由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度

全文

(1)由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度顏愛靜*. 摘. 要. 不動產估價師屬於知識經濟發展下之知識工作者，而不動產估價技術則成為知識經濟中科學管理發展之一環，在知識經濟發展之下，不動產商品日趨多元化，因此不動產估價師的認證制度必須與時俱進，加以調整。本文以新知識經濟之觀點，分析現行不動產估價師專業技術人才證照制度，提出以下建議：（一）適度放寬應考人資格、調整部分考試科目內容。（二）不動產估價師公會應儘速建立各項估價專業資料庫。（三）充實公部門估價專業人才，並加強公、私部門對不動產估價之合作。（四）不動產估價業務應屬不動產估價師專業領域。（五）有效落實不動產估價師專業訓練換證機制。（六）大學院系和不動產估價師合作研發當即展開。此等措施如能酌加採行，當能對我國剛起步之不動產估價師專業技術人才證照制度的健全發展能有所助益。關鍵字：知識經濟、不動產估價師、專技人才、證照制度. * 國立政治大學地政學系教授（Professor of the Department of Land Economics, National Chengchi University）. 81.

(2) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). Perspective on the Qualification Institution of Professional and Technical Personnel for Real Estate Appraisers from Viewpoint of the Knowledge-based Economy Ai-ching Yen. Abstract The real estate appraisers are knowledge workers under development of knowledgebased economy, and technology of real estate appraisal become an essential part of scientific management in era of knowledge-based economy. Under development of the knowledge-based economy, the real estate commodities are getting more and more diversified, so the license institution of real estate appraisers ought to be improved and adjusted in dealing with growing needs. This article bases on view of the new knowledge-based economy, analyze license institution of professional technical personnel for real estate appraisers, and highly propose: (1) Relax the individual qualifications for participating in the examination, and adjust part of examination subjects appropriately. (2) Society of real estate appraisers should set up the various professional appraisal databases as quickly as possible. (3) Substantiate the qualified appraising personnel in public sectors, and strengthen the cooperation between public and private sectors in real estate appraisal. (4) The professional work of real estate appraisal should belong to professional field of real estate appraisers. (5) Implement professional training of the real estate appraisers and its transformation mechanism of the professional licenses effectively. (6)The university and real estate appraisers should cooperate with each other in research and development. By doing so, we can expect that license institution of professional technical personnel for real estate appraisers, which our country just started, shall be perfectly developed and can be benefited to some extent. Keywords: Knowledge-based Economy, real estate appraiser, professionals and technical personnel, license institution). 82.

(3) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 度，尚不具公信力，其估價之品質及成果. 壹、前言. 仍難讓各界信服。在行政、立法部門及業. 不動產估價是估計不動產價值的過. 界之努力下，不動產估價師法終於在89年. 程或行為，故需蒐集大量資料、應用適. 10月4日公布施行，該法第1條明定，中華. 當的分析技術，凡此皆須具備知識、. 民國國民經不動產估價師考試及格，並依. 經驗與專業技能（Appraisal Institute,. 該法領有不動產估價師證書者，得充任不. 2001:10-12）。由於不動產的移轉、融. 動產估價師。至此，我國之不動產估價制. 資、投資，皆須評估價值，但一般民眾未. 度爰由民間之非正式制度邁入由政府認證. 必具有專業知識，難以自行為之，勢需. 之正式制度。. 委託專業者辦理以求取合理的價值；而政. 不動產估價師的認證，首重考核從. 府機關課徵不動產賦稅，亦需由具備專業. 業人員有否具備必要知識、經驗與專業. 人員評估稅基。所謂「估價師」，根據美. 技能，能否創造、利用知識及資訊。. 國不動產基金會（Appraisal Foundation）. Stanford經濟學者Paul Romer（1986；. （2006a）的定義，是指專就某種特殊類. 1990）等人認為，新古典經濟理論以勞動. 型財產的價值展開並提出有關意見報告的. 和資本為生產要素實有不足，應將技術及. 專業人士；估價師可以選擇致力於各種專. 其根基所在的知識，視為先導型經濟體制. 業，其中屬於不動產估價的專業，係就不. 的重要一環；於是提出「新成長理論」. 動產的價值加以評估；不動產估價師可以. （New Growth Theory），認為知識是資. 選擇例如住宅，商業和農業等不動產估價. 本的基本形式，知識的累積會促進經濟成. 專業執業之。惟要取得各州發給的執照或. 長，而新技術的發展，能為進一步的創新. 合格證書之不動產估價師（state licensed/. 建立技術平台，新技術的無敵對性（non-. certified real property appraisers），則需具. rivalry）和技術平台的交互影響，可能導. 有估價經驗、經教育訓練與考試及格。是. 致技術上的投資報酬增加（Ernst & Young,. 以，為能協助大眾辨識專業者，則建立不. 1999）。因此，現今實已步入以擁有、分. 動產估價師專業技術人才證照制度乃有其. 配、生產和使用「知識」為重心，而與農. 必要。. 業經濟、工業經濟並列的新經濟時代。在. 我國在不動產估價師證照制度建立以. 知識經濟的發展下，不動產商品日趨多. 前，已從事不動產估價之業者雖已成立不. 元化，而不動產之效用，除以往所著重維. 動產鑑定商業同業公會等組織，並自行舉. 持生存基本需求外，近來更因不動產證券. 辦估價師考試1，惟由業界自行考選之「不. 化制度之建立，使不動產之流動性及籌資. 動產估價師」非屬政府認可之正式證照制. 管道得以有效活絡及多樣化，是故不動產. 1 民間估價業者如中華民國土地估價學會、台北市不動產鑑定商業同業公會、高雄市不動產鑑定商業同業公會、台南市不動產鑑定商業同業公會等，於不動產估價師法公布施行前，曾聯合舉辦「不動產估價師」考試，給予合格者「不動產估價師證書」。. 83.

(4) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 估價師的認證制度必須與時俱進，加以調. 術人才證照制度的建立，則可以提升不動. 整。. 產市場之交易安全、降低交易成本3。本文有關「知識基礎經濟」（Knowledge-. 撰寫之目的，在於檢討現行不動產估價師. based Economy）的概念，係於1996年由. 證照制度之運行，對於待檢討之課題，以. 經濟合作暨發展組織（Organization for. 新知識經濟之觀點提出有效的解決對策，. Economy Cooperation and Development，. 期能對於該制度之健全發展有所助益。. 簡稱OECD）提出，並定義為：直接基於. 貳、我國不動產估價師證照制度之梗概. 知識和訊息的生產、分配和使用的經濟型態，又稱為「新經濟」，主要係泛指運用新的技術、員工的創新、企業家的毅力與. 本質上，專門職業技術人員證照是對. 冒險精神，作為經濟發展原動力的一種經. 某種執業資格的認定，也是具備專業能力. 濟型態（OECD, 1996；張宗傑，2006）。. 的表徵。然在證照制度尚未建立之前，從. 繼而在2001年，OECD與世界銀行（World. 事不動產估價業者之資格並未嚴格規範，. Bank）發表的「韓國與知識基礎經濟」. 常使民眾處於訊息不對稱狀態，搜尋與監. (Korea and the Knowledge-Based Economy). 督合適估價業者的交易成本極高，而估價. 一文，從「知識的有效使用」（effective. 不實引發衝突的社會成本亦高；迨至建立. use of knowledge）的觀點闡述知識經濟的. 制度之後，不動產估價師的資格鑑定乃趨. 本質與意涵，指出知識經濟是由企業、組. 於嚴格，如此不僅對交易安全的保障較為. 織、個人及社群對知識的有效創造、獲. 完備，且在知識經濟時代尤具深刻意義。. 取、傳播及應用所構成的經濟。更具體言. 茲就其制度形成與概況說明如次：. 之，知識經濟是以人力資本和知識累積為. 一、不動產估價師證照制度建立前之概況. 主要生產要素的經濟型態，並以知識密集型產業為主導的經濟2。就此而言，不動產估價師正是知識基礎產業的工作者，所操. 以往，國內對於不動產之相關估價行. 作的是活化的象徵或符號（symbol），而. 為，依其目的及性質之不同，可分為二大. 不是刻板的機器（machine）。. 部分；一為政府部門為實施平均地權、貫. 不動產市場因知識經濟的導入而邁進. 徹漲價歸公之土地政策，以課稅或徵收補. 了新的發展紀元，而不動產估價師專業技. 償為目的，依土地法、平均地權條例及地. 2 行政院經濟建設委員會財經法制協調服務中心對於知識經濟本質之說明。 3 所謂交易成本，學者Dahlman(1979)將之分成三大類：(1).搜尋與資訊成本(search and information cost)：尋找交易對象並瞭解其交易意願所需花費的成本；(2).協商及決策成本(bargaining and decision cost)：溝通彼此資訊與取捨交易對象所需花費之成本；(3).監督及執行成本(policing and enforcement cost)：交易做成決定之後，將契約規範之權利義務付諸實行並掌控實行情況所需之成本。Furubotn and Richter(2005, 52-54)則加上第四類，為建立和有助於社會關係的成本，稱為「社會關係的投資」(investments in social relations)。Burt(1992)稱這種投資為「社會資本」(social capital)，定義社會資本為社會關係的市場價值。它是「如同金融和人力資本一般經常是關鍵的」因素(Burt 1992, 59)。在不動產買賣當中，如果欠缺合格的估價師提供價格訊息，將不利於當事人之間進行議價，甚至衍生爭端造成日後爭訟成本的徒增，從而有必要建立專業證照制度，以減輕民眾訊息與談判成本、監督與執行成本。. 84.

(5) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 價調查估計規則等相關法令規定，所為公. 而拖延解決爭端之時效。這種因估價委託. 告地價及公告土地現值之查估；另一則是. 者的訊息不對稱所導致的福利損失，也是. 基於不動產交易或融資之需要，由民間成. 一種「不誠實成本」（cost of dishonesty），. 立不動產相關之估價或徵信公司，依私權. 由於不誠實的交易排除了市場上的誠實交. 行為所作不動產價格之評定。換言之，有. 易，這種成本不僅顯現估價委託者受騙的. 意以從事不動產估價工作為業者，僅需依. 人數，也包含部分具有估價專業之業者反. 公司法之相關規定，向經濟部商業司申請. 被排除在受託估價範圍之外致其遭受損失. 設立不動產估價（徵信）公司，即可從事. （Akerlof, 1970:495）。在不動產市場之. 不動產估價之相關業務。然而，這些不動. 估價秩序遲遲無法建立之情況下，不動產. 產估價從業人員該具備那些資格，專業知. 估價品質影響交易安全及社會經濟甚鉅，. 識之基本要求如何，並未具體規範，造成. 爰社會各界一再籲請政府應儘速比照英、. 管理的缺漏。. 美、日、澳等國，建立不動產估價師制. 由於國人心中普遍深植「有土斯有. 度，藉由專門職業估價人員制度之建立，. 財」之觀念，爰國人間之私權爭議，亦大. 以提高國內不動產估價之技術與品質，徹. 多與不動產息息相關，舉凡不動產爭議案. 底保障交易安全，並降低因估價不實所衍. 件之法院訴訟裁判鑑價、私人或公司資產. 生之社會成本。. 之鑑價、保險業者、金融機構貸款及有關. 二、不動產估價師法之立法. 資產徵信之估價、產物及其意外損害賠償鑑價等工作，在不動產估價師證照制度建. 不動產估價委託者對於受託業者的. 立前，均有賴民間之估價業者辦理。在估. 信任（trust），理當可藉由制度的建立以. 價市場之有效需求下，民間之估價業者始. 便有助於其迂迴達成，例如經由具有公. 終維持一定之數量，惟民間估價業者之執. 信力機關或團體頒發不動產估價師證照。. 業資格及業務責任，在缺乏相關法令之規. 這種制度安排的建立與培植雖然需要耗費. 範下，其執業水準及估價技術良莠不齊，. 相當資源（與時間），但是不動產估價業. 不僅估價業者製作之估價報告書呈現相當. 者能夠提供較好的估價成果（形同其約定. 大的差異性，並衍生業者為求生存造成劣. 為可信的承諾）可帶給委託者一些「信. 幣驅逐良幣之現象（張元旭，2001），且. 號」（signals），才能使他安心進行這項. 估價之成果如有不實，除將使相關當事人. 估價委辦案的交易（Furubotn and Richter,. 之權益受到損害外，甚至亦使社會付出重. 2005:244-245）。惟制度的形成，有賴建. 大之成本4，或因估價之結果不具公信力，. 立明確的規則，方可克服知識不足的問. 4 例如民國65年華美建設公司推出的「芝麻酒店」開發案及83年祐捷建設推出之「歐洲共同市場」等開發案，即是因作為投資標的之不動產價值估計過高，投資人購買高於市價甚多之不動產，且在業者附買回的條件下，造成業者惡性倒閉之動機，除造成投資人重大之損失外，亦對不動產金融造成不良之影響。林英彥（2002a）亦指出，現在金融機構之呆帳超過幾千億，如景氣因素外，估價不實亦是重要原因之一，金融機構之放款徵信，其過程大部分是先有價格，然後補一份估價報告書，徵信人員具備估價學養者不多，再加上特權操作，致呆帳之金額不斷累積。. 85.

(6) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 題。. 為因應不動產估價師法之立法通過，為改善不動產估價久存的問題，內政. 內政部已陸續完成相關子法之訂定，包括. 部於民國77年3月訂頒「改進土地估價制. 不動產估價師法施行細則、得應不動產估. 度長程計畫」，將研訂不動產估價師法列. 價師特種考試人員資格審查要點、辦理不. 入重要計畫目標，同年8月成立「制定土. 動產估價師專業訓練機關（構）學校團體. 地估價師法（草案）專案小組」，參照我. 及專業訓練或與其相當之證明文件認可辦. 國專門職業人員立法體例及管理方法，研. 法、不動產估價經驗認定標準、以及直轄. 擬「土地估價師法（草案）」，報經行政. 市縣（市）不動產估價師懲戒委員會組織. 院於79年11月11日送請立法院審議，惟未. 規程，以健全我國不動產估價師之相關法. 獲提列審議，嗣後因立法院職權行使法於. 制。至此，不動產估價的明確行為規則可. 88年1月25日公布實施，該法第13條規定. 說是已經逐步建立，能使社會大眾對估價. 「每屆立法委員任期屆滿時，除預（決）. 制度產生一定程度的信任，從而可減少在. 算案及人民請願案外，尚未議決之議案，. 知識搜尋上的消耗和紛爭。. 下屆不予繼續審議」，爰該「土地估價師. 三、不動產估價師考試. 法（草案）」視同廢棄，案經行政部門就社會經濟情況之變化，再重新檢討研訂，. 由於制度的轉換需要耗費成本，故在. 將法案名稱修正為「不動產估價師法」，. 追求效益提升之時，亦須考量使轉換成本. 送請立法院於89年9月19日三讀通過，並. 減至最低。新的證照制度本當全面推行，. 同時附帶決議：「鑑於高層建築已為時勢. 一體適用所有的應考人，惟為顧及部分不. 所趨，故對於高層建築物之估價知識，為. 動產估價從業人員在相關法制建立之前已. 不動產估價師應具備之專業素養，為確保. 經執業多年，具有一些經驗，故在制度轉. 不動產估價師之專業水準，有關超高層建. 換過程中乃特別考量其特殊境遇，設計稍. 築物所需專業知識，應列為不動產估價師. 有差異的考試制度，以求減低摩擦成本。. 應考項目之一」，經報請總統於89年10月. 我國於不動產估價師法公布施行後，. 4日公布施行，全文計分總則、登記及開. 不動產估價師需經不動產估價師考試及. 業、業務及責任、公會、獎懲、附則等六. 格，並依法領有不動產估價師證書，始得. 章，共46條5。至此，我國不動產估價師法. 充任。為協助該法施行前已從事不動產估. 制化工作，自「土地估價師法（草案）」. 價業者儘速合法化，不動產估價師法第44. 於79年送請立法院審議起，歷經十年光. 條另規定，該法公布施行前已從事不動產. 景，終於順利完成。. 估價業務滿三年，有該項執行業務所得扣. 5 不動產估價師法公布施行後，於91年6月12日增訂第44條之1，賦予主管機關得收取核發不動產估價師證書及開業證書相關費用之法源，嗣後並為落實行政程序法之執行，修正第4條、第7條、第8條、第13條、第20條、第33條、第34 條、第42條及第44條條文，其中第20條之修正係配合法律保留原則之精神，明列該法授權訂定「辦理不動產估價師專業訓練機關（構）學校團體及專業訓練或與其相當之證明文件認可辦法」之內容，使授權之目的、內容及範圍具體明確，以保障人民權益。. 86.

(7) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 繳資料證明或薪資所得扣繳資料證明並具. 則，不動產估價師特種考試分別於91年、. 有專科以上學校畢業資格，經中央主管機. 93年及94年各舉辦一次，該特種考試現已. 關審查合格者，得應不動產估價師特種考. 停辦。目前已舉辦之不動產估價師考試計. 試；該項特種考試，於不動產估價師法公. 八次，其中高等考試舉辦五次，及格人數. 布施行後五年內辦理三次，至於政府機關. 181人；特種考試舉辦三次，及格人數126. 依法令辦理地價業務人員、國有財產局辦. 人，歷次考試人數統計詳如表一所示。如. 理估價人員、以及金融機構徵信人員則無. 從及格率以斷，則高考的難度要甚於特. 參加不動產估價師特種考試之適用6。為辦. 考，且有趨嚴之勢。經考試及格、領有不. 理不動產估價師考試，考試院經依專門職. 動產估價師證書者，須具有實際從事估價. 業及技術人員考試法規定，於90年9月10. 業務達二年以上之估價經驗，始得依規定. 日訂定專門職業及技術人員高等考試不動. 程序申請發給開業證書，執行估價業務。. 產估價師考試規則，以及專門職業及技術. 四、不動產估價師之專業訓練. 人員特種考試不動產估價師考試規則，作. 根據新成長經濟學的理念，一個國. 為執行之依據。不動產估價師法公布施行五年後，考. 家運用知識經濟的能力，取決於轉變成. 試院已於94年12月14日公告廢止專門職業. 「學習經濟」究竟有多迅速。學習不僅表. 及技術人員特種考試不動產估價師考試規. 示使用新技術以獲取全球知識，也可與他. 表一：90-94年專門職業及技術人員不動產估價師考試人數統計表年度. 考試類別. 報考人數. 90. 高考高考特考高考高考特考高考特考. 1,791 1,089 274 988 1,052 172 906 187. 91 92 93 94. 全程到考人數 958 511 196 468 546 124 481 137. 註：到考率 = 全程到考人數報考人數；及格率 = 及格人數資料來源：考試院考選部及本文整理. 到考率％. 及格人數. 及格率％. 53.49 46.92 71.53 47.37 51.90 72.09 53.09 73.26. 18 62 83 21 67 25 13 18. 1.88 12.13 42.35 4.49 12.27 20.16 2.70 13.14. 全程到考人數. 6 該二項規定，並非行政院報請立法院審議之不動產估價師法草案所列，而係立法院朱委員鳳芝等35位委員提案之版本建議增列，經委員會討論有部分文字酌作修正，依朱委員等所提草案對於前開規定有關特種考試之立法說明為「為解決現有估價業者合法化問題，應舉辦特種考試，使現有業者通過後，能立即取得合格估價師之資格。」按上項立法說明意旨，得應不動產估價師特種考試者，應指民間不動產估價業者而言。另不動產估價師法第44條第1項規定：「本法施行前已從事第十四條第一項所定不動產估價業務者，自本法施行之日起，得繼續執業五年；五年期滿後尚未取得不動產估價師資格並依本法開業者，不得繼續執行不動產估價業務。」亦即，該等不動產估價業者5年後將可能喪失既有合法工作權，故第2項規定其得應特種考試，以解決其可能面臨失業問題。嗣後內政部於不動產估價師法施行細則第21條條文內界定不動產估價師法第44條第2項所稱該法公布施行前「已從事不動產估價業務人員」，指已登記得經營不動產估價業務之公司、商號或財團法人從事不動產估價業務之人員。. 87.

(8) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 人加強聯繫以利於創新，因而在「學習經. 價師資格不代表即能永久開業，而需定期. 濟」裡，個人、公司和國家將能按學習. 接受訓練以提昇程度與服務品質。. 能力的比例創造財富、分享創新（Foray. 參、現行不動產估價師證照制度面臨之課題. and Lundvall, 1996; Lundvall and Johnson, 1994）。由此可見，於專業證照獲取之. 根據OECD國家的發展經驗，可歸. 後，仍須不斷學習，以吸收專業新知。依據我國不動產估價師法第20條規. 納出知識經濟有四種分類：知道事實. 定：「不動產估價師開業證書有效期限. 的知識（Know-what）、知道為何的知. 為四年，期滿前，不動產估價師應檢附. 識（Know-why）、知道如何做的知識. 其於四年內在中央主管機關認可之機關. （Know-how）、知道誰擁有知識（Know-. （構）、學校、團體完成專業訓練三十六. who）。如果從不動產估價師證照制度的. 個小時以上或與專業訓練相當之證明文. 角度著眼，則需考量：誰具有何種基礎知. 件，向直轄市或縣（市）政府辦理換證。. 識可以應考？他們該擁有哪些專業知識？. 逾期未換證者，應備具申請書，並檢附最. 目前不動產估價技術有哪些不足之處？公. 近四年內完成受訓三十六個小時以上或與. 部門估價有何不合理之處？不動產估價師. 專業訓練相當之證明文件，依第六條第. 可以著力之處為何？建築物估價為何不是. 一項規定，重行申請開業登記及發給開. 不動產估價師的專屬業務？知道如何做的. 業證書。」故知，不動產估價師除須藉. 知識或技能，關乎估價實務的執行能力，. 由經驗累積以獲取「會意的知識」（Tacit. 但如何設計教育訓練課程或方式，才能達. knowledge）或「隱性知識」（implicit. 到終生學習的目的？以下將分項說明之。. knowledge）之外，還有賴於施以建構. 一、不動產估價師考試應考資格與應試科目規範未盡周全. 性、系統化的「顯性知識」（explicit knowledge）教育訓練，才能強化其專業. （一）應考資格. 能力。內政部於90年12月26日訂定「不動產. 有關不動產估價證照考試的應考資. 估價師專業訓練機關（構）學校團體及. 格，根據美國估價基金會（The Appraisal. 專業訓練或與其相當之證明文件認可辦. Foundation）為學生製作之估價師從業指. 法」，對不動產估價師專業訓練，及其相. 南（Student Appraiser Guide）所示，為取. 當之證明文件加以規範，可見政府機關對. 得合格證書者，須在大專院校修滿2年取. 於不動產估價師專業素養之要求，考取估. 得肄業證書7，且修習下列科目21至30學分. 7 根據美國估價基金會所提供的訊息顯示，如要成為合格的估價師，未必要在大專院校取得學士學位，但須經教育訓練、通過考試，並取得估價經驗，經審定後方獲證書。惟近年的新趨勢，即是自2008年開始，將規定須在大專院校修習相關科目學分，以取得相當於教育訓練之時數要件（Appraisal Foundation, 2006b）。. 88.

(9) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 8. ，包括：英語寫作、個體經濟學、總體經. 合計18學分以上，且自93年7月起，其中. 濟學、金融、代數、幾何學或高等數學、統. 須包括不動產估價或土地估價之科目，始. 計、計算機概論-WORD處理/電子表格，. 符合不動產估價師考試之應考資格10。. 商業法或不動產法，以及會計學、地理. 依據不動產估價師法第1條及第42條. 學、農業經濟學，商業管理或不動產等科. 規定，中華民國國民經不動產估價師考試. 目任選兩門；另須經教育訓練時數為200. 及格，並依本法領有不動產估價師證書. 至300小時9，方具應考資格。. 者，得充任不動產估價師；外國人得依中. 反觀我國的制度設計，對於教育要件. 華民國法律，應不動產估價師考試。從該. 的要求並不相同。此或係因我國大專院校. 條文規定觀之，並無限制應考之資格，又. 若干科系的修習課程內容已包括不動產估. 前揭考試規則中明訂建築科、系、組、所. 價等主要課程，未必見得要嚴格限制其他. 畢業，領有畢業證書者，得應不動產估價. 估價教育訓練時數，然對基礎課程要件理. 師考試，惟該科系畢業之學生，並不一定. 當有所要求。依據我國專門職業及技術人. 修習過不動產估價或土地估價之科目，因. 員高等考試不動產估價師考試規則第5條. 此是否需於考試規則中對不動產估價師考. 規定，公私立專科以上學校不動產估價、. 試之應考資格加以限制，似有檢討之必. 地政、土地資源、土地管理、不動產經. 要。. 營、土地管理與開發、建築、資產（管. （二）應試科目. 理）科學科、系、組、所畢業，領有畢業. 有關不動產估價證照考試的應試範. 證書者，得應不動產估價師考試；否則應. 圍，根據美國估價師資格鑑定委員會. 考人須曾修習不動產估價（理論）或土地. （Appraiser Qualifications Board, AQB）. 估價（理論）、建築（改良）物估價、不. （2006a, 2006b）的規定，包括：不動產. 動產稅（法）或土地稅（法）、建築法. 價值的影響、在估價過程中對法律的考. （規）或營建法（規）、會計學、統計. 慮、價值的類型、經濟原則、不動產市場. 學、保險學、規劃法規、不動產交易法規. 和分析、估價的程序、財產的描述、最高. 等學科至少6科，每學科至多採計3學分，. 和最佳的用途分析、估價的數學與統計概. 8 有關取得估價專業資格之學院學程要件（College Course Requirements）依其專業程度而有不同，如屬住宅估價專業資格（Certified Residential）者，學分數為21；如屬一般估價專業資格（Certified General），學分數為30（Appraisal Foundation, 2005: 11-12）。 9 有關取得估價專業資格之基礎課程（Required Core Curriculum）上課時數要件（Classroom Hours），依其專業程度而有不同，如屬住宅估價專業資格（Certified Residential）者，時數為200；如屬一般估價專業資格（Certified General），時數為300。此等課程，以擬取得住宅估價專業資格者為例，包括：基本估價原則（30學分）、基本估價程序（30學分）、住宅市場分析與最高和最佳的使用（15學分）、國家專業估價作業實務之統一標準(USPAP)（序言與倫理規則，15學分）、住宅基地價值評估與成本法（15學分）、住宅買賣比較與收益法（30學分）、住宅估價報告撰寫與案例分析（15學分）、統計模型建立和金融（15學分），住宅進階估價應用與案例分析（15學分），以及估價對象題材選論（20學分）課程等（Appraisal Foundation, 2005a:29-33），大致與估價師證照考試的命題範圍相仿。 10 另依據94年12月14日廢止之專門職業及技術人員特種考試不動產估價師考試規則第6條規定，於不動產估價師法公布施行前已從事不動產估價業務滿三年，有該項執行業務所得扣繳資料證明或薪資所得扣繳資料證明並具有專科以上學校畢業資格，經中央主管機關審查合格者，得應不動產估價師特種考試。. 89.

(10) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 念、買賣比較法、基地價值、成本法、收. 價實務採申論式試題外，其餘應試科目均. 益法（總租金乘數分析、收入和費用的估. 採申論式與測驗式之混合式試題。. 計、操作費用比率、直接的資本化還原、. 上開應試科目中將不動產投資單獨列. 現金流量估計）、部分權益的估價、敘事. 一科，而不動產估價師法、土地法、平. 報告的撰寫、估價標準與倫理等，可謂包. 均地權條例、土地稅法及其附屬法規與. 羅萬象，其命題方式係採多重選擇題，各. 民法物權僅合併成一考試科目，另區域計. 項範圍所占比率有高下之別。 11不過，大. 畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地. 致可歸類為不動產估價理論和實務、不動. 徵收條例及其附屬法規亦僅合併成一考試. 產市場分析、法律規範、統計和數學，尤. 科目，由此觀之，不動產投資一科就不動. 其是強調估價倫理的重要性，更是令人印. 產估價師考試所涵蓋之科目範圍而言，所. 象深刻。. 占比重明顯較大，似宜進一步就不動產估. 反觀我國的制度設計，或可見其相似. 價師之執業行為所需具備之專業知識，重. 之處。依據專門職業及技術人員高等考試. 新檢討各考試科目所占之比重。此外，有. 不動產估價師考試規則第6條規定，應試. 些科目附註主要範圍，但有些科目並未加. 科目除國文（作文與測驗）一科普通科目. 註，是否需要統一，亦須加以考量。. 外，另有民法物權與不動產法規（包括不. 二、不動產估價技術規則規範未能與時調整. 動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規）、土地利用法規（包括區域計畫法、都市計畫法、都市更. 知識經濟既是以知識的創新、擴散與. 新條例、土地徵收條例及其附屬法規）、. 應用為主體，是以相關規範亦須隨著制度. 不動產投資、土地經濟學、不動產估價理. 創新而有所更革。是以，美國自1989年實. 論（包括高層建築物估價）、不動產估價. 施金融業務改革後，要求估價業應訂定更. 實務等6科專業科目 12 ；應試科目之試題. 為嚴謹的指導準則，故由估價標準委員會. 題型，除國文採申論式與測驗式之混合式. （Appraisal Standards Board , ASB）原則. 試題外，其餘應試科目均採申論式試題，. 上按年發布專業估價作業實務之統一標. 至於不動產估價師特種考試科目之試題題. 準（The Uniform Standards of Professional. 型，除不動產投資與市場分析、不動產估. Appraisal Practice, USPAP），以利遵循. 11 根據美國估價師資格鑑定委員會目前的規定與2008年1月1日之後適用的規定來看，兩者所定應試範圍差異不大，只是比重稍有不同而已。 12 該考試規則自90年9月10日訂定發布以來，歷經三次修正，其中二次為有關應試科目之修正，修正情形為：（1）基於專技人員考試旨在衡鑑應考人之專業知識與能力，及格者賦予執業資格，其與公務人員考試取得任用資格不同，列考中華民國憲法與不動產估價師專業領域之充實似無直接關聯與助益，故於92年4月29日修正刪除列考「中華民國憲法」科目；另因不動產投資已涵蓋不動產投資與市場分析，故配合修正並修正「不動產投資與市場分析」科目名稱為「不動產投資」；（2）為避免侷限國文命題方式，使國文命題活潑化並強化鑑別度，命題規則業將國文科之「論文」題型修正為作文，閱讀測驗題型修正為「測驗」，爰於92年12月24日修正「國文（論文與閱讀測驗）」科目名稱為「國文（作文與測驗）」。. 90.

(11) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. （Appraisal Foundation, 2006c）。. 估價，如公告地價、公告土地現值、徵收. 我國不動產估價技術規則於90年10月. 補償、公辦市地重劃、區段徵收、公有土. 17日發布施行以來，隨著原不動產鑑定公. 地出售等地價之查估，皆由政府部門自行. 司或商號於94年10月辦理解散或變更登記. 辦理，而各級政府於查估地價時，常因稅. 停止經營是項業務，不動產估價師制度將. 收或財政支出預算之考量，影響地價查估. 進入另一個階段，不動產估價技術規則實. 結果之客觀性，進而引發民怨甚至抗爭之. 有加以全盤檢討修正之需要，例如因應不. 情事。由公部門辦理土地估價所依據之相. 動產證券化制度之建立，不動產證券化之. 關法令及作業規範來看，公告地價與公告. 資產及相關權利主要運用折現現金流量分. 土地現值之查估，均應以最近一年土地一. 析法（Discounted Cash Flow Analysis）進. 般正常交易價格為準，至於土地之徵收補. 行估價，而現行不動產估價技術規則中，. 償部分，亦應按照徵收當期之公告土地現. 收益法第28條至第42條之規定屬直接資. 值為準，必要時得加成補償 13，換言之，. 本化法，折現現金流量分析僅於第43條規. 土地徵收之地價補償亦以政府評定之公告. 定「折現現金流量分析，指以收益法為基. 土地現值為主要參考基準。. 礎，結合財務分析並得配合運用其他估價. 依平均地權條例施行細則第64條規. 方法以評估勘估標的之適當價格」，於估. 定，在舉辦規定地價或重新規定地價之當. 價實務之應用上明顯不足，宜於規則中強. 年，直轄市或縣（市）政府地價評議委員. 化關於折現現金流量分析法之投資估價及. 會得以依該條例第46條編製之土地現值表. 於不動產證券化制度中之運用。. 14. ，作為評定公告地價之參考（每三年公. 告一次）；另同條例第15條亦規定直轄市. 三、公部門估價並未借重民間專業人員. 或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序，應先分區調查最近一年. 由於政府提供公共服務的人力、經費. 之土地買賣價格或收益價格。惟政府部門. 有限，若能借重民間雄厚資金與豐沛人才. 實際執行之結果，為考量土地所有權人地. 的力量，或可提升這類服務的效率。就政. 價稅之負擔，公告地價評定之結果常僅為. 府部門辦理土地估價作業而言，不動產估. 公告土地現值之若干成，更遠低於土地之. 價師制度既已逐漸形成，理當可將部分業. 買賣或收益價格；至於公告土地現值部. 務委託民間合格的不動產估價師辦理，以. 分，地方縣市政府則為兼顧稅收及徵收補. 便形成新的夥伴關係，提升作業效能。. 償費用之支出，所評定之公告土地現值則. 然而，目前由我國公部門辦理之土地. 常介於公告地價與一般正常交易價格間。. 13 參閱土地徵收條例第30條規定。 14 直轄市或縣 (市) 政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。. 91.

(12) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 以民國89年及93年為例，各縣市公告土地. 各縣市評定之公告地價占一般正常交易價. 現值及公告地價占一般正常交易價格之百. 格之百分比，最低為6.56％（金門縣），. 分比如表二所示：. 在台灣本島則為12％（宜蘭縣），最高. 由上表顯示，93年全國之平均公告土. 為34.4％（台北市）；至於公告土地現值. 地現值雖較89年接近一般正常交易價格，. 占一般正常交易價格之百分比，最低為. 惟僅及其67.49％，差距仍大。93年全國. 31.5％（澎湖縣），最高為88.30％（台南. 表二：89年、93年各縣市公告地價及公告土地現值占一般正常交易價格百分比年期地區別地價別全國台北市高雄市台北縣宜蘭縣桃園縣新竹縣苗栗縣台中縣彰化縣南投縣雲林縣嘉義縣台南縣高雄縣屏東縣台東縣花蓮縣澎湖縣基隆市新竹市台中市嘉義市台南市金門縣連江縣. 89年公告地價公告土地現值 58.45 29.6 80.00 20 60.00 19.8 77.80 9 48.00 12.16 42.96 15.34 53.80 15.1 63.22 11.9 53.43 11.18 53.49 11.62 59.98 14.12 47.59 58.50 15.1 70.71 12.55 75.38 14.3 65.86 11.54 60.10 7.37 46.46 5.97 17.13 16.85 65.67 17.96 50.00 11.5 42.20 19 56.00 18.75 62.80 4.41 21.88 17.9 34.70. 資料來源：內政部地政司及本文整理. 92. 93年公告地價公告土地現值 17.35 67.49 34.4 84.16 28 74.00 20.9 79.30 12 58.00 16.61 61.64 16.86 60.10 14.82 57.61 13.21 58.36 12.97 62.79 12.95 67.00 20.8 65.30 17.45 65.70 14.52 79.65 15.35 72.45 19.52 75.60 12.98 68.68 15.3 61.31 11 31.50 19.38 71.41 23.8 62.40 15.6 54.00 24 67.00 26.25 88.30 6.56 31.54 25.6 45.98.

(13) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 市）。由此觀之，政府部門之地價查估作. 估價師資格之建築師，得依建築師法之規. 業，已全然淪為政策（治）考量之「策略. 定，辦理「建築物及其實質環境」之估價. 地價」，在公告地價與公告土地現值二者. 業務，其中關於「實質環境」之範圍為. 均依相同之查估規定與方法，以最近一年. 何，是否與不動產估價師辦理估價之範圍. 之土地買賣價格或收益價格為準之情形. 一致？實值進一步探討。查法務部93年3月16日法律字第. 下，二者之價格卻如此懸殊，顯然是政策. 0930005234號函復內政部指出：依建築師. （治）介入地價查估行為之結果。為徹底解決上述有關公部門於辦理土. 法第16條之規定，建築物及其實質環境之. 地估價時所存在之不合理現象；在不動產. 估價為建築師執業項目之一，尚無疑義，. 估價師證照制度建立後，對於不動產之估. 惟不動產估價師法第14條規定：「不動產. 價應力求客觀公正並遵循主管機關所訂之. 估價師受委託人之委託，辦理土地、建築. 程序、方法及技術規則，以求得不動產之. 改良物、農作改良物及其權利之估價業. 價格，政府部門所作之不動產估價自應不. 務。未取得不動產估價師資格者，不得辦. 宜例外，建議可參考國外相關之作法，加. 理前項估價業務。但建築師依建築師法規. 強公、私部門對不動產估價之合作，另主. 定，辦理建築物估價業務者，不在此. 管機關為研訂估價相關法令及政策需要，. 限。」準此，建築師能否辦理土地估價業. 宜藉由公務人員考試制度，以充實估價專. 務，建築師法及不動產估價師法規定尚不. 業人才。. 一致。政府有鑑於不動產估價品質影響交易安全及社會經濟甚鉅，希藉由專門職業. 四、建築師得從事不動產估價之範圍疑有逾越專業. 估價人員制度之建立，提高估價技術、品質，並將估價業者納入輔導管理，推動不. 不動產估價師的執業範圍，理當與其. 動產估價師法之立法工作（立法院第4屆. 估價經驗、所受訓練、通過考核密切相. 第2會期法制、內政及民族兩委員會第1次. 關，是以我國不動產估價師法第14條第2. 聯席會議紀錄—當時內政部黃部長主文報. 項規定，「未取得不動產估價師資格者，. 告事項參照），並於89年10月4日完成立. 不得辦理估價業務。」惟又定有但書，. 法程序公布施行，不動產估價師法之立法. 「但建築師依「建築師法」規定，辦理建. 時間既在建築師法之後，行政院送請立法. 築物估價業務者，不在此限。」又建築師. 院審議之不動產估價師法（草案）第14條. 法第16條規定，「建築師受委託人之委. 原僅規定「不動產估價師受委託人之委. 託，辦理建築物及其實質環境之調查、測. 託，辦理土地、建築改良物、農作改良物. 量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各. 及其權利之估價業務」，嗣於立法院審議. 項業務，並得代委託人辦理申請建築許. 時始加入第二項「未取得不動產估價師資. 可、招商投標、擬定施工契約及其他工程. 格者，不得辦理前項估價業務。但建築師. 上之接洽事項。」換言之，未取得不動產. 依建築師法規定，辦理建築物估價業務 93.

(14) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 者，不在此限」之規定 15，則本件建築師. 認條件，除了作為學習者之外，亦可參與. 執行估價範圍之爭議，宜請內政部本於主. 估價教育過程有關的計畫。例如：學分數. 管機關立場，參酌法律解釋衝突之解決原. 可能被准許的活動是：從事教學、計畫制. 則—後法優於前法暨不動產估價師法立法. 訂、教科書的寫作，或經認定為了獲得持. 旨趣，本諸權責依法審認。又查內政部營. 續教育的等同活動（Appraisal Foundation,. 建署77年9月22日營署建字第11800號函. 2005b:12）。. 釋：「關於建築師法第16條及第17條所稱. 反觀我國也有類似規定。國內直轄. 估價業務，係指建築師依建築法及建築技. 市、縣（市）主管機關、設有地政或不動. 術規則、建築管理規則等之規定辦理『建. 產相關系（所）、科之大專校院、不動產. 築物之新建、增建、改建、修建行為時所. 估價師公會全國聯合會、以及其他不動產. 為工程上之估價』而言。」按上開法務部. 估價相關之全國性非營利機構或團體，得. 及內政部營建署函示之意旨，以及不動產. 依內政部訂頒之「辦理不動產估價師專業. 估價師法第十四條條文之立法說明三亦載. 訓練機關（構）學校團體及專業訓練或與. 明「保障不動產估價師執業權益，但仍考. 其相當之證明文件認可辦法」之規定，申. 量建築師得辦理『建築物』估價權利，爰. 請認可辦理不動產估價師專業訓練。不動. 規定第二項」 16。目前有關建築師辦理估. 產估價師除依規定參與專業訓練外，另可. 價之範圍究否與不動產估價師無異，似仍. 依上開認可辦法第11條之規定，提出與專. 存在爭議，內政部身兼不動產估價師及建. 業訓練相當之證明文件折算專業訓練時. 築師二者之主管機關，實宜儘早釐清界. 數，如：於大專校院發行之學術期刊或其. 定。. 他經中央主管機關公告之刊物具名發表一萬字以上有關不動產估價之論文、於大專. 五、不動產估價師專業訓練換證設計猶有不足. 校院講授有關不動產估價課程之證明文件、於中央主管機關認可得辦理不動產估. 不動產估價師於取得證照後，除需. 價專業訓練之機關（構）、學校、團體講. 學習新知識外，還要發展新的知識，以. 授課程之聘書、具名著作有關不動產估價. 提升自我的競爭力。美國估價法規規定. 二萬字以上之學術書籍、參加主管機關、. 不動產估價師於取得證照後仍須持續接. 不動產估價有關之學校、團體或不動產估. 受教育訓練（平均每年達14個小時），. 價師公會舉辦有關不動產估價之研討會、. 即是基於此等理念（Appraisal Foundation,. 講（研）習會或專題演講之證明文件等. 2005a:14）。此外，持續教育學分數的承. 17. 。至所稱「其他經中央主管機關公告之. 15 不動產估價師法草案第14條立法院89年6月28日朝野協商結論。 16 參閱內政部（2002）編印，不動產估價師法制定實錄，附表五。 17 得折算專業訓練之時數為： (1) 於大專校院發行之學術期刊或其他經中央主管機關公告之刊物具名發表一萬字以上有關不動產估價之論文；每篇論文折算六小時，二人具名發表者，第一位折算四小時，第二位折算二小時；三人以上具名發表者，第一位折算. 94.

(15) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 刊物」，內政部於94年11月25日公布刊物. 證之機制，其目的在於不動產估價師負責. 之名稱如表三所示。. 執行估價業務，對於日新月異之專業知. 有關不動產估價師法所定不動產估價. 識，應不斷進修精進，爰參仿美、日之證. 師應於開業證書有效期限期滿前，檢附. 照更新制度，明定估價師開業證照之更新. 其於四年內在中央主管機關認可之機關. 方式及要件，以維持其專業素質；該條文. （構）、學校、團體完成專業訓練三十六. 之立意頗為良善，惟依據前揭內政部所訂. 個小時以上或與專業訓練相當之證明文. 之認可辦法，不動產估價師參加主管機. 件，向直轄市或縣（市）主管機關辦理換. 關、不動產估價有關之學校、團體或不動. 表三：「辦理不動產估價師專業訓練機關（構）學校團體及專業訓練或與其相當之證明文件認可辦法」所稱「其他經中央主管機關公告之刊物」項次 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12. 期刊名稱臺灣社會科學引文索引（TSSCI）正式名單中之期刊* 國內外學術研討會或座談會發表論文之刊物土地問題研究季刊住宅學報土地經濟年刊經社法制論叢臺灣經濟預測與政策臺灣土地金融季刊** 臺灣金融財務季刊現代地政土地事務月刊其他經內政部會商通過之國外期刊. 出版者. 中國地政研究所中華民國住宅學會中國地政研究所行政院經濟建設委員會中央研究經濟研究所臺灣土地銀行臺灣金融研訓院現代地政雜誌社土地事務雜誌社. 註：1. 有關「其他經內政部會商通過之國外期刊」一項，係視實際案例，由直轄市或縣（市）政府報內政部召開會議研商。 2. * 原列有TSSCI觀察名單，惟自民國95年起已經取消。 3. ** 表示該季刊業已停刊。資料來源：內政部地政司. 三小時，第二位折算二小時，第三位折算一小時；第四位以後不計折算時數。 (2) 於大專校院講授有關不動產估價課程之證明文件；每科目每學分每學期之講授折算二小時。 (3) 於中央主管機關認可得辦理不動產估價專業訓練之機關（構）、學校、團體講授課程之聘書；每年同一科目折算二小時。 (4) 具名著作有關不動產估價二萬字以上之學術書籍；每一著作折算九小時，二人具名發表者，第一位折算六小時，第二位折算三小時；三人具名發表者，第一位折算四小時，第二位折算三小時，第三位折算二小時；第四位以後不計折算時數。增訂或再版者，不予折算。 (5) 參加主管機關、不動產估價有關之學校、團體或不動產估價師公會舉辦有關不動產估價之研討會、講（研）習會或專題演講之證明文件；每次活動與不動產估價有關之議題，每三小時折算一小時，其不足三小時者，不予折算。該次活動屬國際性質者，其時數得加倍計算。. 95.

(16) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 產估價師公會舉辦有關不動產估價之研討. 一、不動產估價師考試應考人資格限制與考試科目應予調整. 會、講（研）習會或專題演講等均可抵算專業訓練之時數，而非以整體課程設計時數計算，似有違要求不動產估價師專業訓. 從美國即將於2008年施行的新規範來. 練若干小時之本旨，且表三所列刊物，對. 看，為因應知識經濟時代的來臨，對於. 於所刊登之論文品質寬嚴要求不一，例如. 擬取得不動產估價師之執照或合格證書. 名列臺灣社會科學引文索引（TSSCI）正. 者，其於學院學程要件、不動產估價基礎. 式名單中之期刊，審稿制度極為嚴格，退. 課程上課時數要件等應考資格的要求更加. 稿率亦高，逕以平頭式折算每篇論文得扣. 嚴格，務使之具備不動產估價的基本專業. 抵時數，並未考慮文章品質之問題。. 知識，方能參與應試。此外，從考試科目來看，固然2008年的應試範圍並未有多大. 肆、不動產估價師證照制度之改進對策. 變動，但其中降低不動產市場分析比率、提高買賣比較法、收益法、估價標準和倫理的比重（Appraiser Qualifications Board,. 在全球化的浪潮衝擊之下，未來不動. 2006a）。. 產估價師或將面臨來自本國、外國的挑戰，為能型塑專業形象，對於「估價相關. 反觀我國現行不動產估價師考試規則. 知識」的獲取、累積、擴散、激盪、應用. 規定，除不動產估價、地政、土地資源、. 與修正必須與時俱進，方能匯集個人與企. 土地管理、不動產經營、土地管理與開. 業的智慧資本（intellectual capital），強. 發、建築、資產（管理）科學科、系、. 化競爭優勢。藉由網際網路資料的搜尋，. 組、所畢業者外，須曾修習包含不動產估. 可獲悉國外（尤其是美國）制度更革的方. 價或土地估價在內之三十八種學科 18中至. 向，並盱衡國內情勢，研析我國不動產估. 少六學科者，始得參與不動產估價師考. 價師認證制度的改善對策，茲列示如下：. 試；惟經檢視該等科目內容，其實與不動產估價或地政相關業務之關聯程度不一，. 18 按中華民國95年1月13日考試院修正發布專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試規則（考臺組壹一字第 09500003831號令，底下簡稱考試規則）第5條第2款規定：「…曾修習不動產估價(理論)或土地估價(理論)、建築（改良）物估價、農作（改良）物估價、特殊土地估價、不動產估價實務、施工（與）估價或施工計畫與估價或工程估價或土木工程估價或營建工程估價、不動產（經營）管理或土地（經營）管理或建築（經營）管理、不動產開發或土地開發（與利用）或土地利用、土地使用計畫（與管制）或土地（分區）使用管制、都市計劃（概論）或區域及都市計畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地重劃、不動產投資（與管理）、不動產經濟分析或土地經濟（理論）與分析、不動產市場或不動產市場分析或不動產市場研究或不動產市場調查與分析、不動產金融或土地金融、（不動產）財務分析、（不動產）財務管理、經濟學或總體經濟學或個體經濟學、不動產經濟學或土地經濟學、農業經濟學、土地徵收、都市更新、會計學、統計學、保險學、規畫法規或都市（及區域）計畫法規或不動產開發與管理法、不動產估價法規或估價技術規則、不動產法規或土地法規、租稅法或稅務法規或不動產稅（法）或土地稅（法）、建築法（規）或營建法（規）、不動產交易法規、不動產經紀法規、民法或民法概要或民法總則或民法債編總論或民法債編各論或民法物權或民法親屬或民法繼承、土地登記（實務）、建築（學）概論或結構學、建築構造（與施工）或建築設計或建築技術或基礎工程或鋼筋混凝土（設計及施工）、土地測量或地籍測量或大地測量或工程測量或平面測量或測量學、地籍管理等學科至少六科，每學科至多採計三學分，合計十八學分以上，有證明文件者。自中華民國九十三年七月起，其中須包括不動產估價或土地估價。」. 96.

(17) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 例如商學相關科畢業者，可能已具備會計. 之投資者提供投資分析，則非屬不動產估. 學、統計學、保險學、經濟學、財務分. 價師制度建立之主要目的；另在不動產證. 析、財務管理等科目之修習學分，而取得. 券化條例公布施行後，不動產或不動產相. 應試資格，然該等科目相對於不動產開發. 關權利交易前或不動產資產信託之信託財. 或土地開發（與利用）或土地利用、土地. 產，應先洽請專業估價者依不動產估價師. 使用計畫（與管制）或土地（分區）使用. 法規定出具估價報告書，爰不動產估價師. 管制、都市計劃（概論）或區域及都市計. 亦需對信託法及不動產證券化條例具備相. 畫（概論）、土地重劃或市地重劃或農地. 當之認識。本文建議不動產估價師考試將. 重劃、不動產投資（與管理）、不動產經. 不動產投資、不動產證券化、不動產金. 濟分析或土地經濟（理論）與分析等科目. 融、不動產稅制 19等學科納入現行「不動. 而言，顯然與不動產估價或地政業務較不. 產投資」之考試科目範圍，至於原屬民法. 具關聯性；如和美國的制度相比，商學相. 物權與不動產法規範圍中的土地稅法允宜. 關科畢業者所修習學分不過是符合學院學. 移除。. 程部分要件而已，尚不符合基礎課程時數. 此外，參照美國不動產估價師證照考. 要件。再者，如觀察成大建築系的課程，. 試的命題範圍和不動產估價基礎課程一. 除都市計劃（概論）、建築法規外，大多. 致，可使應考人獲得相當明確的訊息，亦. 為建築設計、建築構造、建築施工、建築. 等同每科附註主要範圍，此或係因應知識. 防災、建築環境控制等課程，與不動產估. 經濟時代專業分工之需；是以我國未來對. 價亦有偏離。本文認為，宜重新檢視限制. 於各科考試範圍，當可考量加註包含的重. 應考人資格之目的，以及該限制條件對日. 要範圍。. 後不動產估價師執業所應具備之技術水準. 二、不動產估價技術規則之規範應考量多層面向. 有無產生明顯之直接關聯效果，予以修正之。亦即，關聯性較低者，須另補修關聯性較高的基礎課程，未來待我國制度漸趨. 從美國2006年7月1日開始適用的新標. 成熟，再參酌美國有關體制的內涵，採取. 準（USPAP）來看，不僅刪除一些容易. 較為嚴格的規範。. 引發爭議的但書規定（depature rule）和. 有關不動產估價師考試科目部分，. 相關的名詞界定（完整的估價、限制的估. 「不動產投資」一科占其他專業科目之比. 價、約束要件，和特殊要件），並明訂估. 重明顯較大，雖然不動產估價師於進行收. 價報告應涵蓋之資訊蒐集與分析，價值界. 益法或土地開發分析法估價時，確需具備. 定及影響，如排除市場比較法、成本法、. 不動產投資之專業知識，惟倘係對不動產. 收益法任何一種，皆須詳敘理由。如此. 19 按現行不動產估價師考試規則之規定，不動產法規包括土地稅法，惟本文所指不動產稅制，除土地稅外，尚包含房屋稅、契稅、涉及不動產之遺產與贈與稅等稅之課徵制度。. 97.

(18) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 方能使訊息明確，減少知識搜尋的成本. 逮。值此知識經濟時代，需要掌握機先，. （Appraisal Foundation, 2006c:14）。. 故不動產估價師公會應儘速建立各項估價. 還觀我國，依據不動產估價技術規則. 專業之資料庫，藉由網際網路，供估價師. 規定，勘估標的之營造或施工費標準表應. 付費參考運用，俾於估價之過程中作出正. 由不動產估價師公會全國聯合會按不同主. 確之專業判斷。. 體構造種類及地區公告之（第50條）；另. 為因應不動產證券化制度之建立，建. 區分所有建物之樓層別效用比亦須由不動. 議不動產估價技術規則宜增列折現現金流. 產估價師公會全國聯合會按不同地區公告. 量分析價格之計算公式，對於適用於不動. 之（第91條）；蓋因該二項數據，於採. 產證券化為目的之折現現金流量分析價格. 用成本法估價以及區分所有建物或高層建. 估算時，各期淨收益應以勘估標的之契約. 物之估價時，為決定不動產價格重要之. 租金計算，方能估計投資標的實質收益價. 基礎，而為避免估價師主觀認定之差異過. 格。此外，不動產估價技術規則宜增訂關. 大，宜由公會研定統一之標準，惟截至目. 於不動產租金估計、建物法定原核定用途. 前，該等資訊仍付諸闕如。又不動產估價. 與現行土地使用管制之合法建物不符時估. 過程中所計算之各項數據，首重與其他相. 價之規定、受有土壤或地下水污染土地估. 同性質之不動產（成交）案例之比較，以. 價等估價方法，以因應不動產估價師所面. 作為修正之依據；於採比較法估價時，不. 臨勘估標的之性質有日趨多元化之現象。. 動產估價師至少應採用三件以上，經前條. 三、公、私部門對不動產估價之合作功能應予強化. 檢討後之比較標的試算價格，考量各比較標的與勘估標的價格形成因素之相近程度，以決定勘估標的之比較價格；如採用. 現行公告地價與公告土地現值制度看. 回歸分析法，更須蒐集三十件以上之比較. 似明白揭示，搜尋的交易成本較低，然. 標的；至若採用收益法估價時，雖著重求. 而，長期處於公示地價偏低、民眾對之失. 取勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收. 卻信心卻也習以為常的路徑相依的結果，. 益，惟估價師仍需審慎決定勘估標的價格. 對於不動產交易的安全保障與效率提升不. 日期當時適當之收益資本化率，而收益資. 免有所妨礙。為能改弦更張，勢須重塑制. 本化率之決定，仍不脫離需與同類型不動. 度環境與制度安排，以加速制度結構的變. 產之收益資本化率比較，並應同時考慮銀. 遷。. 行定期存款利率、政府公債利率、不動產. 根據韓國「地價公示與土地等之估價. 投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價. 法」（Public Notice of Values and Appraisal. 格之變動趨勢等因素後，再就勘估標的之. of lands Etc. Art）第21條規定：國家、地. 流通性、風險性、增值性及管理上之難易. 方自治團體、國營事業管理基本法所訂. 程度等因素加以比較決定；該等比較資料. 之國營事業，以及總統令所訂之其他公共. 如僅由個別之估價師自行搜集，恐力有未. 團體，為土地等之管理、買賣、拍賣、再 98.

(19) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 評價等，需為土地等之估價時，應委託土. 邊土地價格之基準、可據以編制地價指. 地估價師辦理。金融機關、保險公司、信. 數、可以其地價之若干成數作為課徵土地. 託公司及其他依總統令所訂之機關，其放. 相關稅賦之標準、可作為政府取得公用土. 款、資產買賣與管理，或再評價等相關事. 地之徵收補償標準等功能，以韓國「地價. 宜需估土地等價格時，應委託土地估價師. 公示與土地等之估價法」之規定為例，該. 辦理。同法第5條亦規定，建設交通部為. 法規定交通建設部應於土地利用狀況、交. 調查、評估基準地之適當價格時，應委託. 通環境或經濟、社會條件，一般視為類似. 二名以上土地估價師為之。又日本「地價. 之地區中，於每年之公示基準日，調查、. 公示法」亦規定，土地鑑定委員會為判定. 評估所選定基準地（Reference Land）之. 標準地價格，應將每一標準地委託二名以. 合理價格，經中央土地評價委員會審議後. 上之不動產鑑定士（或不動產鑑定士補）. 公告之。而交通建設部於評估基準地之價. 辦理估價作業。另中國大陸地區有所謂標. 格時，應委託二名以上之土地估價師，就. 定地價與基準地價，亦是由土地估價師擔. 基準地附近類似土地之交易價格、租金水. 任查估之工作（林英彥，2002a）。上述. 準、營造利用價值等，以比較法、成本法. 有關韓國、日本及中國大陸關於民間不動. 或收益法等估價方法評定之（林英彥，. 產估價師參與政府部門土地估價作業之相. 2002b）；在日本方面，亦以標準宗地作. 關規定，可作為我國之參考。. 為市街地、宅地評價（又稱為路線價方. 民國89年不動產估價師法於立法院審. 式）以及其他宅地評價（標準地比準方. 議期間，當時內政部黃部長主文曾說明，. 式）之主要依據，日本政府於設定路線價. 將來有關政府徵收補償價額之評估，如不. 時，需先委託估價師估計標準地之價格. 動產估價師制度建立後，估價成果之公信. （林英彥，2003）。. 力獲得社會普遍接受，必要時亦得委由合. 我國公部門之地價查估作業，依據現. 法之民間估價師為之，亦可促使土地徵收. 行地價調查估計規則之規定，係以區段地. 制度益臻合理公平 20。由此可知，內政部. 價作為宗地地價，基於區段地價是調查該. 於不動產估價師法之立法期間，即有俟未. 地價區段中土地買賣或收益之中位數或平. 來不動產估價師制度建立後，與不動產估. 均數而得，故無一實體土地來顯示其區段. 價師合作辦理公部門土地估價業務之構. 地價是具備何種條件之土地單價，因此公. 想，惟截至目前，政府部分及不動產估價. 部門之估價人員無法就個別土地之差異性. 師公會仍未提出相關推動該構想之具體方. 進行比較修正，致有失個別土地地價之真. 案。. 實性，進而引發賦稅之公平性問題，影響由鄰近國家實施標準宗地制度之經. 人民權益甚鉅。由日、韓等國實施標準宗. 驗，得知建立的標準宗地，可作為衡量周. 地制度成功之經驗，可作為我國改進現行. 20 參閱立法院公報第89卷第51期院會紀錄，頁49。. 99.

(20) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 公部門估價過程中不合理現象，及加強. 1條第1項規定：「開業證書有效期間為六. 公、私部門對不動產估價合作之參考。此. 年，領有開業證書之建築師，應於開業證. 外，建議考試院於公務人員高等考試類科. 書有效期間屆滿日之三個月前，檢具原領. 中增列不動產估價類科，為中央及地方之. 開業證書及內政部認可機構、團體出具之. 地價主管機關遴選專業之人才，相信對於. 研習證明文件，向所在直轄市、縣（市）. 我國公、私部門估價政策及相關法令之研. 主管機關申請換發開業證書。前項申請換. 擬、改善、估價技術之提昇、以及專業形. 發開業證書之程序、應檢附文件、收取規. 象之建立，定將有所助益21。. 費及其他應遵行事項之辦法，由內政部定. 四、建築師得從事不動產估價之範圍應予限縮. 之。」換言之，於修法之前並未強制建築師必須接受教育訓練，遑論其對建築物估價課程有接受再教育之義務。因此，基於. 專業能力的培育，可從其基礎之養成. 保護交易安全、降低交易成本之需要，涉. 教育以及教育訓練的情形予以觀察。經檢. 及經濟交易行為之不動產估價，應屬不動. 視國內大專院校建築科系所規劃之課程內. 產估價師專業領域之範疇。. 容，並未教授不動產估價之課程，而建築. 此外，建築師可承擔估價業務若擴充. 估價多列為選修課程 22；另建築師法第16. 解釋包含建築物及建築土地之估價，恐. 條關於對建築物之「估價」，係指對建築. 將產生：1.破壞一般專業證照制度；2.建. 物工程造價之評估，而其主要目的係作為. 築師未曾考過不動產估價科目，此方面. 各縣市主管機關收取建照規費及罰款之核. 專業恐有不足 23 ；3.肇致不動產市場交易. 算依據，此與不動產估價師法第14條所定. 糾紛滋生；4.建築師恐未能掌握全部估價. 「不動產估價師受委託人之委託，辦理土. 方法；5.違背專業分工精神；6.行政機關. 地、建築改良物、農作改良物及其權利之. 立場不連貫；7.斲傷不動產估價師制度；. 估價業務」，在估價之目的與時點上截然. 8.建築師主管機關毫無估價作業規定等多. 不同；至於有關建築師於取得證照後專業. 項負面之問題。爰此，本文認為建築物以. 訓練之規範亦有所不足。於民國94年6月. 外之不動產估價，非屬建築師制度建立之. 15日修正公布的建築師法始才增定第9之. 目的及其專業範圍，且若建築師投入建築. 21 或有論者以為，本文既建議加強公、私部門對不動產估價之合作，又建議於公務人員高等考試類科中增列不動產估價類科，二者互相矛盾。然而，本文認為加強公、私部門對不動產估價之合作，並不意味公部門即不需要專業之估價人才，否則公部門如何對委託私部門進行不動產估價之成果進行審核？又我國不動產估價制度之政策方向、估價技術規則改進之法制等層面，皆須依賴公部門作為，爰於公務人員高等考試類科中增列不動產估價類科，為公部門取才，實有必要。 22 以成功大學建築系為例，建築估價屬於專業選修科目，2學分；而台北科技大學建築系，僅開設施工規範與估價，並未開設建築估價課程。分別參見網址：http://www.arch.ncku.edu.tw/web/cht/index.htm, http://dbs.cc.ntut.edu.tw/cgibin/cgiwrap/wkc/db_curr?format=-1&codes=%2239%22。 23 根據中華民國95年1月13日考試院（考臺組壹一字第０九五００００三八三一號令）修正發布專門職業及技術人員高等考試建築師考試規則第11、12、13條規定，其應試科目原則上為六科，包括：建築計畫與設計、敷地計畫與都市設計、營建法規與實務、建築結構、建築構造與施工、建築環境控制；並得申請並經核定准予部分科目免試，如：建築構造與施工、建築環境控制等科目。. 100.

(21) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 物以外之不動產估價，亦恐引發前述種種. Registered Valuers, Registered Appraisers. 之負面效果，在「成本—效益」之衡量. and Registered Estate Agents）中指出，由. 下，宜限縮建築師僅得從事估價之範圍為. 於商業經濟活動模式正快速轉變，傳統之. 依建築法規定所為建築物工程上之估價。. 估價技術與知識不斷受到來自於新技術、. 五、不動產估價師專業訓練換證應有全盤規劃. 新問題的解決方法、新的商業文化、多變的市場情況、以及法令修正的挑戰，不動產之專業估價者惟有參與訓練及再訓練，. 不動產估價師專業訓練的換證機制. 才能跟得上腳步（王慈徽，2002）。另. （包括持續教育），旨在確保不動產估價. 外，其他眾多關於詮釋知識經濟概念之觀. 師能夠參與保持和增長其於不動產估價的. 點，均肯認一項重要的人員特徵是：學習. 技巧、知識與能力的計畫，使之能因應市. 新技術而且在特定行動中加以應用的能. 場的快速變遷，並配合時代之脈動，維持. 力，並且肯定新技術的發展與傳播，在人. 相當專業水準之工作表現，以確保不動產. 類社會的經濟活動上，扮演著重要之角色. 交易或融資之安全。經檢視內政部所訂頒. （王如哲，2002）。. 「辦理不動產估價師專業訓練機關（構）. 本文認為不動產估價師作為一新知識. 學校團體及專業訓練或與其相當之證明文. 之工作者之角色，應將專業訓練換證制度. 件認可辦法」之相關規定，基於鼓勵不動. 視為一難得之自我知識成長及估價技術提. 產估價師能隨時自我進修以充實本質學. 昇的良機，透過教育訓練及終身學習，厚. 能，本文可認同如不動產估價師參與學術. 植不動產估價師之專業資本，並降低可能. 機關所舉辦之不動產估價之研討會、或發. 發生疏忽的風險，以建立專業之估價信. 表與估價相關之學術論文時，得依其性. 譽；建議不動產估價師公會及辦理不動產. 質，適當的減少必須接受專業訓練機構所. 估價專業訓練之機關（構）及學校，對於. 安排之同性質課程 24，惟應訂定得抵減時. 專業訓練課程之設計，宜廣泛搜集國外相. 數之上限，並依專業刊物對投稿文章審查. 關專業訓練之作法及課程內容，經比較我. 之寬嚴程度，適當區分不動產估價師所發. 國不動產市場之特性後，作適當之修正及. 表文章得抵減專業訓練之時數。. 訓練課程安排，以落實不動產估價師專業. 依據馬來西亞所定該國「註冊之不動. 訓練換證機制所欲達成之目的。為減低制. 產估價師與不動產經紀人在職專業進修. 度轉換之摩擦成本，不動產估價師之主管. 條例與指導方針」（Rules and Guidelines. 機關內政部，宜邀集相關領域學者專家及. on Continuing Professional Development for. 不動產估價師公會代表開會討論，找出適. 24 以馬來西亞為例，屬該國官方機構之「估價師及不動產經紀人委員會」（Board of Valuers, Appraisers and Estate Agents, Malaysia ）承認估價師專業進修之幾種形式為：參與專業之會議、參與估價師及不動產經紀人委員會認可之研討會、高等機構全職研習超過六個月、專業研究、文章發表及報告、自修等，惟每一種型式，估價師及不動產經紀人委員會均訂有其得折抵專業訓練時數等之上限。. 101.

(22) 國家菁英季刊第二卷第二期 (2006.06). 宜國內情況之修正方案，並尋求一致共. 助益。. 識，方不致造成未來推動與執行之阻礙。. 六、大學院系與不動產估價師合作研發當即開展. 從美國持續教育學分數的承認條件來看，亦鼓勵不動產估價師參與估價教育過程有關的計畫（例如：從事教學、計畫制訂、教科書的寫作）（Appraisal. 知識經濟發展的關鍵在於人力資源，. Foundation, 2005b:12）。我國不動產估價. 其素質不僅取決於如何運用現代科技. 師參與學術機關所舉辦之不動產估價研討. （如：網際網路）取得知識與處理訊息，. 會發表估價相關之學術論文，固然屬於自. 更重要的是創發新的構想與知識（何美. 行研究的一環，但如何就特殊不動產（農. 玥，2001：22）。因而，大學的功能除了. 場、溫泉、受污染土地、不符使用管制之. 教學外還要進行研究，由學者及學生所形. 不動產等）之估價發展合適的方法或技. 成的網絡產生發現新知以及實驗的媒介，. 術，建置各種估價專業資料庫，研訂估價. 是以各個有關不動產估價教育之科系，除. 技術所需之公式、建立標準宗地制度並拓. 參酌國內外發展趨勢妥為規劃相關課程，. 展公私部門對不動產估價之合作等，仍有. 並妥善運用網路教學取得知識之外，也要. 待學界和實務界的協同研究，方能發揮知. 強化基礎知識與運用研究的結構，例如，. 識創新之成效。. 不動產估價三種基本方法的理論研析，以及不動產估價與統計、地理資訊系統等跨. 伍、結語不動產估價師屬於知識經濟發展下之. 科技領域的運用研究，以利引導不動產估價之實務操作。. 知識工作者，而不動產估價技術則成為知. 一般而言，科技產業利用學校資源建. 識經濟中科學管理發展之一環，我國不動. 立育成中心，以促進資源的整合，使企業. 產估價師專業技術人才證照制度的建立，. 可以利用學校的設備及師資，而學校也能. 可將不動產價值評估之知識，有系統的運. 運用企業的市場經驗，共同進行技術研究. 用於不動產管理及經濟活動上，然切不可. 及新產品開發（何美玥，2001：17）。如. 僅以建立不動產估價師制度為滿足，在知. 將此概念用在不動產估價領域，則大學院. 識經濟下不動產管理所追求的，應是解決. 系和民間不動產估價師的合作研發便有其. 日益多元且複雜的不動產問題所需之創新. 意義。這是因為不動產估價研究除基礎理. 價值與學習能力。. 論研析之外，亦著重不動產估價相關問題. 本文藉由新知識經濟之觀點，對不動. 的解決，是以如能讓大學和不動產估價師. 產估價師考試應考人資格限制與考試科. 直接互動，使大學院系和業界合作展開研. 目、不動產估價技術規則、公私部門對不. 究和教育計劃，當能發展更切合未來需求. 動產估價合作之加強、建築師從事不動產. 的教育和訓練體系（Vest, 2001），而此舉. 估價之爭議、以及不動產估價師專業訓練. 對於不動產估價師之專業程度的提升亦有. 換證等議題加以審視檢討後，提出（一） 102.

(23) 由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度. 宜重新審究限制應考人資格之目的，適度予以修正；將不動產投資、不動產證券化、不動產金融、不動產稅制等學科調整納入現行「不動產投資」之考試科目範圍。（二）不動產估價師公會應儘速建立各項估價專業之資料庫，另主管機關宜因應勘估標的性質之多元化及不動產證券化制度之建立，儘速於不動產估價技術規則中增訂相關之估價方法。（三）由日、韓等國實施標準宗地制度成功之經驗，可作為我國改進現行公部門估價過程中不合理現象，及加強公、私部門對不動產估價合作之參考。此外，除專門職業及技術人員考試之不動產估價師類科考試外，建議另由公務人員考試中增列不動產估價職系、科別，為我國地價主管機關遴選專業之人才。（四）涉及經濟交易行為之不動產估價，基於保護交易安全、降低交易成本之需要，應屬不動產估價師專業領域之範疇。又一定金額以上的交易（如銀行貸款，需有擔保品），為避免不良債權產生，亦可規範需由估價師簽證方得為之。（五）廣泛搜集國外不動產估價師相關專業訓練之作法及課程安排情形，作為我國有效落實不動產估價師專業訓練換證機制之參考。（六）大學院系與不動產估價師合作研發當即開展，以利知識創新。此等建議如能衡酌採行，當對我國剛起步之不動產估價師專業技術人才證照制度的健全發展能有所助益。. 103.