視野。

� 物業管理發展沿革：

1921-美國成立”建築物業主與管理者協會”

1933-美國成立”不動產管理協會”

1993 香港-訂定”建築物管理條例”

2004-台灣-訂定”物業管理服務業發展綱領及行動方案”

(2)

貳、物物業業管管理理的的範範疇疇 1.台灣部分

(1)建築物與環境之使用維護服務（清潔、保全、消防檢修、公共安全檢查、

附屬設施設備等）。

(2)生活與商業支援服務（物業代辦及諮詢、事務管理）、物業生活服務（社區網路、照顧服務、褓姆、宅配物流)、生活產品（食衣住行育樂）。

(3)資產管理服務（不動產經營顧問、開發租賃、投資管理等）。2.國際部分 (1)包含多項訓練的專業管理學門，藉由整合人、物、過程與技術達到確保建築物與環境的功能運用正常。(2)資產管理的服務包括投資開發可行性評估/使用規劃及代理執行/租賃管理及仲介銷售。

3.綜合定義

(1)建物管理-營運服務/工程服務/生活與商業支援服務/行政服務。

(2)投資管理-投資服務/資產管理服務。物業管理相關系所組學校系所：中國科技大學（建築系所）物業管理組進修部二年制學校系所：立德大學營建與物業學系（康寧大學、停招）

學校系所：台灣科技大學建築學系開授設施管理課程學校系所：南開科技大學企管系物業管理組

學校系所：吳鳳技術學院保全管理系學校系所：吳鳳技術學院消防學系

學校系所：逢甲大學(土木工程學系所) 營建暨物業管理進修學士班

學校系所：高雄第一科技大學（營建工程系）開授不動產物業管理學程學校系所：高雄大學都市發展與建築研究所開授建築策劃與物業管理課程學校系所：華夏技術學院資產與物業管理系

學校系所：雲林科技大學營建與物業管理研究所學校系所：清雲科技大學物業管理學位學程學校系所：景文科技大學環境與物業管理學系學校系所：開南大學物業管理學系

學校系所：宜蘭大學大土木工程學系開授公共工程物業管理學程

(3)

學校系所：崑山科技大學不動產經營系開授物業管理學分學程

(4)

肆、未來物業管理的新趨勢一、銀髮住宅或養護機構

涉及到高齡者的物、業、人有何特性？

二、綠建築

涉及到綠建築的物、業、人有何特性？

三、智慧建築

涉及到智慧建築的物、業、人有何特性？

四、物業管理結合都市更新

透過資產管理公司或保全公司的專業服務，導入公部門資源，將老舊住宅予以更新（拉皮或拆除重建）。

伍、物業設施管理相關法令發展歷程（節錄自陳俐茹、陳建謀，2007）

在1970-80年代由於建築業與營建業等與房地產相關產業的蓬勃發展，經濟部於1987年函請內政部放寬大樓服務業限制，造就了國內公寓大廈管理維護業與保全業興起的背景1。自1978年林燈等人集資成立台灣地區第一家保全公司，之後於1979年第2家新光保全成立、第3家強固保全也於1980年相繼成立營運，此時期為保全業在台灣開始萌芽發展的階段。當初組成份子多為國內知名商界集團 (如表2-1)或軍警退職人員[洪慶麟，2005]。隨著保全業的蓬勃發展，保全業法於1991年通過後，改為特許制，1991年之前成立之保全公司一律於1993年起補登記，造成申請設立業者家數高達88家，往後每年持續有少量增加。

由於保全業較公寓大廈管理服務業早成立，再加上保全業主管單位為警政署，而公寓大廈管理維護業主管單位為營建署，兩者主管單位不同，常導致保全公司與公寓大廈管理維護公司的營業範圍糾纏不清，而1995年以前台灣地區從事物業管理工作的公司行號估計上千家，但由於物業管理公司並無相關法令規範，

故當時的名稱並不一致，如：大樓管理顧問公司、清潔公司、大樓技術服務公司等，直至1995年「公寓大廈管理條例」通過，相關專業名詞與術語底定，隨後內政部於1997年訂定「公寓大廈管理服務人管理辦法」頒布後，方逐漸結束此一紛亂狀況。

1 公寓大廈管理維護相關法令發展歷程

公寓大廈管理條例於1995年制定以前，當時原有的民法第799條(建築物區分所有)、第800條(他人正中宅門的使用)、土地登記規則第69-74條(建物所有權登記)、國民住宅社區管理維護辦法、省市高樓及社區安全管理維護辦法等相關建築物管理維護法規，難以解決複雜的公寓大廈管理維護課題，內政部亦開始重視亟需制定專法以解決公寓大廈管理之相關問題與規範，故於1984年研擬建築物區分所有管理條例草案2，但是，該項草案於1984年便已研擬完成卻延宕了十年之久，期間歷經多次條例名稱更動，直至1995年發生台中威爾康西餐廳大火，造成 64人死亡，11人受傷，此一重大公安事件造成全台輿論譁然，政府因而制訂相關法規，避免事件的再度發生，這才使得早於1993年便送進立法院審查的公寓大廈

(5)

隨後則於1996年5月通過公寓大廈規約範本、1996年10月通過公寓大廈管理條例施行細則、1996年11月通過公寓大廈管理組織申請報備處理原則、1996年11月通過公寓大廈公共意外責任保險及火災保險費差額補償辦法、1997年7月通過公寓大廈管理服務人管理辦法以及1998年6月通過公寓大廈管理維護公司受任管理維護業務契約範本等相關配套法令，其中，1997年公佈施行的公寓大廈管理服務人管理辦法，正式確立了公寓大廈管理維護業的社會經濟定位。

隨著時代環境變化需求，公寓大廈管理條例於2000年4月配合精省修訂第2 條條文；此後由於2003年8月31日，台北縣蘆洲大喜市社區又發生惡性火災，造成13人死亡，71人受傷，此次嚴重傷亡原因部分因為公寓大廈管理不善所致，故於2003年12月修正公布全文63條，配合公寓大廈管理條例修改條文，2004年12 月公寓大廈管理條例施行細則修正發布全文14條，公寓大廈管理服務人管理辦法於2004年7月修正發布全文2 條；隨著大樓林立數量劇增，公寓大廈管理紛爭變多而需求趨向專業化，故公寓大廈管理條例於2006年1月修正公布第29條條文並增訂第59-1條條文。

2 門禁安全管理相關法令發展歷程

公寓大廈門禁安全管理關係最緊密的保全業法於1991年12月公佈實施，配合精省政策於2000年7月修正公布第2條條文，考慮保全業應配合時代需求強化專業訓練及提升人員素質等，政府於2003年1月修正公布第8、14、16、17條條文並增訂第 4-1、4-2、10-1、10- 2 條條文；與保全業法配套之保全業法施行細則於1992 年1月公佈實施，隨著時代變遷需求於1999年12月修正公布第2條條文，2003年11 月修正發布全文10條；其他安全管理相關法令則由內政部警政署制定公寓大廈及社區安全管理辦法於1992年1月公佈實施，隨後於2003年6月修正發布第3、17條條文，但隨著都市生活型態變更，社區守望相助委員會效能不彰及缺乏補助經費，故於2003年1月廢止公寓大廈及社區安全管理辦法。

3 公共安全設施管理相關法令發展歷程

台灣地區的建築物公共安全設施管理法源依據建築法第七十七條第五項以及1996年9月公佈實施之建築物公共安全檢查簽證及申報辦法，同時內政部營建署(85)內營字第8584911號令規定，自1997年1月1日起，供公眾使用之建築物，

應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管機關認可之專業機構或人員檢查簽證。前項建築物為公寓大廈者，得由其管理委員會主任委員或管理負責人代為申報，建築物所有權人、使用人，應維護建築物合法使用與其構造及設備的安全。

直轄市、縣（市）（局）主管建築機關對於建築物，得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備。前項檢查簽證結果，主管建築機關得隨時派員或定期會同各有關機關複查。管理權人依建築物公共安全檢查簽證及申報辦法需辦理檢修申報之項目如下:

表2-1 企業集團投資保全公司情形一覽表

公司名稱成立時間隸屬集團資本額

中興 67 國產 11.01億

新光 69 新光 35.79億

強固 70 鴻禧 3.00億

匯光 72 三光 1.00億

國華 74 華隆 4000萬

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太帄洋 74 太帄洋 8000萬

千翔 75 光寶 2.96億

衛豐 76 香港衛安 1.90億

天威 78 長億 2.20億

國興 78 國產 3.50億

中日 78 中日 1.11 億

天鷹 78 大陸工程 4000萬

日盛 79 日盛 1.30億

宏福 80 宏福 4000萬

怡和 82 英國怡和 1.30億

中信 84 合信 4000萬

誼光 84 新光 2.07億

中工 84 中光 6000萬

東京都 85 力霸 1.20億

中鋼 86 中鋼 1.80億

國雲 87 國雲 1.01億

長榮 87 長榮 1.00億

國泰 88 潤泰 4000 萬

(資料來自於經濟部網站)

(一)防火避難設施類(11大項)：防火區劃、非防火區劃分間牆、內部裝修材料、

走廊(室內通路) 屋頂避難帄台、安全梯、緊急進口、避難層出入口、直通樓梯、

特別安全梯、避難層以外樓層出入口。

(二)設備安全類(6大項)：昇降設備、避雷設備、緊急供電系統、特殊供電系統、

空調風管、燃氣設備。

(三)機電暨消防安全設備保養維護類(3大項)：消防安全設備、電氣.給排水衛生設備、發電機設備。

上列三類申報項目在設備管理上大致上可以區分為消防設備管理、機電設施維護管理以及昇降設備與機械停車位管理等三大類，分別說明如下。

消防設備管理在公寓大廈公共安全管理是一非常重要的一環，法源依據是1985 年11月公佈實施關的消防法，隨著時代變遷需求於1995年8月重新修正公布，隨著專業證照制度之建立，1996年5月公佈實施消防設備師及消防設備士管理辦法 (期間歷經1997年2月修正發布第3 條條文，並刪除第16、17 條條文，2005年7 月修正發布第8、9、14、19 條條文；並增訂第14-1～14-3 條條文)，配合消防設備師及消防設備士管理辦法訂定，於2000年7月修正公布第3、27、28條條文，

而後由於一氧化碳中毒事件頻傳，於2005年2月增訂公布第15-1、42-1 條條文，

後於2007年1月修正公布第9 條條文。與消防法配套實施的有1987年6月公佈實施的消防法施行細則期間(歷經5次修訂，最近一次修正公布為2005年3月)以及1997 年6月公佈實施的消防安全設備檢修專業機構管理辦法(歷經1次修訂，最近一次修正公布為1999年9月)。

公寓大廈機電設施維護管理主要有兩大類，第一類：電氣、給排水衛生設備 (包含1.揚水泵浦、污水泵浦、廢水泵浦功能檢查2.各樓層梯間及地下室公共照

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能測試9.避雷針接線檢查10.配電盤器具檢查)，第二類：發電機設備(包含1.發電機風葉、皮帶檢查2.電瓶水水位檢查及補充3.機油油位、壓力檢測4.水箱水位、溫度檢查5.充電機功能檢查6.柴油油位檢查7.電壓、轉速頻率測試檢查8.

發電機手動試車及散熱系統檢查9. ATS盤功能測試並模擬停電檢測10.空氣濾清器檢查)，相關法令則有電業法(19472007 年物業管理暨防災國際學術研討會389 年12月公佈實施，期間歷經6次修訂，最近一次修正公布為2007年3月)及屋內線路裝置規則(1952年8月公佈實施，期間歷經12次修訂，最近一次修正公布為1999 年4月)。

另外，污廢水排放檢測申報與放許可證申請部份，相關法令依據為：水污染防治法第7、15、22條，水污染防治法施行細則第14條。

昇降設備維護管理相關法規主要為1990年2月公佈實施之建築物昇降設備設置及檢查管理辦法，配合專業要求提升期間歷經3次修訂，最近一次修正公布為 2004年11月。而近年來台灣地區都會區建築物機械停車位需求量甚多，但因一直未有明確法令規範，以致產生不少因管理維護不善導致發生意外事件，故內政部修訂建築物機械停車設備設置及檢查管理辦法於2004年11月公布實施。

三、物業設施管理相關主管機構與產業協會

依據公寓大廈管理條例第2條規定，公寓大廈管理維護主管機關是內政部營建署，屬於營建系統，同時依據建築法第2條與第77-4、77-5條以及建築物昇降設備設置及檢查管理辦法、建築物公共安全檢查簽證及申報辦法規定，昇降機以及建築物公共安全也是屬於營建署主管；但是在消防設備方面來說，依據消防法第3條規定，消防設備主管機關是內政部消防署；而保全系統主管機關依據保全業法第2條規定，是內政部警政署；最後，在污廢水排放檢測申報與放許可證申請之主管機關則是環保署(徐源德，2002)，故管理模式呈現四軌管理的制度。

台灣地區近年來開始重視物業管理，故而近年來物業管理相關產業協會紛紛成立，物業管理相關產業協會有：(1)中華物業管理協會(2)台灣物業管理學會(3) 中華民國物業管理經理人協會(4)台灣物業管理產業協會(5)高雄市物業管理經理人協會(6)台中市公寓大廈管理維護服務商業同業公會。其中，1998年成立的中華民國物業管理經理人協會不僅是公寓大廈管理條例暨施行細則研修的重要推手，更在確立公寓大廈管理維護專業公司的成就上貢獻良多；1999年成立的「台北市公寓大廈暨社區服務協會」除於2001年起開始承辦內政部營建署的公寓大廈管理服務人培訓講習外，亦於社區活動的舉辦多有貢獻;成立多時的「崔媽媽基金會」亦於2001年開始承接台北市公寓大廈管理委員會訓練營，扮演協助管理委員會處理管理維護事務的重要角色。

四、物業設施管理展望

近年來氣候暖化、生態反撲為全世界最關注的議題，台灣地區建商推出二代宅概念(以遠雄建設為代表)，強調秉持與環境共生精神，以美學、綠化融入社區，

提供藝術為天、綠地為被的生活環境，讓住戶能停在最好的居住環境，享受無所不在的「環境共生宅」，坐擁主題造鎮、環境塑造、社區營造，在在顯示唯有優良的物業設施管理，強化環保設施與節能設施管理，將是物業設施管理重要發展趨勢。而隨著數位科技不斷推陳出新，科技已經深入生活的每個角落，二代宅在數位規劃上，引進與日韓豪宅同等規格的臉部辨識系統、指靜脈辨識系統，為住屋者的安全嚴格把關，提供完整數位帄台，讓住戶在行動生活中也可以完成生活

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中的大小事。以看得見的國際住宅趨勢，享有數位監控、行動生活、數位帄台等無所不能的「數位安全宅」，物業設施管理發展趨勢將符合數位安全、環境共生及永續經營三大標準。基本上，可以歸納出二代宅物業設施管理概念主要導向於智慧型建築與綠建築，將說明如下。

1 智慧型建築

智慧型建築應用的科技非常廣泛，涵蓋系統包含資訊通信、安全防災、健康舒適、節能設備、綜何佈線、系統整合及設施管理(溫琇玲、李明澔，2005)，尤其與物業設施管理之關係非常緊密。台灣地區智慧型大樓發展趨勢與物業設施管理的關連性，大略可以歸納出下幾個發展重點：

1、智慧型大樓是目前市場上的銷售主力，因此當其銷售行為完成後，如何掌握大樓的服務品質是未來智慧型建築展之一大重點，故而搭配完善的設施管理相關軟硬體，將是致勝關鍵。

2.在建築物智慧化的發展項目上，臺灣現況是以省能、防災防犯及省力管理等專案最佳，空間規劃次之，環境設備的考慮則有待加強。（溫琇玲，1993）

3.台灣地區由於地狹人籌，適合發展網路與無線通訊科技，拜科技進步所賜，智慧化住宅發展智慧型遠端監控系統來控管各項家庭自動化設備，可透過網路系統或手機系統之聯絡，使其發揮整體性效率之服務功能，以確保居家環境之安全健康，提供舒適之生活環境。以遠雄集團所推出的未來市為例，其智慧型遠端監控系統如圖1所示。

2 綠建築

台灣地區對於綠建築設計概念日益重視，內政部建築研究所進行一系列綠建築綜合分級評估法(林憲德，2004)、綠建築規劃設計技術彙編之研究(蕭江碧，

2000) 以及綠建築解說與評估手冊(林憲德，1999)。蕭江碧(2000)在「綠建築規劃設計技術彙編之研究」指出綠建築技術指標系統，決定在原有綠化、基地保水、

日常節能、CO2減量、廢棄物減量、含水資源、污水及垃圾、生物基礎、室內環境等九大評估指標系統，台灣地區發展出84種綠建築規劃設計技術，以便讓建築從業者在建築設計中能掌握更周延的地球環保要素。而九大指標可分成生態指標群、節能指標群、減廢指標群以及健康指標群，其中節能指標群與健康指標群除了仰賴良好規劃設計以外，完工後的完善軟硬體設施管理更是決定綠建築成效之關鍵考量。

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圖1 智慧型遠端監控系統如示意圖

(資料來源: 遠雄集團未來市建案2007 年物業管理暨防災國際學術研討會 391http://www.farglory-realty.com.tw/digihouse/index.html)__