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第三節 商辦大樓室內裝修特性
商業用途大樓具有穩定即時收益之特性，目前為國內主要大型企業、建設開 發商、壽險業者偏好之特定標的，台北市不動產估價師公會 2017 年「從大數據 分析不動產市場」報告中將商業不動產分類為：一、辦公室（Office）：A 級、B 級辦公室。二、零售業（Retail）：店鋪、商場、百貨公司、購物中心。三、工業 類（Industrial）：廠辦、廠房、倉儲、物流。四、旅館（Hotel）：觀光旅館、精品 旅館、平價旅館。五、其他：休閒不動產、具商用性質之公共設施類包含醫療空 間、博物館、展場、劇院、表演中心或大眾交通運輸站。
一、商業裝修特性
室內設計師必須具備協調整合能力，在協調過程中，不斷檢驗工程品質的落 實提升自我能力、績效與競爭性，當進行工程項目設計與規劃前，了解所有利益 相關者如業主、專案負責人、建築師、機電空調技師、承包工程師、分包商和設 施管理團隊，盡可能滿足使用者需求的期望、目標、理念與策略，讓各個協作單 位參與其中並共同關注健康問題，做出妥善安排計畫，人力資源及任務分配，資 訊整合與專案控制，所謂專業分工泛指建築師、結構、營造、機電、消防、照明、
景觀設計等領域，由於工程團隊參與成員較多，作業流程數量繁複，全程從設計 提案、測量調查、規劃設計、圖說繪製、發包訂約、施工、驗收、計價、保固等 作業，設計工程統包(Design-Build)過程中參與不同專業組織與技術界面的整合，
設計師扮演著(Turnkey)的角色，必須具備協調整合管理、檢驗落實工程品質，符 合使用需求、範圍、預算、時程之專業能力，商業辦公大樓室內裝修案的規模可 能是數十坪的小辦公室案，有時是上千坪的企業組織專案，管理者溝通對象有時 是單一業主，也可能是較複雜的俱樂部、飯店或企業總部等，案件推動不僅是設 計師一人所能完成，需要許多專業分工組成團隊的合作模式來完成，「室內設計 是建築物內部空間理性創造方法，以科學為基礎機能，藝術為形式表現，為人們 塑造精神與物質並重的室內環境生活而採取的理性創造活動」(馮心蕾，2003:2)。
B2B 室內設計產業係指有關公共工程或商用不動產的室內設計與裝修工程 管理，舉凡辦公廠房、旅館餐廳、百貨零售、到供公眾使用機場、車站、博物舘、
表演廳的室內空間設計施工都屬於其範疇，裝修產業價值鏈中最重要的兩項主要 活動是設計與工程管理，內容包含計劃書、草案設計、設計發展、合約文件、顧 問管理及設計監理等活動，其中最重要的工作是在於能協助客戶解決問題，塑造 空間，表現風格的草案設計與設計發展階段，設計管理最重要的價值就在於創意 思考及藝術表現，而工程管理的主要內容是在採購發包，供應商管理，工程品質 進度成本管理及工程安全衛生管理，對於客戶而言好的工程管理是又快又好又便 宜，最重要的價值就在於效率與準確，「室內設計價值鏈中最重要的兩項活動是 衝突與矛盾的，類似製造業中研發與生產的關係」(鄧運鴻，2012:71)。
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研究加拿大公共和私營部門建築物中的員工，報告他們對工作的投入程度狀 況，例如工作滿意度、感知生產率、有效的組織承諾衡量、環境適應、親環境行 為、詢問他們有關建築物物理狀況的意見；研究結果顯示(McCunn & Gifford，
2012:128），綠建築節能評估指標功能多屬於專業技能，需仰賴專業技術顧問，進 行專案設計發展、工程執行互動、技師功能整合技術，員工對綠功能效能與設備 效率不甚了解，對專業技能能夠參與是低落的，在嘗試某些環境保護措施實施時，
要改變企業內部員工態度和參與行為並不容易，例如關燈、個人資訊用電設備的 關閉活動、移除個人垃圾箱以促進更好的回收實踐、限制空調恆溫器的空間局部 控制以確保更高的減廢效能和最佳的舒適度，若員工習慣不良則實施和採用率很 低，綠色設計可以影響員工態度和行為，工作環境應該反映出對組織的認同感，
通過團隊合作來促進員工積極的態度和表現，室內裝飾、空間分配、標誌、藝術 品和顏色這些設計特徵有助於與員工溝通，促進任務完成，提高員工滿意度，生 產力和承諾，例如工作空間的大小和質量、會議空間和聯合活動的指定區域、環 境可控性，回收選項和淋浴，這些綠色設計屬性可傳達組織的環境方向，與自然 形式的接觸是健康和有恢復性的，對自然內容的審美吸引力的研究表明，平靜的 水景和植物屬性有助於對環境產生積極的價值反應，綠建築通常包含積極影響注 意力恢復和減少職業壓力的功能（例如戶外景觀、室內植被、景觀藝術品、自然 形態的建築模仿），接觸綠色工作場所與員工對環境和親環境行為的關注有關，
接觸可持續產品會增加消費者的利他行為，在工作場所接觸綠色設計屬性，會影 響員工的參與和行為。
綠色辦公樓屬性主要特徵如下：自然採光、便利的公共交通、良好室內空氣 質量、溫度控制、經濟高效的暖通空調，具有成本效益的照明以及獎勵綠色租戶 行為的租賃結構，建築物對環境影響擔憂的回應，已經向綠色建築發展，也稱為 可持續或高性能建築，根據美國環保局致力於最大限度地提高建築資源的效率，
如能源、水和材料，同時在整個選址、設計、施工、運營過程中最大限度地減少 建築對人類健康和環境的影響，翻新和再利用，綠建築實踐強調建築過程的兩個 要素：資源有效利用和建築物對環境的影響，在實踐中，綠建築的採用受到潛在 或實現的成本節約，提高員工士氣和生產力及企業社會責任目標的驅動，在三重 底線的背景下，這些元素被解釋為Profit 利潤，People 人和 Planet 地球(Robert A.
Simons, Robinson, Lee, 2014:212)。
辦公室改造涵蓋內部元素和設置，如隔斷、飾面、固定裝置、配件、家具和 設備，辦公室裝修項目不僅受到業務運營需求的驅動，而且還受到減少陳舊過時，
升級資產，降低空置率和提高租金收入的要求，改造週期常因裝飾更新的過程而 變得複雜，由於法律規定要求租戶在租約結束時交還房屋回復和租賃之前一樣，
它被要求即將搬離的租戶拆除他們的原有裝修，包括隔板、家具、飾面、剝離原 建築服務，然後恢復租賃前配件、固定裝置和裝飾面，當下一個新租戶進入並訂 製空間以滿足其特定需求時，又再次移除恢復的裝修並更改，RICS 英國皇家特
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許測量師學會17指出，前面描述過程包括多次浪費並反復出現具體性能源，從而 降低了為辦公樓提供可持續解決方案的能力，(Perry Forsythe and Sara Jane Wilkinson, 2015:270)研究發現大多數裝修都發生在中央商業地區的黃金地段和 次黃金地區，裝修主要在較年輕的庫存物業中，約在26 至 50 歲的建築中，大多 數裝修發生在B 級物業中，數量相同於優質和 A 級的加總，坪數介於 300-3000 坪之間。
綠認證標章辦公室裝修的實行與意向，是否能在室內改造專案中有效執 行，（Gou, 2016:627）根據 LEED 計分卡和訪談實證研究發現，綠色建築的室 內歸功於三個關聯層面：城市環境背景面、大樓物業面和室內裝修面，而大多 數研究項目在室內裝修的評分表現良好，如低排放材料、節能設備和電器，但 在大樓物業評分的表現不佳，如空調系統、通風，但這卻顯著地影響居住使用 者滿意度，其他綠色表現方面如日光可用性、設施可訪問性，受其建築物所在 位址和城市環境的影響，如果辦公室位於以環保方式設計和管理的物業中，
特別是採用高性能空調系統，就可以輕鬆實現能源效率和員工的環境舒適度，
物業位於公共交通和服務有良好聯繫的城市地區，就可以輕鬆減少員工的碳 足跡和基礎服務設施的需求，建築的主體與位置在改造過程中最為重要應優 先考慮，承租使用者也應該積極參與辦公室選址和大樓物業早期階段的遴選，
舊建築改造目的通常根據使用者新的條件要求來調整，再利用或升級建築物，
建築改造被證明是減少碳足跡，能源消耗和提高居住滿意度的有效干預措施，
綠色室內改造應該不僅僅是選擇環境保護的裝飾面、家具或資源有效的固定 裝置和設備。
商業空間具有吸引客戶和創造利潤的基本特質，傳統商業空間的內外部設計 往往看起來宏偉和過度裝飾，根據不同的商業特質屬性，營運者偏好和設計師的 風格，商業空間經常進行各種風格的翻新，室內裝修過程常造成多種複合類型的 環境污染，如天花牆壁或隔斷破壞造成的廢物和噪音污染，裝飾塗料的污染、使 用高耗能照明設備、新鮮空氣及空調系統、裝飾材料等，室內設計必須考慮節能 和節水設備、節能照明設備與空調系統相關節能問題、人工通風系統、雙層玻璃、
屋頂光電系統及綠色屋頂，設計以節能為前提，材料必須包括綠色材料，考慮施 工技術，以避免產生污染，商業行為是一種與環保意識相結合的營銷模式，是展 示空間的綠色能源設計屬性，消除傳統設計的宏大和複雜設計技術，必須避免使 用非綠建材外，還仍可呈現商業空間的風格和特徵(Hao-Cheng Huang,Yeng-Horng Perng, 2018:05-15)。
17 RICS；英國皇家特許測量師學會是全球性的房地產和建築專業機構